АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2495/2022

г. Краснодар

17 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 11.01.2022) от ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 11.11.2021) и ФИО3 (доверенность от 12.04.2022), в отсутствие истца – ФИО4 и третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барселона» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 по делу № А32-2495/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Барселона» (далее – истец, общество) и ФИО4 (далее – истица, ФИО4) обратились в арбитражный суд к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – ответчик, министерство) с исковым заявлением, в котором просили:

– признать недействительной сделку по одностороннему отказу министерства от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, заключенного между министерством и обществом, выраженному в уведомлении от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора № 30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 в связи с односторонним отказом от исполнения договора;

– применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу о признании от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, выраженному в уведомлении от 08.10.2021 № 18633, путем обязания управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) восстановить ранее погашенные в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей об аренде нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201015:1158, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857 в пользу общества, возникшей на основании договора аренды от 30.12.2019 № 30, без заявления министерства и без истребования иных дополнительных документов помимо итогового судебного акта по рассматриваемому делу;

– признать за обществом право аренды нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, возникшего на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30;

– признать существование у общества права на заключение договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2021 № 1 с ООО «Мята» в отношении части нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м (с учетом уточнения предмета иска (т. 2, л. 

<

...>), заявленного на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 10, 12, 14, 153, 168, 309, 328, 404, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. Односторонняя сделка по отказу министерства от исполнения договора, заключенного по итогам торгов (в форме аукциона) недействительна и нарушает права (интересы) общества как арендатора по долгосрочному (до 29.12.2034) договору от 30.12.2019 № 30. В порядке применения последствий недействительности указанной сделки подлежат восстановлению ранее погашенные в ЕГРН записи об аренде нежилых зданий, переданных обществу на основании долгосрочного договора аренды от 30.12.2019 № 30. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что 30.12.2019 между министерством и обществом заключен договор аренды № 30 в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49: 23:49:0201015:1158, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Ставропольского края. Указанные объекты недвижимости переданы министерством по акту приема-передачи обществу. Между обществом и ФИО4 07.09.2021 заключен предварительный договор субаренды объектов недвижимости. По условиям договора стороны обязались в будущем в срок, установленный предварительным договором, заключить договор субаренды объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1157, принадлежащих обществу на праве аренды на основании договора от 30.12.2019 № 30. Однако 18.10.2021 обществу министерством вручено уведомление от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора № 30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 в связи с односторонним отказом министерства от исполнения договора. В обоснование расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке министерство сослалось на пункт 5.6 договора. Отказ от исполнения договора мотивирован тем, что общество допустило использование арендуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда. Также общество предоставило часть нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м) в субаренду ООО «Мята» без согласия министерства. Общество и ФИО4 оспорили указанное уведомление как одностороннюю сделку, ссылаясь на ее недействительность и отсутствие у арендодателя законных оснований для досрочного прекращения долгосрочных арендных отношений. Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались положениями статей 153, 154, 421, 450.1, 615, 619 Гражданского кодекса. Учтены судами также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) и в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В соответствии с условиями пункта 5.6 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае использования арендатором арендуемых объектов недвижимого имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. К числу таких случаев, в частности, относится осуществление арендатором технической эксплуатации арендуемых объектов недвижимого имущества с нарушением требований нормативных правовых актов и технических норм. Министерство в подтверждение нарушения обществом установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда представило постановления от 31.07.2020 № 135/2020, от 31.07.2020 № 127/2020, от 31.07.2020 № 131/2020000 о привлечении общества к административной ответственности на основании части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». Общество привлечено к административной ответственности за использование находящегося в государственной собственности Ставропольского края объектов нежилого фонда (нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, .23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855) без надлежаще оформленных документов либо с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда. Факт законности привлечения общества к административной ответственности за допущенные нарушения подтвержден вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2021 по делу № А63-16863/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16855/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16859/2020. Также в нарушение условия договора о невозможности передачи арендуемого имущества (его части) в субаренду без предварительного согласования с арендодателем (пункт 2.3.7) часть нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м) сдана обществом в субаренду ООО «Мята». Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае заключения арендатором без письменного согласия арендодателя сделки, следствием которой явилось обременение предоставленного арендатору имущества (включая предоставление имущества в субаренду). Общество направляло министерству обращения о согласовании предоставления нежилых помещений в субаренду ООО «Мята». В ответах исх. № 7815/08 от 13.05.2020 и исх. № 4151/05-1 от 10.03.2021 министерство не дало согласия на передачу указанных помещений в субаренду ООО «Мята». Признав, что ответчик нарушил условия договора аренды от 30.12.2019 № 30, судебные инстанции пришли к выводу о том, что министерство правомерно воспользовалось правом на односторонний отказ от исполнения договора, предоставленный ему положениями пункта 5.6 договора. Апелляционный суд отклонил ходатайство общества о приобщении к материалам дела письма министерства от 21.04.2022 № 6836/05 и акта сверки взаиморасчетов, сославшись на часть 2 статьи 268 Кодекса и пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции». Довод общества о необходимости применения к правоотношениям сторон пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса суд апелляционной инстанции не принял. Данное положение закона направлено на воспрепятствование недобросовестному поведению стороны, наделенной правом на отказ от исполнения договора, то есть представляет собой частный случай защиты от злоупотребления правом. Возобновление договорных отношений применительно к рассматриваемому делу предполагает активное признание со стороны министерства не состоявшимся прекращение договора и наличие у него намерения продолжить договорные отношения с обществом, однако таких доказательств в материалах дела не содержится.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, приять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанций неправомерно не применили подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям положения пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Нарушения, положенные в основу досрочного одностороннего отказа министерства от договора (исполнения договора) аренды от 30.12.2019 № 30, выявлены в июне 2020 года по итогам проведения выездной внеплановой проверки (акт от 23.06.2020 № 67). Именно в этот период министерству стало известно об обстоятельствах, которые, по мнению ответчика, могут служить основанием для досрочного отказа от договора. Однако министерство с июля 2020 года по октябрь 2021 года подтверждало действие договора (принимало от общества арендную плату, подписывало с обществом акты сверок взаимных расчетов). Также в октябре 2020 года министерство провело проверку использования земельных участков, на которых расположены арендуемые обществом здания, отразив в акте от 15.10.2020 № 193, что здания используются обществом на основании договора аренды от 30.12.2019 № 30. Следовательно, по состоянию на 08.10.2021 министерство утратило право на односторонний отказ от исполнения договора, так как после наступления обстоятельств, указанных в акте проверки 23.06.2020 № 67, ответчик проявил волю на сохранение арендных отношений с истцом. При этом действия принципа «эстоппель» не зависит от волеизъявления стороны, допустившей нарушение обязательства, а всецело зависит от действий (бездействия) стороны, принявшей решение расторгнуть договор. Действие указанного принципа начинается не после прекращения договора, а после наступления обстоятельств, с которыми сторона связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Действие данного принципа направлено не на возобновление уже прекращенного договора, а на предотвращение недобросовестного отказа стороны от исполнения договора в одностороннем порядке. При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций не применили к рассматриваемым правоотношениям сторон также подлежащие применению положения пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Министерство указывает на нарушение обществом установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда, заключающегося в уклонении от проведения весеннего эксплуатационного контроля зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855. Однако в силу норм градостроительного законодательства арендатор здания может быть признан лицом, ответственным за эксплуатацию здания только в случае, если договором предусмотрена ответственность общества за эксплуатацию арендуемых зданий. Договор от 30.12.2019 № 30 не содержит условия, устанавливающего ответственность общества за эксплуатацию арендуемых зданий. Действующим законодательством не регламентирована периодичность проведения эксплуатационного контроля технического состояния нежилого фонда. Принимая во внимание необязательность применения СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», у ответчика (ответственного лица общества) отсутствовала безусловная обязанность проведения в 2020 году весеннего осмотра арендуемых нежилых зданий. Более того, приказом от 04.06.2020 № 3 руководителя общества было назначено лицо, ответственное за осуществление контроля эксплуатации зданий, которое приступило к исполнению своих обязанностей и провело в июне 2020 года эксплуатационный контроль технического состояния нежилых зданий, результаты контроля отражены в журналах учета (представлены в материалы дела). Однократное непроведение обществом эксплуатационного контроля 3 (из 12) арендуемых зданий в период с марта по май 2020 года в условиях действия на территории Краснодарского края ограничительных мер, введенных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, и последующего проведения его обществом 04.06.2020, в любом случае не может быть признано существенным нарушением условий договора, наделяющим министерство правом на досрочный отказ от его исполнения. Признавая существенным нарушением передачу обществом помещений №№ 95 – 97 в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в краткосрочную субаренду ООО «Мята», суды необоснованно не учли, что данная организация ранее арендовала эти помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, заключенному с министерством на срок до 11.02.2019. После прекращения арендных отношений ООО «Мята» не возвратило помещения и продолжило их использование в отсутствие надлежаще оформленных документов. Указанные обстоятельства подробно изложены в акте проверки от 23.06.2020 № 67, составленном сотрудниками министерства. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие принятие министерством мер, направленных на возврат этих помещений. В этой связи обращения общества о получении согласия на заключение договора субаренды были обусловлены необходимостью придания законного статуса нахождению ООО «Мята» в нежилых помещениях, являющихся частью здания, арендуемого обществом. Не предприняв мер по освобождению части нежилого здания от арендатора (ООО «Мята») и предоставив это здание обществу, а в последующем отказывая ответчику в согласовании размещения ООО «Мята», ранее использовавшего помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, министерство допустило злоупотребление правом. Кроме того, совокупная площадь предоставленных в аренду обществу нежилых зданий составляет более 23 800 кв. м, в то время как ООО «Мята» занимает 3 помещения общей площадью 49,1 кв. м (в нежилом здании общей площадью 2 606,7 кв. м). При таких обстоятельствах министерство не вправе было досрочно расторгать долгосрочный договор аренды, так как допущенное обществом нарушение является несоразмерным наступившему последствию в виде досрочного прекращения арендных отношений сторон. Материалы дела подтверждают, что министерство отступило от принципа добросовестности и злоупотребило правом, ввиду чего односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен ответчиком в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Суд апелляционной инстанции также нарушил принципы равноправия и состязательности сторон, закрепленные в статьях 8 и 9 Кодекса, поскольку рассмотрел апелляционную жалобу общества в отсутствие представителя при наличии в деле мотивированного ходатайства об объявлении перерыва в судебном заседании. Поезд, на котором прибыл на станцию Ростов-на-Дону представитель общества, опоздал от расписания на 1 час 25 (прибыл вместо 10 часов 52 минут в 12 часов 17 минут). В этой связи представитель истца направил ходатайство (посредством телефонограммы) об объявлении перерыва в судебном заседании. Однако суд апелляционной инстанции отклонил данное ходатайство, посчитав, что указанные в нем обстоятельства не влекут объявления перерыва. При этом в судебном заседании апелляционной инстанции от министерства участвовало два представителя, которыми подавался дополнительный отзыв на апелляционную жалобу общества с недостоверными сведениями о том, что ООО «Мята» заняло помещения в нежилом здании, арендуемом обществом уже после заключения между министерством и обществом договора аренды от 30.12.2019 № 30.                             

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик ссылается на то, что истец факт совершения им нарушений не оспаривал, им приводились доводы исключительно о несогласии с квалификацией министерством этих нарушений как существенных и неоднократных. Судебные инстанции по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к правомерному выводу о законности односторонней сделки по досрочному отказу министерства от исполнения договора аренды от 30.12.2019 № 30. Данное право ответчика следует из договора (пункт 5.6), наличие оснований для прекращения арендных отношений подтверждено документально. Довод общества об отсутствии в договоре обязанности арендатора по проведению эксплуатационного контроля в отношении нежилых зданий подлежит отклонению как не основанный на нормах права, ему дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции. Общество в нарушение пункта 2.3.7 договора в отсутствие согласия министерства заключило договор субаренды с ООО «Мята». Таким образом, истцом допущено грубое нарушение договора аренды. Доводы общества о принятии им надлежащих мер являются попыткой ввести суд кассационной инстанции в заблуждение. Данный довод не соответствует действительности, что также установлено судами первой и апелляционной инстанций. Доводы жалобы о добросовестности действий общества и понесенных им затратах на ремонт зданий в связи с их ненадлежащим состоянием, противоречит содержанию акта приемки-передачи от 30.12.2019, согласно которому техническое состояние имущества удовлетворительное и соответствует требованиям по его эксплуатации, претензий у принимающей стороны нет. Довод о наличии значительного период времени между моментом установления факта допущенных обществом нарушений и моментом направления министерством уведомления об отказе от исполнения договора истец заявлял ранее, данный довод признан судами несостоятельным. Допущенные нарушения не являются следствием неосведомленности истца, нарушения являются итогом активных действий общества, предпринятых вопреки условиям договора и требования закона. Довод общества о принятии министерством исполнения по договору аренды правомерно не принят судебными инстанциями. Существенные нарушения договорных обязательств подтверждены решениями Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2021 по делу № А63-16863/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16855/2020, от 09.03.2021 по делу А63-16859/2020, вступившими в законную силу. С исковым заявлением о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды от 30.12.2019 № 30 и применении последствий недействительности общество обратилось лишь 21.10.2021. Таким образом, истец, действуя осмотрительно и разумно, полагая, что на стороне арендодателя имеет место недобросовестное принятие исполнения по договору аренды, должен был предпринять своевременные меры для защиты своего нарушенного права.  

От ФИО4 и управления Росреестра отзывы на жалобу не поступили.          

От общества в суд округа поступили также письменные объяснения по делу, в которых подтверждена позиция истца по доводам, ранее заявленным в кассационной жалобе. Дополнительно общество указало, что после принятия зданий от министерства оно столкнулось с тем, что часть помещений в одном из зданий занято ООО «Мята». Министерством не принято мер к освобождению помещений, из пояснений сотрудников министерства следовало, что ведется претензионная работа. Нахождение ООО «Мята» в одном из арендуемых обществом нежилых зданий зафиксировано в акте проверки от 23.06.2020 № 67. Постановлением министерства от 19.08.2020 № 144/2020 ООО «Мята» привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». С целью устранения выявленных нарушений ООО «Мята» внесено представление от 19.08.2020, которое обратилось за защитой в Арбитражный суд Ставропольского края. Судами первой и апелляционной инстанций решения министерства признаны незаконными, которые установили, что истек срок давности привлечения общества «Мята» к административной ответственности по результатам проверки, проведенной в период с 12.05.2020 по 08.06.2020 (дело № А63-14206/2020). Таким образом, министерству было известно о незаконном использовании государственного имущества с 2019 года, которое не предприняло мер к устранению данного нарушения и освобождению помещений.        

В судебном заседании представитель общества поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить. 

Представители министерства возражали против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

ФИО4 и управление Росреестра, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.12.2019 между министерством и обществом заключен договор аренды № 30 в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49: 23:49:0201015:1158, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Ставропольского края. Указанные объекты недвижимости переданы министерством по акту приема-передачи обществу. 

Между обществом и ФИО4 07.09.2021 заключен предварительный договор субаренды объектов недвижимости. По условиям договора стороны обязались в будущем в срок, установленный предварительным договором, заключить договор субаренды объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1157, принадлежащих обществу на праве аренды на основании договора от 30.12.2019 № 30. 

Однако 18.10.2021 обществу министерством вручено уведомление от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора аренды от 30.12.2019 № 30 в связи с односторонним отказом министерства от исполнения договора. В обоснование расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке министерство сослалось на пункт 5.6 договора. Отказ от исполнения договора мотивирован тем, что общество допустило использование арендуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда. Также общество предоставило часть нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения №№ 95 – 97 площадью 49,1 кв. м) в субаренду ООО «Мята» без согласия министерства. 

Общество и ФИО4 оспорили в судебном порядке указанное уведомление как одностороннюю сделку, ссылаясь на ее недействительность и отсутствие у министерства законных оснований для досрочного прекращения долгосрочных арендных отношений.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом. 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса). 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).

В пункте 50 постановления от 23.06.2015 № 25 даны разъяснения по применению приведенных положений Гражданского кодекса. В нем указано, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).  

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что уведомление министерства от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора от 30.12.2019 № 30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края является односторонней сделкой (статья 154 Гражданского кодекса), направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (статья 153 Гражданского кодекса). 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора от 30.12.2019 № 30 аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, арендатор обязуется: не сдавать арендуемое имущество или его часть в субаренду без письменного согласования арендодателя (пункт 2.3.7); обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому имуществу представителям арендодателя для проведения проверки соблюдения условий настоящего договора, а также предоставлять необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки (пункт 2.3.13).

Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор во внесудебном порядке) в ряде случаев, указанных в пункте 5.6 договора. К числу таких случаев относятся, в частности: пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, в том числе, если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию имущества с нарушением требований нормативных правовых актов и технических норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества; заключение арендатором без письменного согласия арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленного арендатору имущества (включая предоставление имущества в субаренду).

Уведомление министерства от 08.10.2021 № 18633 об одностороннем отказе от исполнения договора от 30.12.2019 № 30 мотивировано допущенным обществом нарушением эксплуатации арендуемых нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855, выразившемся в использовании объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, без надлежаще оформленных документов, с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания. За данное нарушение постановлениями министерства от 31.07.2020 № 135/2020, от 31.07.2020 № 127/2020, от 31.07.2020 № 131/2020000 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». Законность данных постановлений подтверждена решениями Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2021 по делу № А63-16863/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16855/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16859/2020, вступившими в законную силу. Также общество в нарушение пункта 2.3.7 договора передало часть одного из арендуемых нежилых зданий с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м) в субаренду ООО «Мята» в отсутствие согласия министерства. 

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что общество нарушило обязательства, предусмотренные договором аренды от 29.12.2019 № 30 (пункты 2.3.7, 2.3.13), поэтому министерство правомерно воспользовалось предоставленным ему правом (пункт 5.6) на односторонний отказ от исполнения данного договора. Исходя из этого, суды не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований. Однако при разрешении спора, связанного с оспариванием односторонней сделки, направленной на прекращение арендных отношений, судам необходимо было учесть следующее. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны разъяснения по применению положений пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. В нем указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Односторонний отказ от исполнения договора и изъятие предмета финансовой аренды у арендатора недопустимы, поскольку являются несоразмерной мерой и могут нарушить баланс имущественных интересов сторон договора (пункт 13 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

Исходя из приведенных разъяснений, судебным инстанциям следовало проверить доводы общества о недобросовестности действий министерства по одностороннему отказу от исполнения договора от 29.12.2019 № 30 и о несоразмерности нарушений, указанных в уведомлении от 08.10.2021 № 18633, наступившему последствию в виде прекращения долгосрочного (до 29.12.2034) договора аренды, заключенного по итогам публичных процедур. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что приобрел право аренды на нежилые здания, находящиеся в собственности Ставропольского края, по итогам открытого аукциона с годовой арендной платой в размере 22 855 162 рублей. Общество не имеет перед министерством задолженности по арендным платежам (по акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 переплата составила более 11 млн. рублей). Общество действительно привлекалось к административной ответственности, но предприняло все необходимые меры для устранения вменяемых ему нарушений. Приказом генерального директора общества от 04.06.2020 № 3 было назначено лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, которое приступило к исполнению своих обязанностей и в июне 2020 года провело эксплуатационный контроль технического состояния арендуемых нежилых зданий. Результаты контроля отражены в журналах учета технического состояния, которые представлены в материалы дела, но не оценивались судами при разрешении спора. Непроведение истцом эксплуатационного контроля трех арендуемых зданий в период с марта по май 2020 года в условиях действия на территории Краснодарского края ограничительных мер, введенных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции с учетом проведения такого контроля в июне 2020 года, не дает министерству законного права на односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды. Постановлениями министерства от 31.07.2020 № 115/2020, от 31.07.2020 № 119/2020, от 31.07.2020 № 122/2020 к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае» привлечен также руководитель общества. При этом вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда города Сочи от 29.01.2021, от 29.01.2021 и 13.05.2021 производство по делам об административных правонарушениях прекращено в связи с отсутствием состава административного правонарушения. Указанные решения представлены обществом в материалы дела, однако судами при разрешении спора не учитывались. Относительно факта передачи обществом помещений №№ 95 – 97 в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в краткосрочную субаренду ООО «Мята», суды не учли доводы истца о том, что данная организация ранее арендовала эти помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, заключенному с министерством на срок до 11.02.2019. После прекращения арендных отношений ООО «Мята» не возвратило помещения и продолжило их использование в отсутствие надлежаще оформленных документов. Указанные обстоятельства подробно изложены в акте проверки от 23.06.2020 № 67, составленном сотрудниками министерства и имеющемся в материалах дела (т. 1, л. д. 19 – 31). При этом какие-либо доказательства, подтверждающие принятие министерством мер, направленных на возврат этих помещений, в материалы дела не представлены. В этой связи обращения общества о получении согласия министерства на заключение краткосрочного договора субаренды были обусловлены необходимостью придания законного статуса нахождению ООО «Мята» в нежилых помещениях, являющихся частью здания, арендуемого обществом. Не предприняв надлежащих мер по освобождению части нежилого здания от арендатора (ООО «Мята») и предоставив это здание обществу, а в последующем отказывая ответчику в согласовании размещения ООО «Мята», ранее использовавшего эти помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, министерство действовало недобросовестно (допустило злоупотребление правом). Истец также обращал внимание судов на то, что совокупная площадь предоставленных в аренду обществу нежилых зданий составляет более 23 800 кв. м, а ООО «Мята» занимает три помещения площадью 49,1 кв. м (в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 общей площадью 2 606,7 кв. м). Также постановлением министерства от 19.08.2020 № 144/2020 ООО «Мята» привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». С целью устранения выявленных нарушений ООО «Мята» внесено представление от 19.08.2020, которое обратилось за защитой в Арбитражный суд Ставропольского края. Судами в рамках дела № А63-14206/2020 признаны незаконными постановление министерства о привлечении ООО «Мята» к административной ответственности и представление министерства, которые исходили из отсутствия оснований для привлечения ООО «Мята» к административной ответственности и выдачи ему представления. Суды установили, что истек срок давности привлечения ООО «Мята» к административной ответственности по результатам проверки, проведенной в период с 12.05.2020 по 08.06.2020. Это, по мнению общества, также свидетельствует о том, что министерству было известно о незаконном использовании государственного имущества с 2019 года, которое не предприняло мер к устранению данного нарушения и освобождению помещений. В этой связи общество полагало, что министерство не вправе было досрочно расторгать долгосрочный договор аренды по этому основанию, так как допущенное нарушение является несоразмерным наступившему последствию в виде досрочного прекращения долгосрочных арендных отношений сторон. Ссылаясь на данные обстоятельств, общество указывало на то, что министерство отступило от принципа добросовестности и злоупотребило правом, ввиду чего односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен им в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Однако данные доводы, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами при разрешении спора не учитывались, обстоятельства, на которые ссылался истец, надлежаще не проверялись. 

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Данное положение Гражданского кодекса в развитие общих принципов гражданского права закрепляет принцип запрета на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора. Подтверждение действия договора предполагает такое поведение, которое однозначно свидетельствует о наличии у стороны договора, имеющей право на отказ от договора (исполнения договора), намерения продолжить договорные отношения. При этом действия принципа «эстоппель» не зависит от волеизъявления стороны, допустившей нарушение обязательства, а всецело зависит от действий (бездействия) стороны, уже имеющей право на отказ от договора (от исполнения договора), но не предпринимающей действий, направленных на прекращение договорных отношений (продолжившей принимать исполнение от контрагента).

Общество в обоснование своих требований ссылалось также на необходимость применения к правоотношениям сторон положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Истец указывал на то, что нарушения, положенные в основу одностороннего отказа министерства от исполнения договора аренды от 30.12.2019 № 30, выявлены им в июне 2020 года по итогам проведения выездной внеплановой проверки (акт от 23.06.2020 № 67). Именно в этот период министерству стало известно об обстоятельствах, которые, по мнению ответчика, могут служить основанием для досрочного отказа от договора. Однако министерство в период с июля 2020 года по октябрь 2021 года подтверждало действие договора, поскольку принимало от общества арендную плату за пользование имуществом, подписывало акты сверок взаимных расчетов (согласно акту сверки расчетов за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 переплата составила более 11 млн. рублей). Также в октябре 2020 года министерство провело проверку использования земельных участков, на которых расположены арендуемые обществом нежилые здания, отразив в акте проверки от 15.10.2020 № 193, что здания используются обществом на основании договора аренды от 30.12.2019 № 30. В этой связи общество полагало, что по состоянию на 08.10.2021 министерство утратило право на односторонний отказ от исполнения договора, так как после наступления обстоятельств, отраженных в акте проверки министерства от 23.06.2020 № 67, ответчик на протяжении длительного периода времени проявлял волю на сохранение арендных отношений с истцом. При этом апелляционный суд, отклоняя довод общества о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса, не учел, что принцип «эстоппель» действует не после прекращения договора, а после наступления обстоятельств, с которыми сторона связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Его действие направлено не на возобновление уже прекращенного договора, а на предотвращение недобросовестного одностороннего отказа от исполнения договора стороны, ранее принимавшей исполнение от контрагента, допустившего нарушение обязательства.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

С учетом изложенного в настоящем постановлении, решение и апелляционное постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц и на основе оценки доказательств по правилам статьи 71 Кодекса принять законный и обоснованный судебный акт. В связи с доводами истца о том, что ООО «Мята» освободило нежилые помещения площадью 49,1 кв. м в здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в феврале 2021 года, обществу также следует обосновать законность требования о предоставлении министерством права на заключение с ООО «Мята» договора субаренды от 01.02.2021 № 1.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы обществом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (чек по операции «Сбербанк-онлайн» от 28.07.2022).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 по делу № А32-2495/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                             А.И. Мещерин