АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 декабря 2018 года

Дело №

А56-23483/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Норд Вуд» Шараджи В.К. (доверенность от 20.12.2017),

рассмотрев 11.12.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Единство» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 (судьиПряхина Ю.В., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу № А56-23483/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Норд Вуд», место нахождения: 194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, д. 15-17, кв. 58, ОГРН 1167847423810, ИНН 7802598660 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Единство», место нахождения: 105082, Москва, Спартаковская пл., д. 14, стр. 3, эт. 1, комн. 3, оф. 5, ОГРН 1167847423810, ИНН 7719661436 (далее – Управляющая компания), о взыскании 6 506 000 руб. предварительной оплаты по договору купли-продажи будущей недвижимости от 20.06.2017 № 0206/17, 6 506 000 руб. штрафа согласно пункту 5.5 договора.

Решением от 28.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.09.2018, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управляющая компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новое постановление – о признании указанного договора недействительной сделкой, о применении последствий недействительности данной сделки и взыскании с Управляющей компании6 506 000 руб. предварительной оплаты по договору.

Податель жалобы указывает, что судами ненадлежащим образом проверена действительность договора, в оспариваемых судебных актах ему дана поверхностная оценка.

Также в кассационной жалобе Управляющая компания ссылается на то, что стороны заключили ничтожную сделку, которая недействительна с момента ее заключения, поскольку на момент заключения договора знали, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора, ограничено в распоряжении собственником (находящимся в банкротстве на стадии конкурсного производства). 

Кроме того, податель жалобы указывает, что спорный договор имеет отлагательные условия, а обязательство по передаче недвижимости не наступило. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель  Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Управляющая компания извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (покупатель) и Управляющая компания (продавец) 20.06.2017 заключили договор № 0206/17 купли-продажи будущей недвижимости – нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Карповки, д. 5, корп. 17, лит. А.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость недвижимости составляет 65 060 000 руб. 

В пунктах 3.1.1, 3.1.2 договора указано, что продавец должен был в срок до 01.09.2017 приобрести право собственности на указанные объекты и в течение 15 рабочих дней с момента регистрации права, то есть не позднее 22.09.2017, передать его покупателю. Указанными пунктами договора установлена конкретная дата, от которой отсчитывается срок передачи объекта.

Согласно пункту 3.2.1 покупатель обязан в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора перечислить на расчетный счет продавца6 506 000 руб.  в соответствии с пунктами 2.2 и 5.2 договора.

Продавец считается выполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю после подписания акта приема-передачи (пункт 3.3).

В соответствии с пунктом 5.3 договора, если продавец не исполняет обязанность по передаче недвижимости в установленный договором срок, он должен будет вернуть покупателю предварительную оплату в течение 3 банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 3.1.2 договора.

Пунктом 5.5 договора установлено, что за нарушение продавцом срока передачи недвижимости, предусмотренного пунктом 3.1.2, более чем на 5 рабочих дней покупатель вправе потребовать от продавца уплаты штрафа в размере 10% от цены договора. Помимо этого покупатель вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора (предупредив письменно продавца за 10 рабочих дней) и потребовать возврата предварительной оплаты, предусмотренной пунктом 2.2.

Общество платежным поручением от 26.06.2017 № 1 перечислило Управляющей компании 6 506 000 руб. предварительной оплаты. 

Поскольку в установленный договором срок объект покупателю не передан, Общество уведомлением от 24.11.2017 отказалось от исполнения договора. Управляющая компания в переписке сторон не указывала на невозможность исполнения указанного договора.

Общество, ссылаясь на то, что после отказа от исполнения договора основания для удержания предоплаты на стороне Управляющей компании отсутствуют (пункта 5.3), а такая предоплата подлежит возврату покупателю, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам и определив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно пункту 5.3 договора, если продавец не исполняет обязанность по передаче недвижимости в установленный договором срок, он должен будет вернуть покупателю предварительную оплату в течение 3 банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 3.1.2.

Согласно публичной информации спорный земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием на дату заключения указанного договора входили в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Карповка 5». Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2017 по делу № А56-92015/2015 указанное лицо признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

За день до заключения спорного договора (19.06.2017) на официальном сайте www.bankrot.fedresurs.ru были опубликованы сведения о результатах инвентаризации имущества должника. Спорный земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием были указаны как единственное имущество должника.

Победителем торгов по продаже указанного имущества, состоявшихся 22.11.2017, в которых также принимали участие Общество и Управляющая компания, признано общество с ограниченной ответственностью «Иволга».

Таким образом, истцу и ответчику, на момент заключения договора было известно, что указанное имущество входит в конкурсную массу должника и будет реализовано в соответствии с процедурой, установленной законом.

Данные обстоятельства Обществом не оспорены.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи и тем самым противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства.

Суды уклонились от исследования и оценки доводов Управляющей компании о недействительности договора от 20.06.2017, что повлекло немотивированный вывод об отсутствии для этого оснований.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судам не установлены все существенные для дела обстоятельства, не оценены доводы, на которые ссылались стороны спора, что нарушает принципы законности, равноправия и состязательности судебного процесса (статьи 6, 8 и 9 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, равно как не вправе и оценивать доказательства, не исследованные судом первой или апелляционной инстанции.

В связи с указанными обстоятельствами дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по делу, правильно применить нормы права и принять законный и обоснованный судебный акт.

Кроме того, следует учесть, что решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2018 по делу № А40-106124/18-58-798, оставленным без изменения постановлением Девятого апелляционного арбитражного суда от 26.11.2018, договор купли-продажи от 20.06.2017 признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Управляющей компании в пользу Общества 6 506 000 руб.

       Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

 

                                                       п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 по делу № А56-23483/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

А.В. Кадулин