ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-91003/18

26 июня 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня  2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «СУ-55»:  ФИО2 ген. директор на основании приказа №1 от 25.05.2016; ФИО3, по доверенности от 12.10.18;

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск: ФИО4, по доверенности от 16.04.2019;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представители не явились, извещены надлежащим образом;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: представители не явились, извещены надлежащим образом;

от Администрации городского округа Подольск: ФИО4, по доверенности от 18.03.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу  №А41-91003/18, принятое судьей Кузьминой О.А.., по исковому заявлению ООО «СУ-55» к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация городского округа Подольск о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СУ-55» обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- отменить пени, начисленные за период с 17.12.2014 г. по 20.12.2016 г., в размере 146 256 рублей 82 копейки;

- обязать Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск произвести перерасчет арендной платы согласно Договора аренды земельного участка №133юД/15 от 01.04.2015г., в силу невозможности его использования по целевому назначению и исполнения обязательств по Инвестиционному соглашению №92 от 18.06.2014 года, включив денежные средства, оплаченные за период с17.12.2014г. по 20.12.2016г., в сумме 2 215 742 рубля 51 коп. в оплату текущих арендных платежей с 21.12.2016г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области и Администрация городского округа Подольск.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу  №А41-91003/18 требования ООО «СУ-55» удовлетворены в части обязания Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск произвести перерасчет арендной платы согласно Договора аренды земельного участка №133юД/15 от 01.04.2015г., включив денежные средства, оплаченные за период с 17.12.2014г. по 20.12.2016г., в сумме 2 215 742 рубля 51 коп. в оплату арендных платежей с 21.12.2016г. В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск и Администрации городского округа Подольск поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

 Представитель ООО «СУ-55» в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представители Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.06.2014г. между Администрацией Подольского муниципального района и ООО «СУ-55» заключено инвестиционное соглашение №92 (т. 1, л.д. 18), предметом которого является взаимодействие при реализации проекта «Строительство универсального производственно-складского комплекса по хранению, обработке, расфасовке и пакетированию товаров народного потребления и продуктов питания» на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020616:1266.

Постановлением Главы сельского поселения Лаговское №704 от 31.12.2014г. (т. 1, л.д. 27) изменен вид разрешенного использования данного участка и установлен вид разрешенного использования в соответствии с классификационным кодом 6.0 «производственная деятельность», согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

В целях исполнения данного инвестиционного соглашения Между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района и ООО «СУ-55» заключен договор аренды №133юД/15 от 01.04.2015г. (т. 1, л.д. 7).

Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020616:1266 площадью 28609 кв.м для строительства складского комплекса промышленных товаров, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения.

Таким образом, судом установлено, материалами дела подтверждено, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020616:1266 №133юД/15 от 01.04.2015г. в договоре был неверно указан вид разрешенного использования передаваемого в аренду истцу земельного участка, а именно в п.1.3 договора вид указан «для строительства складского комплекса промышленных товаров», в то время как согласно постановлению Главы поселения от 31.12.2014г. участок уже имел вид разрешенного использования «производственная деятельность» (т.1, л.д.7).

То есть фактически обществу в аренду передан земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность».

Срок договора - с 18.12.2014г. по 17.12.2024г. (п. 2.1. договора), арендная плата начисляется с 18.12.2014г. по 17.12.2024г. (п. 3.7. договора).

Дополнительным соглашением №1 от 05.06.2015г. стороны внесли изменения в условия договора аренды №133юД/15 от 01.04.2015г., в частности: согласно уточненной редакции п. 1.3. - участок передается в аренду «производственная деятельность» (т. 1, л.д. 12), о есть привели текст договора аренды в соответствие с Постановлением Главы сельского поселения Лаговское №704 от 31.12.2014г. (т. 1, л.д. 27), в соответствии с которым изменен вид разрешенного использования спорного участка и установлен вид разрешенного использования «производственная деятельность».

После заключения дополнительного соглашения №1 истец обратился в Главное управление архитектуры Московской области с письмом от 28.03.2016г. по вопросу подготовки градостроительного плана земельного участка для строительства складского комплекса.

В ответ на письмо получен отказ (т. 1, л.д.31) в связи с тем, что земельный участок расположен в зоне Ж-4 (Застройка индивидуальными жилыми домами).

Дополнительным соглашением №2 от 01.11.2016г. стороны внесли изменения в условия договора аренды №133юД/15 от 01.04.2015г., в частности: согласно уточненной редакции п. 1.2. - участок относится к землям населенных пунктов (т. 1, л.д. 71).

Дополнительное соглашение №2 зарегистрировано 20.12.2016г.

Истец полагает, что только после даты государственной регистрации дополнительного соглашения №2 от 01.11.2016г. (то есть после 20.12.2016г.) ему был передан участок в надлежащем состоянии и соответствующий договоренностям, достигнутым при подписании Инвестиционного соглашения №92 от 18.06.2014г. по строительству складского комплекса.

Поскольку в период до 20.12.2016г. истцом внесены денежные средства в общем размере 2 215 742,51 руб., он обратился к ответчику с предложением произвести перерасчет арендных платежей (т. 1, л.д. 32).

В письме №9/1097-исх администрация городского округа Подольск ответила отказом (т. 1, л.д. 33).

В связи с изложенным, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В материалы дела представлен отказ Главного управления архитектуры Московской области в выдаче ГПЗУ обществу в ответ на обращение от 28.03.2016г. в связи с тем, что спорный земельный участок расположен в зоне Ж-4 (Застройка индивидуальными жилыми домами) - т.1, л.д.31.

Данное обстоятельство также подтверждается Решением Совета депутатов сельского поселения Лаговское Подольского муниципального района Московской области №1/46 от 27.06.2014г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки сельского поселения Лаговское Подольского муниципального района Московской области» (л.д. 77).

Так, согласно утвержденных в 2014 году ПЗЗ, в зоне Ж-4 не предусмотрен вид разрешенного использования «для производственной деятельности».

Довод ответчика о том, что вспомогательный вид разрешенного использования «для размещения коммунальных складских объектов», предусмотренный в зоне Ж-4, позволял истцу использовать земельный участок по целевому назначению, а именно, либо для строительства производственно-складского комплекса, либо для «производственной деятельности», правомерно отклонен судом первой инстанции ввиду следующего.

 Согласно утвержденным в 2014 году ПЗЗ, в зоне Ж-4 вспомогательный вид разрешенного использования «для размещения коммунальных складских объектов» предполагает размещение на земельных участках садов, огородов, палисадников; отдельно стоящих подземных встроенных гаражей; хозяйственных строений, сооружений; садовых домов, летних сооружений; теплиц, оранжерей.

Ведение какой-либо производственной деятельности в данной зоне не предусмотрено (т.1, л.д.79).

Из указанного следует, что с даты заключения договора аренды спорного земельного участка у истца отсутствовала возможность использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования «производственная деятельность», поскольку участок, переданный истцу, с 27.06.2014г. (с даты принятия Решения Совета депутатов сельского поселения Лаговское об утверждении Правил землепользования и застройки сельского поселения Лаговское), находился в зоне Ж-4, исключающей возможность использования земельного участка по его назначению и в соответствии с целью аренды.

Невозможность строительства на данном участке производственного комплекса также подтверждается отказом Главного управления архитектуры Московской области в выдаче обществу ГПЗУ именно по причине расположения земельного участка в зоне Ж-4.

При этом, изменения в ПЗЗ внесены лишь 26.01.2017г. путем издания решения Совета депутатов городского округа Подольск Московской области (т.1, л.д.83).

С 26.01.2017г. участок входит в зону ПК-2 «Промышленные предприятия», что соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка и не ограничивает его использование в целях, предусмотренных договором аренды (т.1, л.д.86-90).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Материалами дела установлено, что в период до 26.01.2017г. истец внес арендную плату в размере 2 215 742,51 руб., из которых:

550 500 руб. - по п/п №294 от 30.06.2015г. (т. 1, л.д. 35);

200 000 руб. - по п/п №466 от 25.03.2016г. (т. 1, л.д. 36);

200 000 руб. - по п/п №477 от 21.04.2016г. (т. 1, л.д. 37);

1 265 242,51 руб. - по п/п №477 от 21.04.2016г. (т. 1, л.д. 37);

При рассмотрении дела №А41-45933/17 суд установил, что денежные средства 1265242,51 руб. (по п/п №477 от 21.04.2016г.) внесены в качестве арендной платы. В связи с чем решением от 06.10.2017г. отказано в удовлетворении требований ООО "СУ-55" о взыскании неосновательного обогащения 1265242,51 руб.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, представитель истца пояснил, что ООО "СУ-55" заинтересовано в исполнении условий договора аренды №133юД/15 от 01.04.2015г. Кроме того, 14.03.2017г. получен градостроительный план земельного участка.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 410 ГК РФ о прекращении обязательства зачетом.

В силу указанной статьи, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Судом первой инстанции также установлено, что истец освобожден от оплаты арендных платежей за период по 25.01.2017г., поскольку не мог использовать участок с кадастровым номером 50:27:0020616:1266 по независящим от него причинам, участок передан с недостатками.

Поскольку истцом доказано обращение с заявлением о перерасчете (зачете) арендной платы, то в силу ст. 411 ГК РФ ответчик обязан произвести перерасчет арендной платы.

Вместе с тем, истец просит указать в качестве даты начала перерасчета - 21.12.2016г. 

Суд не может выйти за рамки заявленных требований. Кроме того, истец не оспаривает необходимость оплаты арендных платежей именно с 21.12.2016г.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование об обязании произвести перерасчет.

Судом первой инстанции также обосновано отказано в удовлетворении требования об отмене пени, начисленных за период с 17.12.2014 г. по 20.12.2016 г., в размере 146 256 рублей 82 копейки, по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Вместе с тем, требование об отмене пени является преждевременным, обращение в суд с заявленным требованием возможно только после произведения перерасчета арендной платы по договору и представления расчетной карты.

Таким образом, на момент рассмотрения спора с учетом удовлетворения требования об обязании произвести перерасчет арендной платы не представляется возможным достоверно установить, имеется ли за истцом как арендатором участка просрочка по внесению арендной платы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом, ввиду следующего.

В целях реализации проекта, заключенного инвестиционного соглашения № 92, от 18.06.2014 г., в Главархитектуре Московской области, арендатором был запрошен Градостроительный план на спорный земельный участок.

В ответе на запрос Главархитектура МО указала, что: «Согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения Лаговское Подольского муниципального района Московской области от 07.06.2014 г., № 1/46, заявленный земельный участок расположен в зоне Ж-4 «Застройка индивидуальными жилыми домами». В связи с этим, Главархитектура МО считает целесообразным подготовить и направить письмо в адрес заявителя с отказом в подготовке и выдаче ГПЗУ на указанный в обращении земельный участок» - это и являлось основной причиной отказа.

18.06.2014 года было заключено инвестиционное соглашение №92 между Обществом с ограниченной ответственностью «СУ-55» и Администрацией Подольского Муниципального района Московской области, а ранее, 07.06.2014 г. были утверждены Правила землепользования и застройки сельского поселения Лаговское Подольского муниципального района Московской области №1/46, по которым данный земельный участок был отнесен к зоне Ж-4 «Застройка индивидуальными жилыми домами».

В своей апелляционной жалобе КИЗО Администрации Городского округа Подольск Московской области ссылается на то, что Арендатору было известно об отнесении спорного земельного участка, согласно ПЗЗ, к зоне Ж-4.

Однако, Договор аренды на данный земельный участок заключался для исполнения Инвестиционного соглашения, а при данной постановке вопроса, его условия не исполнимы. Поэтому Договор аренды земельного участка, был заключен позднее.

В решении суда указано, что согласно материалам дела, изменения в ПЗЗ были внесены лишь 26.01.2017 г., путем издания Решения Совета депутатов городского округа Подольск Московской области (л. д. 83).

С 26.01.2017г. участок входит в зону ПК-2 «Промышленные предприятия», что соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка и не ограничивает его использование в целях, предусмотренных договором аренды (л.д. 86-90).

01.11.2016 г. было заключено Дополнительное соглашение №2, к Договору аренды земельного участка №133юД/15, с уточнением п.1.2., земельный участок относится к землям населенных пунктов, которое 20.12.2016 г. было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу  №А41-91003/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

 

Судьи

С.В. Боровикова

Л.В. Пивоварова