649/2023-24176(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-9628/2022

г. Краснодар

11 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании  истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН  

<

***>), ответчика – Комитета по управлению имуществом города Батайска  Ростовской области (ИНН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и  месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте суда  в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом  города Батайска Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области  от 15.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 24.01.2023 по делу № А53-9628/2022, установил следующее.  

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд  Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города  Батайска Ростовской области (далее – комитет) о взыскании 212 тыс. рублей задатка,  внесенного в качестве обеспечения участия в аукционе на право заключения договора  аренды земельного участка.  

Решением от 15.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции от 24.01.2023, иск удовлетворен в полном объеме: с комитета  в пользу предпринимателя взыскано 212 тыс. рублей, внесенных в качестве обеспечения  участия в аукционе, 40 тыс. рублей судебных расходов на проведение экспертизы и  7240 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что  истец явился победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 площадью 720 кв. м,  расположенного по адресу: 

<

...>,  с видом разрешенного использования – «автомобильные мойки, ремонт автомобилей».  В качестве задатка предприниматель для участия в аукционе внес 212 тыс. рублей.  

Согласно заключению кадастрового инженера от 21.02.2022 в границах земельного участка  с кадастровым номером 61:46:0012501:662 по данным Единого государственного реестра  недвижимости (далее – ЕГРН) выявлены колодцы инженерных коммуникаций, опоры  электроснабжения, дорожный знак, бордюр; границы названного участка по данным ЕГРН  выходят за пределы дорожного ограждения «бордюр» в сторону ул. Промышленной на  4,17 м; 3,19 м и 2,59 м согласно прилагаемой схеме. В целях проверки доводов истца о  невозможности использования спорного земельного участка по делу назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза "ЮФОСЭО"». Согласно  экспертному заключению от 31.11.2022 № 104-А в ЕГРН по левой, фасадной и правой  межевым границам земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662,  расположенный по адресу: 

<

...>,  граничит с землями общего пользования; по тыльной межевой границе – с земельным  участком с кадастровым номером 61:46:0012501:49, расположенным по адресу: 

<

...>, и земельным участком с кадастровым  номером 61:46:0012501:48, расположенным по адресу: 

<

...>. В границах земельного участка с кадастровым номером  61:46:0012501:662 расположены объекты дорожной инфраструктуры и электросетевого  хозяйства, а именно: дорожный знак, смотровые колодцы (3 шт.), угловая железобетонная  опора ЛЭП, асфальтобетонное покрытие шириной 6,13+5,91 м, площадью в границах  участка 248 кв. м, являющееся пешеходной зоной. Проезжую часть ул. Промышленной  от вышеуказанной пешеходной зоны отделяет обочина шириной 2,38+3,26 м, площадью  в границах участка 121 кв. м. Покрытие обочины частично выполнено из ранее  существующего асфальтобетонного покрытия, частично – земляное. Граница между  проезжей частью и обочиной в виде разметки либо бортового камня отсутствует,  определяется визуально ввиду разности покрытия. Границей, разделяющей пешеходную  зону и обочину в южной части земельного участка, является бортовой камень, в северной –  металлические столбы круглого сечения в количестве 3 шт., высотой примерно 0,4 м.  Расположение границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662  согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, а также фактически существующих в границах  земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 объектов дорожной  инфраструктуры, электросетевого хозяйства графически показано на плане в приложении   № 2 к заключению (т. 1, л. д. 75 – 92). В этой связи суды пришли к выводу о том, что  земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662 образован с нарушением  требований закона, поэтому не может быть предметом аукциона и договора аренды.  Оснований для удержания денежных средств, внесенных в качестве задатка, у комитета не  

имеется, поскольку из материалов дела не следует неправомерный отказ или уклонение  предпринимателя от подписания договора аренды земельного участка.  

12 мая 2023 года

В кассационной жалобе комитет просит решение от 15.11.2022 и постановление  апелляционного суда от 24.01.2023 отменить, в удовлетворении исковых требований  отказать, указав на отсутствие доказательств, подтверждающих, что земельный участок  с кадастровым номером 61:46:0012501:662 обременен публичным сервитутом для  организации прохода через него неограниченного круга лиц. Кроме того, данный  земельный участок с видом разрешенного использования «автомобильные мойки, ремонт  автомобилей» не отвечает требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – Земельный кодекс), поэтому не может выполнять функции тротуара,  с учетом параметров дороги. Ссылка суда на экспертное заключение от 31.11.2022 № 104-А  необоснованна, поскольку данный документ не может являться доказательством перевода  земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 из земель населенных  пунктов в категорию земель общего пользования. Аукционная документация содержала  всю необходимую информацию, из которой следовало, что указанный земельный участок  обременен инженерными сетями электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.  Вывод судов о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662 не  может быть предметом аукциона, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.  Задаток лица, уклонившегося от подписания договора, не подлежит возврату. Истец,  принимая участие в аукционе, имел возможность, ознакомиться с аукционной  документацией и всеми обременениями спорного земельного участка. Факт уклонения  победителя аукциона от заключения договора зафиксирован протоколом от 08.11.2021   № 25. Кроме того, приказом Управления федеральной антимонопольной службы  по Ростовской области от 30.12.2021 № 650 «О включении сведений в реестр  недобросовестных участников аукциона» предприниматель включен в данный реестр.  К удержанию задатка привели недобросовестные, неосмотрительные действия самого  участника аукциона. Податель жалобы также не согласен с возложением на него расходов  за проведение экспертизы.  

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, ссылаясь  на законность обжалуемых судебных актов. По мнению истца, судами обеих инстанций  учтены все фактические обстоятельства дела, исследованы и оценены представленные  сторонами доказательства, правильно применены нормы права.  

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили,  извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в  порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не  подлежит с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления  администрации города Батайска от 28.06.2021 № 1377 «О проведении аукциона по продаже  права на заключение договоров аренды земельных участков» 22.09.2021 комитет провел  аукцион, предметом которого явилось право на заключение договора аренды земельного  участка, расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – «автомобильные мойки,  ремонт автомобилей», кадастровый номер 61:46:0012501:662, площадь 720 кв. м, начальная  цена предмета аукциона – 212 тыс. рублей.  

В качестве задатка предприниматель внес 212 тыс. рублей, что подтверждается  чеком от 31.08.2021.  

Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение  договора аренды земельного участка, победителем признан предприниматель.  

До получения проекта договора и передачи объекта аренды по требованию комитета  предприниматель произвел оплату аренды в сумме 1 030 320 рублей, что подтверждается  чеком от 28.09.2021 № 4948.  

После получения от комитета проекта договора аренды с проектом акта приема-передачи земельного участка предприниматель подписал договор, однако, от подписания  акта приема-передачи земельного участка отказался, поскольку установлена невозможность  его использования по назначению.  

Так, при проведении кадастровых работ по определению координат поворотных  точек границ земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 произведено  натурное обследование и составлена схема его расположения. Согласно заключению  кадастрового инженера от 21.02.2022, в границах земельного участка имеются колодцы  инженерных коммуникаций, опоры электроснабжения, дорожный знак, бордюр; границы  земельного участка выходят за пределы дорожного ограждения «бордюр» в сторону улицы  Промышленной на 4,17 м; 3,19 м и 2,59 м.  

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка с кадастровым  номером 61:46:0012501:662 с текущей конфигурацией по назначению, нарушение прав  третьих лиц (поскольку ограждение участка перекроет доступ граждан к остановочному  

комплексу и длинномерные автотранспортные средства не смогут осуществить поворот),  предприниматель отказался от подписания акта приема-передачи объекта аренды.  

10 октября 2021 года истец обратился к ответчику с письмом о совместной проверке  выявленных кадастровым инженером обстоятельств.  

В претензии от 28.10.2021 предприниматель потребовал возврата арендной платы в  сумме 1 030 320 рублей и 212 тыс. рублей задатка.  

Комитет вернул предпринимателю денежные средства в размере 1 030 320 рублей,  в возврате 212 тыс. рублей – отказал. При этом комитет инициировал процедуру включения  предпринимателя в реестр недобросовестных участников аукциона, по результатам которой  Управление федеральной антимонопольной службы по Ростовской области издало приказ  от 30.12.2021 № 650 «О включении сведений в реестр недобросовестных участников  аукциона».  

Отказ в возврате задатка послужил основанием для обращения предпринимателя в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом  установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде  кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов, в порядке, установленном Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также  иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать  содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием  применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение  восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).  

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем  проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса (пункты 1 и 4  статьи 447 Гражданского кодекса).  

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в  извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.  Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.  При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка  

засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (пункт 4 статьи  448 Гражданского кодекса).  

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса закреплено, что исполнение  обязательств может обеспечиваться задатком.  

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся  сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство  заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского  кодекса).  

Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный  иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка  заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в  оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки,  внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке  договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения  от заключения указанных договоров, не возвращаются (пункт 21 статьи 39.12 Земельного  кодекса).  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям  договора аренды и назначению имущества.  

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за  недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих  недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:  потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества,  либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им  расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.  

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны  

арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества  или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду  (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).  

Кроме того, согласно статье 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда:  переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,  которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее  известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в  силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования (пункт 4).  

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по  своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и  непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий  совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в числе которых  экспертное заключение от 31.11.2022 № 104-А, суды установили, что в границах  земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012501:662 расположены объекты  дорожной инфраструктуры и электросетевого хозяйства, а именно: дорожный знак,  смотровые колодцы (3 шт.), угловая железобетонная опора ЛЭП, асфальтобетонное  покрытие шириной 6,13+5,91 м, площадью в границах участка 248 кв. м, являющееся  пешеходной зоной. Следовательно, данный земельный участок образован с нарушением  требований закона, поэтому не может быть предметом аукциона и договора аренды.  Согласно информационному сообщению о проведении аукциона по продаже права на  заключение договора аренды земельного участка, в качестве ограничений (обременений)  права указано, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012501:662  расположен в границах приаэродромных территорий, в границах зоны с особыми  условиями использования территории – санитарно-защитной зоне; частично земельный  участок расположен в охранной зоне линии электроснабжения с реестровым номером  61:46-6.609; на участке также расположены инженерные сети водоснабжения и  водоотведения. Сведения о наличии иных обременений и ограничений в аукционной  документации отсутствовали, включая информацию о расположении в его границах  объектов дорожной инфраструктуры. Оснований для удержания денежных средств,  

внесенных предпринимателем в качестве задатка, у комитета не имеется, поскольку из  материалов дела не следует неправомерный отказ или уклонение истца от подписания  договора аренды земельного участка.  

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции отмечает, что  решение вопросов исследования и оценки доказательств отнесено к компетенции судов  первой и апелляционной инстанций, в связи с чем аргументы ответчика не могут служить  основанием для отмены судебных актов, направлены на переоценку установленных судами  фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286  Кодекса выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции. Нарушений  норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса  безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2022 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 по делу № А53-9628/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи В.А. Анциферов  

Т.Н. Драбо