АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru   е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-4741/2017

30 января 2018 года

г. Барнаул

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2018 года.

Решение суда изготовлено в полном объёме 30 января 2018 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании 51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании 7 214 443 руб. 37 коп. неустойки за период с 01.09.2016 года по 12.12.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от ООО  «Панорама-22» – ФИО2 по доверенности от 01.10.2017 года,

от   ООО«АлтайАгроСервис» -  ФИО3 по доверенности от 25.07.2017 года,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края, о взыскании 11 390 994 руб. 84 коп. задолженности  по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

         В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения договорных обязанностей по оплате ежемесячных платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, что привело к образованию задолженности и обращению в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял заявленные требования, просил взыскать                    51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года,  в  связи  с  наступлением  срока  внесения  оплаты  по  договору  в  полном  объеме.

Определением от 09.11.2017 года к производству принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края 2 610 567 руб. 74 коп. пени за период с 01.09.2016 года по 06.02.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

В обоснование встречного искового заявления указано, что покупатель исполнял свои обязательства по договору купли-продажи, перечисляя денежные средства согласно графику платежей. Однако, продавец (общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22») нарушил условия договора, не ввел в эксплуатацию недвижимое имущество, не зарегистрировал на него право собственности,  не  оформил  договор  залога,  в установленный договором срок. В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» просит взыскать неустойку, предусмотренную договором, за неисполнение продавцом своих обязательств по договору.

В ходе рассмотрения дела общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» уточняло исковые требования, просило взыскать 7 106 463 руб. 34 коп. пени за период с 01.09.2016 года по 04.12.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

Производство по делу приостанавливалось до рассмотрения Индустриальным районным судом г. Барнаула дела № 2-3360/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22» и ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года и взыскании 7 986 659 руб. 07 коп.

После  рассмотрения    указанного  дела  в  суде  общей  юрисдикции,  производство  по  иску  возобновлено.

Представитель  ООО «АлтайАгроСервис», в судебном заседании уточнил встреченные исковые требования, просил взыскать 7 214 443 руб. 37 коп. неустойки за период с 01.09.2016 года по 12.12.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к производству уточненное встречное исковое заявление.

Представитель  ООО «Панорам-22»  настаивал на заявленных требованиях. Указал, что не согласен с принятым  апелляционной  инстанцией  Алтайского краевого суда определением  о расторжении спорного договора купли-продажи, и намерен его обжаловать в кассационную инстанцию. Пояснил, что отказываться от исковых требований по настоящему делу, не намерен. По встречному иску возражал. Считал, что отсутствуют основания для взыскания неустойки, поскольку общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» первое нарушило существенные условия договора купли-продажи, в частности обязательства по оплате. Просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления. В случае удовлетворения требования о взыскании неустойки просил снизить размер неустойки на основании ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так  как  не  смог  выполнить  обязательства  по  договору  по  вине  ООО «АлтайАгроСервис».

Представитель общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» возражал по первоначальным исковым требованиям. Считал, что требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи, с учетом имеющегося вступившего в законную силу судебного акта Алтайского краевого суда о расторжении указанного договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению. Просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требованиях. Настаивал на встречных исковых требованиях.  Доводы  ответчика  об  уменьшении  размера  неустойки  считал  необоснованными.

Выслушав пояснения и возражения сторон, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

Как следует из материалов дела, 31.05.2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Панорама-22» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 (далее - договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество, а именно: земельный участок, площадью 0,5794 га, кадастровый номер 22:63:030506:433, расположенный по адресу: 

<

...> и нежилое административно-складское здание, общей ориентировочной площадью 1475 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, которое будет введено в эксплуатацию продавцом,  на земельном участке,  в соответствии с действующим законодательством РФ, а также любая его часть и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации. 

На дату подписания договора здание не введено в эксплуатацию продавцом, а также продавец не приобрел право собственности на земельный участок (п. 1.1-1.2 договора).

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора предварительная цена недвижимого имущества составляет 59 716 225 руб. 95 коп. и окончательно устанавливается в графике платежей (Приложение № 1), которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата производится после подписания настоящего договора согласно графику платежей.

В разделе 2 договора указано, что продавец обязан: передать всю техническую документацию и другие необходимые документы на указанное недвижимое имущество по акту приема-передачи покупателю в течение 3 дней после введения недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности; ввести недвижимое имущество в эксплуатацию своими силами либо силами третьих лиц; ввести недвижимое имущество в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности до 01.09.2016 года.

Согласно п. 3.3 договора стороны договорились, что заявления на переход права собственности в государственный орган должны быть поданы сторонами в течение 2 недель после полной оплаты за указанное недвижимое имущество, в противном случае, покупатель имеет право понудить продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом настоящего договора.

В п. 5.5 договора сторонами согласовано, что в случае нарушения продавцом п. 2.1.3, 2.1.4 и п. 3.3 настоящего договора, покупатель вправе приостановить оплату по настоящему договору, а продавец оплачивает покупателю пени в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ от суммы указанной в п. 3.1 договора за каждый день просрочки.

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22» ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества и наличие задолженности по ежемесячным платежам обратилось в суд с иском о взыскании 51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» предъявило встречное исковое заявление о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края 2 610 567 руб. 74 коп. пени за период с 01.09.2016 года по 06.02.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, в частности за неисполнение обязательств по вводу в эксплуатацию недвижимого имущества, регистрации на него права собственности в установленный договором срок. 

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, отношения сторон возникли из договора купли-продажи, которые регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Индустриальным районным судом города Барнаула рассмотрено дело № 2-3360/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22» и ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года и взыскании 7 986 659 руб. 07 коп., по которому 11.09.2017 года принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

12.12.2017 года Алтайским краевым судом вынесено определение об отмене решения Индустриального районного суда города Барнаула от 11.09.2017 года по делу № 2-3360/2017. Принят новый судебный  акт, в котором установлено: Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края оплаченную по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года сумму в размере 7 986 659 руб. 07 коп.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, на основании которого общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22» просит взыскать задолженность за проданное имущество, является расторгнутым.

При рассмотрении Индустриальным районным судом города Барнаула и пересмотре Алтайским краевым судом дела решения Индустриального районного суда по делу № 2-3360/2017 установлено следующее: что до настоящего времени продавцом (истцом) не исполнены обязательства относительно введения спорного недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации в срок до 01.09.206 года права собственности на него. Из материалов вышеуказанного дела следует, что во исполнение п. 2.1.5 договора купли-продажи, 31.05.2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСрвис» (кредитор) и ФИО4 (поручитель) был заключен договор поручительства. 21.06.2016 года оформлено разрешение № 22-RU22302000-81-2016 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – административно-складского здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Разрешение было выдано ФИО5 и ФИО4 25.05.2017 года вышеуказанное здание было поставлено на кадастровый учет. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.03.2017 года административно-складское здание, расположенное по адресу: 

<

...>, находится в общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4 (по ½ доли).

Вышеуказанные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Учитывая, что административно-складское здание, расположенное по адресу:                       

<

...>, являющийся предметом спорного договора купли-продажи принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4 (по ½ доли), и факт того, что договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком, был расторгнут определением Алтайского краевого суда от 12.12.2017 года, по причине того, что продавцом (истцом) не были исполнены существенные условия договора, а именно не исполнены обязательства относительно введения спорного недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации в срок до 01.09.2016 года права собственности на него, суд считает, что отсутствуют основания для взыскания с общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» 51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

В связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22» к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис»  о  взыскании  долга  по  договору  купли-продажи.

Рассмотрев  встречное  исковое  заявление  суд установил. 

Обществ с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», просит взыскать  с     общества ограниченной ответственностью «Панорама-22»  неустойку, в  соответствии  с п.5.5 Договора  купли-продажи. 

В  указанном  пункте  установлено,  что  в случае нарушения продавцом п. 2.1.3, 2.1.4 и п. 3.3 настоящего договора, продавец оплачивает покупателю пени в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ от суммы указанной в п. 3.1 договора за каждый день просрочки.

По  мнению  истца  по встречному  иску,  до  расторжения    судом  договора  купли-продажи,  ответчик  не  выполнил  обязательства  по введению объекта  в  эксплуатацию и регистрации  права  собственности  (п.2.1.3) и не заключил  договор  залога  на  предмет  договора  (п.2.1.4). 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку  ответчиком  не  выполнены  обязательства,  установленные п.2.1.3  и  2.1.4, покупатель (ООО «АлтайАгроСервис»), начислил неустойку в размере 7 214 443 руб. 37 коп. за период с 01.09.2016 года по 12.12.2017 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В материалы  дела  ООО «Панорама-22»,   представило  доказательства,  что  здание  было  введено  в  эксплуатацию в  июне  2016,  и  пояснил,  что  перевод  права  собственности  на  покупателя не  был  произведен в  связи  с  нарушением им  сроков  оплаты  недвижимого  имущества.

Поскольку ответчик,  не  представил доказательств  исполнения  пунктов  2.1.3, 2.1.4  в  полном  объеме,  суд считает обоснованным  взыскание с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22»  неустойки, начисленной на основании п. 5.5 договора за неисполнение обязательств, предусмотренных договором купли-продажи

Проверив расчет неустойки, суд находит его правильным. 

Обществом с ограниченной ответственностью «Панорама-22» заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 81 Постановления от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку из представленных  документов  следует,  что ООО «АлтайАгроСервис»,  нарушал свои  обязательства по  оплате недвижимого имущества, в  сроки,  установленные  условиями  договора,  суд соглашается  с  доводами  ООО «Панорама-22»,  что  нарушение  обязательств  допущено  по  вине  кредитора.

Установив степень вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи, суд на основании п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации,  считает  возможным  уменьшить  размер   неустойки, подлежащей  взысканию  до 4 000 000 руб.

В удовлетворении остальной части встречный исковых требований о взыскании неустойки суд отказывает.

При подаче первоначального искового заявления обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22» была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины. Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», то государственная пошлина за рассмотрение первоначального искового заявления на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22» в доход федерального бюджета. 

Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22» взыскиваются судебные расходы, понесенные обществом с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» по оплате государственной пошлины за подачу встречного исковое заявления, поскольку решение по встречному иску принято не в пользу общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22».

На основании ст. 309, 329, 330, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края 4 000 000 руб. неустойки и 36 053 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края 200 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       Т.В. Бояркова