1126/2019-6518(2) 

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А62-774/2016

г. Тула

28 февраля 2019 года

20АП-8342/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2019 года.  В полном объеме постановление изготовлено 28 февраля 2019 года.  

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  

Григорьевой М.А., судей Волошиной Н.А. и Тучковой О.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2  

Аркадьевича на определение Арбитражного суда Смоленской области от 22 ноября 2018 года по делу № А62-774/2016, принятое 

по заявлению ФИО2 о признании недействительными торгов от  

23.05.2018 по продаже имущества должника и признании недействительной сделкой  

договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, 

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Норд»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

при участии в судебном заседании до перерыва: 

- от ФИО2 – представителя ФИО3 (доверенность от 06.06.2018),  - от ИП ФИО4 – представителя ФИО5 (доверенность  

от 03.11.2016), 

от конкурсного управляющего ООО «Норд» ФИО6 – представителя  

ФИО7 (доверенность от 05.12.2018), 

ФИО8 (паспорт) и его представителя ФИО9 (в порядке  пункта 4 статьи 61 АПК РФ, паспорт),  

после перерыва в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим  

образом о времени и месте судебного заседания, 

УСТАНОВИЛ:

Участник торгов по продаже имущества в процедуре конкурсного производства  ООО «Норд» ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительными торгов от 23.05.2018 и признании недействительной сделкой  заключенного по результатам торгов с ИП ФИО8 договора купли-продажи  имущества.  

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 22 ноября 2018 года  (резолютивная часть от 19.10.2018) в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратился в  апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение арбитражного суда  

от 22 ноября 2018 года отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении  заявления о признании торгов от 23.05.2018 недействительными и признании  недействительной сделкой договора купли-продажи имущества № 01/18 от 30.05.2018,  заключенного по результатам торгов.  

В обоснование апелляционной жалобы ФИО2 указывает на допущенные  нарушения при проведении оспариваемых торгов, а именно, полагает, что проведение  торгов было перепоручено конкурсным управляющим неуполномоченному лицу; созданы  препятствия потенциальным участникам для оценки реального состояния предмета  торгов; несвоевременно опубликован отчет об оценке имущества в полном объеме.  

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что организатор торгов неправомерно  не подвел итоги торгов на промежуточных этапах, в то время как заявки участников были  отозваны после окончания соответствующего этапа торгов, следовательно, этап торгов  был оконченным, и требовалось подведение итогов с определением победителя на  соответствующем этапе.  

ФИО2 полагает, что организатор торгов неправомерно не подвел итоги  торгов на третьем этапе, при наличии не отозванной заявки ФИО10,  искусственно занижая цену продажи на четвертом, шестом и седьмом этапах торгов.  

Кроме того, заявитель жалобы считает, что спорное имущество должно было  продаваться по специальной процедуре, предусмотренной для реализации объектов  культурного наследия.  

Конкурсный управляющий ООО «Норд» ФИО6 представила отзыв на  апелляционную жалобу, в котором с доводами жалобы не согласилась. Просит оставить  жалобу ФИО2 без удовлетворения, обжалуемое определение без изменения.  

Залоговый кредиторов в деле о банкротстве АО «Россельхозбанк» представил  отзыв на апелляционную жалобу, в которой поддержал требование апеллянта об отмене  определения арбитражного суда об отказе в удовлетворении заявления Прохорова С.А.,  Банк полагает, что при проведении торгов конкурсный управляющий неправомерно  передал функции организатора торгов по договору ИП Войтовой С.В.  

Кроме того, по мнению Банка, организатор торгов неправомерно не подвел итоги  торгов на третьем этапе, при наличии не отозванной заявки, искусственно занижая цену  продажи на последующих этапах торгов, чем причинил вред залоговому кредитору.  

В материалы дела ФИО2 представлены дополнительные пояснения к  апелляционной жалобе, в которых заявитель указывает на ошибочный вывод суда о том,  что спорный земельный участок кадастровый номер 67:27:0031932:31 к объекту  культурного наследия не относится.  

Определением апелляционного суда 14 января 2019 года судебное разбирательство  было отложено до 18.02.2019 в связи с необходимостью представления дополнительных  доказательств из материалов дела о банкротстве, и получения дополнительных пояснений  от участников спора.  

От АО «Россельхозбанк» поступили пояснения по содержанию охранного  обязательства в отношении спорного объекта с приложение дополнительных документов.  

Конкурсный управляющий ООО «Норд» ФИО6 представила дополнения  к отзыву на апелляционную жалобу, с приложением дополнительных документов, а  именно: договор об ипотеке № 124313/0154-7/1 от 20.12.2012; Положение о порядке,  сроках и условиях имущества ООО «Норд»; Положения о продаже имущества  посредством публичного предложения ООО «Норд»; договор купли-продажи № 01/18 от  30.05.2018; протокол № 25979-ОТПП/1 об определении участников открытых торгов  посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества  ООО «Норд»; протокол № 25979-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством  публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Норд»;  письмо СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» №  б/н от 06.07.2018, согласно которому: часть здания оздоровительно-спортивного центра с  конференц-залом СГУ в стадии незавершенной реконструкции по адресу 

<

...> не относится к объектам культурного наследия, Земельный участок с  кадастровым номером 67:27:0031932:31 по адресу по адресу 

<

...>  в соответствие с утвержденным «Историко-архитектурным и историко-археологическим  опорным планом г. Смоленск» (решении Смоленской областной Думы от 31.10.1996 №  171)» входит в территорию распространения памятника федерального значения  

«Культурный слой города» IX-XVII вв. (Смоленская область) принятого на  государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624  и в границы исторически ценной государственной территории; охранное обязательство №  1047; акт технического состояния объекта культурного наследия и определения плана по  памятнику и благоустройству его территории; предварительное заключение о результатах  археологического научно-исследовательских работ на строительной площадке  «Реконструкция комплекса зданий Дворца пионеров и школьников под учебный комплекс  Смоленского Гуманитарного университета» от 15.05.2000 № 51/4.  

В материалы дела от ФИО2 поступили дополнительные пояснения к  апелляционной жалобе. От ИП ФИО11 поступил отзыв на апелляционную жалобу,  согласно которому возражал против доводов жалобы.  

В судебном заседании 18.02.2019 был объявлен перерыв до 09 час. 00 мин.  25.02.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ). После окончания перерыва судебное  разбирательство продолжено.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной  жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание после  перерыва не направили, что согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их  отсутствие.  

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле до  перерыва, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение  для дела.  

С заявлением о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Норд» в  Арбитражный суд Смоленской области обратилось акционерное общество  «Россельхозбанк» в лице Смоленского регионального филиала. Определением от 17 марта  2016 года заявление кредитора признано обоснованным, в отношении ООО «Норд»  введена процедура наблюдения.  

Указанным определением требования АО «Россельхозбанк» в сумме 123 121 623  руб. 89 коп. по кредитным договорам № 

<

***> от 22.10.2012 и № 124313/0154 от  26.10.2012 включены в реестр требований кредиторов ООО «Норд», как требования,  обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки N124313/0154-7/1 от  20.12.2012.  

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13 июля 2016 года 

ООО «Норд» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное  производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6  

В материалы дела представлен договор № 124313/0154-7/1 об ипотеке (залоге  недвижимости) от 20.12.2012, согласно которому залогодатель ООО «Норд» обеспечивает  надлежащее исполнение обязательств по договору № 124313/0154 об открытии кредитной  линии от 26.10.2012 и кредитному договору № 

<

***> от 22.10.2012, путем передачи  залогодержателю в залог недвижимого имущества: здание, залоговой стоимостью  

155 436 027 руб. и земельного участка, залоговой стоимостью 5 110 044 руб.,  расположенных по адресу: 

<

...>.  

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора ипотеки залогом недвижимости обеспечивалось  исполнение заемщиком ООО «Норд» обязательств по договорам кредита № 124313/0154  от 26.10.2012 и № 

<

***> от 22.10.2012. Сторонами договора установлена общая  залоговая стоимость предметов ипотеки в размере 160 546 071 руб.  

Пунктом 6.10 договора ипотеки установлено, что передаваемый в залог земельный  участок имеет ограничения (обременения), в виде обязательств по сохранению  недвижимого памятника археологии согласно охранному обязательству № 1047 от  23.07.2007 по недвижимому памятнику археологии (л.д. 5-13, т. 4).  

По договору об ипотеке № 124313/0154-7/1 от 20.12.2012 г., в залог АО  «Россельхозбанк» передано принадлежащее ООО «Норд» имущество:  

- часть здания оздоровительно-спортивного центра с конференц залом СГУ в  стадии незавершенной реконструкции, кадастровый номер 67-67- 01/297/2012-304;  

- земельный участок площадью 2 812 кв.м. на котором располагается часть здания  СГУ оздоровительно-спортивного центра с конференц залом, с кадастровым номером  67:27:0031932:31.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое  имущество № 09/098/2012-641 от 14.12.2012, представленной АО «Россельхозбанк» в  материалы апелляционного производства с пояснениями от 29.01.2019, в отношении  земельного участка площадью 2 812 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0031932:31  зарегистрировано обременение в виде обязательств по сохранению недвижимого  памятника археологии по охранному обязательству № 1047, оформленному Смоленским  областным учреждением культуры «Центр по охране и использованию памятников  истории и культуры Смоленской области» 23.07.2007.  

Дополнением к отзыву на апелляционную жалобу от 07.02.2018 конкурсный  управляющий представила по запросу апелляционного суда в материалы апелляционного  

производства из материалов основного банкротного дела Положение о продаже  залогового имущества ООО «Норд», предложенное АО «Россельхозбанк» как кредитором,  чьи требования обеспечены залогом.  

Апелляционный суд установил, что, таким образом, залоговым кредитором  сформирован лот для продажи имущества, определена форма торгов, установлена  начальная продажная цена имущества, срок снижения цены, величина шага снижения,  цена отсечения, а также определен выбор площадки, на которой должны проводиться  торги.  

Согласно материалам дела и пояснениям лиц, участвующих в деле, первые и  вторые торги, направленные на повышение условий продажи имущества, не состоялись в  виду отсутствия покупательского спроса.  

Для продажи залогового имущества в порядке проведения торгов АО  «Россельхозбанк» представил конкурсному управляющему Положение о порядке,  условиях и сроке продажи имущества от 01.11.2016, в котором начальная продажная цена  была установлена равной 83 619 000 руб.  

Пунктом 11.4 указанного Положения предусмотрено, что в случае, если имущество  не будет продано по установленной данным пунктом цене отсечения, Банк утверждает  новый порядок и условия продажи имущества путем публичного предложения.  

В связи с тем, что имущество не было продано на предыдущих условиях, АО  «Россельхозбанк» предложил конкурсному управляющему новое Положение о продажи  имущества посредством публичного предложения, в котором начальная продажная цена  была установлена равной 50 171 400 руб.  

Пунктом 3.5 второго Положения предусмотрено, что в случае, если имущество не  будет продано по установленной данным пунктом цене отсечения, Банк утверждает новый  порядок и условия продажи имущества путем публичного предложения.  

В связи с тем, что имущество не было продано на условиях второго Положения,  АО «Россельхозбанк» предложил конкурсному управляющему третье Положение о  продажи имущества посредством публичного предложения, в котором начальная  продажная цена была установлена равной 39 635 406 руб.  

Пунктом 3.5 третьего Положения предусмотрено, что торги продолжаются до  достижения цены отсечения 17 835 932,7 руб. В случае, если имущество не будет продано  по установленной данным пунктом цене отсечения, Банк утверждает новый порядок и  условия продажи имущества путем публичного предложения.  

Согласно пункту 3.3 Положения о продаже срок, по истечении которого  последовательно снижается цена, составляет пять рабочих дней. Размер снижения – 5 %.  

В дополнениях к апелляционной жалобе конкурсный управляющий привела график  торгов, размещенный на площадке.  

В период с 00 ч. 00 мин. 02.04.2018 по 00 ч. 00 мин. 29.06.2018 на электронной  площадке оператора ООО «МЭТС» организатором торгов ИП ФИО4 проведены  открытые торги посредством публичного предложения по продаже имущества  

ООО «Норд» - части здания оздоровительно-спортивного центра с конференц-залом и  земельного участка кадастровый номер 67:27:0031932:31.  

В материалы дела представлены протоколы об определении участников торгов и о  результатах открытых торгов от 25.05.2018, согласно которым на восьмом периоде  открытых торгов посредством публичного предложения к участию в торгах по продаже  имущества, составляющего лот № 1, допущен ФИО12, действующий по  доверенности от ФИО8, который и признан победителем торгов.  

Таким образом, победителем торгов по продаже имущества должника,  являющегося предметом залога АО «Россельхозбанк», признан ИП ФИО8, с  которым ООО «Норд» 30.05.2018 заключило договор купли-продажи № 01/18 части  здания оздоровительно-спортивного центра с конференц-залом и земельного участка под  учебным корпусом Смоленского гуманитарного университета общей стоимостью  

27 745 000 руб.( л.д. 151-153, , т. 3 л.д. 84-86, т. 1). 

30.05.2018 полагая, что торги проведены с нарушением правил, установленных  законом, что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим  торги, ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительными результатов торгов от 23.05.2018 по продаже имущества ООО «Норд»  ИП ФИО8 и о признании недействительным заключенного по результатам торгов  договора купли-продажи имущества от 30.05.2018 (л.д. 4-9, т.1 – заявление; л.д. 79-82, т. 2  – уточнение; л.д. 13-22, т. 3 – уточнение; л.д. 45-49, т. 4 - пояснения).  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования ФИО2,  исходил из того, что ФИО2 не представил в материалы дела надлежащих  доказательств проведения торгов по реализации залогового имущества ООО «Норд» с  существенным нарушением действующего законодательства, которое повлекло бы  нарушение прав и законных интересов заявителя.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в суде  апелляционной инстанции в пределах доводов жалобы в порядке статей 266, 268 АПК РФ,  суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения  судебного акта.  

В силу статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК  РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).  

Согласно абзацу 3 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с  применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»  требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о  признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности  торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении  должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит  предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.  

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) установлено, что торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим  торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу  - лицо, которое предложило лучшие 6 условия. Форма торгов определяется собственником  продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не  предусмотрено законом.  

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных  законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного  лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора,  заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).  

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их  недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом,  выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании  недействительными торгов означает также предъявление требования о признании  недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.  

Из приведенных норм, с учетом положений статьи 12 ГК РФ, также следует, что  условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение  установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и  законных интересов заявителя.  

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор  практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных  торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с  

требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие  защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским  законодательством.  

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для  признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы  данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении  последствий недействительности заключенной на торгах сделки.  

Реализация права на признание недействительными торгов должна повлечь  восстановление нарушенных прав заявителя.  

Как указано Конституционным судом Российской Федерации в пункте 2.2  Определения от 15.07.2010 № 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 Гражданского  кодекса Российской Федерации, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением  правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску  заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью  1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлено на  соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи  права затронуты нарушением правил проведения торгов.  

Исходя из названных норм, а также согласно статье 65 АПК РФ лицо, заявляя  требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих  прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным  способом защиты.  

Статьей 448 ГК РФ установлены общие нормы организации и порядка проведения  торгов. Специальные положения о порядке продажи имущества организаций, признанных  несостоятельными, предусмотрены статьями 110 и 139 Закона о банкротстве.  

Согласно статье 2 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является  соразмерное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр.  

Согласно пункту 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по  обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет  стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 данного Федерального  закона.  

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета  залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном  статьей 138 настоящего Федерального закона.  

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения  торгов по продаже имущества, являющегося предметом залога, определяется конкурсным  

кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  Разрешение разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим  производится судом, рассматривающим дело о банкротстве, который определением  утверждает порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога.  

Из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах,  связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве  залогодателя», следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа  заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке,  предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.  

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором,  требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой  это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание  кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.  

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить  особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения  к нему конкурсного управляющего.  

Условия Положения о порядке, сроках, условиях продажи имущества ООО «Норд»,  являющегося предметом залога АО «Россельхозбанк», предложены залоговым  кредитором.  

Исходя из положений статей 110, 111, 139, пунктов 8 и 9 статьи 142 и пункта 1  статьи 148 Закона о банкротстве имущество должника подлежит продаже в рамках строго  установленной процедуры, допускающей возможность проведения нескольких  последовательных торгов (две процедуры торгов на повышение и последующая процедура  торгов на понижение - публичное предложение), и только в случае, если все эти торги не  состоятся, имущество может быть передано кредиторам в качестве отступного.  

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если  повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или  договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае  незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на  торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.  

Таким образом, требование о продаже имущества должника посредством  публичного предложения прямо закреплено Законом о банкротстве.  

Оспариваемые Прохоровым С.А. торги проводились в соответствии с Положения о  порядке, сроках, условиях продажи имущества, пунктом 3.1 которого определена  начальная цена имущества должника, выставляемого на торги, равной 39 635 406 руб.  

Согласно пункту 3.7 Положения о порядке, сроках, условиях продажи имущества  торги проводятся на Электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая  система», расположенной в сети Интернет по адресу www.m-ets.ru. Оператором  электронной площадки является «ООО «МЭТС»» (адрес 302004, г. Орел, ул.3-я Курская,  15; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).  

В качестве организатора торгов определен арбитражный управляющий. 

Согласно пункту 3.1. Положения о продаже имущества посредством публичного  предложения на торги выставляется имущество, указанное в приложении к положению.  

В соответствии с пунктом 3.2 Положения о продаже имущества посредством  публичного предложения для участия в торгах заявитель должен внести задаток в размере  10% (десять) процентов от начальной цены продажи имущества в счет обеспечения  оплаты имущества должника на счет, определенный организатором торгов и указанный в  информационном сообщении.  

Задаток должен быть взнесён заявителем в срок, обеспечивающий его поступление  на счет, указанный в информационном сообщении до даты окончания приема заявок на  участие в торгах.  

В соответствие с пунктом 3.3 Положения о продаже имущества посредством  публичного предложения срок, по истечении которого последовательно снижается  начальная цена продажи, составляет 5 (пять) рабочих дней. В дальнейшем снижение цены  происходит каждые 5 (пять) рабочих дней.  

Согласно пункту 3.4 Положения о продаже имущества посредством публичного  предложения величина снижения начальной цены продажи составляет 5 % (пять)  процентов начальной цены продажи посредством публичного предложения.  

Апелляционный суд соглашается с доводом суда области, что особенность  публичного предложения как формы реализации имущества должника состоит в том, что  снижение цены происходит пошагово (поэтапно) до тех пор, пока какое-либо лицо не  выразит желание приобрести имущество и не представит организатору торгов надлежаще  оформленную заявку, в которой указана цена приобретения, равная цене  соответствующего этапа публичного предложения либо превышающая ее.  

Пунктом 3.5 Положения о продаже имущества посредством публичного  предложения установлено, что торги посредством публичного предложения будут  продолжаться до достижения 17 835 932,7 руб. / 45% (сорок пять) процентов от начальной  

цены продажи имущества посредством публичного предложения (цена отсечения). В  случае если имущество не будет продано по минимальной цене (цене отсечения), Банк  утверждает новый порядок и условия продажи имущества посредством публичного  предложения.  

Согласно пункту 3.6. дата начала торгов должна быть установлена организатором  торгов в срок не более 15 рабочих дней с даты опубликования сообщения о торгах.  

Объявление о проведении оспариваемых торгов опубликовано 26.02.2018 в Едином  федеральном ресурсе сведений о банкротстве, 07.03.2018 в газете «Коммерсантъ»  опубликованы сообщения конкурсного управляющего ООО «Норд» о проведении торгов  части здания оздоровительно-спортивного центра с конференц-залом Смоленского  гуманитарного университета в стадии незавершенной реконструкции и земельный участок  под учебным комплексом университета площадью 2 812 кв.м. по адресу: 

<

...> (л.д. 22-26, 27, т. 4).  

В соответствии с названными условиями Положения о продаже имущества третьи  по счету торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения  проводились с 00 час. 00 мин. 02.04.2018 по 00 час. 00 мин. 29.06.2018 с разбивкой  

на 12 периодов; к рассматриваемым в данном деле относятся период № 7 с 00 час. 00 мин.  17.05.2018 по 00 час. 00 мин. 24.05.2018, период № 8 с 00 час. 00 мин. по 00 час. 00 мин.  31.05.2018.  

Согласно представленным документам заявка на участие в торгах от ФИО8  поступила 23.05.2018 в седьмом периоде, от ФИО2 24.05.2018 г. в восьмом  периоде (л.д. 64, т.1).  

Пунктом 6.13 утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской  Федерации от 23.07.2015 № 495 «Порядка проведения торгов в электронной форме по  продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о  банкротстве, предусмотрено, что заявки на участие в торгах, поступившие в течение  определенного периода проведения торгов, рассматриваются только после рассмотрения  заявок на участие в торгах, поступивших в течение предыдущего периода проведения  торгов, если по результатам рассмотрения таких заявок не определен победитель торгов.  

27.05.2018 организатором торгов подведены итоги их проведения, победителем  торгов признан ФИО8, с которым 30.05.2018 заключен договор купли-продажи  

 № 01/18 части здания оздоровительно-спортивного центра с конференц-залом  Смоленского гуманитарного университета в стадии незавершенной реконструкции и  земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031932:31, расположенных по адресу:  

<

...>.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что организатор торгов  неправомерно не подвел итоги торгов на третьем этапе, при наличии не отозванной заявки  Федорченкова В.В., искусственно занижая цену продажи на четвертом, шестом и седьмом  этапах торгов, не подтверждается материалами дела.  

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу от 12.02.2019 конкурсный  управляющий привел пояснения о порядке и времени поступления заявок от участников  торгов, о времени отзыва заявок, и о порядке рассмотрения поступивших заявок в каждом  периоде оспариваемых торгов. Из представленных пояснений следует, что никакие  заявки, поступившие ранее заявки ФИО12, действующего от имени ФИО8,  не могли быть приняты к рассмотрению.  

Доказательства обратного заявитель апелляционной жалобы в материалы дела не  представил. Таким образом, заявитель не доказал наличия нарушений на  рассматриваемых этапах торгов.  

При этом, апелляционный суд полагает, что не подведение итогов торгов по  заявкам ФИО10 (во втором, четвертом и шестом периодах) и ФИО12 (в  третьем и пятом периоде) в любом случае не привело бы к нарушению прав ФИО2, подавшего заявку в периоде № 8 24.05.2018.  

Довод апелляционной жалобы о том, что проведение торгов было неправомерно  поручено конкурсным управляющим неуполномоченному лицу не принимается  апелляционным судом в силу следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве арбитражный управляющий  имеет право привлекать для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о  банкротстве на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счёт средств  должника, если иное не установлено настоящим Законом, стандартами и правилами  профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с  кредиторами.  

Предусмотренная пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве возможность участия  конкурсного управляющего в качестве организатора торгов не исключает возможности  привлечения арбитражным управляющим специалиста для обеспечения его деятельности,  в том числе и для проведения торгов.  

При этом Закон о банкротстве не содержит нормы, устанавливающей ограничение  арбитражного управляющего в реализации его права на привлечение специалистов, кроме  как ограничение в размерах стоимости их услуг.  

Таким образом, в настоящем случае запрет на организацию торгов посредством  привлечения специалиста для обеспечения деятельности конкурсного управляющего  

отсутствует, следовательно, доводы о неправомерном привлечении к проведению торгов  ИП Войтовой С.В. не влияют на действительность (недействительность) оспариваемых  торгов.  

Первоначально представленное залоговым кредитором Положение о продаже  имущества (опубликованное 28.11.2016) предусматривало привлечение организатора  торгов ИП ФИО4 Последующее Положение о продаже имущества посредством  публичного предложения, опубликованное на официальном сайте ЕФРСБ от 01.03.2018,  не содержало конкретного указания о привлечении ИП ФИО4, в качестве  организатора торгов, но и ограничений возможности привлечения специалиста для  обеспечения деятельности арбитражного управляющего, установленной статьей 20.3  Закона о банкротстве, предложенное залоговым кредитором Положение не содержит.  

Апелляционный суд полагает, что конкурсный управляющий ООО «Норд» в силу  Закона являясь организатором торгов по продаже имущества должника, правомерно  воспользовался правом привлечения специалиста для обеспечения своей деятельности, в  отсутствие ограничения, которое мог установить залоговый кредитор.  

Довод апелляционной жалобы о создании препятствий потенциальным участникам  для оценки реального состояния предмета торгов, не принимается апелляционным судом,  поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающий данный  довод.  

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что при проведении оспариваемых  торгов нарушена специальная процедура, предусмотренная для реализации объектов  культурного наследия. Указанный довод отклоняется апелляционным судом в силу  следующего.  

Согласно, письму СОГБУК «Центр по охране и использованию памятников  истории и культуры» № б/н от 06.07.2018:  

1. Часть здания оздоровительно-спортивного центра с конференц-залом СГУ в  стадии незавершенной реконструкции по адресу 

<

...> не  относится к объектам культурного наследия;  

2. Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031932:31 по адресу по  адресу 

<

...> в соответствие с утвержденным «Историко- архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленск» (решении  Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171)» входит в территорию  распространения памятника федерального значения «Культурный слой города»  

IX-XVII вв. (Смоленская область) принятого на государственную охрану постановлением  

Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 и в границы исторически ценной  государственной территории.  

В материалы дела представлена копия охранного обязательства № 1047 по  недвижимому памятнику археологии от 23.07.2017, согласно которому земельный участок  с кадастровым номером 67:27:031932:0001 находится на государственной охране согласно  Постановлению Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624.  

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031932:31  (выделенный из земельного участка с кадастровым номером 67:27:031932:0001) относится  к объектам культурного наследия, поскольку входит в территорию распространения  памятника федерального значения «Культурный слой города» IX-XVII вв. (Смоленская  область) принятого на государственную охрану.  

Пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве установлены особенности продажи  социально значимых объектов. Их реализация осуществляется путем проведения торгов в  форме конкурса. На покупателей таких объектов возлагаются обязанности по  обеспечению надлежащего содержания приобретенного имущества и по его  использованию согласно целевому назначению.  

В случае, если социально значимые объекты, объекты культурного наследия  (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации не были проданы в  порядке, установленном пунктом 4 названной статьи, дальнейший порядок их продажи  устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе  посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения в порядке,  установленном Законом о банкротстве.  

 Социально значимые объекты, не проданные в перечисленном выше порядке,  подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального  образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий  уведомляет указанные органы.  

На покупателей таких объектов возлагаются обязанности по обеспечению  надлежащего содержания приобретенного имущества и по его использованию в  соответствии с целевым назначением. Данный порядок обеспечивает надлежащий баланс  между интересами конкурсных кредиторов, претендующих на удовлетворение требований  за счет должника, и публичным интересом, заключающимся в сохранении целевого  назначения данных объектов.  

В абзаце 3 пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве содержится отсылочная  норма, устанавливающая особенности продажи объекта культурного наследия.  

Согласно правилу, закрепленному в абзаце 3 пункта 4 статьи 110 Закона о  банкротстве, к обязательным условиям конкурса в случае продажи объекта культурного  наследия относятся также обязательства покупателя по соблюдению установленных  Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закона об объектах культурного  наследия) ограничений права пользования данным объектом, требований к его  сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту  культурного наследия, сохранению его облика и интерьера, выполнение в отношении  данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима  использования земель в границах охранной зоны данного объекта и заключение договора  о выполнении указанных требований.  

В абзаце 4 пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве установлены требования к  договору купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры)  народов РФ и определяется компетентное законодательство, нормы которого  применяются при совершении указанного договора. Так, согласно пункту 3 статьи 29  Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в  качестве существенных условий договора купли-продажи объекта культурного наследия  выступают, в том числе, и условия охранного обязательства, оформляемого в порядке,  установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом  исполнительной власти.  

Заключая договор № 124313/0154-7/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от  20.12.2012, АО «Россельхозбанк» последним абзацем пункта 6.10 договора подтвердил  свою информированность о том, что предмет ипотеки имеет обременение в виде  обязательств по сохранению недвижимого памятника археологии согласно охранному  обязательству № 1047, оформленному Смоленским областным государственным  учреждением культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и  культуры».  

Сведения об указанном обременении внесены в ЕГРП (согласно выписке от №  09/098/2012-641 от 14.12.2012).  

Специальным законодательством, определяющим порядок совершения договора  купли-продажи объекта культурного наследия, установлено последствие отсутствия в  заключенном договоре условия об обременении отчуждаемого объекта, включенного в  реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по  выполнению требований охранного обязательства. В случае отсутствия в договоре  предусмотренного пунктом 3 статьи 29 Закона об объектах культурного наследия  

существенного условия сделка отчуждения объекта культурного наследия, включенного в  реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.  

В заключенном конкурсным управляющим ООО «Норд» с ФИО8 по  результатам оспариваемых торгов договоре купли-продажи № 01/18 от 30.05.2018  существенное условие об охранном обязательстве содержится в пункте 1.1.2 договора.  

Таким образом, безусловное основание для признания заключенной на торгах  сделки недействительной отсутствует.  

Апелляционный суд соглашается с выводом суда области, что ФИО2,  обращаясь с требованием о признании торгов недействительными, не доказал наличие у  него защищаемого права или интереса. Не привел убедительных доводов о том, что его  имущественные права и интересы затрагиваются совершенными при проведении  оспариваемых торгов нарушениями и могут быть восстановлены при применении  последствий недействительности заключенной на торгах сделки.  

Довод ФИО2 о том, что нарушением его прав является проведение  первичных торгов в виде аукциона, а не в виде конкурса, не подтверждается материалами  дела.  

Аукцион - способ продажи отдельных видов товаров в виде публичного торга,  проводимого в заранее установленном месте и в заранее обозначенное время, при котором  товар продается тому покупателю, который предложит самую высокую цену.  

Конкурс - отбор участника из общего числа претендующих на заключение  договора, приобретение товара, предложившего лучшие условия.  

ФИО2 не представил доказательств того, что охранное обязательство  продаваемого на торгах земельного участка содержит какие-то условия для покупателя,  которые не были обнародованы при проведении первичных торгов.  

Материалы дела свидетельствуют, что первичные торги не состоялись в виду  отсутствия покупательского спроса. В связи с чем, продажа спорного имущества и  проводилась путем публичного предложения, в третьем этапе которого (с начальной  продажной ценой 39 635 406 руб.) в периоде № 8 и принял участие ФИО2  

При этом, порядок продажи имущества путем публичного предложения  предусмотрен, в случаях, когда первичные торги не состоялись, как для имущества,  являющегося предметом залога (абзац 3 пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве), так и  для имущества, являющегося объектом культурного наследия (пункт 4.1 статьи 132  Закона о банкротстве).  

Поскольку реализация права на признание недействительными торгов должна  повлечь восстановление нарушенных прав заявителя, апелляционный суд приходит к  

выводу, что в данном случае основания для удовлетворения заявления Прохорова С.А.  отсутствуют.  

Апелляционный суд соглашается с доводом заявителя апелляционной жалобы о  том, что суд области пришел к неверному выводу о том, что спорный земельный участок  кадастровый номер 67:27:0031932:31 к объекту культурного наследия не отнесен.  

Апелляционный суд полагает, что указанный земельный участок является  объектом культурного наследия. Это подтверждается документами, представленными в  дело: охранным обязательством № 1047 от 23.07.2007, согласно которому общее  состояние объекта культурного наследия составляет площадь культурного слоя на участке  составляет - 12007 кв.м.; актом технического состояния объекта культурного наследия и  определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, согласно  которому установлено техническое состояние объекта культурного наследия, а именно  культурный слой г. Смоленска, является памятником археологии федерального значения и  принят на государственную охрану Постановлением Совета Министров РСФСР № 64 от  04.12.1996 земельный участок по адресу: пересечение улиц Исаковского - Герцена, дом 2  (кадастровый номер земельного участка 67:27:03 19 32:0001); имеет охраняемый  культурный слой мощностью до 1 м (л.д. 17-18, 19,20 т.4).  

Кроме того, сведения об охранном обременении спорного земельного участка  внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (выписка №  09/098/2012-641 от 14.12.2012).  

Однако, указанный вывод не привел к принятию неправильного судебного акта, и  не повлиял на общие выводы о недоказанности нарушения прав заявителя оспариваемыми  торгами и об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов  недействительными.  

Повторно исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и  взаимосвязи, коллегия судей пришла к выводу о том, что суд первой инстанции  обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.  

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые могли бы повлиять  на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются  судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для  отмены определения суда.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи  270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной  инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины  

относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса  

Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Смоленской области от 22 ноября 2018 года по делу  

 № А62-774/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в  течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Председательствующий М.А. Григорьева  

Судьи Н.А. Волошина   О.Г. Тучкова