Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92610/21

19 августа 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2022 года.

 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску  АДМИНИСТРАЦИЯ СЕРГИЕВОПОСАДСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ  (141310, 

<

...>, -, -, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

к ООО "ОРЕХ" (141304, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕРГИЕВ ПОСАД ГОРОД, СТРОИТЕЛЬНАЯ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2013, ИНН: 

<

***>)

О  взыскании  1 665 848, 07 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 г. по 01.04.2021 г., 168 625, 96 рублей неустойки за период с 16.03.2020 г. по 01.04.2021 г.

При участии в судебном заседании- представителей сторон согласно протоколу,  

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском  к ООО "ОРЕХ" к   о взыскании ( с учетом уточнения) 1 665 848, 07 рубдей арендной платы за период с 1 кв. 2020 г. по 1 кв. 2021 г., подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № ДЗ-542 от 16.07.2013 г., а так же 168 625, 96  рублей неустойки за период с 16.03.2020 г. по 01.04.2020 г.,  начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05  % от суммы долга за каждый день просрочки. 

  Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика. 

 Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что  исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор № ДЗ-542 от 16.07.2013г. аренды земельного участка КН 50:05:0070707:861, площадью 8 000 кв.м.  для размещения ярмарки, сроком на 10 лет.

   Согласно п.1.1. договора аренды, 883 кв.м. земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 – охранная зона электрического кабеля, 145 кв.м. – охранная зона газопровода.

   27 ноября 2018 года между истцом и ответчиком подписано соглашение № ДЗ-549 к договору аренды, согласно которому земельный участок КН 50:05:0070707:861 имеет ограничения в использовании: 

- расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения – "Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540-1550 гг.";

- частично в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом Р4-4;

- частично в зоне охраняемого природного ландшафта с режимом Л-3 – зона охраняемого природного ландшафта;

- в границах планируемых особо охраняемых природно-исторических территорий (ландшафтов) – "Исторический город Сергиев Посад";

- в функциональной и территориальной зоне О-2 – зона специализированной застройки;

- 883 кв.м. земельного участка находится в охранной зоне канализации, 119 – охранная зона электрического кабеля, 145 кв.м. – охранная зона газопровода.

     Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ, 

   В силу  п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

 Доказательств оплаты аренды не представлено.

  В соответствии с п.5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0, 05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.   Представленный истцом расчет произведен исходя из суммы долга, правомерного периода просрочки, проверен судом и является правильным.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не может быть использован в соответствии с его видом разрешенной деятельности судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

 При этом в силу положений ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1). 

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа ст. 611, 612, 614, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (Определение от 28.01.2016 N 167-О).

   В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку в соглашении от 27 ноября 2018 года  № ДЗ-549 к договору аренды № ДЗ-542 от 16.07.2013 г. были оговорены ограничения в использовании земельного участка,  истец не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

Кроме того, как следует из представленного ответчиком заключения кадастрового инженера от 10.06.2022 г. следует, что на 38% земельного участка КН 50:05:0070707:861 (3 040 кв.м.) возможно строительство жилых и общественных зданий высотой до 17 м. с учетом сохранения доминантного характера объектов культурного наследия.

 На 62% земельного участка КН 50:05:0070707:861 строительство запрещено, однако не исключается возможность использования земельного участка для иных целей.

 В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу  федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить. 

Взыскать с ООО "ОРЕХ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по договору аренды земельного участка от 16.07.2013 № ДЗ-542 задолженность в размере  1 665 848, 07 руб. за период с 1 кв. 2020 г. по 1 кв. 2021 г., неустойку в сумме 168 625, 96  руб. за период с 16.03.2020 г. по 01.04.2020 г. 

Взыскать с ООО "ОРЕХ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 30219 руб. государственной пошлины 31 345 рублей государственной пошлины.

 

Судья                                                         А.О. Уваров