Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-133952/2018

26 февраля 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация Центрального района Санкт-Петербурга (191167, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 176, лит. А, ОГРН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Союз» (191011, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; 2) Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Центрального района» 

о приведении помещений в первоначальное состояние и по встречному иску о сохранении помещений в перепланированном состоянии,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 10.01.2020,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 25.02.2019, представитель ФИО4, на основании приказа,

- от третьих лиц: представители не явились, извещены,

установил:

Администрация Центрального района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – Общество) об обязании привести планировку нежилого помещения 3-Н, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 32-34, литера А, в прежнее состояние в соответствие с кадастровым планом от 09.01.2013 и обязании привести планировку нежилого помещения 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 32-34, литера А, в прежнее состояние в соответствие с кадастровым планом от 17.03.2014. 

От Общества поступил встречный иск о сохранении указанных нежилых помещений в перепланированном состоянии после капитального ремонта в соответствии с проектом ООО «Мастер-Проект», шифр: СРОП-176-19102012, принятый судом к производству. 

Определением от 06.06.2019 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки», а именно эксперту ФИО5; производство по делу приостановил. 

В суд 22.10.2019 поступило экспертное заключение от 27.09.2019 № 989/09.

Протокольным определением от 17.12.2019 производство по делу возобновлено.

Администрация поддержала свои требования, возражала против встречного иска. В свою очередь Общество просило удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении требований Администрации.

Заслушав пояснении сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество с 17.05.2016 является собственником следующих нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34: 3-Н площадью 207 кв.м и 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н площадью 2 196 кв.м.

Истец указывает, что 02.06.2017 комиссионной проверкой Администрации с участием представителей Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга и в присутствии представителя ответчика выявлен факт самовольной реконструкции спорных нежилых помещений, а именно: в помещениях ведутся строительные работы капитального характера; все перегородки демонтированы; со стен и потолка снят штукатурный слой до кирпичной кладки; полы демонтированы до строительных лаг, на 2-м этаже частично выполнена стяжка; оборудованы арочные проемы в капитальной стене с объединением здания под литерами А и Б; демонтирован лестничный марш; произведена частичная замена деревянных балок перекрытий на металлические, часть деревянных балок в местах сопряжения с межэтажным перекрытием усилена металлическими элементами; произведено усиление перемычек в капитальных стенах и усиление перемычек дверных проемов металлическими обоймами; произведена вычинка (разбор) кирпичной кладки в несущих стенах.

По результатам осмотра принято решение выдать предписание на приостановку строительных работ до предоставления разрешительной документации, согласованной в установленном законом порядке.

По факту выявленной самовольной перепланировки ответчику направлено уведомление Администрации о необходимости в срок до 10.10.2017 привести спорные нежилые помещения в прежнее состояние или представить согласованную и утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию, и предупреждением, что в случае неисполнения данного предписания в указанный срок Администрация обратится с соответствующим иском в суд. 

15.02.2018 в результате проверки на предмет исполнения предписания установлено, что указанные в уведомлении требования не исполнены, незаконные реконструкция, перепланировка и переустройство спорных нежилых помещений не устранены, согласованная в установленном порядке документация на произведенные работы не представлена.

В связи с этим Администрацией в адрес ответчика повторно направлено аналогичное уведомление о необходимости в срок до 19.03.2018 привести спорные нежилые помещения в прежнее состояние.

22.10.2018 Администрацией в присутствии технического директора ООО «МВК», осуществляющего строительные работы в спорных нежилых помещениях, и с участием представителя управляющей компании ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» повторно осуществлен выход в адрес на предмет исполнения ранее выданных уведомлений, в результате чего установлено, что строительные работы в спорных помещениях продолжаются, в доступе в помещения с целью фиксации вида и объема произведенных работ отказано.

Согласно сведениям Межведомственной комиссии Центрального района от 11.10.2018 проектная документация по перепланировке и (или) переустройству нежилых помещений № 3-Н и 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, в период с 2005 года по настоящее время не согласовывалась.

Учитывая, что ранее по результатам проверки Администрации установлен факт замены деревянных балок межэтажных перекрытий на металлические балки, частично произведено усиление деревянных балок в перекрытиях и частичный разбор кирпичиной кладки в несущих стенах, демонтаж лестничного марша и оборудование арочных проемов в капитальных стенах с объединением спорных помещений, расположенных в двух частях здания (литера А и Б), Администрация считает, что с учетом вида выполненных работ ответчиком произведена реконструкция спорных нежилых помещений.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Администрация обратилась в арбитражный суд.

Возражая против иска и заявляя встречный иск, Общество ссылается на проведение им в соответствии с проектной документацией капитального ремонта помещений, не требующего получения разрешения. Факт перепланировки (переустройства) Общество не оспаривает, ссылаясь на то, что произведенное переустройство и перепланировка нежилых помещений, а после капитальный ремонт  помещений № 3-Н и 14-Н, 119-Н, 122-Н не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Также Общество сослалось на ранее полученное письмо Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 29.08.2018 № 01-12-6491/18-0-1, в котором говорится о том, что на основании пункта 14.2 статьи 1 и пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и представленных материалов проектной документации, разработанной ООО «Мастер-Проект», выдача разрешения на строительство в здании по проведению работ по капитальному ремонту с усилением отдельных конструктивных элементов и перепланировкой отдельных помещений не требуется. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 указанной статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно требованиям жилищного законодательства собственник помещения в многоквартирном доме, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, в том числе в целях изменения функционального назначения нежилого помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти с разработанным проектом для получения необходимых разрешений.

В Санкт-Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений ранее осуществлялось районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий» 

К полномочиям районных межведомственных комиссий было отнесено согласование проектов на перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания. Данное положение было признано недействующим решением Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2017 № 3а-36/2017 с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. 

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. 

Согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 1.1 части 1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений вмногоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу статьи 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения производится собственником помещения по согласованию с органом местного самоуправления. Для совершения перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения должен представить в орган местного самоуправления заявление для согласования перепланировки и необходимые документы.

Согласно части 1 статьи 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии надлежащего согласования соответствующего органа. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый в ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 этой же статьи при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме регулируются ЖК РФ.

Вместе с тем, в силу статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, соответствующие положения ЖК РФ применимы и в отношении разрешения споров, связанных с перепланировкой нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

При этом в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровья.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливает правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Отсутствие согласования перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из пункта 4 статьи 29 ЖК РФ следует, что легализация самовольно перепланированного (переустроенного) помещения возможна в том случае, когда истцом представлены доказательства, что такое помещение в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, в результате перепланировки (переустройства) помещения не затрагиваются права и законные интересы граждан. 

Последствия самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения нормами  гражданского законодательства не установлены.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- соответствуют ли измененные в результате перепланировки (переустройства) нежилые помещения 3-Н, 14-Н, 119-Н, 22-Н, 123-Н, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 32-34, лит. А, требованиям градостроительных, строительных норм и правил, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности? 

- имеются ли в рассматриваемых объектах общее имущество собственников помещений многоквартирного дома? 

- затронуты ли при выполнении работ по перепланировке (переустройству) помещений несущие и/или ненесущие (в том числе ограждающие) конструкции здания, общее имущество собственников помещений многоквартирного дома? Если затронуты, то какие конструкции, имущество и каким образом? 

- создают ли нежилые помещения в перепланированном (переустроенном) виде и состоянии угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно экспертному заключению от 27.09.2019 № 898/09:

- измененные в результате перепланировки (переустройства) нежилые помещения 3-Н, 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр. д. 32-34, лит. А, требованиям градостроительных, строительных норм и правил, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, соответствуют;

- из результатов натурного осмотра объекта исследования, изучения материалов дела, представленной документации следует, что в исследуемых нежилых помещениях многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 32-34, лит. А, имеется общее имущество собственников помещений указанного многоквартирного дома, в том числе: размещенное в цокольном этаже помещение ИТП с установленным действующим техническим оборудованием, размещенные в отдельном помещении на цокольном этаже, магистральные трубопроводы и оборудование инженерных коммуникаций, обслуживающие здание в целом.

На момент осмотра к данным объектам, относящимся к общему имуществу жилого дома, был обеспечен свободный доступ техническим специалистам обслуживающих организаций, что соответствует требованиям раздела 2.2 МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Лестницы с цокольного этажа на четвертый этаж (21ЛК) и с цокольного этажа на второй этаж (22ЛК), к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома по указанному адресу не относятся, так как обслуживают вновь образованное после перепланировки единое нежилое помещение (3-Н, 14-Н, 119-Н, 122-Н площадью 2 519,8 кв.м согласно выписке из ЕГРН от 20.05.2019);

- при выполнении работ по перепланировке (переустройству) помещений затронуты несущие и ненесущие (в том числе ограждающие) конструкции здания, которые не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в том числе выполнялись работы по закладке существующих и устройству новых проемов в несущих кирпичных стенах; замене отдельных элементов и устройству новых перекрытий, связанных с ними полов и потолков; усилению кирпичных несущих конструкций стен и сводчатых перекрытий инъектированием и металлическими обоймами. Все перечисленные работы выполнялись согласно разработанному проекту, с соблюдением предусмотренных проектом мер по обеспечению механической безопасности строительных конструкций, что разрешается действующей законодательной и нормативной документацией;

- нежилые помещения в перепланированном (переустроенном) виде и состоянии угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Принимая во внимание выводы экспертизы, суд полагает, что помещения могут быть сохранены в измененном виде, поскольку не создают угрозы жизни и здоровья граждан, при этом при выполнении работ не затронуто общее имущество собственников помещений.

При этом суд учитывает, что размещенное в цокольном этаже помещение ИТП с установленным действующим техническим оборудованием, размещенные в отдельном помещении на цокольном этаже магистральные трубопроводы и оборудование инженерных коммуникаций, обслуживающие здание в целом, были включены в границы помещения Общества на момент приобретения помещения еще в 2016 году. Таким образом, Общество не затронуло общее имущество, поскольку согласно сведениям ЕГРН является собственником этой части помещений. Данный факт Администрацией не оспаривается, подтверждается представленной ответчиком схемой. 

Что касается довода Администрации о том, что исследуемый объект является объектом культурного наследия, суд отмечает, что из письма КГИОП № 01-25-1918/19-0-1 от 11.02.2019 следует, что исследуемый объект не является объектом культурного наследия, а только находится на территории объекта культурного наследия. Экспертом установлено, что фундаменты, несущие капитальные стены, перекрытия и конструкции крыши остались на прежних местах, изменение внешних границ и геометрии здания не производилось, внутренняя планировка решена с сохранением конструктивной схемы здания. Изменение внешнего облика и границ здания, в котором находятся исследуемые помещения, не предусматривалось проектом и, соответственно, не выполнялось.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» разъяснено, что правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме. 

Указанные помещения 21 ЛК и 22 ЛК этому критерию не отвечают, поскольку ими мог и может пользоваться только собственник помещений 3-Н, 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н Общество. В деле не имеется доказательств, что помещения 21 ЛК и 22 ЛК использовались в качестве общего имущества домовладельцами.

Таким образом, при определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. 

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение, данное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки», является мотивированным, ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным сохранить помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Соответственно, иск Администрации подлежит отклонению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении требований Администрации Центрального района Санкт-Петербурга отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Сохранить  нежилые помещения 3-Н площадью 207 кв.м и 14-Н, 119-Н, 122-Н, 123-Н площадью 2 196 кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 32-34, литера А, в перепланированном состоянии после капитального ремонта в соответствии с проектом ООО «Мастер-Проект», шифр: СРОП-176-19102012.

Взыскать с Администрации Центрального района Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Союз» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.