ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-14985/2020

11 марта 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-452/2021) Администрации Ишимского муниципального района Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2020 по делу № А70-14985/2020 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску Администрации Ишимского муниципального района Тюменской области к открытому акционерному обществу «Ишимагрострой» о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании задолженности и пени в размере 32 085 руб. 25 коп., 

в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились, извещены надлежаще; 

установил:

Администрация Ишимского муниципального района Тюменской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Ишимагрострой» (далее – ОАО «Ишимагрострой», общество, ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков от 03.07.2017 № 64 и № 65, взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 32 085 руб. 25 коп.

Решением от 11.12.2020 Арбитражного суда Тюменской области исковые требования удовлетворены частично. В расторжении договоров отказано. С ОАО «Ишимагрострой» в пользу Администрации взыскано 4 697 руб. 84 коп., из которых 1 588 руб. 72 коп. – основной долг, 3 109 руб. 12 коп. – пени. Также с ОАО «Ишимагрострой» в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение от 11.12.2020 Арбитражного суда Тюменской области отменить в части отказа в расторжении договоров, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка и не переводит автоматически права аренды земельного участка на нового собственника, а лишь дает новому правообладателю объекта недвижимости право пользования частью земельного участка, а также освобождает бывшего арендодателя от обязанности по внесению арендной платы. Автоматическая регистрация права аренды на нового собственника невозможна. Для органа местного самоуправления владение земельным участком на праве аренды не предусмотрено, кроме того, спорные земельные участки находятся в собственности муниципального образования. Федеральный закон «О государственной регистрации» не подлежал применению к правоотношениям сторон. Судом первой инстанции не применены положения статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ и статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО «Ишимагрострой» просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, вместе с тем, просит изменить решение суда первой инстанции, отказав Администрации в удовлетворении требования о взыскании денежных средств в полном объеме. ОАО «Ишимагрострой» полагает, что обязательства ответчика по договорам аренды прекратились с 29.04.2019 – с даты государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости.

От Администрации поступили возражения на отзыв.

Администрация и ОАО «Ишимагрострой», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем заседание суда проведено в их отсутствие на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, возражения на отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 03.07.2017 между Администрацией (арендодатель) и ОАО «Ишимагрострой» (арендатор) заключен договор № 64 аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:10:0601001:868, площадью 8140 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> сроком с 03.07.2017 по 02.07.2027, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и средне общее образование (том 1 л.д. 15-16, 85-88, 157-158). 

03.07.2017 между сторонами заключен договор № 65 аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:10:0601001:509, площадью 16 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> сроком с 03.07.2017 по 02.07.2027, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и средне общее образование (том 1 л.д. 12-13, 26, 91-94, 160-161). 

Земельные участки переданы ответчику по актам приема-передачи (л.д. 14, 17, 89-90, 95-96, 159, 162). Договор зарегистрирован в установленном порядке (том 1 л.д. 25, 109-118, 170-171). 

Пунктами 5.2. вышеуказанных договоров аренды земельного участка, предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) за не внесение арендной платы в установленный срок в размере 0,1 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки. 

На вышеуказанных земельных участках ответчиком были построены десять объектов недвижимости для размещения общеобразовательного учреждения (школы), которые приобретены истцом у ответчика в соответствии с муниципальным контрактом № 7 от 20.03.2019 и передаточным актом от 17.04.2019 (том 1 л.д. 47-55).

29.04.2019 совершена государственная регистрация права собственности муниципального образования на объекты недвижимости.

15.05.2019 ответчик обратился к истцу с заявлениями № 77 и № 78 о расторжении договоров аренды земельных участков в связи с продажей объектов недвижимости (том 1 л.д. 56-61, 97). 

Как утверждает истец, в ответ на эти обращения 07.06.2019 он направил ответчику на электронную почту соглашения о расторжении договоров аренды и акты приема-передачи земельных участков от 03.06.2019, которые обществом подписаны не были (том 1 л.д. 19-20, 98-101, 164-165).  

В письме № 4142 от 21.10.2019 Администрация вновь предложила ответчику подписать соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков (том 1 л.д. 21, 102, 166). В ответе № 313 от 08.11.2019 ОАО «Ишимагрострой» сообщило, что 07.06.2019 писем от ответчика не получало, считает договоры аренды расторгнутыми в силу закона на основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 22, 103-104, 163, 167). 

ОАО «Ишимагрострой» подтвердило свою позицию относительно расторжения договоров и в письме №348 от 29.12.2019 в ответ на предложение Администрации подписать соглашения о расторжении договоров, изложенное в письме № 4525 от 14.11.2019 (том 1  л.д. 23-24, 105-108, 168-169).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции соглашения о расторжении договоров также не были подписаны (том 1 л.д. 134, 140-148, том 2 л.д. 3-11).

Суд первой инстанции, со ссылкой на статью 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), счел действие договоров прекратившимся с 29.04.2019, в связи с чем в удовлетворении требования о расторжении договоров в судебном порядке отказал, задолженность по арендной плате и пени взыскал частично – с учетом даты прекращения договоров.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего. 

В связи с заключением договора аренды между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора. 

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки. 

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Судом первой инстанции верно указано, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, действительно, по общему правилу, не прекращает действие договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 №307-ЭС18-12996 по делу № А21-4809/2017). 

Однако, в рассматриваемом споре имеет место случай, предусмотренный статьей 413 ГК РФ: обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

С даты государственной регистрации перехода права собственности муниципального образования на все возведенные ответчиком на арендованных земельных участках объекты недвижимости – то есть с 29.04.2019 – принадлежащие обществу права на земельные участки перешли к муниципальному образованию. А поскольку муниципальное образование является также собственником данных земельных участков, действие договоров аренды №64 и №65 прекратилось на основании статьи 413 ГК РФ.

Аналогично, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом на основании статьи 413 ГК РФ прекращается договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный между застройщиком и органом местного самоуправления. Данная правовая позиция изложена, в том числе, пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11 по делу № А55-17896/2010.

Доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия в законодательстве норм об автоматической государственной регистрации перехода прав арендатора, невозможности принадлежности земельного участка муниципальному образованию на праве аренды не имеют значения для разрешения настоящего спора, поскольку в данном случае произошла не просто смена арендатора, а прекращение договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о прекращении договоров аренды №64 и №65 с 29.04.2019.

С учетом того, что прекращение договоров произошло во внесудебном порядке, основания для удовлетворения искового требования о расторжении договора отсутствуют.

Администрация просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с третьего квартала 2019 года по третий квартал 2020 года и неустойку в связи с ее несвоевременным внесением за период с 24.07.2017 по 31.08.2020. 

С учетом выводов о дате прекращения договоров аренды, судом первой инстанции взыскан основной долг по арендной плате в размере 1 588 руб. 72 коп., в том числе по договору № 65 – 1 053 руб. и по договору № 64 – 535 руб. 72 коп., а также пени  по договору № 65 – 2 060 руб. 73 коп., по договору № 64 – 1 048 руб. 39 коп. за период с 24.07.2017 по 18.02.2019.

Апелляционная жалоба доводов в части расчета задолженности, помимо несогласия с датой прекращения договоров, не содержит.

ОАО «Ишимагрострой» в отзыве на апелляционную жалобу, соглашаясь с выводом о прекращении договоров с 29.04.2019, тем не менее полагает задолженность не подлежащей взысканию, указывает, что ответчиком произведено внесение арендной платы вплоть до 31.05.2019. Мотивированных возражений относительно расчета неустойки, взысканной в связи с просрочкой внесения платы за предыдущие периоды, общество не приводит.

При рассмотрении дела судом первой инстанции общество о наличии оплаты или переплаты по договору не заявляло, при подаче апелляционной жалобы доказательств внесения оплаты и отсутствия задолженности ОАО «Ишимагрострой» также не представило. Утверждение ответчика о произведении оплаты за период до 31.05.2019 не согласуется и с поквартальным порядком и сроками внесения арендной платы, установленными пунктами 2.1 договоров.

Согласно положениям статей 9, 65, 71 АПК РФ арбитражный суд принимает решение на основании исследования доводов сторон и представленных в материалы дела доказательств; сторона, не совершившая своевременно соответствующие процессуальные действия, не представившая доказательства в обоснование своих требований и возражений, самостоятельно несет риск последствий такого процессуального поведения.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2020 по делу № А70-14985/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова

 Е.Б. Краецкая