ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

20.09.2024

Дело № А40-247451/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.09.2024

Полный текст постановления изготовлен 20.09.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В., 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Юнионгрупп»:  адвокат Пыжикова Д.В. по доверенности от 24.04.2023 

от Департамента городского имущества города: ФИО1 по доверенности от27.12.2023 № ДГИ-Д-1926/23

от общества с ограниченной ответственностью «МегаМедСофт»: ФИО2 по доверенности от 01.09.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МегаМедСофт»

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2024 по делу № А40-247451/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Юнионгрупп»

к Департаменту городского имущества города

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора куплипродажи недвижимого имущества

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «МегаМедСофт», 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юнионгрупп» (далее – ООО «Юнионгрупп», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Юнионгрупп» и департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Строгино, ул. Твардовского, д. 4, корп. 4, пом. 3/1, общей площадью 64,4 кв. м, изложив спорные пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции, представленной истцом (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «МегаМедСофт» (далее – ООО «МегаМедСофт», третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.03.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2024 решение суда от 21.03.2023 отменено по процессуальному основанию с принятием нового судебного акта, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным постановлением, ООО «МегаМедСофт» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на пороки заключения судебного эксперта, также полагает, что право преимущественного выкупа нежилого помещения у истца не возникло, поскольку спорное помещение претерпело незаконную перепланировку, следствием чего, по мнению заявителя, должно было стать расторжение договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет». 

Отводов составу суда не поступило. 

От департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика, и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель третьего лица доводы кассационной жалобы поддержал, представитель истца возражал против ее удовлетворения, представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) выразил позицию, согласно которой выкупная стоимость должна быть указана согласно заключению, представленного департаментом.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судом при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта. 

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 64,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, помещение VII, комнаты 8-14), на основании заключенного по результатам аукциона с департаментом договора аренды от 04.10.2013 № 00-00140/13. 

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Поскольку истец соответствует требованиям, установленным статьей 3, частями 2, 3, 4 статьи 9, статьей 18 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), части 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66», на основании статьи 4 Закона № 159-ФЗ департамент письмом от 03.10.2022 № 33-6-294440/22-(0)-3 направил в адрес ООО «Юнионгрупп» предложение воспользоваться правом на приобретение арендуемого имущества, приложив проект договора купли-продажи по цене 10 369 000 руб., определенной на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр оценки Аверс» от 29.08.2022 № М251-2157-П/2022 и экспертного заключения от 01.09.2022 № 485/752-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, полагая рыночную стоимость спорного объекта, определенную в вышеуказанных отчетах, необоснованно завышенной, и 03.11.2022 направил в департамент проект договора купли-продажи недвижимости в редакции протокола разногласий по цене 4 227 613 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» от 02.11.2022 № 0022Н-66. 

Департамент известил ООО «Юнионгрупп» о непринятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Апелляционный суд исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ  истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества, инициатива по использованию которого поступила в адрес общества от департамента.

Судом при этом учтено, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-97560/2023 установлено наличие преимущественного право истца на выкуп арендуемого объекта недвижимости, с указанием, что в настоящий момент ООО «МегаМедСофт» не является собственником спорного объекта недвижимости.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2023 экспертом ООО «МСВ Консалт» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 18.08.2022, без учета НДС, составляет 6 869 547 руб. 

Суд кассационной инстанции считает, что выводы апелляционного суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства. 

Довод кассационной жалобы со ссылкой на пороки, содержащиеся в заключении эксперта, судом округа подлежат отклонению. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление Пленума № 23) не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

При рассмотрении дела суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, не представлено.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на отсутствие у истца права на выкуп спорного имущества ввиду проведенной в нем перепланировки был предметом судебной оценки. Мотивы, по которым суд отклонил указанные доводы, приведены в судебном акте.

Так, апелляционный суд указал, что пункт 3.1. проекта договора купли-продажи № 59-7966 содержит условие, при котором в случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта (пункт 3.1 договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

При этом судом установлено, что в рассматриваемом случае характеристики объекта не изменились, а на основании распоряжения департамента от 23.03.2020 № 9421 о присвоении указанному помещению самостоятельного адреса была уточнена адресная часть, что согласуется с предоставленной Управлением Росреестра по Москве информацией в письме от 18.09.2023 № 19-7222/2023@, и что не является препятствием для рассмотрения вопроса об урегулировании разногласий.

Суд округа отмечает также, что данные доводы кассационной жалобы по сути направлены на переоценку выводов судов, сделанных при рассмотрении дела № А40-97560/2023, что недопустимо.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены апелляционным судом при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность принятого судебного акта, по сути дублируют доводы, которые были предметом исследования в суде и им дана надлежащая правовая оценка с указанием подробных мотивов их отклонения. 

Заявляя аналогичные доводы в кассационной жалобе, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства. 

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом не нарушены. 

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2024 по делу № А40-247451/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      З.А. Аталикова

 

Судьи:                                                                                                         С.В. Краснова

 

И.В. Лазарева