Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-39812/23-133-235

16 августа 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 августа 2023 года

 

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - Департамента городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ответчику - Открытому акционерному обществу «Фабрика прачечная московских гостиниц» (123290, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 23.07.2002, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц:

Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы (125032, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>)

Государственное казенное учреждение города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» (117420, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 05.10.2017, ИНН: 

<

***>)

содержащего следующие требования:

об установлении суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 03.08.2022 № ГК-000128/51-5, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор Столицы» в размере 272 767 398 руб. в отдельное производство с присвоением отдельного порядкового номера.

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 02.12.2022 № 33-Д-1091/22, пред. паспорт, диплом.

от ответчика: Садриддин-зода Ш. Д., доверенность от 14.07.2023, пред. паспорт, коп. диплома.

от третьих лиц:

ГКУ «УДМС» - ФИО3, доверенность №УДМС-31-370/22 от 21.11.2022, пред. паспорт, диплом.

Правительство Москвы - ФИО2, доверенность от 01.12.2022 №4-47-2071/22, пред. паспорт, диплом.

Также, в судебном заседании присутствовал эксперт общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая Группа «Бизнескруг» (ИНН 

<

***>) ФИО4 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому Акционерному Обществу «Фабрика-прачечная московских гостиниц», содержащим следующие требования:

Изъять для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимости:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, общей площадью

6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395, площадью 52 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу на основании п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для прекращения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемых Нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:08:0012005:1111, 77:08:0012005:1112, 77:08:0012005:1093 и Земельного участка с кадастровым номером 77:08:0012005:7395, в том числе записей:

- № 77:08:0012005:1111-77/051/2020-4;

- № 77-77-08/034/2014-847;

- № 77:08:0012005:7395-77/051/2020-2.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу в порядке п.1 ст. 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ является основанием для прекращения права собственности ОАО «Фабрика-прачечная Московских гостиниц» на следующие объекты недвижимого имущества:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, общей площадью 6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

а также прекращения права аренды ОАО «Фабрика-прачечная Московских гостиниц» на земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395, общей площадью 52 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Установить следующие условия возмещения:

-        Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

-        В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся ГКУ города Москвы «Управление дорожномостового строительства» на депозит нотариуса;

-        Возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» за счет средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных Правообладателем реквизитов расчетного счета, путем перечисления денежных средств на счет Правообладателя. Обязательства ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с его расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства».

-        Правообладатель обязан освободить Нежилые Здания и Земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядной организации к Нежилым Зданиям и Земельному участку для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. По истечении указанных 3-х (трех) рабочих дней ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и (или) подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2022 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А40-242441/22-133-1354.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2023 по делу № А40-242441/22-133-1354 в отдельное производство выделено требование об установлении суммы возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 03.08.2022 №ГК-000128/51-5, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор Столицы» в размере 272 767 398 руб.

Выделенному требованию присвоен № А40-39812/23-133-235.

 

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

 

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам:

 

Как следует из материалов дела, ОАО «Фабрика-прачечная Московских гостиниц» (далее - Правообладатель) является собственником следующего недвижимого имущества:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью

6 897,4 кв. м. расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание 1), о чем в Едином государственном реестре недвижимости далее - ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации от 14.12.2007 № 77-77-08/094/2007-034;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание 2), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 10.11.2008 № 77-77-08/072/2008-821;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093 общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание 3), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 23.04.2018 № 77:08:0012005:1093-77/008/2018-1;

Земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Земельный участок), предоставлен Правообладателю на праве аренды по договору от 30.07.2020 М-08-055579, о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 26.08.2020 «7:08:0012005:7395-77/051/2020-2.

В ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях в отношении Нежилого здания 1: - запись № 77:08:0012005:1111-77/051/2020-4 и Нежилого здания 3: - запись № 77-77-08/034/2014-847.

В ЕГРН, также, содержатся сведения о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях в отношении Земельного участка: - запись № 77:08:0012005:7395-77/051/2020-2.

 

Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) изданы Распоряжения от 28.02.2022 № 10210 и от 05.04.2022 № 16957 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества», согласно которым, для государственных нужд города Москвы подлежат изъятию Нежилые здания и Земельный участок, принадлежащие ОАО «Фабрика-прачечная Московских гостиниц».

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) кодексами РФ.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, положенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

 

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

 

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В порядке п. 6 ст. 56.7 ЗК РФ в случае, если решение об изъятии принято по инициативе уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, осуществление указанных в подпунктах 1-6 пункта 1 настоящей статьи действий может быть поручено подведомственному таким органам государственному или муниципальному учреждению.

 

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Во исполнение порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах для государственных нужд города Москвы в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее - Порядок), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 №941-ПП «Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», Департамент уполномочен на совершение следующих действий при изъятии нежилых помещений расположенных в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве:

-        направление запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе - Москве:

-        подготовку и принятие правового акта об изъятии нежилых помещений в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

-        обеспечивает опубликование в порядке, аналогичном порядку, установленному для опубликования сообщений о планируемом изъятии земельных участков, сообщения о тонируемом изъятии нежилых помещений;

-        направляет решение об изъятии нежилых помещений правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества;

-        опубликовывает решение об изъятии нежилых помещений;

-        направляет копию решения об изъятии нежилых помещений в Росреестр;

-        обеспечивает направление в Департамент экономической политики и развития города Москвы копии решения об изъятии нежилых помещений в целях организации проведения независимой оценки рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений, а также определения убытков, причиненных изъятием нежилых помещений;

-        обеспечивает подготовку проекта соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее - соглашение об изъятии) и направление проекта соглашения об изъятии собственнику нежилых помещений для подписания;

-        в случае если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником изымаемого нежилого помещения не представлено подписанное соглашение об изъятии, Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии нежилого помещения.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ, ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» (далее - ГКУ «УМДС» )в адрес Ответчика письмом за исходящим от 18.08.2022 №УДМС-11-34195/22 направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с материалами оценки.

Согласно отчету об оценке от 03.08.2022 № ГК-000128/51-5, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Компания «Аудитор Столицы», определена величина убытков, причиненных Правообладателю изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в размере 272 767 398 руб.

Направление указанных документов подтверждается отчетом о почтовом отправлении с трек-номером 80082375162534, которые получены адресатом 22.08.2022.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 9 ст. 4 № 254-ФЗ составляет сорок пять дней со дня получения, и к настоящему моменту истек.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

 

В соответствии со ст. ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение.

 

Согласно отчету об оценке от 03.08.2022 № ГК-000128/51-5, выполненного ООО «Компания «Аудитор Столицы», определена величина убытков, причиненных Правообладателю изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в размере 272 767 398 руб.

 

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, приводит доводы о несогласии с размером денежной компенсации, считая ее несоразмерной сумме убытков, причиненных в связи с изъятием объектов недвижимости.

 

В подтверждение доводов о несоразмерности денежной компенсации сумме убытков, причиненных в связи с изъятием объектов недвижимости, ответчиком в материалы дела представлена Рецензия на отчет об оценке от 03.08.2022 № ГК-000128/51-5, выполненного ООО «Компания «Аудитор Столицы», выполненная ООО «НБК-групп» (ИНН 

<

***>), в соответствии с выводами которой отчет об оценке от 03.08.2022 № ГК-000128/51-5 не соответствует положениям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, отчет составлен с нарушением методологии и практики оценки, что оказало существенное влияние на итоговый результат оценки.

По мнению рецензента денежная компенсация, причитающаяся Ответчику составляет 618 752 000 руб.

 

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, а кроме того, размер, причиненных изъятием имущества убытков, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 24.05.2019 назначил экспертизу.

В качестве экспертного учреждения суд определил ООО «Консалтинговая Группа «Бизнескруг» (ИНН 

<

***>), проведение экспертизы поручено ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

«Каков размер возмещений, компенсаций и убытков, включая упущенную выгоду, причиненных правообладателю в связи с изъятием для государственных нужд следующих объектов недвижимого имущества:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093 общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.03.2023?».

 

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, т.е. дата оценки – 06.03.2023.

 

В экспертное учреждение судом направлены следующие документы:

1.      Выписки из технического паспортов с приложением поэтажного плана на:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв. м,

2.      Выписки из ЕГРП в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:08:0012005:1111, 77:08:0012005:1112, 77:08:0012005:1093, 77:08:0012005:7395;

3.      Кадастровый и технические паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, с экспликацией;

4.      Кадастровый и технические паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, с экспликацией;

5.      Кадастровый и технические паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, с экспликацией;

6.      Договор аренды №0119 от 01.01.2019, с приложением дополнительного соглашения №1.1.;

7.      Платежные поручения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы;

Направляя указанные документы, суд исходил из того, что в связи с изъятием нежилых помещений, ответчик утрачивает возможность их использования в предпринимательской деятельности, к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые он получил бы при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало препятствие в виде изъятия недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы, следовательно, упущенной выгоде относится размер той арендной платы, который ответчик получает на основании представленного в дело договора аренды недвижимого имущества.

Возражений относительно состава, комплектности и полноты, документов, передаваемых в экспертное учреждение для проведения экспертизы, со стороны лиц, участвующих в деле, не поступало.

Размер возмещения, определенный отчетом 03.08.2022 № ГК-000128/51-5, выполненного по заказу Истца, не соответствует рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества, поскольку не учитывает убытков Ответчика, связанных с досрочным прекращением обязательств Ответчика перед арендаторами нежилых помещений, что является дополнительным основанием для назначения судебной экспертизы.

 

17.04.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение, которое приобщено к материалам дела в порядке ст. 64, 66 АПК РФ.

 

На стр. 106 заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, отражены выводы эксперта по итогам проведения судебной экспертизы. На поставленный вопрос: «Каков размер возмещений, компенсаций и убытков, включая упущенную выгоду, причиненных правообладателю в связи с изъятием для государственных нужд следующих объектов недвижимого имущества:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093 общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.03.2023?», экспертом дан следующий ответ: «размер возмещений, компенсаций и убытков, включая упущенную выгоду, причиненных правообладателю в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества по состоянию на 06 марта 2023 года составляет 509 930 130 руб.».

Эксперт исходил из того, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6 897,4 кв.м. составляет 487 230 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв.м. составляет 2 890 000 руб., нежилого здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1093 общей площадью 51 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 общей площадью 52 кв.м. составляет 2 955 000 руб., упущенная выгода составляет 9 460 130 руб., прочие убытки, включающие затраты риелтора составляют 7 395 000 руб.

В материалы дела со стороны ГКУ «УМДС» поступили возражения на заключение эксперта, в которых третье лицо выражает несогласие с рядом тезисов, отраженных в экспертом заключении, указывает на неверность расчетов, проведенных экспертом, что по мнению третьего лицо привело к ошибочным выводам по итогам экспертизы, в связи с чем, по мнению третьего лица, экспертное заключение ООО «Консалтинговая группа «Бизнес-круг» нельзя признать достоверным, обоснованным и допустимым доказательством по делу.

Также, третьим лицом заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по доводам, изложенным в возражениях.

Определением суда от 15.05.2023 указанное ходатайство удовлетворено, эксперт ООО «Консалтинговая группа «Бизнес-круг» (ИНН 

<

***>) ФИО4 вызвана в суд для дачи пояснения по экспертному заключению.

04.07.2023 от эксперта ФИО4 в материалы дела поступили письменные пояснения по доводам возражений ГКУ «УМДС» на экспертное заключение.

По существу возражений ГКУ «УМДС» эксперт приводит следующее:

По доводу №1: 

Согласно письму Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2023, в адрес ООО КГ «Бизнес-круг» были направлены следующие документы:

1. Выписки из технических паспортов с приложением плана на:

- нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6897,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, стр 1;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв.м.

2. Выписки из ЕГРП в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:08:0012005:1111, 77:08:0012005:1112, 77:08:0012005:1093, 77:08:0012005:7395.

3. Кадастровые и технический паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, с экспликацией.

4. Кадастровые и технический паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, с экспликацией.

5. Кадастровые и технический паспорта на нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, с экспликацией.

6. Договор аренды №0119 от 01.01.2019, с приложением дополнительного соглашения №1.1.

7. Платежные поручения за 2019, 2020, 2021, 2022 года.

Эксперту не был предоставлен Акт №9081415/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения. О существовании такого Акта эксперту не было известно.

Эксперту был предоставлен Договор аренды оцениваемого здания №0119 от 01.01.2019, согласно п. 1.4 которого, здание передается в аренду в целях эксплуатации фабрики-прачечной, а также для использования в административных целях. Причем речь идет обо всем здании, без разделения на административную и производственную части. При этом, согласно п 3.3.1 Договора, арендатор обязан использовать здание в соответствии с целями и назначением имущества, указанными в Договоре. Договор был заключен на неопределенный срок, и продолжал бы действовать, если бы здание не подлежало изъятию.

Кроме того, для ответа на поставленный перед экспертом Определением суда вопрос, эксперт проводил расчет реального ущерба - рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. При расчете рыночной стоимости изымаемого имущества эксперт основывался на результатах проведенного им осмотра изымаемого имущества. В ходе проведенного осмотра эксперт установил, что здание общей площадью 6897,4 кв.м. имеет как офисные, так и производственные площади. По данным экспликации, предоставленной судом, а также на основе результатов осмотра, эксперт установил, что доля производственных площадей составляет 54,6% от общей площади здания, доля офисных площадей -  45,4%, т.е. офисы составляют практически половину здания. Тем не менее, эксперт считает, что данное здание можно в целом охарактеризовать как офисное, т.к. его производственные площади представляют собой большие помещения площадью от 400 квадратных метров, без перегородок.  Организация в таких производственных помещениях офисных площадей типа OPEN SPACE не требует дополнительных затрат (оцениваемые производственные площади не имеют специальных конструктивных элементов, препятствующих их использованию в качестве офисов). Данное допущение не нарушает законодательства РФ, а также является экономически целесообразным для собственника, так как соответствует наиболее эффективному использованию объекта, поскольку ставка аренды офисных помещений при прочих равных условиях выше ставки аренды производственных помещений, т.е. офисные помещения, как вид доходной недвижимости, приносят больший доход собственнику.

Согласно пп. 12, 14, 16 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), принцип наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п. 12). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование (п. 14). Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям (п. 16).

Таким образом, согласно требованиям ФСО №7, анализ наиболее эффективного использования обязательно присутствует при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании вышесказанного, при определении рыночной стоимости здания эксперт исходил, в соответствии с требованием ФСО №7, из наиболее эффективного использования здания, как офисного с наличием определенной доли производственных площадей. Также следует отметить, что в качестве аналогов в сравнительном подходе эксперт использует в том числе и офисно-производственное здание и другие здания максимально похожие на оцениваемый объект (по критериям: местоположение, функциональное назначение, площадь, тип объекта и т.п.), стоимость которых корректирует на состав и количество офисных и производственных площадей.

 

По доводу №2:

Как было сказано выше, эксперт производит оценку рыночной стоимости здания исходя из его наиболее эффективного использования, как офисного здания с производственными площадями. На стр. 9 Заключения эксперт отмечает, что фактическим использованием здания является офисно-производственное, что подтверждается данными экспликации и результатами осмотра. И обосновывает оценку здания как офисного с производственными помещениями.

Следует отметить, что рынок коммерческой недвижимости не выделяет офисно-производственные здания в отдельный сегмент. И объекты смешанного назначения могут относиться и к сегменту офисной недвижимости и к производственной. Очевидно, что здание, имеющее 45% офисных площадей не может характеризоваться как исключительно производственное. Анализ рынка в Заключении приведен по офисным зданиям и соответствует сегменту, к которому эксперт относит оцениваемое здание.

Производя выборку аналогов, эксперт прежде всего уделял внимание объектам смешанного назначения, т.е. имеющим и офисные и производственные площади, а также объектам максимально схожим с оцениваемым зданием, что подтверждается диапазоном значений общей поправки по каждому аналогу: от 30,3% до 46,4%. При этом, ни в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни в Федеральных стандартах оценки, ни в стандартах оценки саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является эксперт (Ассоциация «Русское общество оценщиков»), не указано требуемое число аналогов в выборке. Общепринятой практикой в оценке считается применение в расчетах не менее трех аналогов. Все остальные выводы о необходимом количестве аналогов в выборке при проведении анализа предложений являются субъективными мнениями отдельных оценщиков и не могут являться обязательными к применению оценки всех объектов недвижимости.

Таким образом, выбранные аналоги рассмотрены в одном сегменте рынка, сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, а также их количество достаточно для определения стоимости объекта. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым МОЖЕТ БЫТЬ отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервала значений цен, проведен в Заключении.

 

По доводу №3:

Эксперт относит оцениваемое здание к офисному, в связи с этим применяет значения ценообразующих факторов для офисных объектов.

На стр. 62 Заключения эксперт приводит обоснование неприменения корректировки на этаж. Подвал занимает незначительную долю в общей площади здания, всего 6%, согласно экспликации, отсутствие данной корректировки не приведет к искажению результата, т.к. находится в пределах допустимой погрешности. Кроме того, наличие подвала в здании может являться положительным моментом, когда все техническое оборудование, обеспечивающее работу коммуникаций, сосредоточено в подвале, освобождая тем самым полезные площади надземных этажей.

На стр. 56 Заключения и на стр. 64 в таблице расчета стоимости объекта сравнительным подходом эксперт проанализировал объем передаваемых прав на земельные участки, на которых расположены здания – аналоги, используемые в расчетах и отразил соответствующую информацию. Данная информация подтверждена принтскринами объявлений по продаже аналогов, приведенными на стр. 108 – 114 Заключения.

После расчета стоимости зданий эксперт проводит анализ земельных участков под индустриальную застройку, но именно в отношении земельного участка, который входит в состав изымаемых объектов, и права на который оформлены в виде долгосрочной аренды, о чем эксперт указывает на стр. 7 Заключения. Это участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 площадью 52 кв.м., на котором расположено здание насосной. Разрешенным  использованием данного земельного участка является: размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередачи, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники) (3.1.1). В связи с этим эксперт посчитал отнесение данного земельного участка к индустриальным землям допустимым.

 

По доводу №4:

Согласно приведенным выше пояснениям, эксперт оценивает здание как офисное с наличием производственных помещений. Выбор в качестве аналогов офисного здания с применением корректировок на наличие производственных площадей не противоречит требованиям стандартов оценки. На стр.108 Заключения указано, что Аналог 1 сдан в аренду под офисы и производство. Наличие производственных площадей также было подтверждено в ходе уточнения информации об Аналоге 1 по телефону. Стоимость Аналога 2 корректируется с учетом наличия производственных площадей у оцениваемого здания.

Согласно уточненной информации, полученной по телефону в отношении Аналога 3, подвал в здании отсутствует. Наличие эксплуатируемой кровли не влияет на результат стоимости, т.к. количество надземных этажей не является в данном случае ценообразующим фактором. Эксперт в Заключении приводит информацию о наличии 4х этажей у Аналога 3, что соответствует информации из объявления, приведенной на стр. 114 Заключения

 

По доводу №5:

Согласно пп. д) п. 22 ФСО №7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Поскольку в широко применяемых в оценочной практике справочниках коэффициентов и корректировок нет именно корректировки на наличие производственных площадей в составе офисного здания, эксперт счел допустимым применить корректировку на наличие офисных площадей в производственном здании, что не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки. Данная корректировка показывает, насколько офисная часть здания дороже его производственной части, что и требуется учесть в данном расчете.

Формула расчета корректировки: 1 х долю производственных площадей + 1,45 х долю офисных площадей.

Отсюда, коэффициент корректировки для оцениваемого здания составит (при расчете на калькуляторе):

1 х 0,5456 + 1,45 х 0,4544 = 1,2044879.

По Аналогу 1: 1 х 0,361278 + 1,45 х 0,6387219 = 1,28742.

По Аналогу 2 и аналогу 3: 1 х 0 + 1,45 х 1 = 1,4500.

Отсюда значение корректировки для Аналога 1: (1,2044879 / 1,28742 – 1) х 100% = -6,4417%,

для Аналогов 2 и 3: (1,2044879 / 1,450 – 1) х 100% = -16,931869%.

Данные величины, пересчитанные на калькуляторе отличаются от результатов, полученных при использовании программы Excel, в виду того, что величина доли офисных и производственных площадей определены только до двух знаков после запятой, тогда как в Excel расчет этих величин проведена с учетом значительного количества знаков после запятой. В Заключении приведены округленные значения, при этом на стр. 8 Заключения приведено допущение, что все расчеты стоимости объекта исследования произведены с использованием расчетных таблиц Excel с учетом значительного количества знаков после запятой. Для округления результатов была использована встроенная функция «ОКРУГЛ». При пересчете указанные в тексте Заключения результаты расчета могут отличаться от приведенных результатов в тексте Заключения. Абсолютная погрешность вычислений принимается равной погрешности округления. Данная погрешность не оказывает существенного влияния на итоговые результаты экспертизы.

Таким образом, не приведены какие-либо доводы, свидетельствующие о необоснованности выводов эксперта. Детальные пояснения по формуле расчета корректировок экспертом приведены

 

По доводам №6 и №7:

Как уже было сказано выше, эксперт относит оцениваемое здание к сегменту офисной недвижимости. Аналоги, используемые в сравнительном и доходном подходах, относятся к сегменту офисной недвижимости и сопоставимы с оцениваемым зданием. Все примененные корректировки рассчитаны для офисной недвижимости, методологических ошибок и несоблюдения требований ФСО №7 нет. Отнесение здания к сегменту производственной недвижимости эксперт считает некорректным, т.к. как уже было отмечено выше, согласно п. 1.4 Договору аренды оцениваемого здания №0119 от 01.01.2019, здание передается в аренду в целях эксплуатации фабрики-прачечной, а также для использования в административных целях. Причем речь идет обо всем здании, без разделения на административную и производственную части. При этом, согласно п 3.3.1 Договора, арендатор обязан использовать здание в соответствии с целями и назначением имущества, указанными в Договоре. Договор был заключен на неопределенный срок, и продолжал бы действовать, если бы здание не подлежало изъятию.

Таким образом, вывод эксперта о признании здания офисным с наличием производственных площадей подтвержден.

 

По доводу №8:

Согласно п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пункт 2 ст. 56.8 ЗК РФ устанавливает, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 56.5 ЗЗК РФ, не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 05.04.2013 №43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (дале – Закон №43-ФЗ), положения указанного Федерального закона (№ 43-ФЗ) применяются к отношениям, возникающим при подготовке и утверждении документации по планировке территории, резервировании земель, изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставлении земельных участков, установлении сервитутов для размещения на присоединенных территориях объектов федерального значения и объектов регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач и включенных в перечни, указанные в ст. 2 Закона №43-ФЗ.

Следовательно, положения ч. 3 ст. 13 ФЗ № 43-ФЗ применяются при изъятии недвижимого имущества, расположенного на территориях, присоединенных к г. Москве в рамках реализации Постановления Московской городской Думы «Об утверждении Соглашения об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью».

Из Решения Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2023 по делу №А40-242441/22-133-1354 следует, что объект, для строительства которого изымается оцениваемое недвижимое имущество, относится к объектам, в отношении которых установлены исключения в части обязательного применения ряда положений Закона №43-ФЗ даже в условиях нахождения изымаемого имущества на территории «старой» Москвы, согласно ст. 13 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений ст. 13 Закона №43-ФЗ, в отношении оцениваемого здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1111   общей площадью   6 897,4 кв.м., в отношении которого нет оформленных правоустанавливающих документов на земельный участок, при  его изъятии учитываются в том числе права аренды на 49 лет земельным участком минимальной площади, т.е. площади застройки зданием. То же самое в отношении здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1112 общей площадью 65,1 кв.м.

Так на стр. 7 Заключения эксперт отмечает, что поскольку оценке подлежит рыночная стоимость здания, которая включает в себя стоимость земельного участка, неразрывно связанного с этим зданием, рыночная стоимость зданий из состава объектов исследования будет рассчитана с учетом стоимости земельных участков, на которых эти здания расположены. Учитывая, что наиболее распространенным видом прав на земельный участок в Москве является право долгосрочной аренды, эксперт при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости (зданий с земельными участками) учитывает в расчетах стоимость права долгосрочной аренды на земельные участки, равные площади застройки этих зданий.

Таким образом, в рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами: 77:08:0012005:1111 и 77:08:0012005:1112 правомерно учтены права долгосрочной аренды на земельные участки, равные площади застройки этих зданий, т.е. минимальной площади участка.

На земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 общей площадью 52 кв. м. (участок под зданием насосной) на ОАО «Фабрика прачечная Московских гостиниц» оформлено право долгосрочной аренды, что подтверждено выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/2023-14376954 от 23.01.2023.

В связи с этим, оценивалась рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395 площадью 52 кв.м., что при общей площади здания, расположенного на этом земельном участке, равно 51,2 кв.м., является также минимальной площадью участка.

Таким образом, положения ст. 13 Закона №43-ФЗ полностью соблюдены.

 

По доводу №9:

Согласно данным Технического паспорта от 14.09.2016, здание площадью 6897,4 кв. имеет центральный водопровод, канализацию, отопление и горячее водоснабжение, т.е. питается от городских сетей. Таким образом, наличие отдельных зданий компрессорной и насосной канализационной станции является вспомогательным улучшением, при их отсутствии здание функционировало бы с тем же объемом коммуникаций, т.е. функционирование оцениваемого здания не зависит от двух данных зданий. Они являются дополнительными и имеют свои конструктивные элементы (неотделимые улучшения), а также земельные участки, равные площади застройки под зданиями. В связи с этим, они были оценены дополнительно к зданию площадью 6897,4 кв.м.

Таким образом, эксперт считает замечания ГКУ «УМДС» необоснованными, а экспертное заключение соответствующим действующему законодательству и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании, состоявшемся 25.07.2023, присутствовал эксперт ФИО4, которая в устной форме ответила на, поставленные ГКУ «УМДС», вопросы, довела до сведения суда содержание своих пояснений по доводам возражений ГКУ «УМДС».

Суд, ознакомившись с пояснениями эксперта, а также заслушав ответы эксперта пояснений по доводам возражений ГКУ «УМДС» в ходе судебного заседания, приходит к выводу об отсутствии в действиях эксперта нарушений действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Доводы ГКУ «УМДС» сводятся к несогласию с отнесением экспертом спорного здания с кадастровым номером 77:08:0012005:1111 общей площадью 6 897,4 кв.м. к офисным.

Суд не может согласиться с данным доводом и доводами производными от него, поскольку, как указано в экспертном заключении, в пояснениях эксперта и соответствует требованиям ФСО №7, при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проводится анализ наиболее эффективного его использования.

Следовательно, отнесение экспертом спорного здания к офисным с наличием производственных помещений, применяя принцип наиболее эффективного его использования, суд считает верным.

Более того, фотоматериалами, отраженными в экспертном заключении, подтверждается, что значительная часть помещений, расположенных в спорном здании, визуально нельзя охарактеризовать никак иначе как офисные, а часть помещений, которые ранее использовались как производственные, без существенных трудовых и финансовых затрат можно перепрофилировать в офисные.

Учитывая специфику деятельности Ответчика: «Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий — 96.01», его производственная деятельность не относится к тяжелой промышленности, в связи с чем спорное здание и его производственные помещения нельзя охарактеризовать как завод, поскольку, деятельность ответчика не подразумевает использование тяжелых станков и механизмов, полный и трудоемкий демонтаж которых потребовался бы при смене назначения производственных помещений на офисные.

Таким образом, Суд соглашается с выводами эксперта об отнесении спорного здания к офисным.

Довод ГКУ «УМДС» о том, что экспертом не был проанализирован Акт №9081415/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения Суд считает необоснованным, поскольку, как указано экспертом в его пояснениях и подтверждается материалами дела, данный акт не передавался эксперту при назначении судебной экспертизы, в связи с чем не был принят во внимание при проведении экспертизы.

Более того, судом установлено, что Акт №9081415/ОФИ датирован 18 июня 2019 года, тогда как экспертиза проводилась по состоянию на 06 марта 2023 года, следовательно, сведения, отраженные в акте №9081415/ОФИ от 18.06.2019, не могут считаться актуальными на дату проведения экспертизы. При этом, как указывалось ранее, эксперт, при проведении экспертизы исходил не только из фактического использования объектов, но и из принципа наиболее эффективного их использования, соответственно, сведения, отраженные в акте №9081415/ОФИ от 18.06.2019, не имеют существенного значения для проведения экспертизы.

Также, стоит учесть, что экспертом проводился личный осмотр, оцениваемых объектов, следовательно, оснований не доверять мнению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у Суда не имеется.

В судебном заседании, состоявшемся 25.07.2023 со стороны Истца, также поступили возражения на заключения эксперта, часть доводов которых, дублируют доводы, изложенные в возражениях Третьего лица. При этом, Суд не может принять во внимание новые доводы возражений, поскольку они, в нарушение положений ст. 65-66 АПК РФ, заявлены непосредственно в судебном заседании, в связи с чем, прибывший в судебное заседание эксперт, объективно не в состоянии без достаточной подготовки предоставить соответствующие пояснения.

Ничто не препятствовало Истцу представить соответствующие возражения заблаговременно до принятия Судом определения о вызове эксперта в судебное заседание.

Подобное процессуальное поведение Суд расценивает как злоупотребление правом, направленное на затягивание судебного процесса.

Суд, также обращает внимание, что возражения Истца и Третьего лица носят субъективный характер и не являются экспертным мнением, которое могло бы быть поставлено в противовес экспертному заключению.

Каких-либо доводов, которые объективно бы свидетельствовали о наличии нарушений в заключении эксперта, которые привели к существенному искажению результатов экспертизы, в материалы дела не представлено.

Также, на необоснованность возражений Истца и Третьего лица по результатам экспертизы указывает то, что в своих возражениях ни Истец, ни Третье лицо не конкретизируют каким образом то или иное предполагаемое нарушение в расчетах эксперта, привело к искажению конечных результатов экспертизы.

Таким образом, Суд считает экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Консалтинговая Группа «Бизнескруг» ФИО4 относимым и допустимым доказательством по делу.

Вместе с возражениями на экспертное заключение со стороны Истца и Третьего лица поступили ходатайства о назначении повторной экспертизы в порядке ч. 2 ст. 87 АПК РФ.

Ответчик в судебном заседании возражает против удовлетворения данного ходатайства.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы регулируется положениями ч. 2 ст. 87 АПК РФ, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

По смыслу ч. 2 ст. 87 АПК РФ и ст. 20 Федерального закона от 31.05.2001 №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

 

Суд, ознакомившись с указанными ходатайствами не находит оснований для их удовлетворения, поскольку сторонами не доказано наличие нарушений в экспертном заключении ООО «Консалтинговая Группа «Бизнескруг», повлекшим искажение результатов экспертизы.

Более того, по информации, представленной Ответчиком, спорные объекты в настоящее время демонтированы, в подтверждение чему представлена фотография разрушенного здания, следовательно повторная экспертиза, в случае ее назначения, будет проводиться без визуального осмотра, в связи с чем, повторная экспертиза не будет отражать действительное состояние, оцениваемых объектов.

Таким образом, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется. При этом суд принимает во внимание  в том числе пояснения эксперта, данные в ходе опроса, а также тот факт, что эксперт применил корректировку на наличие офисных помещений в производственном здании.

 

Также, ответчик в судебном заседании поддерживает результаты экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговая Группа «Бизнескруг», просит установить выкупную стоимость в соответствии с выводами эксперта по результатам экспертизы.

Отдельно ответчик отмечает, что стоимость возмещения, определенная Истцом при предъявлении искового заявления при пересчете на квадратный метр, округленно составляет 40 000 руб. за один квадратный метр, что несоразмерно рыночной стоимости, изымаемого недвижимого имущества, указывая, что на территории г. Москвы не найдется коммерческой недвижимости со стоимостью 40 000 руб. за 1 кв.м., которую ответчик смог бы приобрести на денежные средства, полученные в качестве возмещения от Истца.

 

После перерыва в судебном заседании со стороны Ответчика в материалы дела представлено Профессиональное мнение специалиста на Заключение эксперта по делу №А40-39812/23-133-235, выполненное ООО «А Три Консультации» (ИНН 

<

***>), в котором содержится профессиональное мнение квалифицированного специалиста ФИО5, в соответствии с которым экспертное заключение эксперта ФИО4 выполнено в соответствии с требованиями законодательства в области оценки и судебно-экспертной деятельности.

К указанному профессиональному мнению приложены документы, подтверждающие квалификацию специалиста.

Также, представлена Рецензия №27-07-23/01 на Заключение эксперта по делу №А40-39812/23-133-235, выполненная ООО «БК-Пифагор», в котором, также содержится профессиональное мнение квалифицированного специалиста ФИО6, в соответствии с которым заключение эксперта по делу не имеет существенных недостатков как содержательного, так и организационно-процессуального характера. Заключение эксперта можно признать достоверным.

К указанной рецензии, также приложены документы, подтверждающие квалификацию специалиста.

 

Таким образом, суд считает экспертное ООО «Консалтинговая Группа «Бизнескруг» надлежащим и достоверным доказательством. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Учитывая изложенное, судом установлен размер возмещения, компенсации и убытков, подлежащих выплате правообладателю ОАО «Фабрика прачечная московских гостиниц» в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы объектов недвижимости:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, общей площадью

6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395, площадью 52 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, .

с установлением суммы возмещения за указанное недвижимое имущество по состоянию на 06.03.2023 в размере 509 930 130 руб.

Принимая во внимание, что решением суда от 09.03.2023 и определением от 19.04.2023 по делу №А40-242441/22-133-1354 установлена и выплачена сумма компенсации в размере 272 767 398 руб., решение по настоящему делу является основанием для доплаты в пользу ОАО «Фабрика прачечная московских гостиниц» денежных средства в размере 237 162 732 руб., разницы между суммой в размере 272 767 398 руб. установленной по делу № А40-242441/22-133-1354, и суммой возмещения в размере 509 930 130 руб.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

 

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, 218 ГК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 4, 65, 68, 71, 75, 102, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Установить размер возмещения, компенсации и убытков, подлежащих выплате правообладателю ОАО «Фабрика прачечная московских гостиниц» в связи с изъятием для государственных нужд города Москвы объектов недвижимости:

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1111, общей площадью

6 897,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1112, общей площадью 65,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

-        нежилое здание с кадастровым номером 77:08:0012005:1093, общей площадью 51 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

- земельный участок с кадастровым номером 77:08:0012005:7395, площадью 52 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>

С установлением суммы возмещения за указанное недвижимое имущество по состоянию на 06.03.2023 в размере 509 930 130 руб.

Установить, что указанное решение является основанием для доплаты ГКУ города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» за счет средств бюджета города Москвы в пользу ОАО «Фабрика прачечная московских гостиниц» денежных средства в размере 237 162 732 руб., разницы между суммой в размере 272 767 398 руб. установленной по делу № А40-242441/22-133-1354, и суммой возмещения в размере 509 930 130 руб.

 

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

 

 

Судья:                                                                         Михайлова Е.В.