АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А68-1820/2016

город Калуга

26 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления  изготовлена           20.12.2017

Постановление изготовлено в полном объеме                 26.12.2017

 Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                           Солодовой Л.В.

судей                                                                           Леоновой Л.В.

                                                                               ФИО1

 

при участии в судебном заседании:

от истца: 

ООО  «АНТАРЕС»                                                    ФИО2- представитель

                                                                                     (дов. № 37 от 12.07.2017)

от ответчиков:                                                                                   

Российская Федерация в лице

Федеральное агентство по управлению                                                                              

государственным имуществом                                  не явился, извещен надлежаще

 

Межрегиональное территориальное 

управление Федерального агентства

по управлению государственным имуществом 

в Тульской, Рязанской и Орловской областях          не явился, извещен надлежаще

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «АНТАРЕС» на  постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.10.2017 по делу № А68-1820/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНТАРЕС» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском  к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 33 764 000 руб. (с учетом уточнения, в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве соответчика, в порядке ст. 46 АПК РФ, привлечена Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23.12.2016 заявленные требования удовлетворены  в полном объеме за счет средств казны Российской Федерации. В иске к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области отказано.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 произведена замена ответчика на - Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 решение суда изменено: с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «АНТАРЕС» взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 15 301 235 руб. 94 коп. В остальной части в иске отказано.

 С ООО «АНТАРЕС» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в возмещение судебных расходов по экспертизе  взыскано 81 572 руб. 76 коп, а также государственная пошлина в доход федерального бюджета  в сумме 86 929 руб.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции, ООО «АНТАРЕС» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 05.10.2017 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 23.12.2016.

В соответствии со ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 10 час. 30 мин. 20.12.2017, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и  процессуального права при принятии обжалуемого судебного  акта, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы,  судебная коллегия не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в связи со следующим.

        Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела,  29.07.2005 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО «АНТАРЕС» (арендатор) был заключен договор № 71/04/-01-043/0-05 аренды недвижимого имущества бывшего оздоровительного лагеря, состоящего из здания столовой лит. АА1, зданий летних дач лит. Б, В, Д, Е, 3, Ж, здания лит. К, здания прачечной-сушилки лит. Л, здания душа лит. М, здания туалета лит. Н, расположенного по адресу: г. Тула, 

<

...>, на срок до 01.08.2015.

Рыночная стоимость имущества на момент заключения договора составляла 937 000 руб., которая была определена на основании отчета ООО «Независимая оценка» № НО-01-07-05 от 26.07.2005.

В соответствии с п. 2.3 договора арендатору предоставлено право осуществлять застройку земельного участка, на котором расположено имущество, а также производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование имущества, связанные с  его использованием, после прекращения договора претендовать на возмещение неотделимых и отделимых улучшений имущества.

 Стоимость проведенных арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ по соглашению сторон в соответствии со ст. 616 ГК РФ  в полном объеме признается улучшениями имущества. При этом, арендатор вправе произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества и имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, отделимые улучшения являются собственностью арендатора (п.п. 7.3, 7.4 договора).

Имущество  было передано арендатору по акту от 29.07.2005, а договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В период действия договора обществом были проведены работы по его капитальному ремонту, реконструкции, а также благоустройству прилегающей территории.

В письмах от 31.10.2015, от 19.01.2016 общество уведомило арендодателя о расторжении договора аренды и потребовало принять арендованное имущество по акту приема-передачи, а также возместить затраты на произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные с согласия арендодателя.

Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

До рассмотрения настоящего спора, решением Арбитражного суда Тульской области от 22.04.2014 (дело № А68-12304/13)  ООО «Антарес» было отказано в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности на вновь созданный в результате реконструкции объект недвижимости - нежилое здание физкультурно-оздоровительного клуба, лит. АА1аа1а2а3а4, общей площадью 936,1 кв. метров со вспомогательными постройками по адресу: г. Тула, Привокзальный район, Орловское шоссе, 97.

 Кассационная коллегия полагает, что при разрешении данного спора судебные инстанции правомерно руководствовались положениями п.34 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также нормами действующего законодательства, регулирующего арендные отношения.

Заключенный между сторонами договор аренды на срок до 01.08.2015, признан судом возобновленным, в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ, на неопределенный срок, в связи с чем каждая из сторон вправе от него отказаться, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2  ст. 610 ГК РФ).

В данном случае уведомление об отказе от договора направленное арендатором 31.10.2015 и получено арендодателем 19.11.2015.

Следовательно, исходя из положений ст. 610 ГКРФ спорный договор аренды следует считать прекращенным с 20.02.2016, после чего у арендатора возникает право требования возмещения стоимости произведенных  неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

  Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.2.3.1 договора арендатор вправе производить перепланировку и переоборудование арендованного имущества с согласия арендодателя.

По смыслу ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только  проведение строительных работ по улучшению арендованного имущества, но  также объема и стоимости этих работ.

Разрешая настоящий спор, суд апелляционной инстанции исходил из того, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец не представил достаточных доказательств, касающихся согласования с арендодателем конкретного объема и стоимости работ, необходимых для улучшения арендованного имущества.

При этом согласованными с арендодателем признал неотделимые улучшения, возникшие в ходе выполнения работ в 2006-2007 годах, отраженные в сметах, указанных в письме управления от 12.01.2010 №71-20/3640. Никаких иных согласований управлением не выдавалось.

 В нарушение положений  п.2 ст. 623 ГК РФ  и п. 2.3.1 договора аренды, истцом не представлено доказательств согласования с ответчиком исходно-разрешительной документации и технических условий реконструкции зданий. Представленная истцом проектная документация не содержит в себе отметок о ее согласовании ответчиком, либо о ее частичном принятии с дополнениями, замечаниями.

        С целью определения перечня неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения обществом ремонтно-восстановительных работ арендованных объектов, согласованных письмом управления от 12.01.2010 № 71-20/2010, а также их фактического объема и стоимости, судом апелляционной инстанции  была назначена  строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено  экспертам союза «Тульская торгово - промышленная палата».

Из заключения экспертов  № 050-03-00225 от 23.08.2017 следует, что общий перечень неотделимых улучшений, возникших в результате ремонтно-восстановительных работ объектов недвижимости, находящихся по адресу: Тульская область, г. Тула, Косая гора, ул. Орловское шоссе, 97, согласованных письмом управления от 12.01.2010, определен  на основании  материалов  настоящего дела, а также натурного осмотра объектов  и приведен в приложении   № 2 заключения. При этом  экспертами были зафиксированы многочисленные неотделимые улучшения, не отраженные в письме от 12.01.2010 № 71-20/3640, и соответственно не учтенные в локальных сметах и, как следствие, не учтенные при проведении экспертизы.

 Стоимость неотделимых улучшений, указанных в приложении к заключению, рассчитанная на основании фактических затрат и теоретического показателя физического износа на 2016 год в целом без указания точной даты, составила         15 301 235 руб. 94 коп.

Данное заключение судом апелляционной инстанции признано соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, поскольку  является полным, ясным, не содержащим противоречий, в связи с чем  принято  в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости проведенных истцом работ, связанных с улучшением арендованного имущества.

 К представленной истцом в обоснование несогласия с выводами экспертизы рецензии ООО «Юкон-Ассистанс» от 29.09.2017, суд отнесся критически, поскольку в ней не опровергаются выводы экспертов, а выражается частное субъективное мнение относительно признаков физического износа объектов и выражается несогласие с примененными экспертами методами.

Между тем, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

С учетом положений ст. 87 АПК РФ  было отклонено заявленное обществом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции не принят во внимание отчет независимого оценщика - ООО «Центр бизнес-консалтинга» от 18.11.2016  № О-20-2016, согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 33 764 000 руб. и на котором основано решение суда первой инстанции, поскольку он составлен с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором не только в 2006-2007 годах, но и в 2008-2013 годах, которые проведены без согласования с арендодателем. Кроме того, указанный отчет составлен без учета того, что предметом настоящего спора является подлежащая возмещению стоимость неотделимых улучшений (фактически понесенные расходы или действительная стоимость) на момент прекращения договора аренды, о чем указывалось в определении о назначении экспертизы от 30.06.2017.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в размере 15 301 235 руб. 94 коп. 

       С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом  апелляционной  инстанции при вынесении обжалуемого судебного  акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судом  фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ст. 287 ч.1 п.1 и  ст. 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.10.2017 по делу № А68-1820/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий:                                                            Л.В.Солодова

Судьи:                                                                                           Л.В.Леонова

 

                                                                                                       ФИО1