ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

01.12.2023

Дело № А40-26272/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2023

Полный текст постановления изготовлен  01.12.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Беловой А.Р., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя ФИО1 – не явился, извещен

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО2 по доверенности от 22.06.2023 № Д-79/2023

от Департамента городского имущества города Москвы –ФИО3 по доверенности от 22.12.2022 № 33-Д-1547/22

от общества с ограниченной ответственностью «Солт Люкс» - не явился, извещен 

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 по делу №А40-26272/2023

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного уведомлением от 02.02.2023 № КУВД-001/2022-49015614/7

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Общество с ограниченной ответственностью «Солт Люкс» 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, оформленного уведомлением 02.02.2023 № КУВД-001/2022-49015614/7, о возложении обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, общество с ограниченной ответственностью «Солт Люкс» (далее также – ООО «Солт Люкс», общество).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, на неполное выяснение обстоятельств дела, и указывает, что осуществление действий по внесению изменения в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об аренде в отношении земельного участка возможно посредством государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды либо согласия или документа, подтверждающего надлежащее уведомление Департамента городского имущества города Москвы; для внесения записи в ЕГРН об ограничении и обременении земельного участка необходимо заключить в установленном законном порядке дополнительное соглашение к договору аренды в части смены стороны по договору. Указанные действия заявителем совершены не были.

Департамент городского имущества города Москвы, также не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Московского округа с самостоятельной кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что для внесения записи в ЕГРН об ограничении и обременении земельного участка необходимо заключить в установленном законном порядке дополнительное соглашение к договору аренды в части смены стороны по договору; в Департамент запросы предпринимателя на предоставление государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в части смены стороны по договору не поступали. Департамент также указывает на неправильное применение  судами нормы пункта 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Определением Арбитражного суда Московского округа от01.09.2023 рассмотрение кассационной жалобы Департамента городскогоимущества города Москвы назначено на 04.10.2023 на 14 час. 30 мин.

Определением от 04.10.2023 к производству суда принята жалоба Управления для совместного рассмотрения одновременно с жалобой Департамента городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2023судебное заседание по рассмотрению жалоб отложено на 18.10.2023 на 09час. 25 мин.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2023судебное заседание по рассмотрению жалоб отложено на 28.11.2023 на 09час. 30 мин.

28.11.2023 в заседании суда кассационной инстанции представители Управления и Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб.

Кассационные жалобы рассмотрены в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Солт Люкс» принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства (нежилое здание), расположенный на публичном земельном участке, принадлежащем городу Москве на праве собственности.

ООО «Солт Люкс» одновременно принадлежало право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставлен обществу (арендатор) городом Москвой (арендодатель) на срок с 12.04.2005 по 13.01.2053 для строительства и последующей эксплуатации многофункционального комплекса.

Сведения об ограничении (обременении) права собственности города Москвы на земельный участок правом аренды в пользу ООО «Солт Люкс» внесены в ЕГРН (запись от 13.07.2005).

11.10.2022 по заявлениям общества и ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1

Между тем, по мнению ФИО1, регистрирующий орган 11.10.2022 одновременно с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства в пользу заявителя обязан был внести в ЕГРН сведения о ФИО1 как новом арендаторе участка.

01.11.2022 ФИО1 обратился в регистрирующий орган совместно с прежним арендатором ООО «Солт Люкс» за внесением изменений в сведения ЕГРН об арендаторе в отношении земельного участка путем исключения оттуда упоминания о прежнем арендаторе и включении сведений о текущем актуальном арендаторе.

Управлением приостановлено осуществление регистрационных действий по несению изменений в ЕГРН в отношении записи по аренде, в связи с непредставлением на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.

Впоследствии Управлением принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий.

Полагая, что отказ Управления нарушает законные права и интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что переоформление договора аренды земельного участка или внесение в него изменений дополнительным соглашением не является юридически значимым обстоятельством и не требуется для внесения изменений в сведения об арендаторе участка в ЕГРН в ходе государственной регистрации, поскольку в данном случае у приобретателя объекта недвижимости в виде здания возникают права и обязанности арендатора земельного участка не в связи с фактом заключения договора (сделки) с арендодателем участка, а в силу прямого указания закона (статьи 1, 35 , 273 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды констатировали, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка

Суды указали на отсутствие необходимости представления дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

Судами констатирована достаточность представленных  с заявлениями от 02.06.2022 Обществом и  ФИО1 документов, в качестве оснований для регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

Выводы судов обоснованы разъяснениями, приведенными в абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

А также разъяснениями, приведенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно которым к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они вынесены с нарушением норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На это обращается внимание и в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ)

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закон № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду согласно гражданскому законодательству и Земельному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в полномочный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в городе Москве, определен Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках», утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» .

Внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется Департаментом посредством оформления дополнительного соглашения в рамках предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», в соответствии с пунктом 1.13 Административного регламента.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации определено общее правило о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как правильно указали суды в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  и толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На указанный правовой подход в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов также указано в пункте 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016).

Вместе с тем, обращаясь в Управление с заявлением о регистрации прав, ФИО1, без уведомления Департамента просил зарегистрировать изменения в договор аренды земельного участка в части арендатора, заменив ООО «Солт Люкс» на ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Внесение изменений в договор согласно положениям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется посредством оформления дополнительного соглашения.

Государственный регистратор прав 02.11.2022 приостановил осуществление действий по государственной регистрации до 02.02.2023 в связи с тем, что осуществление действий по внесению изменений в ЕГРН в отношении записи об аренде возможно посредством государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды; рекомендовав обратиться в Департамент городского имущества города Москвы, в том числе для уведомления собственника земельного участка в соответствии с п. 9 ст. ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу,  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

 

В рассматриваемом случае заявителем не представлено дополнительное соглашение к договору аренды, как и доказательств обращения к Департаменту городского имущества города Москвы на предоставление государственной услуги города Москвы в части смены стороны по договору аренды, либо иного уведомления Департамента. 

В связи с изложенным, Управление правомерно отказало  в регистрации изменений в договор аренды, поскольку  у регистратора отсутствовали правовые основания для осуществления регистрационных действий.

Исходя из вышеизложенного, выводы судов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным решения Управления об отказе регистрации прав и об обязании Управления указать в ЕГРН ФИО1 в качестве арендатора земельного участка, нельзя признать обоснованными. 

Принимая во внимание, что нормы материального и процессуального права применены судами неправильно, судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в данном случае необходимость в дополнительном исследовании материалов дела отсутствует, суд округа, руководствуясь положениями пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 и принять судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ФИО1.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2023 по делу № А40-26272/2023 отменить. 

            В удовлетворении заявления ФИО1 отказать.

 

Председательствующий-судья                                                             З.А. Аталикова 

Судьи:                                                                                                         А.Р. Белова 

С.В. Краснова