﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А45-13276/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 марта 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего             Демидовой Е.Ю.

судей                                            Зиновьевой Т.А.

                                                     Севастьяновой М.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации Новосибирского района Новосибирской области и департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области на решение от 30.08.2019 Арбитражного суда  Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 25.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу № А45-13276/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «АЗАРИЙ 1» (633000, Новосибирская область, г. Бердск, ул. Новосибирская, д. 4, офис 1, ОГРН 1075473018422, ИНН 5408257259) к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, проспект Красный, 18, ОГРН 1035402457848, ИНН 5406214965) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация Новосибирского района Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью Земельно-кадастровая компания «Геостарт».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (Амелешина Г.Л.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «АЗАРИЙ 1» - Хаврат Л.Л. по доверенности от 18.07.2019; администрации Новосибирского района Новосибирской области – Липова Е.В. по доверенности от 10.09.2019;  департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Федотова О.В. по доверенности от 05.12.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЗАРИЙ 1» (далее – ООО «АЗАРИЙ 1», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - департамент, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью земельно-кадастровая компания «Геостарт» (далее – ООО ЗКК «Геостарт»).

Решением 30.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Арендная плата по договору аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8 с 26.09.2017 установлена в размере 1 352 318 руб.

Администрация и департамент обратились с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просят обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8 и установлении арендной платы с 26.09.2017 в размере 4 808 000 руб. в год. 

Администрация считает, что достоверным доказательством рыночной стоимости годовой арендной платы является экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «ЮрЖилЭксперт» (далее – ООО «ЮрЖилЭксперт»), но эксперт указанного общества не явился в судебное заседание в связи с отсутствием информации о его вызове; экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг и оценка» (далее – ООО «Консалтинг и оценка») не соответствует требованиям процессуального законодательства и подлежало исключению из материалов дела, поскольку некоторые из использованных экспертной организацией документы были получены непосредственно от общества, указанная экспертиза не была повторной или дополнительной, а была самостоятельной экспертизой по определению вопроса, который не относился к предмету спора; назначение повторной экспертизы свидетельствует о признании судом заключения общества с ограниченной ответственностью «Статус» (далее – ООО «Статус») недостоверным доказательством.

Департамент так же считает, что экспертные заключения ООО «Консалтинг и оценка», ООО «Статус» являются недопустимыми доказательствами; экспертное заключение ООО «ЮрЖилЭксперт» неправомерно не принято судом первой инстанции при определении рыночной стоимости годовой арендной платы.

Поступившие в суд кассационной инстанции через систему «Мой арбитр» отзывы ООО «АЗАРИЙ 1» на кассационные жалобы не принимаются во внимание в связи с несоблюдением требований частей 1, 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так как отсутствуют доказательства их направления лицам, участвующим в деле. 

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ООО ЗКК «Геостарт» в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представители департамента и администрации поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель общества против заявленных доводов возражал.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 14.02.2007 между обществом ограниченной ответственностью «Азарий» (далее – ООО «Азарий») (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 8, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:164603:0053 площадью 324 055 кв. м, расположенный примерно в 6 км по направлению на северо-восток от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Барышевский сельсовет, для геологического изучения и добычи суглинков (кирпичных), сроком действия с 14.02.2007 по 14.02.2017 пунктом 2.1 договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.04.2012 к договору аренды в связи с реорганизацией ООО «Азарий» арендатором по договору считается ООО «АЗАРИЙ 1», в связи с перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:164603:3 и 54:19:164603:0053 в аренду передан земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической  деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения,  с кадастровым номером 54:19:164603:669  площадью 365 293 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, для строительства и эксплуатации кирпичного завода: для геологического изучения и добычи суглинков (кирпичных,  размер арендной платы за использование земельного участка составил 71 012,96 руб. в год.

Согласно пункту 3.2 договора арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Письмом от 27.03.2017 № 3955-07/38 департамент сообщил, что поскольку общество продолжает пользоваться земельным участком, являющимся предметом договора аренды земельного участка от 14.02.2007 № 8, а также исполняет в полном объеме обязанности арендатора по данному договору, то договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Письмом от 31.10.2017 № 16947-07/38 департамент уведомил арендатора о том, что размер арендной платы, установленный за земельный участок с кадастровым номером 54:19:164603:669 площадью 365 293 кв. м, увеличен на основании отчета независимого оценщика и с 01.12.2017 составляет 15 071 989,18 руб. в год.

Указанный размер арендной платы определен арендодателем на основании пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

Узнав об изменении размера годовой арендной платы на основании отчета от 05.10.2017 № 13/5-О/2017, выполненного ООО ЗКК «Геостарт», с 71 012 руб. до 15 071 989 руб., арендатор обратился в общество с ограниченной ответственностью «Сибирский центр независимой оценки» (далее – ООО «Сибирский центр независимой оценки») для проведения независимой оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение спорным земельным участком.

Согласно отчету от 17.01.2018 № 17.01.18, рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 17.01.2018 составляет 262 889,89 руб. в год.

Не оспаривая право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, посчитав отчет, выполненный ООО ЗКК «Геостарт», недостоверным доказательством определения рыночной стоимости права аренды по договору, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 420, 421, 424, 432, 450, 451 ГК РФ, и исходили из существенности изменения обстоятельств (изменение арендной платы с 71 012 руб. в год до 15 071 989 руб.) и наличия условий (пункт 2 статьи 451 ГК РФ) необходимых, для удовлетворения требования об изменении условий договора, оценив экспертные заключения по результатам судебных экспертиз и представленные в материалы дела отчеты экспертов, признав надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 26.09.2017, результаты судебной экспертизы, выполненной ООО «Статус».

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Доводы администрации и департамента, изложенные в кассационных жалобах по существу сводятся к несогласию с выводом судов о признании в качестве достоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование и владение спорным земельным участком по состоянию на 26.09.2017, полученной по результатам судебной экспертизы, выполненной ООО «Статус». 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, регламентируются постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, согласно которому размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3).

Судами установлено, что администрация при определении годовой арендной платы в договоре аренды использовало отчет независимого оценщика от 05.10.2017 № 13/5-О/2017, выполненного ООО ЗКК «Геостарт», согласно которому размер арендной платы за спорный земельный участок с 01.12.2017 составляет 15 071 989,18 руб.

В то же время истец представил отчет ООО «Сибирский центр независимой оценки» об оценке от 17.01.2018 № 17.01.18, в котором размер годовой арендной платы эксперт определил в сумме 262 889,89 руб.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением стоимости права аренды одного объекта недвижимости, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом на основании ходатайств сторон было назначено три судебные экспертизы.

Так согласно экспертному заключению ООО «Статус» от 02.10.2018 № 585 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 26.09.2017 составляет 1 352 318 руб.; согласно экспертному заключению ООО «ЮрЖилЭксперт» от 11.02.2019 № 97-О/2018 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 26.09.2017 составляет 4 808 000 руб.; согласно исправленному экспертному заключению ООО «Консалтинг и оценка» от 27.07.2019 № 190727 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование и владение земельным участком по состоянию на 05.10.2017 составляет 1 410 031 руб. 

Проанализировав указанные экспертные заключения в совокупности с иными  представленными в материалы дела доказательствами, в том числе отчет от 05.10.2017 № 13/5-О/2017, выполненный ООО ЗКК «Геостарт», отчет от 17.01.2018 № 17.01.18, выполненный ООО «Сибирский центр независимой оценки», суды признали экспертное заключение ООО «Статус» от 02.10.2018 № 585 соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Выводы указанной экспертизы суды посчитали более приближенными к показателям средней рыночной стоимости аренды, учитывая, наряду со схожестью выведенных итоговых значений приведенных в экспертном заключении ООО «Консалтинг и оценка» от 27.07.2019 № 190727 не принятой судами, в связи с допущенной опечаткой в дате оценки.

Оценивая представленные в материалы дела экспертизы с позиции допустимости доказательств (статьи 64, 68, 71 АПК РФ), суды учли требования процессуального законодательства и законодательства об экспертизе, а также учли возражения сторон по этим экспертизам.

Судами не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в связи с чем не имелось оснований для сомнений в выводах экспертного заключения ООО «Статус» от 02.10.2018 № 585.

Вместе с тем, отклоняя в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости годовой арендной платы заключение ООО «ЮрЖилЭксперт», суды верно указали, что в данном экспертном заключении экспертом необоснованно были применены объекты - аналоги существенно отличающиеся от земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669 по датам предложения (взяты предложения фактически  за год до установленной судом даты оценки), виду разрешенного использования.

При изложенных обстоятельствах, арендная плата по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:669 от 14.02.2007 № 8 правомерно установлена судами инстанции с 26.09.2017 года в размере 1 352 318 руб. в год.

Отклоняя доводы кассационных жалоб в целом аналогичные доводам апелляционных жалоб, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационных жалоба.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-13276/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                                    М.А. Севастьянова