Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3061/2016

г. Нальчик

08 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена «29» июня 2020 года 

                                                       Решение в полном объеме изготовлено  «08» июля 2020 года 

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Х.Н. Шогенова,                             

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Нальчик

к  обществу с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль", г. Нальчик

к Местной администрации городского округа Нальчик, г. Нальчик

к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик", г. Нальчик 

к ИП ФИО3, г. Нальчик

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Горянка», г. Нальчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР, г. Нальчик,  ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью  «Основание»;

о признании договора недействительным,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль", г. Нальчик

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Нальчик

о взыскании 319 900,4 руб. и обязании демонтировать электроподстанцию, установленную на земельном участке ООО "Компания Текстиль"

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО6 - по доверенности от 19.08.2019, ФИО7 - по доверенности от 11.09.2019,

от ООО «Комтекс»: ФИО8 - по доверенности от 31.08.2019, 

от ООО «Горянка»: ФИО8 - по доверенности от 22.01.2020, 

 

УСТАНОВИЛ :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Компания Текстиль» (далее – компания), местной администрации городского округа Нальчик (далее – администрация), МКУ «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3) о признании недействительным договора от 09.04.2012 № 112 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: 

<

...>; аннулировании записи от 17.01.2013 № 07-07-01/074/2012-688 и сведений о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (уточненные требования).

             Иск мотивирован тем, что на спорном земельном участке располагается принадлежащее истцу здание котельной; при формировании и предоставлении в собственность указанного земельного участка нарушены его права как собственника данного объекта недвижимости. 

            К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Горянка», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике и индивидуальный предприниматель ФИО9

             Компания предъявила предпринимателю встречный иск о взыскании 237 659 рублей 60 копеек платы за пользование с января 2013 года по март 2018 года сервитутом на земельном участке компании с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: 

<

...>, возложении на предпринимателя обязанности за свой счет демонтировать электроподстанцию и вантовые растяжки дымовой трубы котельной, самовольно установленные на указанном земельном участке (уточненные требования). Решением от 28.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.04.2019, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано, распределены судебные расходы.          

            Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2019 Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики  от 28.05.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

При этом коллегия арбитражного суда кассационной инстанции указала, что не согласно с позицией предыдущих инстанций в связи с тем, что судебные акты состоялись без учета следующего.

            В постановлении от 06.09.2011 № 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим, истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. 

            При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. 

            Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, по результатам проведения процедуры межевания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11). 

            Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

            Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 Земельного кодекса и действующая после указанной даты статья 39.20).

            Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования.

             Суды не проверили, делим ли спорный земельный участок, имеются ли у заинтересованных лиц намерения по его разделу (выделу); не выяснили, какое именно право из предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса предприниматель готов реализовать с учетом преследуемой им материально-правовой цели, не предложили истцу уточнить исковые требования.

            В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).        В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 указано, что при рассмотрении споров по искам собственников объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц. 

            При этом выбор способа и пределов защиты по таким спорам зависит от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков. 

            При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Кодекса назначить проведение кадастровых работ, в том числе и для определения части участка в целях применения правил статьи 180 Гражданского кодекса.

             Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11).         Указанные правовые подходы, подлежащие применению при рассмотрении споров по искам собственников объектов недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, суды оставили без внимания. Кроме того, при удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса). Вместе с тем единственным последствием признания судами недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2012 № 112 явилось лишение покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.

            При новом рассмотрении дела, учитывая указания суда кассационной инстанции, судом установлены следующие обстоятельства.

            Определением от 25.11.2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены  ФИО4 и ФИО5. 

            22.01.2020 года через канцелярию Арбитражного суда КБР от ООО «Компания Текстиль» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица-ООО «Основание». Ходатайство было мотивировано тем, что часть земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31 была реализована ООО «Основание» и данному реализованному участку присвоен кадастровый номер 07:09:0101023:1712.

            23.01.2020 года через канцелярию Арбитражного суда КБР от ООО «Компания Текстиль» поступили уточнения (изменения) к встречному исковому заявлению в котором просил взыскать с ФИО2 плату за пользование сервитутом на земельном участке ООО «Компания Текстиль» с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: 

<

...> в размере 319 900 руб. 40 рублей за период с марта 2012 года по декабрь 2019 года.

            Определением от 24.01.2020 года (резолютивная часть объявлена 23.01.2020 года) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью  «Основание». Этим же определением судом приняты уточненные встречные исковые требования ООО «Компания Текстиль».

            Определением от 28.02.2020 года (резолютивная часть объявлена 26.02.2020 года) судом были приняты уточненные требования истца в котором просил:

            -признать недействительным договор  купли-продажи от 09 апреля 2012 года №112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>, указав площадь земельного участка, равной 6 422, 9 кв.м.;

            -внести изменения в записи регистрации №07-07-01/074/2012-688 от 17.01.2013, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, указав площадь земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, равной 6 422, 9 кв.м.;

            внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (государственном кадастре недвижимости), выделив из него земельный участок общей площадью 1 282, 1 со следующими координатами поворотных точек:

Номера точек

Координаты

Координаты

 

X

У

1

508079,65

273173,70

2

508084,73

273178,25

3

508057,35

273213,99

4

508064,81

273219,55

5

508055,85

273231,58

6

508049,25

273226,66

7

508044,44

273233,10

8

508103,14

273265,70

9

508144,97

273231,37

10

508133,27

273222,86

11

508129,02

273215,08

12

508150,06

273200,18

13

508101,39

273163,95

 

            Определением от 10.06.2020 года судебное заседание отложено на 29.06.2020 года на 12 час. 00 мин.

             В судебном заседании  приняли участие представители ИП ФИО2, ООО «Горянка» и  ООО «Комтекс». Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд не обеспечили, ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие не представили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

            Представители истца (по основному иску) поддерживали последние уточненные заявленные требования, просили их удовлетворить, по  заявленному встречному иску  считали их необоснованными, и не подлежащими удовлетворению. 

            Представитель ООО «Горянка» и  ООО «Комтекс» (по основному иску) считал требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования поддерживал в полном объеме, просил их удовлетворить.

            Доводы истца (по основному иску), согласно уточненным требованиям (л.д.107-109, том 8-й)  мотивированы следующими обстоятельствами.

            По настоящему делу арбитражным судом была назначена экспертиза с целью установления обоснованности требований истца. По мнению истца (по основному иску) из заключения эксперта №236 от 11 декабря 2017 года следует, что вытяжная труба и растяжки к ней являются принадлежностями, необходимыми для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>.

            Также по мнению истца (по основному иску) в ходе проведения исследования экспертами также определена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной. Истец (по основному иску) полагает, что предложенный экспертами вариант №4 является наиболее приемлемым для сторон. 

            Как указывает истец (по основному иску) установлен конкретный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, в связи с этим считают возможным произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, выделив из него земельный участок, необходимый для эксплуатации здания котельной, общей площадью 1 282, 1 кв.м. в границах, представленных в заключении эксперта.

            Исходя из вышеперечисленных доводов и обстоятельств истец (по основному иску) полагает, что в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31 на 1 282, 1 кв.м. следует  признать необходимым договор купли-продажи от 09.04.2012 года №112 недействительным в части указания площади земельного участка, указав ее равной 6 422, 9 кв.м., а также внести соответствующие изменения в запись регистрации права.

            Доводы ООО «Горянка» и  ООО «Комтекс» (по основному иску) мотивированы  следующими обстоятельствами.

По мнению  представителя ООО «Горянка» и  ООО «Комтекс» в соответствии с п.5.6 договора купли-продажи (котельной) от 15.12.2005 года, приобретенная ФИО2 здание котельной находится на момент приобретения на территории ОАО «Горянка» и межевание данного земельного участка (спорного по настоящему делу) была проведена после приобретения ФИО10 котельной, в связи с чем, с даты постановки на кадастровый учет спорного земельного участка, ФИО2 не могла не знать, что ее права могли быть нарушены.

Данные обстоятельства по мнению ответчика свидетельствуют об истечении срока давности по требованиям истца.

Как указывает ответчик истец таким образом застроила свой участок на границе спорного земельного участка, в связи с чем, ФИО2 могла узнать о принадлежности спорного земельного участка, т.к. эти данные доступны, чтобы в последующем вынудить смежного землепользователя уступить часть земельного участка, мотивируя это необходимостью обслуживание (эксплуатации котельной). 

При этом, по мнению ответчика (по основному иску) ИП ФИО2 не указывает и не учитывает, что подъезд к зданию котельной также имеется с земельных участков с кадастровыми номерами: 07:09:0101023:76 и 07:09:0101023:164 (фото, подтверждающие таковую возможность прилагаются в количестве 2 шт.)

На принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:57 расположены недвижимое имущество с кадастровыми номерами 07:09:0000000:18671 (дата постановки на кадастровый учет 06.07.2012), 07:09:0101023:509 (дата постановки на кадастровый учет 05.12.2013) и 07:09:0101023:512 (дата постановки на кадастровый учет 05.12.2013), принадлежащие ФИО2 на праве собственности. 

При постановке на кадастровый учет данного недвижимого имущества, в том числе и земельного участка, истец не могла не узнать, или по крайне мере имела таковую возможность, и установить тем самым, в том числе, смежных землепользователей. 

В ходатайстве ответчика 26.02.2020 года суд отказал в истребовании регистрационных дел вышеуказанного недвижимого имущества.

По мнению ответчика истец, располагая зданием котельной общей площадью 188 кв.м. требует для эксплуатации котельной земельный участок площадью 1 282,1 кв.м., при этом как считает ответчик истец не представил ни одного из документов, которые могли бы подтвердить обоснования и требования по технической эксплуатации здания котельной и соответствующего оборудования, находящегося в здании котельной за период с 2012 года по 2019 год включительно, в том числе:

-договора и акты выполненных работ и услуг по эксплуатации (технической) котельной, а также платежные документы, подтверждающие их оплату (работ и услуг);

-подтверждающие сведения и документы по проезду транспортных средств к зданиюкотельной (через территорию ООО «Комтекс»), для эксплуатации котельной;

-  заверенные копии документов, по эксплуатации взрывоопасного объекта;

-  перечень мероприятий, которые были проведены и входят по мнению истца в перечень «эксплуатации» котельной.

Как указывает ответчик (по основному иску) в ходатайстве от 18.03.2020 ответчика об истребовании данных документов от истца судом было отказано, в связи с чем, таковые сведения и документы в деле отсутствуют.

Также ответчик указывает, что в соответствии с п. 5 Постановления местной Администрации городского округа Нальчик от 22.02.2012 №260 «О продаже земельного участка ООО «Компания текстиль» на спорном земельном участке установлен сервитут площадью 150 кв.м. (оригинал данного постановления предоставлен в суд назаседании 03.06.2020). Также, в соответствии с п. 2.1. обжалуемого (в части) договоракупли-продажи земельного участка от 09.04.2012 установлен сервитут. При этом данный сервитут был установлен также ранее Постановлением местной администрации городского округа Нальчик от 17.11.2009, когда земельный участок находился в аренде у ОАО «Горянка» (оригинал кадастрового паспорта от 17.02.2010 №0709/202/10-1132 на 6 листах прилагается, т.е. запись в ЕГРН о сервитуте имелась ). 

     По мнению ответчика, наличие сервитута также подтверждаются данными с официального сайта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, а именно: копией кадастрового паспорта на спорный земельный участок от 02.07.2012, в соответствии с которым подтверждается наличие сервитута по данным ЕГРН,копии с межевого плана от 05.07.2012 на спорный земельный участок. 

Ссылаясь на письмо от 18.10.2018 №248/10-18 ООО «Информсервис» ответчик указывает, что в ходе проводимых кадастровых работ по межеванию, изменению (установлению) или уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:57 были выявлены пересечения с границами спорного земельного участка 07:09:0101023:31, при этом данные пересечения были выявлены и экспертом, проводившим экспертизу по настоящему делу. При этом экспертом указано о превышении предельно допустимых значений, по мнению ответчика данное обстоятельство  свидетельствует о реестровой ошибке, в связи с чем требования истца по указанным координатам является изначально незаконными, т.к. не соответствуют фактическим координатам.

            При новом рассмотрении дела, суд  исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, считает  что  уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежат удовлетворению, а по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль", г. Нальчик, следует отказать в связи с необоснованностью по следующим основаниям. 

            По основному иску. 

            Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

            Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:0057 площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

            Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 № 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.09.2009). 

            На указанном земельном участке находятся здание производственного цеха с мансардой площадью 1883 кв. м (литеры А, А1) и склад площадью 270,20 кв. м (литера Г). Указанные объекты недвижимости принадлежат предпринимателю на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 № 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26.09.2009). 

            На основании договора купли-продажи от 15.12.2005 предприниматель является собственником здания котельной площадью 188,30 кв. м (литера Г6), расположенного по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.04.2006). 9 апреля 2012 года на основании постановления администрации от 22.02.2012 № 260 учреждение (продавец) и компания (покупатель) заключили договор купли-продажи № 112 земельного участка площадью 6409 кв. м – доля 83/100 от общей площади земельного участка (7705 кв. м) с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: 

<

...>. Пунктом 5 постановления администрации от 22.02.2012 № 260 на земельном участке компании установлен сервитут для обеспечения смежных землепользователей к своим объектам недвижимости. 

            Предприниматель, полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением его преимущественного права на приобретение земельного участка под принадлежащим ему зданием котельной, обратился с иском в арбитражный суд.

            В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно предмета спора определением суда от 13.03.2017 года по ходатайству истца и ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ- ПРОФИ». 

            На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

            1) Являются ли вытяжная труба и растяжки к ней принадлежностями, необходимыми для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>? 

            2) Какова площадь, конфигурация, границы, координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации дымовой трубы и здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>? 

            3) Входит ли земельный участок, необходимый для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...> в границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>? В случае если входит указать площадь наложения и привести координаты поворотных и угловых точек? 

            4) Является ли земельный участок площадью 150 кв.м., на котором постановлением главы местной администрации г.о. Нальчик №260 от 22 февраля 2012 года установлен сервитут, и изображенный в межевом плане, частью земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>. 18? 

            5) Каким образом возможен выдел земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной и дымовой трубы с учетом необходимости обеспечения доступа к участку, от участков общего пользования? 

            6) Какова рыночная стоимость платы за сервитут площадью 150 кв.м., установленный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: КБР, 

<

...>, за период с 22 февраля 2012 года до 11 ноября 2016 года?      Стоимость указать за каждый календарный год.

             В заключении от 11.12.2017 года № 236 эксперты пришли к следующим выводам:

             По первому вопросу: Вытяжная труба и растяжки к ней являются принадлежностями, необходимыми для эксплуатации котельной, общей площадью 188, 30 кв.м, лит Г6, расположенного по адресу: КБР, 

<

...>. 

            По второму вопросу: Для разрешения данного вопроса экспертами были предложены 4 варианта проезда к зданию через земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101023:31 с ул. Неделина. (стр. 91-стр. 99). 

            По третьему вопросу: Для разрешения данного вопроса экспертами были предложены 4 варианта определения границ, площади и координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв. м, литер Г6, расположенной по адресу: КБР, 

<

...>, с данными, представленными в межевом плане. 

            В ходе проведенного анализа экспертами выявлены пересечения фактического расположения зданий и границ земельного участка кадастровым номером 07:09:0101023:31 представленных в межевом деле ООО «Компания текстиль» земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31. Выявленные пересечения превышают предельно допустимые значения, что свидетельствует о наличии реестровой ошибки. Выявленные пересечения влияют на выводы исследовательской части по вопросу настоящего заключения, так как предложенные варианты (с указанием размеров и координат поворотных точек выполнялись с учетом данных (координат поворотных точек), уставленных в межевом деле ООО «Компания текстиль» земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31.

            По четвертому вопросу: Экспертами предложены 4 варианта конфигураций земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6. При ответе на поставленный вопрос сопоставлялись координаты и размеры земельного участка предлагаемого для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м., лит. Г6 с данными представленными в межевом плане по каждому из предложенных вариантов. Из проведенного анализа (ответы на вопросы 2 и 3 настоящего заключения) экспертами установлено, что земельный участок площадью 150 кв.м., на котором Постановлением главы местной администрации г.о. Нальчик №260 от 22 февраля 2012 г. установлен сервитут, и изображенный в межевом плане, является необходимым для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв.м, литер Г6.

             По пятому вопросу: Выдел земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной и дымовой трубы с учетом необходимости обеспечения доступа к участку, от участков общего пользования возможен путем обременения части земельного участка (сервитута) с кадастровым номером 07:09:0101023:31 и оформления в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

            По шестому вопросу: Рыночная стоимость платы за сервитут площадью 150 кв.м., установленный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: КБР, 

<

...>, за период с 2013 года до 11 ноября 2016 года составляет 171 416 (сто семьдесят одна тысяча четыреста пятнадцать) рублей.

            Определением от 28.02.2020 года (резолютивная часть объявлена 26.02.2020 года) суд предложил лицам, участвующим в деле провести судебную землеустроительную экспертизу. Также указав в резолютивной части, что в случае решения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы представить суду сведения об экспертной организации и об экспертах с подтверждением сертификатов соответствия судебного эксперта по экспертной специальности, также предложил представить сведения о сроке проведения экспертизы и стоимости, а также представить доказательства внесения денежных средств на депозит суда для оплаты экспертизы.

            Однако лица, участвующие в деле, не изъявили желания и не заявили ходатайства  о проведении судебной землеустроительной экспертизы, не выполнили и не приняли во внимание предложение  суда.

            По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.       Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). 

            Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). 

            В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

            В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. 

            Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

            Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

             В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

            Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке. 

            Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

            Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

             Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).             Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. 

            Исключительность этого права означает, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектом и необходимый для их использования. 

            Судом установлено, что на основании сведений, предоставленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, (поступившее в суд 12.11.2019 года) следует, что  в базе данных Единого государственного реестра недвижимости имеются записи о том, что на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположены здания с кадастровыми номерами: 07:09:0000000:18670 (сособственники: общество с ограниченной ответственностью «Компания Текстиль», открытое акционерное общество «Горянка»), 07:09:0000000:18936 (сособственники: ФИО4, ФИО5), 07:09:0000000:18947 (собственник: ФИО3), 07:09:0000000:18961 (сособственники: ФИО3, ФИО9), 07:09:0101023:839 (сособственники: ФИО3, ФИО9), 07:09:0101023:842 (сособственники: ФИО4, ФИО5), 07:09:0101023:847 (сособственники: ФИО4, ФИО5).

            Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. 

            Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

            В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. 

            Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

             По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – Закон о кадастре недвижимости). 

            Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

             Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ). 

            Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. 

            Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением. 

            В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

             Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

            В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

            Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков. При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

            В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ. 

            Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

            Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости. 

            Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование. 

            Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

            Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

            Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).

             Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда. Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы. Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости). 

            Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

            По встречному иску: 

            Между МКУ «Департамент по управлению городским имуществом местной администрации г.о. Нальчик» и ООО «Компания текстиль», в долевую собственность общества, доля в праве 83/100, передан земельный участок площадью 7 705,0 кв.м с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по ул. Неделина, д.18 в г. Нальчике. Пунктом 5 постановления и.о. Главы местной администрации г.о. Нальчик от 22.02.2012 г. №260 на земельном участке ООО «Компания Текстиль» площадью 150,0 кв.м установлен сервитут для обеспечения проезда смежных землепользователей к своим объектам. Сервитутом, в частности, пользовалась ФИО2 для прохода/проезда к принадлежащему ей зданию котельной. 16 сентября 2015 г. индивидуальному предпринимателю ФИО2 было направлено письмо с требованием внести плату за пользование сервитутом за период с 22.02.2012 г. по 01.09.2015г. из расчета 7 000 руб. в месяц, однако оплата не была произведена. Повторное письмо с требованием предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок под строением котельной и оплатить сервитут в срок до 23.04.2016г. было вручено ФИО2 19.04.2016г. (исх.№4). 

            Индивидуальный предприниматель ФИО2 оплату за пользование сервитутом не внесла. На земельном участке ООО «Комтекс» ФИО2 установила электроподстанцию, чем создала препятствия в пользовании принадлежащим обществу земельным участком и невозможность подъезда к навесу литер Г5, также находящемуся в собственности ООО «Комтекс». 

            Общество с ограниченной ответственность "Комтекс" неоднократно обращалось в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 с письмами от 16.09.2015г. №4, от 19.04.2016г. № 4 с тем, чтобы она произвела демонтирование трансформаторной подстанции и перенесла на принадлежащий ей земельный участок. 

            В связи с тем, что требования общества с ограниченной ответственностью"Комтекс" были проигнорированы, далее - общество обратилось с встречным иском (с учетом встречных исковых требований).

            Рассмотрев материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных уточненных встречных требований. 

            Как следует из материалов дела, требование ООО "Компания Текстиль" основаны на наличие права собственности на 83/100 доли земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, 12 А20-3061/2016 приобретенного на основании договора купли-продажи№112 от 09.04.2012 года. Однако, при рассмотрении основного иска ИП ФИО2 по данному делу договор №112 от 09.04.2012 года признан недействительным в части указания площади участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>, указав площадь земельного участка, равной 6 422, 9 кв.м., что влечет за собой отказ в удовлетворении уточненного встречного иска ООО "Компания Текстиль, основанного на данной сделке.

            В связи с удовлетворением исковых требований и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации государственная пошлина по основному иску подлежит взысканию с ответчика в размере 6 000 рублей, в  связи с отказом в удовлетворении встречного иска в полном объеме, государственная пошлина  в размере 9 398 рублей подлежит взысканию с ООО «Компания Текстиль»  непосредственно в доход федерального бюджета.                 

 

Р Е Ш И Л :

1. По основному иску:

1) признать недействительным договор  купли-продажи от 09 апреля 2012 года №112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>, указав площадь земельного участка, равной 6 422, 9 кв.м.;

2) внести изменения в записи регистрации №07-07-01/074/2012-688 от 17.01.2013, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, указав площадь земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, равной 6 422, 9 кв.м.;

3) внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (государственном кадастре недвижимости), выделив из него земельный участок общей площадью 1 282, 1 со следующими координатами поворотных точек:

Номера точек

Координаты

Координаты

 

X

У

1

508079,65

273173,70

2

508084,73

273178,25

3

508057,35

273213,99

4

508064,81

273219,55

5

508055,85

273231,58

6

508049,25

273226,66

7

508044,44

273233,10

8

508103,14

273265,70

9

508144,97

273231,37

10

508133,27

273222,86

11

508129,02

273215,08

12

508150,06

273200,18

13

508101,39

273163,95

 

4) Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР провести государственную регистрацию изменений, вносимых в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

1. По встречному иску:

В удовлетворении исковых требований истцу отказать.

1. Взыскать с ООО «Компания Текстиль» в доход бюджета РФ 15 398 (пятнадцать тысяч триста девяноста восемь) рублей государственной пошлины по основному и встречному иску.

2.  Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики. 

 

Судья                                                                               Х.Н. Шогенов