АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-48288/2015

20 июля 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 20 июля 2017 года.

        Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Г.Н. Подгорновой при ведении протокола  судебного заседания  помощником судьи Ю.А. Кирьяк рассмотрел в судебном заседании дело  по иску публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о  взыскании 16265159 руб. 45 коп., 

по встречному иску акционерного общества  Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" 

к публичному акционерному обществу "Екатеринбурггаз"

о признании права общей долевой собственности на земельные участки.

В судебном заседании участвовали:

от истца по первоначальному иску: ФИО1, представитель, доверенность № 60 от 15.02.2017 г.;

от ответчика по первоначальному иску: ФИО2, представитель, доверенность № 46-16 от 06.12.2016 г.; ФИО3, представитель, доверенность № 45-16 от 06.12.2016 г.

ФИО4 –эксперт.

 

           Представителям сторон разъяснены права и обязанности, право на отвод суду. Отводов суду не заявлено. 

          Ответчик ходатайствует о проведении повторной экспертизы.

          Суд, заслушав объяснения эксперта,  в  удовлетворении ходатайства отказал в связи с отсутствием оснований.

 

  ПАО «Екатеринбурггаз» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к АО «УК «Инвестстрой»  и с учетом заявления об уточнении просит  взыскать с ответчика  неосновательное обогащение в размере 16 019 051  руб. 62 коп., составляющее сбереженную плату за пользование в период с 08.10.2012  г. по 08.10.2015г. земельным участком с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенным по адресу: 

<

...> в 100 метрах на восток от ориентира дом № 37.

  Ответчик требования не признает, полагает, что заявленная сумма является завышенной. 

  АО «УК «Инвестстрой» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском о признании за владельцами инвестиционных паев фонда "Уральский край" и владельцами паев фонда "Мегаполис", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев указанных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, в интересах которых выступает доверительный управляющий, общество "УК "Инвестстрой", права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 общей площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира - строения, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

ПАО «Екатеринбурггаз»  требования не признает, полагает, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон и эксперта, суд                      

 

УСТАНОВИЛ:

18.03.2005 г. между ОАО «Екатеринбурггаз» и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»  заключен договор № 10-200-05, согласно которому стороны путем долевого участия осуществляют финансирование и строительство спортивно-оздоровительного центра с предприятием общественного питания и подземным паркингом в квартале улиц Белинского - Энгельса - Красноармейская - К.Маркса в г.Екатеринбурге, и приобретение права собственности на площади в указанном объекте пропорционально долям финансирования.

Согласно п.3.1 договора вкладом истца явилось, в том числе, оформление землеотводных документов и подготовка земельного участка для осуществления строительства объекта, при этом все затраты, связанные с оформлением, предоставлением земельного участка для строительства Объекта, получением АПЗ, освобождением земельного участка от зеленых насаждений, сносом зданий, строений и сооружений, отселением, содержанием земельного участка (в том числе арендная плата, земельный налог на весь период строительства объекта и до 31.12.2005г. и иные платежи) производятся истцом за свой счет.

 Администрацией города Екатеринбурга выдано разрешение от 03.10.2005 г. №  240/05 на строительство объекта недвижимости - 2-х секций офисного здания: 14-этажная секция (стр. 1), 9-этажная секция с кафе на 1 - 2 этаже (стр. 2) и подземного паркинга (стр. 2А), расположенного в Екатеринбурге, ул. Белинского, 37, общая площадь земельного участка 14 055 кв. м.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 принадлежал ПАО «Екатеринбурггаз» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2004  г. серии 66 АБ N 447514.

Распоряжением Главы Екатеринбурга от 07.03.2006 г. № 66-р из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, расположенного по адресу: 

<

...>, сформировано три самостоятельных земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601015:0009 площадью 5 277 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, примерно в 100 м по направлению на восток от ориентира строения, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>. Разрешенное использование земельного участка: земли, занятые под административные здания. На основании указанного Распоряжения в ЕГРП произведена соответствующая запись от 17.04.2006 за номером 66-66-01/145/2006-186.

Объект, являющийся предметом договора долевого участия и расположенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2006 № RU 6630200-965, с присвоением адреса: 

<

...> (литер А).

В результате реализации договора от 18.03.2005 г. № 10-200-05 ПАО «Екатеринбурггаз» приобрело право собственности на нежилые помещения №№ 2 - 5 (3 этаж) общей площадью 93,2 кв. м, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 21.08.2015 г. № 66/001/024/2015-2618, свидетельством о государственной регистрации права от 20.09.2007 серии 66 АГ № 031522, и нежилые помещения №№ 63 - 64 (1 этаж) общей площадью 208,5 кв. м (выписка из ЕГРП от 21.08.2015 г. № 66/001/024/2015-2616, свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 г. серия 66АГ № 031521), расположенные в нежилом здании общей площадью 8 361,2 кв. м по адресу: 

<

...> (литер А).

По договору долевого участия от 06.03.2006 г. № 10-313а-06 в указанном здании право собственности на нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м приобрело также ЗАО «Ларго», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2007  г. серии 66 АВ № 851306, выпиской из ЕГРП от 18.03.2008 г. № 01/271/2008-050.

ЗАО «Ларго» до 06.11.2008 являлось также собственником встроенно-пристроенного помещения общей площадью 907,1 кв. м, расположенного в отдельно-стоящем здании (литер А) по адресу: 

<

...> (выписки из ЕГРП от 18.03.2008 г. № 01/271/2008-046, от 06.10.2009г. № 01/788/2009-195).

Выписками из ЕГРП от 14.09.2010 № 01/668/2010-050, от 21.08.2015 г. № 66/001/024/2015-2615 подтверждена регистрация с 06.11.2008 перехода к владельцам инвестиционных паев фонда "Уральский край", управляемого обществом "УК "Инвестстрой", права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 907,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРП от 14.09.2010 г. № 01/668/2010-049 с 07.11.2008  г. зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев фонда "Уральский край", управляемого обществом "УК "Инвестстрой",  права долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 5334,5 кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>.

ПАО «Екатеринбурггаз», полагая, что АО «УК «Инвестстрой» в силу наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, переданных ему в доверительное управление, является в настоящее время пользователем спорного земельного участка без оформления прав на него в установленном порядке, а также учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, обратилось в Арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

 По смыслу положений п. 1 ст. 271, абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

  Судом установлено, что на основании договора от 18.03.2005 г. № 10-200-05  ОАО «Екатеринбурггаз» и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс»  путем долевого участия в финансировании и строительстве на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601015:0001, принадлежащем истцу, возведено здание по ул. Красноармейская, д. 64, при этом указанным договором не была предусмотрена передача  истцом  ЗАО  «Корпорация «Атомстройкомплекс» права собственности на земельный участок в качестве вклада в долевое участие в строительство здания, поскольку волеизъявление ОАО «Екатеринбурггаз» было направлено исключительно на предоставление разрешения продавцу, выполняющему функции застройщика, использовать земельный участок для возведения на нем здания.

  В результате реализации договора от 18.03.2005 г. № 10-200-05 общество «Екатеринбурггаз» приобрело право собственности на нежилые помещения в здании по адресу: 

<

...>; также во исполнение договора долевого участия от 06.03.2006 г. № 10-313а-06 ЗАО «Ларго» приобрело у ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» в собственность нежилые помещения общей площадью 5 334,5 кв. м в указанном здании.

 Учитывая, что застройщик не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 и не мог передать больший объем прав, чем имел, ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64 их приобретателям, в том числе ЗАО «Ларго» по договору от 06.03.2006 г. № 10-313а-06, а в последующем и АО «УК «Инвестстрой», в связи с чем последнему перешло лишь право пользования той частью земельного участка, которая соответствует доле в праве собственности на помещения.

Истец просит взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком площадью 5 277 кв.м.  за период с 08.10.2012 г. по 08.10.2015 г.

  Для определения размера платы за пользование земельным участком площадью 5277 кв.м.  с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: 

<

...> в 100 метрах на восток от ориентира дом № 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 г. по 08.10.2015 г. по ходатайству ответчика назначена  судебная экспертиза. 

 Согласно заключению эксперта  рыночная стоимость  возмездного права пользования земельным участком площадью 5277 кв.м.  с кадастровым номером 66:41:0601015:9, имеющим местоположение: 

<

...> в 100 метрах на восток от ориентира дом № 37 под нежилым зданием с назначением: общественное питание, физкультурно-оздоровительное, административное, гараж, за период с 08.10.2012 г. по 08.10.2015 г составляет 21 459 000 руб.

Оспаривая результаты экспертизы,  ответчик указывает на то, что в экспертном заключении отсутствует информация об осмотре объекта оценки, что, по мнению ответчика, делает экспертизу недостоверной. 

Вместе с тем, доказательств искажения экспертом  характеристик объекта ответчиком не представлено.  В заключении эксперт подробно  и объективно описал характеристики местоположения оцениваемого  земельного участка и прилегающей территории. Факт отсутствия протокола осмотра  можно было бы отнести к разряду существенных нарушений только в случае отсутствия  описания характеристик объекта и представления ответчиком  доказательств  недостоверности сведений о нем. 

 Довод ответчика о необоснованности принятия экспертом за основу данных о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г.,  также не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях.

 Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 г. № 32 «Об утверждении  результатов  определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» установлена кадастровая стоимость  земельного участка по состоянию на 15.11.2012 г.

 Поскольку в период с  октября по ноябрь 2012 г. изменений стоимостных характеристик оцениваемого объекта  не  имелось, что следует из проведенного экспертом анализа рынка земли в центре города,  эксперт  обоснованно применил данные о величине кадастровой стоимости, определенной на ноябрь 2012 г.

 Довод ответчика о  неверном определении экспертом аналогов также  несостоятелен,   доказательств наличия иной информации, существенно отличающейся от представленной экспертом, ответчиком не представлено.   

 Довод ответчика о  необоснованности применения  ставки капитализации 11,14%  также не является корректным, поскольку   необходимость в  учете  ставок капитализации отсутствует исходя из характера отношений (аренда земельного участка).

По мнению суда, представленное заключение эксперта соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем указанное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Истец с учетом  заключения эксперта уточнил исковые требования и с учетом  доли ответчика просит взыскать с него  неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы в сумме 16 019 051 руб. 62 коп. 

Поскольку материалами дела подтверждается факт использования ответчиком земельного участка, с ответчика  на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию  неосновательное обогащение за пользование земельным участком в  общей сумме  16 019 051 руб. 62 коп. 

 Встречное исковое заявление АО «УК «Инвестстрой» удовлетворению не подлежит.

 Как указано выше, застройщик не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601015:0001 и не мог передать больший объем прав, чем имел. Таким образом, ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» не могло передать право собственности на земельный участок при продаже помещений в объекте недвижимости по ул. Красноармейская, д. 64 их приобретателям, в том числе АО «УК «Инвестстрой», в связи с чем покупателям нежилых помещений  право собственности на земельный участок, принадлежащий  АО «Екатеринбурггаз», не перешло.  

          В соответствии со ст. 110 АПК РФ в порядке распределения судебных расходов с АО «УК «Инвестстрой» в пользу АО «Екатеринбурггаз» следует взыскать   34 470 руб. в возмещение расходов на экспертизу;  103 095 руб.  в  возмещение расходов по уплате государственной пошлины.  Государственная пошлина в сумме 1 231 руб.  подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне оплаченная. 

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Первоначальное исковое заявление удовлетворить.

 Взыскать с акционерного общества "Управляющая компания "ИНВЕСТСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу публичного акционерного общества "Екатеринбурггаз" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  неосновательное обогащение в  сумме  16 019 051 руб. 62 коп.,  в порядке возмещения  расходов по оплате государственной пошлины 103 095 руб.;  в порядке возмещения  расходов на экспертизу  34 470 руб. 

Возвратить публичному акционерному обществу "Екатеринбурггаз" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 231 руб.  Подлинное платежное поручение № 3441 от 07.10.2015 г. остается в материалах настоящего дела. 

2. В удовлетворении встречного иска отказать. 

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4.С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства), исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

Судья                                                         Г.Н. Подгорнова