ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

28.10.2024

Дело № А40-159306/23

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2024

Полный текст постановления изготовлен  28.10.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 (доверенность от 11.12.2023);

от общества с ограниченной ответственностью «Центротехмонтаж» –                 ФИО2 (доверенность от 13.05.2024);

от Правительства Москвы – ФИО1 (доверенность от 22.02.2024);

от акционерного общества «ОЭЗ «Технополис Москва» – ФИО3 (доверенность от 05.07.2024);

от общества с ограниченной ответственностью «Оптима» – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 по делу                           №А40-159306/2023

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «Центротехмонтаж»,

третьи лица: Правительство Москвы, акционерное общество «ОЭЗ «Технополис Москва», общество с ограниченной ответственностью «Оптима», 

об изъятии для государственных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Центротехмонтаж» (далее -                         ООО «Центротехмонтаж», общество, ответчик) со следующими исковыми требованиями, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

1) изъять для государственных нужд города Москвы:

- земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенный по адресу: г. Москва, 

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,               

<

...>;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,            

<

...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино,            

<

...> (далее совместно – объекты, изымаемое недвижимое имущество), с установлением размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 №22-5926793-ЭМ-1-1, выполненным ООО «Центр Оценки Собственности», в размере 221 431 699 рублей;

2) определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений), внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей: от 21.06.2016 №77-77/009-77/009/071/2016-938/2 и от 21.06.2016 №77-77/009-77/009/071/2016-939/2;

3) определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации:

- прекращения права собственности ООО «Центротехмонтаж» на объекты недвижимого имущества;

- перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на объекты недвижимого имущества;

4) установить следующие условия возмещения:

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в акционерное общество «ОЭЗ «Технополис Москва» (далее – АО «ОЭЗ «Технополис Москва») реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

- в случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся АО «ОЭЗ «Технополис Москва» на депозит нотариуса;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется АО «ОЭЗ «Технополис Москва» за счет средств бюджета города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, на основании предоставленных правообладателем реквизитов расчетного счета путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- обязательства АО «ОЭЗ «Технополис Москва» по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с его расчетного счета, днем оплаты является дата списания денежных средств со счета АО «ОЭЗ «Технополис Москва»;

- Правообладатель обязан освободить объекты недвижимости от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения денежной компенсации и обеспечить допуск АО «ОЭЗ «Технополис Москва» и (или) подрядной организации к объектам недвижимого имущества для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. По истечении указанных 3-х (трех) рабочих дней АО «ОЭЗ «Технополис Москва» и (или) подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, АО «ОЭЗ «Технополис Москва», ООО «Оптима».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024, для государственных нужд изъяты спорные объекты, установлен размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 406 935 760 рублей, установлены условия возмещения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Правительство Москвы и Департамент обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

Заявители в кассационной жалобе ссылаются на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права; указывают, что экспертом не установлена рыночная стоимость каждого из изымаемых объектов, неверно определена удаленность исследуемого объекта от крупной автодороги, применены неверные корректировки, судами необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы без указания соответствующих мотивов.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от АО «ОЭЗ «Технополис Москва», ООО «Центротехмонтаж» поступили отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Центротехмонтаж» поступило дополнение к отзыву на кассационную жалобу, которое приобщено к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Департамента и Правительства Москвы, АО «ОЭЗ «Технополис Москва» поддержали доводы кассационной жалобы, представитель                                          ООО «Центротехмонтаж» возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами,                                   ООО «Центротехмонтаж» по договору аренды от 21.07.1993 №М-10-000201 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, расположенный по адресу: г. Москва, 

<

...> о чем в ЕГРН сделана запись от 26.07.2007 № 77-77-14/007/2007-775.

Кроме того, ООО «Центротехмонтаж» (правообладатель) на праве собственности принадлежат: нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, 

<

...> (далее также – строение 2), о чем в ЕГРН сделана запись от 04.04.2007 №77-77-10/004/2007-96; нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, 

<

...> (далее  также – строение 5), о чем в ЕГРН сделана запись от 28.04.2007 №77-77-10/004/2007-139; нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420, расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Силино, 

<

...> (далее также – нежилое помещение), о чем в ЕГРН сделана запись от 04.04.2007 № 77-77-10/004/2007-93.

В отношении строения 2 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды с 01.06.2016 по 31.05.2026;  в отношении нежилого помещения – в виде аренды с 01.06.2016 по 31.05.2026.

Во исполнение постановления Правительства Москвы от 07.12.2022 №2446-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы №2201, расположенной в производственной зоне «Алабушево», Департаментом издано распоряжение от 07.12.2022 №71526 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества», согласно которому подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, строения 2 и 5, а также нежилое помещение.

В соответствии с отчетом об оценке от 17.02.2023 № 22-5926793-ЭМ-1-1, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр Оценки Собственности» (далее - ООО «ЦОС»), за объекты определена компенсация величины убытков, причиненных правообладателю изъятием вышеуказанных объектов, в размере 221 431 699 рублей, из них: размер убытков по земельному участку с кадастровым номером 77:10:0003004:4 составляет 55 003 000 рублей; размер убытков по нежилому зданию с кадастровым номером 77:10:0003004:1029 составляет 76 413 000 рублей; размер убытков по нежилому зданию с кадастровым номером 77:10:0003004:1030 составляет 65 839 000 рублей; размер убытков по нежилому помещению с кадастровым номером 77:10:0003004:1420 составляет 10 439 000 рублей; размер упущенной выгоды составляет 11 099 985 рублей; размер прочих убытков составляет 2 637 714 рублей.

Ссылаясь на то, что проект соглашения и отчет об оценке 06.05.2023 получены ответчиком, однако в срок, предусмотренный частью 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), подписанное соглашение правообладателем не представлено, истец обратился в суд с указанными выше требованиями.

Частично удовлетворяя требования и устанавливая размер компенсации в сумме 406 935 760 руб., руководствуясь статьями 279 - 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 49, 56, 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении № 001/24 от 10.01.2024, согласно которым сумма денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество составляет 406 935 760 рублей. и включает в себя рыночную стоимость изымаемого имущества, а также иные убытки собственника, возникающие вследствие его изъятия.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Для государственных нужд города Москвы на основании распоряжения от 07.12.2022 №71526 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества» изъяты земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003004:4, строения 2 и 5, а также нежилое помещение.

Для установления размера возмещения за изымаемое имущество судом первой инстанции определением от 17.10.2023 назначено проведение экспертизы, которое  поручено эксперту Союза лиц, осуществляющих деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследований «Палата судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова» ФИО5.

По итогам проведения экспертизы экспертным учреждением в суд направлено и судом приобщено к материалам дела заключение эксперта №001/24 от 10.01.2024.

При проведении экспертизы экспертом использован сравнительный подход к оценке, для анализа и расчета среднерыночной цены объекта недвижимости взяты 3 объекта-аналога, представляющие собой имущественный комплекс производственно-складского назначения с административными площадями, в результате чего рыночная стоимость объектов (права собственности на строения 2, 5, нежилое помещение) определена в размере 336 039 000 руб.

В силу статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

В ходе рассмотрения дела Департамент заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указав на то, что эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки сравнительным методом в качестве объектов аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с несопоставимыми с ними по ценообразующим факторам, что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных объектов.

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы судом первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, отказано.

Согласно пунктам 1, 5 Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности  степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Согласно подпунктам а), б), в) пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

- сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Объект экспертного исследования - это материальный объект, содержащий информацию, необходимую для решения экспертной задачи. К объектам в судебной экспертизе законодатель относит вещественные доказательства, документы, предметы, животных, трупы и их части, образцы для сравнительного исследования, а также материалы дела, по которому производится судебная экспертиза (статья 10 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). Объект исследования - это то, что подвергается изучению для ответа на поставленные инициатором экспертизы вопросы, для решения экспертной задачи.

Согласно определению Арбитражного суда г. Москвы о назначении экспертизы от 17.10.2023 объектами при проведении судебной экспертизы в рамках настоящего дела являются строения 2 и 5, нежилое помещение и земельный участок, которые имеют индивидуально-определенные характеристики.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (пункт 3 Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу статьи 133.1 ГК РФ единым недвижимым комплексом является совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу статьи 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Как следует из экспертного заключения, спорные объекты (нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1029 (строение 2), нежилое здание с кадастровым номером 77:10:0003004:1030 (строение 5), нежилое помещение с кадастровым номером 77:10:0003004:1420) и земельный участок оценены как единый объект недвижимости, представляющий собой имущественный комплекс производственно-складского назначения с административными  площадями (том 4 л.д. 5-16), отдельно рыночная стоимость каждого спорного строения и помещения не определена.

В качестве объектов-аналогов также приведены имущественные комплексы производственно-складского назначения с административно-бытовыми объектами.

Принимая экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, судами не исследован вопрос о том, являются ли спорные объекты единым имущественным комплексом, что могло привести к неправильному определению равноценного возмещения за изымаемые строения 2, 5 и нежилое помещение.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить, являются ли спорные объекты единым недвижимым комплексом, возможно ли в данном случае рассчитать размер компенсации за изымаемое имущество, применяя в качестве объектов-аналогов имущественные комплексы производственно-складского назначения, установить рыночную стоимость каждого из изымаемых объектов, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы, установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

           Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 по делу                           №А40-159306/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова

 

Судьи:                                                                                                        А.Р. Белова

И.В. Лазарева