Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-226585/21-142-1647

11 октября 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «МБЦ»

к АО «ТАТЭМ»

о взыскании задолженности в размере 282 276 руб. 29 коп., пени в сумме 998 640 руб. 52 коп., стоимости затрат по выполнению ремонтно-восстановительных работ в размере 1 233 151 руб. 21 коп., стоимости расходов на проведение внесудебной и повторной экспертизы в сумме 126 000 руб., расходов на комиссионную рецензию в размере 39 500 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2 (генеральный директор, согласно выписке из ЕГРЮЛ),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 12.05.2023г.), 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МБЦ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «ТАТЭМ» (далее – ответчик) о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности в размере 282 276 руб. 29 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором пени в размере 998 640 руб. 52 коп., убытков в связи с нарушением условий возврата объекта аренды в размере 1 233 151 руб. 21 коп., стоимости расходов на проведение внесудебной и повторной судебной экспертизы в сумме 126 000 руб., расходов на комиссионную рецензию в размере 39 500 руб.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнения и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО «Девелопмент Сити» «Д.У.» (доверительный управляющий) и ответчиком (арендатор) заключен договор № АВЦ-50/2017 от 27.10.2017, в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого, доверительный управляющий передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения площадью 366,9 кв.м. на 6 этаже здания по адресу: 

<

...> и Молот, д. 6, корп. 1.

Объект аренды передан ответчику по актам от 22.12.2017, от 24.01.2018.

Здание передано в доверительное управление истцу на основании договора № 1-2021 от 23.03.2021 по акту от 01.04.2021 (запись в ЕГРН от 07.05.2021), в связи с чем, права и обязанности доверительного управляющего по договору аренды в силу ст. 617 ГК РФ перешли к истцу.

Состояние помещения отражено в актах приема-передачи.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен на неопределенный срок с даты подписания. Срок аренды начинается с даты приемки помещения арендатором по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 6 от 07.02.2020, арендная плата состоит из трех частей: базовой части арендной платы, эксплуатационной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Пунктом 3.2.1 договора ,в редакции дополнительного соглашения № 5 от 14.02.2019, базовая часть арендной платы установлена в размере 450 981,25 руб. в месяц и в редакции дополнительного соглашения № 6 от 07.20.2020 с 01.03.2020 в размере 458 625 руб. в месяц и эксплуатационная часть в размере 27 517 руб. 50 коп. в месяц, что в сумме составляет 486 142 руб. 50 коп. в месяц.

Согласно п. 3.1 договора, оплата базовой и эксплуатационной частей производится до 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Согласно п. 11.3 договора, доверительный управляющий вправе отказаться от исполнения договора с его расторжением в одностороннем внесудебном порядке в связи с нарушением арендатором условий договора, направив письменное уведомление арендатору с указанием даты его расторжения в случае, если просрочка арендатором осуществления любых платежей (части платежей), предусмотренных договором, превысила двадцать календарных дней однократно или совокупно в течение 11 месячного срока аренды (п. 11.3.1).

Уведомлением, исх. № 225-07/21 от 15.07.2021, истец на основании ст. 450.1 ГК РФ отказался от исполнения договора в соответствии с п.п. 11.3, 11.3.1 договора с 19.07.2021 в связи с допущенной просрочкой суммарно за последние 11 месяцев на 94 календарных дня, потребовав возвратить объект аренды 18.07.2021.

Учитывая отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате, истцом правомерно расторгнут договор указанным уведомлением.

Как указывает истец, ответчиком обязательства по внесению постоянной части арендной платы в полном объеме не исполнены, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.07.2021 по 18.07.2021 в размере 282 276,29 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за указанный истцом период в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности в размере 282 276,29 руб., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором платежей в установленный договором срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 10.2 договора пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со второго дня просрочки.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по каждому месяцу, размер пени за период с 12.03.2019 по 14.07.2021 составил 257 769,81 руб. и за вычетом суммы гарантийного платежа в размере 22 686,65 руб. размер пени составил 235 083,16 руб., и за период с 20.07.2021 по 13.07.2023 на сумму задолженности составил 763 557,66 руб.

Письмом, исх. № 255-03/21 от 18.08.2021, истцом уведомлен ответчик об удержании обеспечительного платежа в соответствии с п. 11.2.2 договора в размере 917 250 руб. в счет компенсации за расторжение договора на основании п. 11.3 договора, в размере 17 479,88 руб. в счет задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 по 18.07.2021, в размере 14 868,47 руб. в счет задолженности по переменной части за июнь 2021 года, и 22 686,65 руб. в счет начисленной пени.

Удержание суммы обеспечительного платежа произведено истцом в соответствии с п. 3.7., п. 3.8, п. 3.11 договора. При этом условиями договора истцу предоставлено право удержания из гарантийной суммы, а не установлена обязанность и предусмотренный п. 3.8 договора срок также установлен в интересах ответчика, а не как срок по истечении которого производится автоматическое удержание, в связи с чем, доводы отзыва об искусственном увеличении неустойки в результате действий самого истца не могут быть приняты судом и подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, предусмотренные условиями договора пени (неустойку), суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по оплате.

Истцом при расчете пени в приложенном к уточнению исковых требований расчете учтен введенный в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В соответствии с условиями договора, годовой размер неустойки составляет 182,5 %, при том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ, приравненная указанием Банка России с 01.01.2016 к ключевой ставке составляет 10,5 % годовых (ранее 8,25 % годовых, в период допущенной просрочки с учетом моратория от 4,25 % до 20 % годовых (кратковременное резкое повышение в течение нескольких дней периода просрочки) и дальнейшим снижением до 7,5 % годовых.

Рассмотрев вопрос о взыскании неустойки, суд считает, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера неустойки 0,1 % за каждый день просрочки (36,5 % годовых), что не ниже однократного значения ключевой ставки, действовавшей в период просрочки, и с учетом кратковременного резкого повышения, учитывая среднюю ставку, действующую в указанном периоде, и составляет 204 265,43 руб и за вычетом части обеспечительного платежа составляет 204 265,43 – 22 686,,65 = 181 578,78 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения предусмотренной договором арендной платы в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании пени в установленном судом размере 181 578,78 руб., с учетом применения установленного моратория и снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 4.3 договора, по окончании срока аренды арендатор обязан компенсировать доверительному управляющему стоимость ремонтно-восстановительных работ в соответствии с п. 4.5 договора.

Пунктом 4.5 договора определено, что в срок не позднее чем за 10 рабочих дней до окончания аренды, арендатор обязан обеспечить доступ в помещение с целью его осмотра на предмет составления дефектной ведомости и сметы для определения стоимости затрат доверительного управляющего на ремонтно-восстановительные работы.

В соответствии с п. 4.8 договора, в случае отказа арендатора от подписания документов, указанных в п. 4.5, п. 4.7 договора, стороны имеют право привлечь независимого эксперта для оценки стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Письмом, исх. № 223-07/21 от 09.07.2020, истцом направлена в адрес ответчика дефектная ведомость, полученная согласно отметке на письме 12.07.2021.

Приложенные к письму документы не подписаны ответчиком.

Телеграммами, копии которых имеются в материалах дела, истцом уведомлен ответчик о проведении в соответствии с п. 4.8 договора независимой экспертизы стоимости ремонта 28.07.2021 в 10.00.

Из представленной в материалы дела переписки свидетельствует отсутствие представителя ответчика при экспертном осмотре в связи с тем, что представитель не подождал и 15 минут эксперта и представителя истца. При этом ответчиком письмом, исх. № 1237 от 11.08.2021, полученным истцом вх. № 994-08/21 от 13.08.2021, выполнен свой сметный расчет.

Согласно представленному истцом заключению, ООО «Экспертиза и оценка», Е/40/ЭиО/07/21 от 31.07.2021, стоимость ремонтно-восстановительных работ согласно акту осмотра от 28.07.2021 составила 929 859 руб.

Истцом представлены документы по выполнению в помещении ремонтных работ и оплате таких работ в размере 932 540,82 руб.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству ответчика назначено проведение судебной экспертизы, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова стоимость восстановительно-ремонтных работ, при условии оценки ее исходя из первоначального состояния помещений, взятого из Актов приема-передачи помещений от 27.12.2021 (дополнительное соглашение №2 от 22.12.2017) и состояния при их возврате, исходя из дефектной ведомости, составленной ООО «МБЦ» 08.07.2021 и направленной в адрес АО "ТАТЭЛЕКТРОМОНТАЖ" исх. №223-07/21 от 09.07.2021?

Экспертом ООО «Союз Консалтииниг» ФИО4 выполнено заключение, согласно которому: стоимость ремонтно-восстановительных работ, при условии ее определения исходя из первоначального состояния помещений и состояния при их возврате (на основе материалов дела) составляет 388 268,4 руб.

Истцом представлена рецензия НП «СРО судебных экспертов» № 18367 от 31.08.2022, согласно которому методика исследования выбрана не обоснованно, исследование проведено не в полном объеме, выводы эксперта нельзя признать обоснованными и достоверными.

Экспертом представлены ответы на вопросы истца.

Определением от 31.03.2023 с учетом представленных документов судом установлено наличие сомнений и противоречий относительно обоснованности выводов эксперта и назначено проведение повторной судебной экспертизы по тому же вопросу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 58 от 05.06.2023, стоимость восстановительно-ремонтных работ, составляет 1 017 606,35 руб. на дату осмотра 12.05.2023 и 1 233 151,21 руб. на дату составления дефектной ведомости 08.07.2021.

В судебном заседании от 28.08.2023 экспертом даны пояснения по выполненному заключению.

С учетом данных экспертом пояснений, оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В дефектной ведомости от 08.07.2021, в редакции полученной ответчиком сопроводительным письмом, подписанной представителем истца, и соответственно смете на сумму 615 401,84 руб. (т. 7 л.д. 95-98) не указано на повреждение двери деревянной офисной белой, дверного блока, декоративной панели офисной перегородки, сойки витражного остекления, в связи с чем стоимость таких работ, а также стоимость двери с учетом непредвиденных затрат и примененных экспертом коэффициентов, как это отражено в экспертом заключении, в общем размере 30 814,77 руб. не подлежит включению в состав убытков.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что истцом подтвержден размер убытков, понесенных в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по возврату объекта аренды в соответствии с условиями договора, в связи с чем, заявленные требования о взыскании убытков в установленном судом размере 1 253 151,21 – 30 814,77 = 1 202 336,44 руб., в соответствии со ст.ст. 15, 309, 393, 606, 616, 622 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку при предъявлении иска размер убытков определен истцом на основании отчета об оценке, расходы на подготовку такого отчета, оплаченные истцом на основании договора № Е/40/ЭиО/07/21 от 22.07.2021 в сумме 46 000 руб., а также стоимость выполнения рецензии на первую судебную экспертизу в размере 39 500 руб. подлежат включению в состав судебных издержек.

Расходы по уплате государственной пошлины, и судебные издержки, в том числе расходы на проведение судебной экспертизы, понесенные истцом и ответчиком, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом разъяснений, данных в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при этом излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 828 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 15, 309, 310, 330, 333, 393, 606, 614, 616, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АО «ТАТЭЛЕКТРОМОНТАЖ» (ОГРН 

<

***>, 420132, 

<

...>) в пользу ООО «МБЦ» (ОГРН 

<

***>, 111250, 

<

...> и Молот, д. 6, эт. 4, комн. 18) задолженность в размере 1 666 191 руб. 51 коп., из которой: сумма основного долга в размере 282 276 руб. 29 коп., пени в размере 181 578 руб. 78 коп., убытки в размере 1 202 336 руб. 44 коп., а также судебные издержки в сумме 163 464 руб. 35 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 35 132 руб. 82 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ООО «МБЦ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 828 руб., перечисленную платежным поручением № 363 от 03.07.2023.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                   А.А. Гамулин