ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-19641/2025

Дело № А40-293937/2024

г. Москва

20 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               С.М. Мухина, 

судей:

Г.М. Никифоровой, Л.Г. Яковлевой,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2025 по делу № А40-293937/2024

по заявлению: общества с ограниченной ответственностью «Фирма Горизонт»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1. ПАО «Совкомбанк», 2. Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО1 по доверенности от 05.12.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО2 по доверенности от 29.01.2025;

от третьих лиц:

не явились, извещены; 

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2025 года, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью «Фирма Горизонт» (заявитель, Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление) от 02.11.2024 об отказе в государственной регистрации права залога на объект недвижимости по заявлению общества от 30.07.2024 № КУВД-001/2024-34218050/1, суд также обязал Управление в месячный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права залога на объект недвижимости по заявлению.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют ПАО «Совкомбанк», Департамент городского имущества города Москвы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Управление ссылается на нарушение судом норм материального права, указывая, что заявителем не представлено документов, соответствующих требованиям законодательства.

Определением от 15.05.2025, в виду болезни председательствующего судьи, судебное заседание отложено на 10.06.2025.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы и требования своей апелляционной жалобы, представитель общества возражал относительно ее удовлетворения, просил решение суда оставить без изменения.

Третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела и установлено судом, Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением № КУВД-001/2024-34218050/1 о регистрации ипотеки в отношении здания с кадастровым номером 77:04:0002012:8375, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, ул. Ферганская, д. 8А.

В качестве документа-основания для осуществления учетно-регистрационных действий был представлен Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 24.07.2024 № 1564/ЛП-ЗН-3/24, заключенный между ПАО «Совкомбанк» (залогодержатель) и ООО «Фирма Горизонт» (залогодатель), предметом которого является объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:04:0002012:8375, расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, ул. Ферганская, д. 8А.

Осуществление заявленных учетно-регистрационных действий было приостановлено 02.08.2024 в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в последствии решением от 02.11.2024 № КУВД-001/2024-34218050/12 было отказано.

Полагая, что отказ регистрирующего органа создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности заявителя, ООО «Фирма Горизонт» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд первой инстанции признал оспариваемый отказ Управления незаконным и обязал последнее устранить допущенные нарушения.

Управление является федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 3 Закона о недвижимости), осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в нем.

В силу п. 3 ст. 1 Закона о недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

В соответствии п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости органом регистрации прав осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Согласно п. 5 ст. 18 Закона о недвижимости, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о недвижимости и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Отказывая в государственной регистрации права Управление указывает на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и нормы Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), согласно которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Между тем, как верно указано судом, Управлением не учтено следующее.

Согласно ч. ч. 1, 2, ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В силу ч. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с ч. 1 ст. 336 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. 

Согласно ч.1. ст. 339 ГКРФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии с ч.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ и разъяснениям пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно которым договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. 

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» положения глав XI и XII Закона об ипотеке, самостоятельно определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от ипотеки зданий. 

Поэтому установленное в статье 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земель (пункт 5). 

Права арендатора, вытекающие из договора аренды, не требующего государственной регистрации, не могут служить предметом договора об ипотеке (пункт 10). 

Судом установлено, что Общество с даты окончания срока договора аренды земельного участка продолжает пользоваться земельным участком, вследствие чего договор аренды возобновлен на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации. 

С учетом изложенного ООО «Фирма Горизонт» и ПАО «Совкомбанк» согласовали существенные условия Договора залога, указав предметом договора принадлежащее залогодателю на праве собственности здание с кадастровым номером 77:04:0002012:8375. 

Обстоятельства сделки сторонам известны и разногласий при его подписании не возникло, о чем свидетельствует совместная подача заключенного договора сторонами в уполномоченный орган для государственной регистрации права. Управление располагает информацией как в отношении прав на здание, так и в отношении прав залогодателя на земельный участок, а представленный на регистрацию договор составлен в соответствии с требованиями закона. 

В связи с изложенным, учитывая, что предмет залога - здание, прямо определено в Договоре залога, а право аренды земельного участка в данном случае не требует государственной регистрации, препятствий для осуществления государственной регистрации прав в отношении здания у Управления Росреестра по Москве не имелось.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о незаконности оспариваемого уведомления, поскольку заявителем в Управление были представлены все необходимые документы, для осуществления государственного кадастрового учёта, в связи с чем, оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета не имелось. 

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных обществом требований, суд правомерно обязал Управление Росреестра по Москве устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Фирма Горизонт» в установленном законом порядке и сроки.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2025 по делу № А40-293937/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                                            С.М. Мухин 

Судьи:                                                                                                            Г.М. Никифорова 

                                                                                                                               Л.Г. Яковлева