АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-71

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-17977/2017

резолютивная часть решения объявлена 22.08.2017 г.

полный текст решения изготовлен 29.08.2017 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шепель А.А.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радченко А.И.

Рассмотрев дело по заявлению АО «ЮГ-Инвестбанк» (ОАО) (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  ФИО1 – представитель по доверенности от 08.03.2016,

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности от 10.07.2017,

УСТАНОВИЛ:

АО «ЮГ-Инвестбанк» (ОАО) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действия государственного регистратора Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, кадастровый номер 23:33:0804006:278, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, шт. Новомихайловский, ул. Лазурная, д. 116, осуществляемой на основании заявления от 14.02.2017 г. № 23/001/001/805/2017-9365 и понуждении ОАО «ЮГ-Инвестбанк» представления в орган государственной регистрации заявления от 09.03.2017 г. № 23/001/001/807/2017-4073 о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, и оплаты государственной пошлины за регистрацию права аренды земельного участка в размере 22 000,00 руб., уплаченной платежным поручением № 951 от 10.03.2017 г.

Заявитель в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит суд:

Признать незаконными действия государственного регистратора Управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, кадастровый номер 23:33:0804006:278, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, шт. Новомихайловский, ул. Лазурная, д. 116, осуществленном уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 17.02.2017 г. № 23/001/001/805/2017-9365 и понуждении ОАО «ЮГ-Инвестбанк» представления в орган государственной регистрации заявления от 09.03.2017 г. № 23/001/001/807/2017-4073 о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, и оплаты государственной пошлины за регистрацию права аренды земельного участка в размере 22 000,00 руб., уплаченной платежным поручением № 951 от 10.03.2017.

Ходатайство заявителя судом удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном разбирательстве объявлен перерыв до 17 час. 20 мин. 22.08.2017, после окончания которого, судебное разбирательство продолжено в назначенное время.

В судебном заседании суд, исследовав представленные в дело доказательства, установил следующее. 

Как следует из материалов дела, 14.02.2017 г. ОАО «ЮГ-Инвестбанк» обратилось через Муниципальное казенное учреждение муниципального образования города Краснодара «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» с заявлением от 14.02.2017 г. № 23/001/001/805/2017-9365 о государственной регистрации перехода права собственности на следующее недвижимое имущество - жилой дом, площадью 134,6 кв.м., кадастровый номер 23:33:0804006:278, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, ул. Лазурная, д. 116.

Платежным поручением № 951 от 14.02.2017 г. заявителем была уплачена государственная пошлина за осуществление государственной регистрации жилого дома в размере 22 000,00 руб. 

Уведомлением № 23/001/001/805/2017-9365 от 17.02.2017 государственного регистратора ФИО3 государственная регистрация была приостановлена, по причине не предоставления заявления взыскателя об оставлении предмета ипотеки за собой, направленного организатору торгов, и документа, подтверждающего получение организатором торгов указанного заявления; заявления на государственную регистрацию права аренды по земельному участку, на котором находится объект недвижимости-жилой дом.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения арбитражный суд с настоящим заявлением. 

При рассмотрении спора суд полагает исходить из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что такие действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным  ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта  и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее по тексту – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, 4 ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав. В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все документы, в том числе правоустанавливающие документы, и документы о результатах проведения торгов, необходимые для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Регистрирующим органом не учтено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на задание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или арен- ды (статья 25.5 Закона о государственной регистрации). 

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости. 

Указанный вывод подтверждается разъяснением, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Кроме того, особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество регулируются статьей 25.5 Закона о регистрации. 

Этой статьей введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. Указанные документы, а не сама государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являются по смыслу Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом. 

Таким образом, представление заявления на государственную регистрацию изменения арендатора в договоре аренды в рассматриваемом случае не предполагается, а потому такое требование регистрирующего органа является незаконным.

В части требования заявителя  о признании незаконными действий по понуждению ОАО «ЮГ-Инвестбанк» представления в орган государственной регистрации заявления от 09.03.2017 г. № 23/001/001/807/2017-4073 о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, и оплаты государственной пошлины за регистрацию права аренды земельного участка в размере 22 000,00 руб., уплаченной платежным поручением № 951 от 10.03.2017, суд исходит из следующего.

Как видно из уведомления о приостановлении государственной регистрации № 23/001/001/805/2017-9365 от 17.02.2017, регистратор не обязывал заявителя обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка и оплатить государственную пошлину за регистрацию права аренды земельного участка в размере 22 000,00 руб.

Указания на представление заявления о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка носят рекомендательный порядок.

При указанных обстоятельствах, в данной части требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований удовлетворить.

Признать незаконными действия государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, кадастровый номер 23:33:0804006:278, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, ул. Лазурная, д. 11б, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.02.2017 № 23/001/001/805/2017-9365.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу АО «ЮГ-Инвестбанк» (ОАО) (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.

Судья                                                                                                                   А.А. Шепель