АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2996/2022

03 октября 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть объявлена 26.09.2022.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.И. Шумакова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" (305001, Курская область, Курск город, Дзержинского улица, 25, 90, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 23.01.2008, ИНН: 

<

***>) 

к ФИО2

о взыскании задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества по договору управления зданием торгового центра в размере 21 767 руб. 48 коп.,   

и встречное исковое заявление 

ФИО2

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент"

о признании недействительным договора управления зданием торгового центра в части  пункта 7.7 договора,

В судебном заседании  приняли участие представители:

От истца – ФИО3 по доверенности от 12.10.2020, полномочия подтверждены;

От ответчика: не явился, извещен надлежащим образом; 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент"  обратилось в Мировой суд судебного участка №12 Центрального округа г. Курска к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества по договору управления зданием торгового центра в размере 21 767 руб. 48 коп.

Определением Мирового судьи судебного участка №12 судебного района Центрального округа г. Курска от 02.09.2021 исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" принято к производству.

В процессе рассмотрения дела Мировым судьей судебного участка №12 судебного района Центрального округа г. Курска от ФИО4 в суд поступило встречное исковое заявление  к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" о признании недействительным договора управления зданием торгового центра от 28.08.2008 года в части  пункта 7.7 договора.

Определением от 04.10.2021 года Мировой судья судебного участка №12 судебного района Центрального округа г. Курска принял встречное исковое заявление и передал его на рассмотрение в Ленинский районный суд г. Курска так как дело неподсудно мировому судье.

Определением Ленинского районного суда г. Курска от 29.10.2021 принято гражданское дело А2-1502/2021 к рассмотрению.

Определением от 03.03.2022 Ленинский районный суд г. Курска передал на рассмотрение гражданское дело №2-379/39-2022 в Арбитражный суд Курской области.

Определением Арбитражного суда Курской области от 11.04.2022 года суд принял  к рассмотрению дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент"  к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества по договору управления зданием торгового центра в размере 21 767 руб. 48 коп. и встречное исковое заявление ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" о признании недействительным договора управления зданием торгового центра от 28.08.2008 года в части  пункта 7.7 договора.

В процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ ФИО2 уточнила встречные исковые требования и просит суд признать договор управления зданием торгового центра от "28"августа 2008 года заключенным между собственниками помещений в здании торгового центра по улице Дзержинского 25 и ООО «Управляющая организация КОНКУРЕНТ» недействительным в части: п 2.1.8, п. 3.13.,  п. 4.1 и п.4.4. в части  наделения   собрания представителей ФИО5, определенных пунктом 7.7 настоящего договора принятием решений; п.4.2. в следующей части «Собрание представителей проводится при необходимости принятия решения по урегулированию вопросов между отдельными собственниками. Управляющей организации и Собственниками, по индексации (изменению) платы за услуги Управляющей организации, определению условий договора страхования и размеров платы за страхование общего имущества Здания и Помещений, по вопросам установления размеров и срока начала внесения Собственниками ежемесячных взносов для накопления средств по капитальному ремонту, плановых сроков капитального ремонта и организации капитального ремонта, общего имущества здания, по предоставлению в Здании дополнительных услуг и выработке рекомендаций для надлежащего исполнения сторонами любого вопроса по предмету договора и иным вопросам оперативного характера»; п. 7.7. в части перечня представителей ФИО5, принимающих решения от имени собственников торгового центра, расположенного по адресу 305001. 

<

...>. 25 в редакции пункта 5 решения общего собрании собственников помещений, расположенных в здании торгового центра по ул. Дзержинского 25. г. Курске проведенного по вопросам повестки дня общего собрания собственников проведенного в форме заочного голосования 25 мая 2022 года и применить последствия недействительности сделки.

Как следует из материалов дела, ООО «Управляющая организация КОНКУРЕНТ» в соответствии с договором управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года, заключенным со всеми собственниками торгового центра, оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания торгового центра по адресу: 

<

...> предоставляет коммунальные  услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом здании лицам, осуществляет иную, направленную на достижение целей управления зданием торгового центра,  деятельность.

ФИО2 является собственником нежилого помещения паспортный №86, расположенного на 3-м этаже здания торгового центра по адресу: 

<

...> г. Курске, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО2, как собственник помещения в здании торгового центра, подписала вышеназванный договор управления зданием торгового центра от 28 августа 2008 года и несет бремя содержания принадлежащего ей имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2.1.8 договора ориентировочно, за один год до начала капитального ремонта общего имущества Здания, принятие совместно с представителями собственников в установленном порядке решения по установлению размеров и срока начала внесения собственниками ежемесячных взносов для накопления средств по капитальному ремонту, плановых сроков капитального ремонта и организации капитального ремонта общего имущества здания.

Пунктом 2.2.3 договора собственник обязан ежемесячно вносить плату по предмету договора по счетам-фактурам управляющей организации.

В соответствии с пунктом 3.13 договора после принятия решения по пункту 2.1.8 взносы по капитальному ремонту общего имущества здания включаются  в ежемесячные  счета-фактуры  для внесения собственниками.

Согласно пункту 4.1 договора решения могут приниматься собранием представителей собственников, определенных пунктом 7.7 Договора.

В соответствии с пунктом 4.2 договора собрание представителей собственников проводится, в том числе, по вопросам установления размеров и срока начала внесения собственниками ежемесячных взносов для накопления средств по капитальному ремонту, плановых сроков капитального ремонта и организации капитального ремонта общего имущества здания торгового центра.

В соответствии с пунктом 3.10 договора управления  управляющая организация ежемесячно выставляет собственникам на очередной месяц счет-фактуру по оказываемым услугам до 20 числа текущего месяца. Получение счетов-фактур осуществляется собственниками (арендаторами помещений) до 25 числа текущего месяца в помещении управляющей организации, расположенном в здании. Оплата производится до начала очередного месяца перечислением денежных средств на расчетный счет или их внесения в кассу управляющей организацию.

Протоколом собрания представителей собственников помещений торгового центра «Олимпийский» от 12.12.2017 года было принято решение: о начале подготовительной работы по организации капитального ремонта общего имущества здания торгового центра "Олимпийский"; об определении ООО "Управляющая организация КОНКУРЕНТ" в качестве организатора капитального ремонта общего имущества торгового  центра  "Олимпийский";  директору  ООО  "Управляющая организация КОНКУРЕНТ»  проведении    капитального    ремонта    общего    имущества   торгового    центра "Олимпийский".

Протоколом собрания представителей собственников помещений торгового центра «Олимпийский» от 06 февраля 2018 года было утверждено разработанное управляющей организацией "Положение о проведении капитального ремонта в здании торгового центра по ул. Дзержинского д.25 в г Курске", а также установлен размер взноса на капитальный ремонт общего имущества торгового центра "Олимпийский" в размере 18 руб. 45 коп. в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещения, находящегося в чьей-либо собственности.

В соответствии с пунктом 3.5 Положения управляющая организация отслеживает своевременность и полноту оплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт, а также взыскивает задолженность, в том числе путем обращения в суд.

Как указал истец, ответчиком не исполняется обязательство по оплате взносов на капитальный ремонт. У ФИО2 образовалась задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт за период с 01.03.2018г. по 10.03.2021г. в размере 21 767 руб. 48 коп., в связи, с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

 ФИО2 возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила признать договор управления зданием торгового центра от "28"августа 2008 года заключенным между собственниками помещений в здании торгового центра по улице Дзержинского 25 и ООО «Управляющая организация КОНКУРЕНТ» недействительным в части пункта 7.7. договора, определяющего перечень представителей ФИО5, принимающих решения от имени собственников торгового центра, расположенного по адресу 305001, 

<

...>.

Истец по встречному иску считает, что договор является не соответствующим действующему законодательству и нарушает положения ст. 162 Жилищного кодекса РФ.  Полномочия представителей собственников осуществляются только в виде многоквартирного дома (статья 161.1 ЖК РФ), который избирается на общем собрании большинством  голосов  либо   председателем   совета,   осуществляющим   полномочия     по доверенности или по решению общего собрания собственников. Поскольку  договором  управления торговым центром полномочия собственников переданы быть не могут, в силу прямого указания ЖК РФ, которым определяется передача полномочий собственников. В связи с чем, эти положения договора управления торговым центром о принятии решений собранием собственников, являются недействительным, а решения принятые   представителями собственников незаконны, включая решения представителей собственников о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт и "Положения о проведении капитального ремонта общего имущества торгового центра "Олимпийский".

ФИО2 заявила о пропуске срока исковой давности по первоначальному иску.

Как указал истец по встречному иску, договор составлен в 9 экземплярах, по числу количества представителей собственников, а также  управляющей организации и ввиду чего, ответчик по первоначальному иску, с условиями договора ознакомлен не был. Ответчик по первоначальному иску считает, что принятие решений без надлежаще оформленных полномочий, а также принятие решений по вопросам, отнесенных жилищным законодательством к вопросам по которым решения принимаются 2/3 можно квалифицировать как недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). У ФИО2 нет обязательств по уплате суммы задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества по договору управления зданием торгового центра от 28.08.2008г. в размере, установленном собранием представителей собственников.

24 августа 2022 года ФИО2 уточнила встречные исковые требования и просит суд признать договор управления зданием торгового центра от "28"августа 2008 года заключенным между собственниками помещений в здании торгового центра по улице Дзержинского 25 и ООО «Управляющая организация КОНКУРЕНТ» недействительным в части: п 2.1.8, п. 3.13.,  п. 4.1 и п.4.4. в части  наделения   собрания представителей ФИО5, определенных пунктом 7.7 настоящего договора принятием решений; п.4.2. в следующей части «Собрание представителей проводится при необходимости принятия решения по урегулированию вопросов между отдельными собственниками. Управляющей организации и Собственниками, по индексации (изменению) платы за услуги Управляющей организации, определению условий договора страхования и размеров платы за страхование общего имущества Здания и Помещений, по вопросам установления размеров и срока начала внесения Собственниками ежемесячных взносов для накопления средств по капитальному ремонту, плановых сроков капитального ремонта и организации капитального ремонта, общего имущества здания, по предоставлению в Здании дополнительных услуг и выработке рекомендаций для надлежащего исполнения сторонами любого вопроса по предмету договора и иным вопросам оперативного характера»; п. 7.7. в части перечня представителей ФИО5, принимающих решения от имени собственников торгового центра, расположенного по адресу 305001. 

<

...>. 25 в редакции пункта 5 решения общего собрании собственников помещений, расположенных в здании торгового центра по ул. Дзержинского 25. г. Курске проведенного по вопросам повестки дня общего собрания собственников проведенного в форме заочного голосования 25 мая 2022 года и применить последствия недействительности сделки.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" возражало против удовлетворения встречных исковых требований, а также заявило о пропуске срока исковой давности  по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

Ответчик в Арбитражный суд Курской области не явился. В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ о времени и месте судебного заседания считается извещенными надлежащим образом. 

Согласно ст. 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. При неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель ФИО2 заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Суд отклоняет ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку не предоставлены документы подтверждающие, что представитель, либо сам ответчик не могут явиться в судебное заседание. В судебном заседании 20 сентября 2022 года от представителя ФИО2 уже поступало ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с чем, судом был объявлен перерыв  до 26 сентября 2022 года.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

Судом установлено, что в спорный период  ООО «УК Конкурент» исполняло функции управляющей организации здания торгового центра. Договор управления зданием торгового центра от 28.08.2008 заключен с собственниками помещений указанных в разделе 9 договора, данный договор также подписан и заключен с ФИО2.

ФИО2 наравне с другими собственниками помещений в здании торгового центра являлась потребителем комплекса услуг и работ, выполненных истцом в процессе обслуживания, а потому обязана была оплачивать содержание и ремонт общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

Согласно пункту 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, по смыслу приведенных норм гражданского и жилищного законодательства в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать все собственники нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества.

Истцом за период с 01.03.2018г. по 10.03.2021г. в связи неисполнением обязательств по оплате взносов на капитальный ремонт начислена  задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 21 767 руб. 48 коп.

Доказательств оплаты задолженности за оказанные услуги ответчиком в суд не представлено.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о пропуске сроке исковой давности.

Суд считает подлежащим удовлетворению исковое заявление в части. Начисление задолженности признает правомерным за период с 28.08.2018 года по 28.02.2021 года. Таким образом, размер задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт составляет 18 008 руб. 76 коп. Исковые требования подлежат удовлетворению в части  трехлетнего срока исковой давности, предшествующего дате подачи искового заявления в суд. Кроме того, ответчиком по первоначальному иску контррасчет исковых требований суду не представлен, правильность расчета суммы исковых требований не оспорена.

 В отношении встречного искового заявления ФИО2 суд пришел к выводу, что встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор управления зданием торгового центра был заключен 28 августа 2008 года, то есть после заключения данного договора прошло 13 лет назад.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В данном случае течение срока исковой давности начинается с момента заключения договора управления зданием торгового центра.

Как установлено судом, истец на момент заключения договора был знаком со всеми его условиями и обладал полной информацией относительно сделки. 

Довод ФИО2 о том, что она не была ознакомлена с условиями договора, ввиду того, что договор был составлен в девяти оригинальных экземплярах по количеству представителей собственников, не принимается судом во внимание. ФИО2 подписала данный  договор управления, а значит, была с ним ознакомлена и согласилась в полном объеме с условиями и содержанием договора, что подтверждается  разделом 9 реквизиты и подписи собственников, где указана ФИО2, ее паспортные данные напротив которых расписалась ФИО2 

Таким образом, исчисление срока исковой давности начинает течь с момента подписания договора.

Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности считается истекшим. 

Таким образом, встречное исковое заявление ФИО2 не подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент" задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт в размере 18 008 руб. 76 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 705 руб. 70 коп.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.И. Шумаков