АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

                                                                

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-38065/2022

г. Новосибирск

15 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 7 марта 2023 года.

Изготовлено решение в полном объеме 15 марта 2023 года.

  Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление жилищно-строительного кооператива "ФИО7 6/6" (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

о признании незаконным отказа от 09.12.2022 №31/19/18247,

           третьи лица: потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив "На ФИО7" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (ИНН 

<

***>, 630123, 

<

...>), прокуратура Новосибирской области в  лице прокуратуры Кировского района г. Новосибирска (630088, 

<

...>), Министерство строительства Новосибирской области (630007, 

<

...>).

         при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО3 (доверенность от 08.04.2021), представителя заинтересованного лица – ФИО4 (доверенность от 09.01.2023), представителя третьего лица ПК «ЖСК «На ФИО7» - ФИО2 (конкурсный управляющий, определение суда), представителя прокуратуры Кировского района города Новосибирска  – ФИО5  (доверенность от 05.05.2022),

установил:

жилищно-строительный кооператив "ФИО7 6/6"  обратился в Арбитражный суд Новосибирской области к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании незаконным  отказа от 09.12.2022 №31/19/18247, выразившегося в не заключении дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка от 21.06.2010 № 98057м только с ЖСК «ФИО7 6/6».

От Департамента и  прокуратуры  поступили отзывы, в которых заявлены возражения.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

ЖСК «ФИО7 6/6» обратился 20.05.2022 г. в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска  с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. 

Департамент представил ЖСК  дополнительное соглашение к договору аренды с двумя арендаторами ЖСК «ФИО7 6/6» и ПК ЖСК «На ФИО7». Указанное дополнительное соглашение было подписано со стороны ЖСК «ФИО7 6/6».

Вместе с тем, соарендатор -  ПК ЖСК «На ФИО7» отказался подписывать дополнительное соглашение.

Заявитель повторно обратился к Департаменту   для составления дополнительного соглашения,  без второго арендатора ПК ЖСК «На ФИО7».

Департамент  отказал заявителю в подготовке и заключению дополнительного соглашения без участия в нем ПК ЖСК «На ФИО7».

         Не согласившись с указанным отказом, ЖСК «»ФИО7 6/6» обратилось с заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований Департамент указал на то, что согласно  п.п. 2 п. 3.1, п. 5.2 договора, изменения в условия договора аренды вносятся по согласованию с арендаторами. Соответственно, дополнительное соглашение должно быть подписано  ЖСК «»ФИО7 6/6» , ПК ЖСК «На ФИО7» и Департаментом. Отсутствие волеизъявления на подписание дополнительного соглашения у всех участников договора влечет невозможность его заключения.

Прокуратура в отзыве указала на то, что ЖСК «ФИО7 6/6» незаконно передан земельный участок в аренду, поскольку указанный ЖСК никогда не являлся застройщиком жилого дома, не использовал фактически земельный участок и не владел объектом незавершенного строительства.  Более подробно правовая позиция прокуратуры изложена в письменном отзыве.     

Представитель ПК «ЖСК «На ФИО7» поддержал правовую позицию прокуратуры   и Департамента. 

Оценив представленные в материалы дела документы, суд пришел к следующим выводам.

   Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

            21.06.2010 между мэрией города Новосибирска и ФИО6 заключен договор  аренды земельного участка № 98058м, в соответствии с условиями которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94, площадью 25 197 кв.м. для завершения строительства многоэтажных домов по ул. ФИО7.

            В соответствии с дополнительным соглашением № 1 арендатором по договору является ПК «ЖСК «На ФИО7». В соответствии с соглашением № 2 к договору на сторону арендатора вступил ЖСК «ФИО7 6/6.

            В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договоров аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Из п.п. 2 п. 3.1, п. 5.2 договора аренды  земельного участка следует, что изменения в условия договора аренды вносятся по согласованию с арендаторами. 

Учитывая, что согласие второго арендатора ПК «ЖСК «На ФИО7» на подписание дополнительного соглашения к договору аренды, не получено, Департамент правомерно  отказал ЖСК «ФИО7 6/6» в заключении дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка от 21.06.2010 только с ЖСК «ФИО7 6/6».

Кроме того, при принятии судебного акта суд учитывает  следующие фактические обстоятельства.    

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 в Кировском районе г. Новосибирска находится недостроенный многоквартирный дом, адрес: ФИО7, 6/6 с участниками строительства, пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

Объект включен в Единый реестр проблемных объектов.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, у недостроенного объекта в настоящее время имеются два созастройщика и соарендатора земельного участка -  ПК ЖСК «На ФИО7» и ЖСК «ФИО7 6/6».

                Первоначальным застройщиком объекта по ул. ФИО7, 6/6 с 1998 г. являлось ЗАО ПСК «Сибстрой».

По информации мэрии города земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94 предоставлялся ЗАО в аренду по договору от 24.11.1998 № 9254.

После введения в ЗАО конкурсного производства в августе 2007 г. инвесторами на собрании принято решение о создании жилищно-строительного кооператива в целях достройки многоквартирных домов по ул. ФИО7, 6/4,6/5, 6/6.

               ПК ЖСК «На ФИО7» (ИНН 

<

***>) зарегистрирован 18.10.2007, то есть  до завершения процедуры банкротства ЗАО ПСК «Сибстрой».

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2010 по делу № А45-18459/2006 о банкротстве застройщика ЗАО ПСК «СИБСТРОЙ» суд обязал мэрию города принять нереализованное имущество, в том числе объект незавершенного строительства по адресу: ул. ФИО7 6/6.

В целях реализации определения арбитражного суда земельный участок под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051135:94 площадью 26197 кв. м. был передан мэрией города Новосибирска в соответствии с распоряжением мэра города от 31.03.2010 № 5359-р на праве аренды по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.06.2010    № 98058м одному из инвесторов, собственнику доли в объекте по ул.ФИО7, 6/4 ФИО6, признанному пострадавшим отдействий застройщика, для завершения строительства многоэтажных домов поул. ФИО7.

В дальнейшем, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.09.2010 по указанному договору аренды ФИО6 передал свои права и обязанности по указанному договору ПК ЖСК «На ФИО7».  Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 11.10.2010.

16.02.2011 завершено конкурсное производство ЗАО ПСК «Сибстрой»,  18.02.2011 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая  запись о ликвидации указанной организации.

            ПК ЖСК «На ФИО7» выдано разрешение на строительство от

09.08.2011  № Ru 54303000-218 для завершения строительства дома 6/6 по улицеФИО7, многоэтажной автостоянки и трансформаторной подстанции, срок

которого продлевается.

ПК ЖСК «На ФИО7» осуществляло строительство указанного многоквартирного дома с привлечением денежных средств пайщиков.

Строительная готовность объекта 22 %, построен каркас (4 этажа, стены и перекрытия) 7-этажного кирпичного 3-хподъездного дома.

10.12.2019 в отношении ПК ЖСК «На ФИО7» арбитражным судом введено конкурсное производство (дело №А45-511/2019), пайщики (21 гражданин) включены в реестр требований участников строительства.

Второй кооператив - ЖСК «ФИО7, 6/6» (ИНН 

<

***>, 630075, 

<

...>) создан 09.01.2018 (решение собрания) собственниками долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, которые были не согласны  с решениями органов управления ПК ЖСК «На ФИО7», зарегистрирован 22.01.2018. Членами указанного  ЖСК являются  31 пайщик.

ЖСК «ФИО7 6/6» создан после введения в действие Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ параграфа 7 (Банкротство застройщиков) главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, не в рамках процедуры банкротства первоначального застройщика ЗАО ПСК «Сибстрой», в отношении этого ЖСК не были реализованы мероприятия, предусмотренные ч.1 ст.201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, по передаче конкурсным управляющим прав застройщика жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства.

С учетом изложенного, суд соглашается с  доводом прокуратуры  о том, что ЖСК «ФИО7 6/6» не относится к категории ЖСК, предусмотренной п.З ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, поскольку исключения, установленные п.2 ч.4 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, применяются только к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, и не могут быть применены к ЖСК «ФИО7 6/6», который включен в разрешение на строительство только 29.01.2020.

ЖСК «ФИО7 6/6» не имея права привлекать денежные средства граждан для достройки дома, получил по договору от пайщиков в качестве частичной оплаты пая права на их доли в незавершенном строительством объекте.

Доли в праве собственности на незавершенный строительством объект переданы 26 гражданами в ЖСК «ФИО7 6/6» на основании договора передачи доли от 11.03.2018.

При этом в качестве оплаты паев членами ЖСК в ЖСК переданы доли в правах долевой собственности на недостроенный объект, то есть фактически доли в объекте, которые соответствуют квартирам в построенном объекте, подлежащим обратной передаче из ЖСК пайщикам после достройки объекта.

Следовательно, оплата паев членами ЖСК в течение пяти лет фактически не производилась.

На основании указанного договора передачи доли от 11.03.2018 ЖСК «ФИО7 6/6» зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:051130:240, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94.

            После этого, ЖСК «ФИО7 6/6» по соглашению от 21.05.2018 № 2 в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 21.06.2010 № 98058м вступил в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора.

Согласно п. 1.3 указанного договора аренды арендаторы выражают согласие на вступление в договор иных правообладателей здания, сооружения либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение), расположенное на земельном участке.

В соответствии с ч.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом ч.2 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, с которой в настоящее время соотносится п. 1.3 указанного договора, предусматривает возможность предоставления в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора только если в частной собственности заинтересованных лиц находятся здание, сооружение или помещения в них.

Согласно п.п. 6, 23 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание -результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно приложению № 1 к Инструкции, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.

Пунктом 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что объект капитального   строительства   -   здание,   строение,   сооружение,   объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, здание, сооружение и строение - это завершенный результат строительства, имеющий конкретное предназначение, и к ним не относятся объекты, строительство которых не завершено, так как они выделены п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ в отдельную категорию.

Следовательно, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ и в соответствии с п. 1.3 договора аренды от 21.06.2010 № 98058м земельный участок может быть предоставлен только при наличии права собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Это подтверждается и тем, что стороны в договоре аренды от 21.06.2010 № 98058м (мэрия города Новосибирска и ФИО6) при заключении этого договора в пункте 1.3 договора не дали согласие на вступление в договор аренды правообладателей долей в объекте незавершенного строительства, так как согласие на вступление дано только в отношении правообладателей здания, сооружения, строения, то есть в отношении правообладателей только завершенных строительством объектов.

Аналогичным образом регулируются отношения по приобретению в аренду земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности под объектом незавершенного строительства.

Так, пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрещает предоставление такого участка в аренду собственнику объекта в случае, если ранее такой земельный участок предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что  право долевой собственности на незавершенный строительством объект не  может предоставлять  прав на земельный участок  до момента введения  жилого дома в эксплуатацию.

           Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

            Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Новосибирской области 

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявленных требований.           

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

                     Судья                                                                                           Н.В. Гофман