АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-5426/2017

г. Нижний Новгород                                                                          05 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

Полный текст судебного акта изготовлен 05 июля 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

Судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-140),

при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва секретарем судебного заседания ФИО2 

при участии представителей 

от истца: ФИО3 по доверенности от 03.04.2017,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 20.02.2017, ФИО5 по доверенности от 18.01.2017, ФИО6 по доверенности от 18.01.2017,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кофебук.1.1.», г.Н.Новгород, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Корд-Строй», г.Н.Новгород, (ОГРН1025202403390, ИНН 

<

***>),

о признании договора расторгнутым,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кофебук.1.1.» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Корд-Строй» о признании договора аренды от 12.04.2010 №1 расторгнутым  15.01.2017 и  о взыскании  расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Требования заявлены на основании статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик с иском не согласен,  в отзыве на иск указывает, что  обстоятельство,  приведенное  истцом в письме от 31.10.2016 – увеличение  арендной платы в качестве оснований для расторжения договора аренды ни законом, ни договором не предусмотрено. Следовательно, у истца  отсутствуют основания для расторжения договора аренды  с 15.01.2017. Кроме того, ответчик отмечает, что истец после  направления в адрес  ООО «Корд-Строй» уведомления о  расторжении договора  не исполнил возложенные на него  обязательства, а именно не освободил помещение от оборудования и находящегося в помещении имущества истца, не привел помещение в первоначальное  состояние, не произвел текущий ремонт помещения. Считает, что   в связи  с неисполнением ООО «Кофебук.1.1.» обязательства по освобождению помещения от принадлежащего ему имущества, оборудования и ремонту помещения договор аренды нельзя считать расторгнутым. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В дополнении к отзыву ответчик указал  на несоблюдение   истцом  претензионного порядка урегулирования спора, считает, что требование истца подлежит оставлению без рассмотрения. Также ответчик полагает, что договор аренды  нельзя признать расторгнутым с 15.01.2017, а  можно считать  расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. Вместе с тем ООО «Корд-Строй» указывает на  недоказанность  факта чинения ответчиком препятствий в пользовании помещением, непредставление истцом доказательств, подтверждающих факт того, что его не пускали в арендуемое помещение. Предъявление ООО «Кофебук.1.1.» требований о расторжении договора аренды при неисполнении им обязательства по приведению помещения в первоначальное состояние и не проведение в помещении текущего ремонта, предусмотренного законом и договором аренды, свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами, что в силу статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа в защите права. 

По требованию о взыскании судебных расходов на  оплату услуг представителя  ответчик отметил, что в материалы дела истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт несения  ООО  «Кофебук.1.1.» расходов по оплате услуг  представителя ФИО3, в  связи с чем считает данное требование истца не подлежащим удовлетворению.

Представители  ответчика доводы, приведенные в отзыве и дополнении к отзыву, поддержали в судебном заседании. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании  объявлялся перерыв  до 28 июня 2017 года, сведения о котором были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Нижегородской области и в разделе «Картотека арбитражных дел».

По окончании перерыва судебное заседание было  продолжено при участии сторон.

 Как видно из  материалов дела, 12.04.2010 между  обществом с ограниченной ответственностью «Корд-Строй» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кофебук.1.1.» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть  встроенно-пристроенного нежилого помещения № 1 общей площадью  477,3 кв.м, расположенного в здании Торгового центра по адресу: 

<

...>, а именно: 

- подпомещения на 1 этаже : №14-15,7 кв.м,  

- подпомещения  первого уровня подвала: № 48-13,3 кв.м, №48а - 4,2 кв.м., № 51-15,6 кв.м., № 51а -35,6 кв.м., № 51б -6,8  кв.м.,  № 51г -3,4 кв.м., №51д -3,1 кв.м., № 51в - 4,7 кв.м., № 52 - 2,4 кв.м.,  № 52а -1,0 кв.м.,  № 52б - 1,5 кв.м,  № 54-3,5 кв.м., № 54а -5,5 кв.м,  № 54б -21,8 кв.м,  № 54в - 15,1 кв.м,  № 55 - 13,9 кв.м., № 55а - 2,9 кв.м.,  № 56 - 132,1 кв.м., № 57 -11,3 кв.м.,  № 58-3,5 кв.м., №56а  - 15,9 кв.м. (всего 317,1 кв.м.); 

- подпомещения второго уровня  подвала: №45-26,1 кв.м, № 46-108,8 кв.м.,  №46а-3,5 кв.м, № 46б -1,0 кв.м.,  №47 -1,8 кв.м, № 47а - 1,6 кв.м, № 47б-1,7 кв.м (всего 144,5 кв.м) для организации предприятия  общественного питания (кафе, ресторана, клуба) в соответствии со схемами размещения помещения. (приложение №1).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2010 года (л.д. 17).

Согласно  пункту 3.1 договора за аренду помещения с 01.05.2010 арендатор оплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 303 000 руб. В состав арендной платы включаются  платежи за предоставление арендатором коммунальных услуг в виде платы за отопление, уборку прилегающей к зданию торгового центра территории, общую охрану здания торгового центра, уборку мест общественного  пользования (лестниц) здания торгового центра.

Арендодатель имеет право  увеличить  размер арендной платы, но не чаще одного раза в течение года. Новый размер арендной платы сообщается арендатору путем направления письменного уведомления в срок не позднее 10  календарных дней до окончания текущего месяца. Арендная плата в новом размере  подлежит оплате  арендатором  с месяца, указанного в уведомлении и оформляется дополнительным  соглашением сторон.

Срок аренды определен сторонами  по 12.02.2011 (пункт  4.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.01.2015 № 1  к договору аренды стороны  внесли изменения в пункт 1.1  договора, установив, что  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) часть нежилого помещения № П3, общей площадью 474,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:

- подпомещения на 1 этаже -13,5 кв.м.,

- подпомещения  первого уровня подвала -155,4 кв.м.,

- подпомещения второго уровня  подвала -305,5 кв.м. (приложения №1,2,3 к дополнительному соглашению) для организации предприятия общественного питания (кафе, ресторана, клуба).

Также стороны договорились, что в период с 01 февраля 2015 года по 31 декабря 2015 года базовая арендная плата за пользование частью  нежилого помещения П3 включает в себя  охрану здания и уборку мест общего пользования здания и составляет 275 000 руб. в месяц. Переменная часть  арендной платы  включает платежи за электроэнергию, отопление, водоснабжение и водоотведение. Коммунальные платежи будут составлять  переменную часть арендной платы и подлежат уплате арендатором арендодателю один раз в месяц на основании выставленных арендодателем  счетов.

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора, установив срок его действия с 12.04.2015 по 11.04.2022 .

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2015  к договору аренды стороны установили, что часть нежилого помещения № П3, общей площадью 474,4 кв.м., включает зону обслуживания  посетителей  площадью 147 кв.м.

Дополнительным соглашением   № 3 от 31.12.2015  стороны договорились , что  в период  с 01.01.2016 по 31.12.2016 базовая арендная плата за пользование частью  нежилого помещения П3 площадью 474,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> включает в себя  охрану здания и уборку мест общего пользования здания и составляет 275 000 руб. в месяц.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

20 октября 2016 года письмом исх. № 68 ООО «Корд-Строй»  уведомило ООО «Кофебук.1.1.» об увеличении размера арендной платы с 01 ноября 2016 года на 10%, которая составила 367 521 руб. в месяц.

Согласно пункту 7.2.2 договора   он подлежит расторжению по согласованию обеих сторон.

В связи с   несогласием с увеличением размера арендной платы,  а также в связи с низкой рентабельностью, стабильно растущими оперативными издержками 31.10.2016  письмом  № 13  ООО «Кофебук.1.1.» обратилось к арендодателю с предложением расторгнуть договор с 15.01.2017  и  направило  для подписания  соглашение о расторжении договора.

Письмо исх. № 13 от 31.10.2016 года, а также приложенное к нему для подписания соглашение о расторжении договора были получены арендодателем на руки 02.11.2016 года, а также направлены в его адрес заказным письмом 17.11.2016 года. 

 В ответ на указанное обращение истца  ООО «Корд-Строй»   письмом от 25.11.2016  направило в адрес истца   соглашение о досрочном расторжении договора аренды   с 15.01.2017 и просило   надлежащим образом оформить и направить в  адрес  арендодателя подписанное соглашение для последующего составления акта приема-передачи помещения и последующей  государственной регистрации.

В соглашение ответчик включил условия об обязанности арендатора в срок до 15 января 2017 года передать помещение арендодателю по акту – приема передачи в исправном состоянии. Ремонтные и уборочные работы арендатор обязан провести до 15.01.2017   (пункты 2, 4).  В пункте 5 соглашения  включено условие об обязанности арендатора возместить арендодателю убытки, если при  возврате помещения будут обнаружены и отражены в акте приема-передачи  недостатки, свидетельствующие об ухудшении состояния помещения, наступившие по вине арендатора.

По пояснениям истца, 09.01.2017 года ответчик без объяснения причин прекратил допуск ООО «Кофебук.1.1.» в арендуемое помещение, выставив у входов в помещение сотрудников охранного предприятия. Указанные действия сделали невозможными для истца ведение нормальной хозяйственной деятельности.

10.01.2017 истец  направил в адрес  ответчика уведомление о том, что 13.01.2017  истцом будет осуществляться  вывоз имущества и передача помещения, для чего просил направить уполномоченного представителя ответчика (уведомление от 09.01.2017 № 028).  Однако  свободного доступа в  арендованное помещение истец получить не смог. Ответчик предоставил возможность вывезти  только продукты питания под строгим контролем  сотрудников  ответчика.

Вывоз имущества  был произведен  и помещение освобождено от имущества  истца  14.01.2017 в присутствии сотрудников полиции.  Согласно пояснению истца, ответчиком для приемки  помещения полномочный представитель направлен не был.

17.01.2017 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об освобождении помещения исх. № 32 от 17.01.2017 года, а также акт приема-передачи помещения и ключ от центрального входа в помещение.

 В связи с тем, что ООО «Корд-Строй» до настоящего времени уклоняется от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора, ООО «Кофебук.1.1.» обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд счел иск подлежащим удовлетворению в силу следующего. 

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В   случае     изменения     или    расторжения       договора     обязательства считаются     измененными        или   прекращенными        с   момента     заключения  соглашения  сторон  об  изменении  или  о  расторжении  договора,  если  иное не   вытекает   из   соглашения   или   характера   изменения   договора,   а   при  изменении  или  расторжении  договора  в  судебном  порядке  –   с  момента  вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении  договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).         В пункте  7.2.2 договора  стороны определили, что  договор подлежит  расторжению  досрочно  по согласованию  обеих сторон.

Соглашение сторон, влекущее возникновение или прекращение прав и  обязанностей  сторон,  может  быть  оформлено  не  только  в  виде  отдельного  документа,     но   и   путем    обмена     письмами,     телеграммами,      телексами,  телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами,  передаваемыми  по  каналам  связи,  позволяющими  достоверно  установить,   что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В    рассматриваемом      случае,  как следует из материалов дела,  стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 15.01.2017. Разногласия     по   вопросу    момента     досрочного  расторжения  договора  с  15.01.2017 у сторон не возникло. Ответчик согласился  с  предложением истца расторгнуть  договор  с 15.01.2017, подготовив соответствующее соглашение. При этом указывал на   обязанность  арендатора   передать арендодателю часть помещения П3 по акту  приема-передачи в исправном состоянии в срок до 15.01.2017, ремонтные и уборочные работы арендатор обязан провести до 15.01.2017.  

Вместе  с тем из материалов дела  следует, что   сам арендодатель препятствовал истцу    по принятию  мер по освобождению помещения, соответственно, приведению его в надлежащее состояние  и  передаче его арендодателю, что  подтверждается  в том числе  представленной в материалы дела  видеозаписью,  которая обозревалась в  ходе судебного  разбирательства  дела в присутствии представителей  сторон.  Истцу был прегражден доступ в   арендуемое помещение.  Из  телефонного разговора представителей истца с представителем ответчика (на видеозаписи), последний указал, что имущество истца арестовано.  Однако правового обоснования данных действий представителями  ответчика  в судебном заседании   не представлено. 

В целях  вывоза своего имущества и освобождения помещения   к 15.01.2017  и передачи  его   арендодателю  истец был вынужден обратиться к сотрудникам полиции.

При этом в ходе судебного разбирательства и представленными письмами  от 31.01.2107,  25.05.2017 истец не  отказывался от проведения  ремонтных работ,  выражал готовность  компенсировать стоимость работ  по ремонту, выполненных   ООО «Корд-Строй», и разрешить спорную ситуацию.  

Гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Закон запрещает кому-либо извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ). 

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

В совокупности вышеуказанных обстоятельств, на основании оценки судом представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в прекращении допуска истца в арендуемое им помещение, усматривается очевидное отклонение поведения ООО «Корд-Строй» от добросовестного,  так как определив для  арендатора условия, ответчик сам препятствовал их исполнению, поскольку  в отсутствие доступа в помещение  невозможно его освобождение и проведение  в помещении каких-либо ремонтных работ, в связи с чем действия ответчика оценены судом применительно к требованиям пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ.

На основании  изложенного суд приходит к выводу о том, что  стороны выразили свое согласие  на расторжение договора  аренды с 15.01.2017, однако подписание  соглашения  в виде  одного документа стало невозможным  по причинам, зависящим ответчика, действия которого  оцениваются судом с учетом  положений пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ как недобросовестное осуществление им гражданских прав.

При этом суд также принимает во внимание положения  статьи 622 Гражданского кодекса РФ,  из смысла которой следует, что обязанность  по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором его получил арендатор, возникает у последнего  после прекращения (расторжения) договора. До  этого момента у  арендодателя отсутствует  право требовать  возврата помещения.

В силу чего довод ответчика о том, что договор нельзя считать расторгнутым в связи с тем, что истец не исполнил обязательства, предусмотренные пунктом 2.4.15 договора, а именно не освободил помещение от принадлежащего ему имущества, не привел помещение в первоначальное состояние и не произвел текущего ремонта, судом отклоняется, поскольку признание договора расторгнутым не лишает ответчика права на взыскание убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в соответствии с пунктом 2.4.17 договора и статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, из содержания пунктов 2.4.14 и   2.4.15 договора также следует,  что арендатор обязан  освободить помещение, привести помещение  в первоначальное  состояние  и  передать его   и комплект ключей  от помещения арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора или расторжения договора. Указанное  подтверждает, что возврат   имущества должен следовать за расторжением договора, а не предшествовать ему.

Положения норм главы 34 Гражданского кодекса РФ  не   устанавливают обязанность  передачи имущества по акту приема-передачи  именно в дату расторжения (прекращения) договора, эти  даты могут быть различны.

Учитывая фактические обстоятельства дела, поведение сторон, суд применительно к рассматриваемым  отношениям по настоящему делу  полагает требование истца о признании договора расторгнутым  с 15.01.2017 подлежащим удовлетворению с учетом положений пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ, поскольку обратное   способствовало   бы недобросовестному поведению стороны ответчика и  противоречило бы   положениям указанных норм права.

Недобросовестности в действиях истца судом не усматривается, поскольку, получив от арендодателя согласование  на расторжение  договора  аренды с 15.01.2017, истец  стал принимать меры в соответствии с требованиями ответчика, чему последний препятствовал. Доказательств принятия мер по   приему помещения  по акту приема-передачи, в котором   могли быть отражены  все недостатки передаваемого помещения, ответчиком не представлено.

Ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения судом отклоняется, поскольку истцом в адрес ответчика были направлены письма с предложением   расторжения договора, подписания дополнительного соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи помещения, что свидетельствует о соблюдении истцом  досудебного порядка урегулирования спора. Таким образом, основания для оставления иска без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ у суда отсутствуют.

Государственная пошлина в сумме 6000 руб. 00 коп. в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и взыскивается в пользу истца.

Требование  истца о взыскании с ответчика  судебных расходов на предстателя в сумме 30 000  руб. судом отклоняется, поскольку истцом не представлено доказательств несения данных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Кофебук.1.1.», г.Н.Новгород, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), удовлетворить.

Признать договор аренды  от 12.04.2010 № 1   расторгнутым с 15.01.2017.

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «Корд-Строй», г.Н.Новгород, (ОГРН1025202403390, ИНН 

<

***>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кофебук.1.1.», г.Н.Новгород, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 6 000 руб.   расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

 Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                      Е.Е. Кабакина