АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru 

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А27-26102/2017

город Кемерово

13 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Мыски

к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта-НК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Сосновка, Новокузнецкий район 

о взыскании 4 918 450 руб. 05 коп

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности №1/5101-8 от 14.12.2017, удостоверение, 

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2018 №1, паспорт,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – «Комитет», «КУМИ МГО», «Истец») обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта-НК», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – «Общество»,  «ООО «Мечта-НК», «Ответчик») с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 669 617 руб. 21 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 248 832 руб. 84 коп.

Извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ») стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание 05.03.2019. 

Исковые требования Комитета мотивированы ненадлежащим исполнением ООО «Мечта-НК» обязанностей по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.04.2005 №244-з (далее – «Договор аренды) за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 в размере 4 669 617 руб. 21 коп. 

В связи с просрочкой внесения арендной платы начислена неустойка в соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды в размере 248 832 руб. 84 коп. 

Подробнее доводы Истца изложены в исковом заявлении. 

Ответчик в отзыве и его представитель в судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных требований, подтверждает наличие договорных отношений при использовании указанного в заявлении Комитета земельного участка, однако, возражает против размера исковых требований, по следующим основаниям.

Так, во-первых, ООО «Мечта-НК» отмечает, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее – «Комиссия») 13.12.2017 повторно рассмотрев заявление ООО «Мечта-НК» от 30.12.2016, установила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:29:0103017:4, площадью 36 034 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Мыски, пос. Притомский, - в размере 3 315 000 руб. Ранее кадастровая стоимость указанного земельного участка согласно государственной кадастровой оценке составляла сумму в размере 56 639 322 руб. 22 коп.

Поскольку заявление ООО «Мечта-НК» было подано в Комиссию в 2016 году, следовательно, установленная Комиссией кадастровая стоимость в размере 3 315 000 руб. подлежит применению с 01.01.2016, а, значит, именно указанная кадастровая стоимость должна применяться к расчетам арендной платы в период, указанный в заявлении Комитета: с 01.10.2016 по 30.09.2017.

Во-вторых, ООО «Мечта-НК» ссылается на то, что Комитет неправомерно применил в расчете арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 коэффициент инфляции, определенный как произведение коэффициентов, учитывающих инфляцию за 2010, 2011, 2012 и последующие годы. При этом, Истец обращает внимание на то обстоятельство, что коэффициент инфляции за 2017 год в размере 1,58% был установлен Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.06.2017 №271, следовательно, основания для его применения до указанной даты также отсутствуют. 

Подход к определению размера арендной платы, примененный Комитетом, по мнению Истца, противоречит вступившему в законную силу Решению Кемеровского областного суда от 17.01.2018 по делу №3а-24/2018, Апелляционному определению Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2018 по делу №81-АПГ18-5. 

В-третьих, ООО «Мечта-НК» полагает возможным использовать правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2018 по делу №81-АПГ18-13, в отношении применения Комитетом коэффициента перехода в формуле расчета арендной платы за 2016 – 2017 годы в рамках настоящего дела, принимая во внимание то обстоятельство, что Верховный Суд Российской Федерации фактически установил экономическую несостоятельность применения в формуле коэффициента перехода в качестве значения КС2 актуальной кадастровой стоимости, так как, чем она ниже по сравнению с кадастровой стоимостью КС1, действующей до 26.11.2015, тем выше получается значение коэффициента перехода, что нивелирует его предназначение – сглаживать резкие изменения размера аренды вследствие изменения кадастровой стоимости земельных участков, которая была изменена по результатам проведения массовой кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области в централизованном порядке и результаты которой были утверждены Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904.

Помимо изложенного, ООО «Мечта-НК» указывает на необходимость ограничения периода взыскания датой – 05.04.2017, что обусловлено регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 42:29:0103017:4 к новому собственнику – ООО «Кристалл-НК», в силу универсального правопреемства путем реорганизации ООО «Мечта-НК». Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован учреждением Росреестра 06.04.2017.        

На основании изложенного, арендная плата за спорный земельный участок, по мнению Ответчика, подлежит начислению за период с 01.10.2016 по 05.04.2017, а ее размер не может превышать 333 645 руб. 72 коп.

Поскольку ООО «Мечта-НК» в течение периода 01.01.2016 – 17.07.2017 оплатило аренду в сумме 1 864 549 руб. 81  коп., следовательно, задолженность у Ответчика по арендной плате отсутствует.   

В связи с чем, ООО «Мечта-НК» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований КУМИ МГО в полном объеме.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил. 

15.04.2005 между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Мечта-НК» (Арендатор) заключен договор аренды №244-з земельного участка (далее – «Договор аренды»).

 В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером 42:29:0103017:0004, расположенный по адресу: 

<

...>, - для использования в целях: под пансионатом «Ивушка», расположенный в оценочной зоне: «38», в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему Договору аренды (Приложение №1) и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью – площадью 36 034 кв. м.

В последующем кадастровый номер данного участка был скорректирован на номер 42:29:0103017:0004, а адрес изменен на адрес: Кемеровская область, г. Мыски, пос. Притомский.

Размер арендной платы за участок согласно пункту 3.1 Договора аренды устанавливается согласно расчету арендной платы за землю. 

Согласно пункту 3.2 Договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями в срок до 15 числа текущего месяца, согласно расчету арендной платы (Приложение №2).

Расчет арендной платы в соответствии с пунктом 3.3. Договора аренды определен в Приложении №2 к Договору аренды, которое является неотъемлемой частью Договора.

Изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим Договором, в соответствии с пунктом 3.6 Договора аренды производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога.

Согласно абзацу второму пункта 3.6 Договора аренды условия настоящего договора считаются измененными по истечении 10-дневного срока с момента направления Арендатору уведомления Арендодателя об одностороннем изменении размера арендной платы по Договору.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор согласно пункту 5.2 Договора аренды выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования  от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ООО «Мечта-НК» на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 42:21:0103017:4 было прекращено с 05.04.2017 и перешло к ООО «Кристалл-НК» с 06.04.2017.

Посчитав, что вопреки условиям договора, у Арендатора перед Арендодателем возникла задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 30.09.2017, размер которой составил 4 669 617 руб. 21 коп., Комитет начислил ООО «Мечта-НК» в соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды пени в размере 248 832 руб. 84 коп. и 09.10.2017 направил в адрес ООО «Мечта-НК» претензию с просьбой выполнить обязательства путем погашения образовавшейся задолженности.

Поскольку ответа на указанную претензию от Ответчика не поступило и задолженность погашена не была, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд. 

Суд, заслушав пояснения представителей Истца, Ответчика, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Истцом требований в связи со следующим.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ») использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»)  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи  424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно действующей с 01.03.2015 редакции статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В спорный период размер арендной платы рассчитывался на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (далее – «Постановление №47»).  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:29:0103017:4 относится к землям поселений с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта  1 статьи  424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

Таким образом, в рассматриваемом случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали. 

В спорный период размер годовой арендной платы за земельный участок  определяется  согласно  пункту 2.5. Постановления №47,  на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:

А – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк – коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки – произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по формуле: ,

Кп – коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

Кпр – коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка (в редакции, действующей до 07.08.2017). 

Пунктом 3 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47 установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, на 2010 год в размере 1,1; на 2011 год в размере 1,065; на 2012 год в размере 1,06; на 2013 год в размере 1,055; на 2014 год в размере 1,05; на 2015 год в размере 1,075; на 2016 год в размере 1,129.

Между тем, суд соглашается с доводами Ответчика о том, что с учетом Решения Кемеровского областного суда от 17.01.2018 по делу №3а-24/2018, Апелляционного Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2018 по делу №81-АПГ18-5 произведение коэффициентов, учитывающих инфляцию за 2010, 2011, 2012 и последующие годы, не применяется в расчетах арендной платы, применительно к периоду с 01.01.2016. 

Суд также соглашается с доводами Ответчика, что коэффициент инфляции за 2017 год в размере 1,058 также не может быть применен ранее 06.06.2017, поскольку был установлен Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.06.2017 №271.

Что касается возможности применения в расчете арендной платы за спорный период коэффициента перехода (Кпр), который рассчитывается по формуле: Кпр = КС1/КС2, где КС1 - кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015, КС2 - кадастровая стоимость, утвержденная решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904, то суд также не усматривает оснований для применения указанного коэффициента в представленных Комитетом расчетах арендной платы за спорный период, исходя из следующего.  

В соответствии с подпунктом 2.9.1.-1. Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области №47, коэффициент перехода при расчете арендной платы применяется, если размер арендной платы, рассчитанный по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области, утвержденной решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904, более чем в 1,129 раза меньше размера арендной платы, рассчитанного в 2015 году от кадастровой стоимости.

Вместе с тем, Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 11.10.2018 по делу №81-АПГ18-13 сформулирована правовая позиция, согласно которой применение коэффициента перехода, рассчитываемого по формуле «недействующая кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент инфляции и разделенные на актуальную кадастровую стоимость», не может свидетельствовать о соблюдении принципа предельной простоты расчета, предусмотренного Постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2009.

Противоречие и несоответствие данного правила основополагающему принципу, закрепленному в Постановлении Правительства Российской Федерации №582 послужило основанием Верховному Суду Российской Федерации признать незаконным саму возможность применения коэффициента перехода при расчете аренды за землю, исходя из Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области №47, в редакции Постановлений Коллегии администрации Кемеровской области № 271 от 05.06.2017 и №613 от 27.11.2017.

При этом суд считает возможным применить указанную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, несмотря на то, что в Определении Верховного Суда от 11.10.2018 по делу №81-АПГ18-13 рассматривалось Постановление Коллегии администрации Кемеровской области №47 в редакции Постановлений Коллегии администрации Кемеровской области №271 от 05.06.2017 и №613 от 27.11.2017, поскольку Верховный Суд Российской Федерации сделал вывод об экономической несостоятельности применения в формуле коэффициента перехода в качестве значения КС2 актуальной кадастровой стоимости, так как, чем она ниже по сравнению с кадастровой стоимостью КС1 действующей до 26.11.2015, тем выше получается значение коэффициента перехода, что нивелирует его предназначение – сглаживать резкие изменения размера аренды вследствие изменения кадастровой стоимости земельных участков, которая была изменена по результатам проведения массовой кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области в централизованном порядке и результаты которой были утверждены Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904.

Кроме того, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

С одной стороны, при рассмотрения настоящего спора должна применяться кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13.12.2017 на основании заявления ООО «Мечта-НК» от 31.12.2016, определенная в размере 3 315 000 руб., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.01.2018 №4200/ИСХ/18-34404.    

С другой стороны, для правильного определения периода взыскания, по мнению суда, имеет значение то обстоятельство, что 05.04.2017 право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 42:29:0103017:4, в силу универсального правопреемства в ходе реорганизации ООО «Мечта-НК» перешло от ООО «Мечта-НК» к новому собственнику – ООО «Кристалл-НК». Переход права собственности на указанный объект зарегистрирован учреждением Росреестра 06.04.2017.

С учетом указанных доводов Ответчиком был произведен перерасчет размера арендной платы за период с 01.10.2016 по 05.04.2017, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, действующей в спорный период, общей площади земельного участка, коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка, коэффициента, применяемого для расчета арендной платы за земельные участка, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно представленным Обществом расчетам годовой размер арендной платы, которая действовала в период с 01.10.2016 по 05.04.2017, составляет сумму в размере 264 077 руб. 04 коп.: 3 315 000 руб. (КС) х 0,1095 (Кв) х 0,75 (Ку) х 0,97 (Кп). 

Соответственно, ежемесячная арендная плата составляет сумму в размере 22 006 руб. 42 коп, исходя из расчета: 264 077 руб. 04 коп. / 12 месяцев. 

Соответственно, сумма арендных платежей за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 равна 132 038 руб. 52 коп. (22 006 руб. 42 коп. х 6 мес.), а сумма арендных платежей за период с 01.04.2017 по 05.04.2017 равна 3 549 руб. 42 коп. (22 006 руб. 42 коп. / 31 день х 5 дней).

Таким образом, общая сумма арендных платежей, подлежащих уплате ООО «Мечта-НК» в пользу Комитета, за период с 01.10.2016 по 05.04.2017 составляет величину в размере 135 587 руб. 94 коп., исходя из расчета: 132 038 руб. 52 коп. + 3 549 руб. 42 коп.

Представленный Ответчиком расчет арендной платы судом проверен, признан соответствующим действующему нормативному регулированию определения величины арендной платы за использование спорного земельного участка, а также арифметически верным.

Рассчитанные Обществом по указанной методике арендные платежи за период с 01.01.2016 по 05.04.2017 составили величину в размере 333 645 руб. 72 коп. При этом, согласно представленной ООО «Мечта-НК» информации в течение указанного периода с 01.01.2016 по 17.07.2017 Общество внесло на счет Комитета арендную плату в общей сумме 1 864 549 руб. 81 коп. Оплата производилась платежными поручениями на перечисление денежных средств со счета Ответчика по реквизитам Истца. Указанная информация Комитетом не оспорена и не опровергнута.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что Комитет не доказал наличие у ООО «Мечта-НК» задолженности перед Комитетом по арендным платежам по договору аренды от 05.04.2005 №244-з в спорный период с 01.10.2016 по 05.04.2017.

В связи с чем, основания для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ООО «Мечта-НК» задолженности по арендной плате в размере 4 669 617 руб. 21 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 248 832 руб. 84 коп. отсутствуют.    

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                     В.Я. Драпезо