Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город Пенза                                                                               Дело № А49-5968/2020

« 22 »  марта  2021 года

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Пензгорстройзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 170 744 руб. 95 коп.,

при участии в заседании

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 14.12.2020 г.) 

 

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Акционерному обществу «Пензгорстройзаказчик» о взыскании суммы 1 170 744 руб. 95 коп., включающей в себя задолженность по договору аренды земельного участка № 285/11 от 03.11.2011 г. за период с ноября 2018 года по август 2019 года в сумме 1 123 575 руб. 33 коп. и пени за несвоевременное исполнение обязательств в сумме 47 169 руб. 62 коп., начисленные за период с 12.11.2018 г. по 13.08.2019 г., на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований в заявленной сумме.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск не представил, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

В силу ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Неявка ответчика надлежащим образом извещенного ответчика в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению спора по существу в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил:

На основании приказа Первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 23.09.2011 г. № 614п «О предоставлении Муниципальному унитарному предприятию «Пензгорстройзаказчик» земельного участка из состава земель населенных пунктов по адресу: установлено относительно ориентира ул. Московская. 34, ул. Московская, 36А, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Пензенская, город Пенза, в аренду» (л. д. 20) между истцом и ответчиком (в настоящее время Акционерным обществом «Пензгорстройзаказчик»)  заключен договор аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости № 285/11 от 03.11.2011 г. (л. д. 24-25).

          Договор заключен на 49 лет с 23.09.2011 г. по 23.09.2060 г. и зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям заключенного истец, являясь арендодателем, принял на себя обязательство передать ответчику - арендатору, земельный участок с кадастровыми номерами 58:29:04005017:136 площадью 3288,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, установлено относительно ориентира ул. Московская. 34, ул. Московская, 36А, а ответчик в свою очередь, принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере 3 033 руб. 26 коп. в месяц. Причем арендная плата вносится не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется для размещения многоквартирных жилых домов.

По акту приема-передачи от 03 ноября 2011 года земельный участок передан ответчику (л. д. 27).

Впоследствии 02 мая 2012 г. дополнительным соглашением в пункт 1.2 договора аренды № 285/11 от 03.11.2011 г. внесены изменения, согласно которым участок предоставляется для размещения здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первом и/или втором этажах офисов, торговых помещений и объектов культурного и обслуживающего назначения.

          Истец письмом от 25 июля 2017 года № 9/4140 уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, которая с 01 января 2015 года составляет                   37 283 руб. 85 коп. в месяц. 

18 апреля 2019 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 285/11 от 03 ноября 2011 – л.д.30-31, по условиям которого стороны, руководствуясь Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», установили, что 01 января 2019 г. сумма арендной платы по договору аренды № 285/11 составляет 1 822 847 руб. 23 коп. в год и 151 903 руб. 94 коп. в месяц. 

          Заявляя исковые требования, истец указывает на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются договорные обязательства по внесению арендной платы, и числит за ответчиком долг по арендной плате за период с ноября 2018 года по август 2019 года в сумме 1 123 575 руб. 33 коп. 

В связи с тем, что ответчиком арендные платежи в указанной сумме не внесены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) (далее – Пленум № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка № 285/11  от 03.11.2011 заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановлением Пленума № 73 внесено указанное разъяснение, оно опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. 

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, от 15.03.2012 №15117/11, от 17.04.2012 №15837/11.

Учитывая, что объектом арендных отношений является земельный участок, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то следовательно, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поэтому ответчик, как сторона договора аренды, обязан вносить арендные платежи.

Действительно, с 20.10.2015 г. порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», вступившим в законную силу с 20.10.2015 года.

Этим же постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП признано утратившим силу постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 года № 940-пП «Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками на территории Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена». 

Соответственно, стороны договора с 20.10.2015 года обязаны были при определении размера арендной платы руководствоваться постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП.

В соответствии с пунктом 2.1. Порядка, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года № 552-пП, годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка. 

Постановлениями Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП и от 23.01.2017 № 17-пП внесены изменения в пункт 2.1 Порядка, в соответствии с которыми в указанной выше формуле ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации была заменена ключевой ставкой Банка России, а кадастровая стоимость земельного участка стала определяться в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке.

Согласно пункту 3.1 Порядка, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, за исключением случаев, указанных в абзацах с седьмого по четырнадцатый пункта 1.4, пунктах 1.5, 1.6, 1.7 раздела 1 настоящего Порядка. 

При заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Пензенской области. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение. Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 Порядка).

Таким образом, в спорном периоде (с января 2019 по август 2019 г.г.)  годовой размер арендной платы определялся в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП.

Данный порядок определения годового размера арендной платы для ответчика определен истцом с 01.01.2019, о чем свидетельствует заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды от 18.04.2019 (л.д.30-31).

Однако, вступившим в законную силу решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 признан недействующим с даты его принятия пункт 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» в первоначальной редакции, а также в редакции постановлений Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП, от 23.01.2017 № 17-пП как несоответствующий установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» принципу экономической обоснованности. 

Согласно абзацу 2 ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса. 

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 года № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов»  указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. 

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 29.09.2010 года № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Как указано в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В данном случае имеется нормативный акт, которым определялись ставки арендной платы за использование земельных участков до принятия Постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов».

Таким актом, регулировавшим аналогичные отношения, является постановление Правительства Пензенской области № 940-пП от 04.12.2009 г. «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена». 

Согласно пункту 2.1.1 Порядка, утвержденного Постановлением № 940-пП, размер годовой арендной платы арендуемого земельного участка определялся по формуле: А = Ксзу х НСт. х Квд х Кка, где А – годовой размер арендной платы, Ксзу – кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка), НСт – налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, Квд – коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, который устанавливается актами органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области (п. 1.4 Порядка), ККа – коэффициент категории арендатора.

На территории города Пензы коэффициенты дифференциации вида деятельности арендатора установлены Постановлением Администрации г. Пензы от 08.12.2010 года № 1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена».

Таким образом, согласно формуле, установленной п.2.1.1 Порядка, утвержденного Постановлением № 940-пП, с 01 января 2019 г. годовой размер арендной платы спорного земельного участка должен определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка – 23 520 609 руб. 36 коп., умноженной на ставку земельного налога – 0,3% и коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора – 5,9  (л.д.99).

В связи с чем, за период с января 2019 г. по август 2019 г. для ответчика годовой размер арендной платы составит 416 314 руб. 79 коп. в год, а в месяц  - 34 692 руб. 90 коп. (л.д.99); за период с ноября по декабрь 2018 г. – 219 974 руб. 74 коп. в год и 18 331 руб. 23 коп. в месяц (исходя из ранее действующей кадастровой стоимости земельного участка 12 427 949 руб. 52 коп. - л.д.28).     

На основании изложенного, за период с октября 2018 г. по август 2019 г. ответчик в силу ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации должен оплатить арендную плату в общей сумме 185 887 руб. 01 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы 34 692 руб. 90 коп. и 18 331 руб. 23 коп. Именно данная сумма и должна быть заявлена истцом ко взысканию. 

В остальной части требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной плате заявлено неправомерно, поскольку расчет арендной платы произведен истцом на основании признанного решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 недействующим с даты его принятия пункта 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов».

Учитывая то обстоятельство, что договор аренды между сторонами заключен, земельный участок передан ответчику, доказательств внесения арендной платы в сумме 185 887 руб. 01 коп. ответчик не представил, сумма долга в указанном размере подтверждена документально и ответчиком не оспорена, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании арендной платы в сумме 185 887 руб. 01 коп. подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 307, 309, 310, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату в сумме 47 169 руб. 62 коп., начисленные за период с 12.11.2018 по 13.08.2019  в соответствии с п. 5.1 договора.

Согласно п. 3.6 договора арендная плата должна быть внесена ответчиком не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж.

          Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчиком платежи производились несвоевременно, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Следовательно, требование о взыскании пени заявлено правомерно.

          Однако, поскольку судом установлено, что задолженность ответчика перед истцом составляет 185 887 руб. 01 коп., то пени должны быть исчислены именного из указанной суммы долга, что за период с 12.11.2018 по 13.08.2019 составит сумму 28 341 руб. 70 коп. 

Таким образом, требование о взыскании пени также подлежит удовлетворению частично в сумме 28 341 руб. 70 коп. 

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично в общей сумме 214 228 руб. 71 коп., в том числе долг в сумме 185 887 руб. 01 коп. и пени в сумме 28 341 руб. 70 коп.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

            Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскиваются с него непосредственно в федеральный бюджет, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины и при подаче искового заявления госпошлина им не оплачивалась.

 

Руководствуясь 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Взыскать с Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» в пользу Управления муниципального имущества города Пензы сумму 214 228 руб. 71 коп., в том числе долг в сумме 185 887 руб. 01 коп. и пени в сумме 28 341 руб. 70 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Пензгорстройзаказчик» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 521 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

 

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова