АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город Новосибирск дело № А45-39609/2024  

 резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2025 года                            

 решение в полном объеме изготовлено 1 августа 2025 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., секретарем судебного заседания Добрачевой А.В., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622, исковое заявление автономной некоммерческой организации помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой Дом», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 

к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) департамента образования мэрии города Новосибирска, 

<

...>) министерства труда и социального развития Новосибирской области, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 

об обязании заключить договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны, расположенного по адресу: 

<

...>,

по встречному исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, 

к автономной некоммерческой организации помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой Дом», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,

об обязании освободить отдельно стоящее здание общей площадью 306, 60 кв.м., распложенное по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул. Барьерная, д. 28,

при участии в судебном заседании представителей:

АНО «Твой дом» - до перерыва - ФИО1, доверенность от 30.08.2024, удостоверение адвоката, Погорелов Дмитрий Алексеевич, доверенность от 24.02.2025, диплом, паспорт, после перерыва – ФИО1, доверенность от 30.08.2024, удостоверение адвоката, 

мэрия г. Новосибирска – ФИО2, доверенность № 01/40/06717 от 20.11.2024, диплом, удостоверение,

третьи лица - не явились, извещены, 

установил:

автономная некоммерческая организация помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой Дом», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, далее – истец, АНО «Твой дом», обратилась с иском к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>, далее – ответчик, об обязании заключить договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны, расположенного по адресу: 

<

...>.

В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования и просил признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в заключении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны с кадастровым номером 54:35:091940:18, расположенного по адресу: 

<

...>, на новый срок в целях социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных), выраженный в письме от 30.07.2024 г; обязать мэрию города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес АНО «Твой Дом» (ИНН 

<

***>) подписанный со своей стороны проект договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны с кадастровым номером 54:35:091940:18, расположенного по адресу: 

<

...>, в целях социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных). Ходатайство судом удовлетворено в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) департамента образования мэрии города Новосибирска, 

<

...>) министерства труда и социального развития Новосибирской области, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек, отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора, федеральным законом внесены изменения в п.3 статьи 13 Закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации».

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением к автономной некоммерческой организации помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой Дом», г. Новосибирск, ИНН 

<

***> об обязании освободить отдельно стоящее здание общей площадью 306, 60 кв.м., распложенное по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул. Барьерная, д. 28.

В обоснование заявленных требований мэрия города Новосибирска указывает, что договор аренды был заключен 22.08.2019 сроком на 5 лет, в связи с чем он считается прекращенным с 22.08.2024, в силу ст.622 и ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан освободить занимаемое помещение и передать его по передаточному акту. Однако актом контроля от 09.09.2024 установлено, что АНО «Твой дом» помещение не освободила, из-за чего 17.10.2024 в ее адрес было направлено уведомление № 31/03/16136 с предложением освободить данное помещение и передать его по акту приема-передачи.

Согласно отзыву департамента образования города Новосибирска, использование данного здания в сфере дошкольного образования в течение ближайшего времени не планируется, но учитывая назначение здания и территориальную зону ОД-5 территории, на которой они расположены, департамент прорабатывает вопрос по перспективному использованию данной территории для развития в сфере образования.

Административное здание 1951 года постройки по ул. Барьерная, д. 28 в Советском районе г. Новосибирска до 1983 года находилось в ведении районного отдела здравоохранения Советского района, в настоящее время балансодержателем является департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, спорное здание в отрасль образования не передавалось.

До 1983 года административное здание приспособленного типа по ул. Барьерная, д. 28 использовалось как детские ясли на 60 мест.

Согласно требованиям, СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций», ранее построенные здания детских садов должны эксплуатироваться в соответствии с проектом, по которому они были построены. Указанные санитарные правила устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к: условиям размещения дошкольных образовательных организаций, оборудованию и содержанию территории, помещениям, их оборудованию и содержанию, естественному и искусственному освещению помещений, отоплению и вентиляции, водоснабжению и канализации, организации питания, приему детей в дошкольные образовательные организации, организации режима дня, организации физического воспитания, личной гигиене персонала.

Согласно СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций», детские ясли могут быть размещены в зданиях административного и общественного назначения, за исключением административных зданий промышленных предприятий.

При этом есть некоторые требования к таким зданиям: этажность не должна превышать трёх этажей; групповые ячейки для детей до трёх лет должны располагаться на первом этаже; при наличии отдельно огороженной территории должен быть самостоятельный вход для детей и выезд (въезд) для автотранспорта. В здании должны быть предусмотрены, например, групповые ячейки, дополнительные помещения для занятий с детьми, сопутствующие помещения (медицинский блок, пищеблок, постирочная) и служебно-бытовые для персонала. Здание должно быть оборудовано системами водоснабжения, водоотведения, вода, используемая в хозяйственно-питьевых и бытовых целях, должна соответствовать гигиеническим нормативам, в помещениях должны обеспечиваться параметры микроклимата, воздухообмена, определённые требованиями гигиенических нормативов. Чтобы здания детских садов соответствовали санитарным нормам, необходимо своевременно проводить текущий ремонт.

В настоящее время целевое использование здания дошкольного образования департаментом образования мэрии города Новосибирска не осуществляется.   

Министерство труда и социального развития Новосибирской области просит рассмотреть дело в отсутствие его представителей. 

Дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии с положениями стать 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из обстоятельств спора, на основании протокола заседания комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды 22 августа 2019 года между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и Автономной некоммерческой организацией помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой дом» (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 014776-НП. 

Согласно п. 1.1. договора мэрия города Новосибирска передает во временное пользование за плату отдельно стоящее здание, имеющее общую площадь 306,60 кв.м., в том числе этаж 1 площадью 306,60 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п. 1.2. данного договора аренды объект недвижимости передается арендатору для использования под категорию – общественные объединения, специализацию – социальное обслуживание (размещение лежачих и паллиативных больных). 

Срок действия договора аренды составляет 5 лет, тем самым срок окончания данного договора - до 22 августа 2024 г. 

АНО «Твой дом» в течение срока действия договора аренды использовало данное здание по назначению, для социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных), что подтверждается представленными истцом договорами о предоставлении социальных услуг в стационарной форме, заключенным с гражданами в период действия договора аренды. 

В соответствии с п.6.2. договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан уведомить арендодателя о желании заключить договор за один месяц до окончания срока действия договора. 

22.07.2024 г. АНО «Твой дом» направила мэрии города Новосибирска заявление о заключении договора аренды имущества на новый срок – 5 лет.

В письме от 30.07.2024 г. мэрия города Новосибирска, указала, что для подготовки проекта договора аренды в отношении данного муниципального объекта департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска подготовлены и направлены документы на проведение оценки рыночной стоимости арендной платы, при этом мэрия указала на возможность использования данного объекта исключительно в целях эксплуатации здания детских яслей. 

Возможность использовать данное здание для эксплуатации детских яслей у истца нет, так как данные помещения в здании были реконструированы с согласия мэрии города Новосибирска в целях социального обслуживания лежачих больных, нуждающихся в уходе. Договор аренды на новый срок так и не был заключен. 

27.08.2024 г. мэрия города Новосибирска направила директору АНО «Твой дом» уведомление, в котором отказалась от договора аренды от 22.08.2019 № 014776-НП с 05.12.2024, руководствуясь при этом ст. 621 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой договор аренды мэрия признала возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и, соответственно, применила к нему норму ст. 610 Гражданского кодекса РФ, позволяющей в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Кроме того, никаких доказательств, подтверждающих задолженность истца, на которую ссылается мэрия в своем уведомлении от 27.08.2024 г., как на основание расторжения договора аренды, мэрия не представила.

17.10.2024 г. мэрия города Новосибирска отозвала ранее направленное ей уведомление АНО «Твой дом» от 27.08.2024 г. №31/03-4971 об отказе от договора аренды от 22.08.2019 №014776-НП с истцом, и попросила в кратчайшие сроки освободить занимаемый объект недвижимости.

Истец полагает отказ мэрии от продления договора аренды на новый срок и требование об освобождении спорного помещения не соответствующим положениям ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) и просит признать незаконным отказ мэрии в продлении договора аренды.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с абзацем вторым части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (при этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом); наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что договор аренды между мэрией города Новосибирска и АНО «Твой дом» заключен по результатам открытого аукциона, следовательно, законными основаниями для отказа предпринимателю в заключении договора аренды спорных нежилых помещений являются только обстоятельства, предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Задолженности арендатор перед мэрией города Новосибирска по оплате арендной платы не имеет. Истцом представлены платежные поручения № 858 от 12.08.2024 и № 903 от 21.08.2024, согласно которым задолженность в полном объеме была погашена 21.08.2024, то есть до даты прекращения договора.

Таким образом, на дату прекращения договора у АНО «Твой дом» задолженности перед мэрией города Новосибирска не имелось, арендная плата оплачивается истцом и после истечения срока действия договора. 

Отказ мэрии города Новосибирска обусловлен тем, что здание, переданное истцу в аренду для социального обслуживания с целью размещения лежачих и паллиативных больных, согласно выписке из ЕГРН, имеет назначение – детский сад-ясли № 29 и должно использоваться в соответствии с законодательством об основных гарантиях ребенка в Российской Федерации по целевому назначению.

Рассмотрев данный отказ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон N 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Из положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 1998 года № 124-ФЗ «об основных гарантиях ребенка в Российской Федерации» по состоянию на 22 августа 2019 года (дату заключения договора аренды) следует, что имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской помощи детям и профилактики заболеваний у них, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.

29.12.2022 года в пункт 3 статьи 13 Закона № 124-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество, которое является государственной или муниципальной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской помощи детям и профилактики заболеваний у них, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях. 

В письме от 16.07.2024 года мэрия города Новосибирска ссылается на то, что объект входит в систему объектов социальной инфраструктуры города Новосибирска, являясь нежилым зданием детских яслей номер 29 и то, что данная информация была отражена в документации об аукционе, объявленном 08.08.2019, единственным заявителем которого была признана АНО «Твой дом».

Изменение назначения объекта, а также изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, не представляется возможным, поскольку данный земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - «для эксплуатации здания детских яслей», согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, находится о территориальной зоне дошкольного, начального общего, основного общего и среднего общего образования.

Доказательства того, что данное помещение возможно использовать для детских яслей, что данное здание использовалось после 1983 года как детское учреждение, мэрией города Новосибирска также не представлено. 

Как пояснил профильный департамент, в обязанности которого входит защита прав детей, административное здание 1951 года постройки по ул. Барьерная, д. 28 в Советском районе г. Новосибирска до 1983 года находилось в ведении районного отдела здравоохранения Советского района, в настоящее время балансодержателем является департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, спорное здание в отрасль образования не передавалось, особой нуждаемости в данном старом здании у департамента нет. 

До 1983 года административное здание приспособленного типа по ул. Барьерная, д. 28 использовалось как детские ясли на 60 мест.

Таким образом, данное помещение, начиная с 1983 года не использовалось для размещения детей, а в настоящее время не соответствует требованиям санитарных норм, использование его под детское учреждение не планируется, поскольку необходимо проведение капитального или текущего ремонта и переоборудование данного здания под детское учреждение.

С согласия мэрии города Новосибирска АНО «Твой дом» выполнена перепланировка и реконструкция спорного здания. 

Так, АНО «Твой дом» представлено письмо № 29 от 08.05.2024, направленное в адрес начальника Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, с просьбой дать согласие на осуществление перепланировки и переустройства здания, ввиду того, что его использование для целей социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных) затруднительно, с приложением проекта перепланировки и переустройства помещений нежилого здания под социальное обслуживание (размещение лежачих и паллиативных больных) по ул. Барьерная, 28 в г. Новосибирске (далее - проект).

В письме департамента от 07.06.2024 № 31/22/08744 дано согласие на перепланировку и переустройство здания согласно предоставленному проекту в целях социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных) с приложением проекта перепланировки и переустройства помещений нежилого здания под социальное обслуживание (размещение лежачих и паллиативных больных) по ул. Барьерная, 28 в г. Новосибирске.

После получения от Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска разрешения на проведение работ по согласованному проекту, АНО «Твой дом» были проведены работы по перепланировке и переустройству спорного здания, что подтверждается представленным техническим планом 08.07.2024.

Учитывая, что работы производились в целях оборудования здания под нужды деятельности истца – для социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных), то их выполнение повлекло изменение целевого назначения, о чем было указано в письме № 29 от 08.05.2024 и плане на перепланировку и переустройство, о чем мэрия г. Новосибирска не могла не знать, следовательно, о том, что нельзя будет использовать здание в качестве объекта социальной инфраструктуры для детей, в силу изменения его целевого назначения, мэрия г. Новосибирска должна была предполагать при принятии соответствующего решения.

В результате выполненных работ здание перестало соответствовать установленным требованиям, предъявляемым к зданиям, предназначенным для дошкольных образований, что соответствует позиции Департамента образования мэрии города Новосибирска, изложенной в отзыве на исковое заявление.

В соответствии с абз.2 п. 2 статьи 13 Закона № 124-ФЗ изменение назначения или ликвидация объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной или муниципальной собственностью, допускается в случаях, установленных Правительством Российской Федерации.

 В п.2 Постановления Правительства РФ от 24.07.2023 № 1193 "Об утверждении перечня случаев, в которых допускается изменение назначения или ликвидация объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной или муниципальной собственностью" закреплено, что ликвидация объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной или муниципальной собственностью, допускается в следующих случаях: 

а) прекращение использования объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной или муниципальной собственностью, вследствие его непригодности для дальнейшего использования по целевому назначению и (или) распоряжению по причине полной или частичной утраты потребительских свойств, в том числе физического или морального износа; 

Таким образом, из приведенных норм следует, что использование муниципального имущества, которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей, может использоваться только в специально установленных законом целях, за исключением случаев изменения назначения или ликвидации объекта социальной инфраструктуры, к которым относится прекращение использования объекта социальной инфраструктуры для детей, вследствие его непригодности для дальнейшего использования по целевому назначению и (или) распоряжению по причине полной или частичной утраты потребительских свойств, в том числе физического или морального износа.

Суд установил, что использование здания с кадастровым номером 54:35:091940:18, имеющего общую площадь 306,60 кв.м., в том числе этаж 1 площадью 306,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для целевого назначения невозможно, в виду его непригодности к эксплуатации и его не использования в качестве объекта дошкольного образования с 1983 года, что подтверждается материалами дела и пояснениями Мэрии г. Новосибирска в лице департамента образования мэрии города Новосибирска.

Из пояснений представителя департамента образования, данных в судебном заседании 22 мая 2025 года, следует, что спорное здание использовать невозможно, так как оно находится в плачевном состоянии, что было установлено выездной проверкой, и для образования в нем детского сада и размещения детей здание непригодно, оно не соответствует обязательным нормам и правилам; размещение детского сада в спорном здании не планируется, планов на его эксплуатацию также не имеется, как и потребности в организации детского сада. Претензий к АНО «Твой дом» по использованию спорного здания не имеет.

При таких обстоятельствах доводы мэрии города Новосибирска о том, что арендодатель вправе отказать от дальнейшего продления договора аренды не соответствует положениям Закона о защите конкуренции, предоставивших гарантии для продления договора аренды добросовестным арендаторам.  

Положения статей 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора допускается по соглашению сторон.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Суд учитывает, что истец также выполняет социально-значимую функцию в виде оказания помощи гражданам, нуждающимся в социальной поддержке. 

В настоящий момент у истца имеются действующие договоры с гражданами на оказание услуг в стационарной форме, заключенных сроком до 2028 года. Индивидуальная программа предоставления услуг утверждается отделами социального обслуживания населения администраций муниципальных образований. 

Согласно статье 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 24.06.2025) "О некоммерческих организациях" оказание имущественной поддержки социально ориентированным некоммерческим организациям осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления путем передачи во владение и (или) в пользование таким некоммерческим организациям государственного или муниципального имущества. Указанное имущество должно использоваться только по целевому назначению. Некоммерческим организациям - исполнителям общественно полезных услуг меры имущественной поддержки предоставляются на срок не менее двух лет.

Таким образом, Законом N 7-ФЗ установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП), организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным некоммерческим организациям (далее - НКО). 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 10 Закона N 135-ФЗ запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе экономически или технологически не обоснованные отказ либо уклонение от заключения договора с отдельными покупателями (заказчиками) в случае наличия возможности производства или поставок соответствующего товара, а также в случае, если такой отказ или такое уклонение прямо не предусмотрено федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти или судебными актами.

Запрет, установленный указанной нормой, распространяется на всех хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение.

Следовательно, допускается принуждение субъекта, занимающего доминирующее положение на товарном рынке, к заключению соглашения, в случае если он необоснованно уклоняется от заключения договора и у него имеется экономическая и технологическая возможность заключить такой договор. Отказ от договора аренды не учитывает преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Основания для назначения судебной экспертизы в порядке положений статьи 82 АПК РФ суд не усматривает ввиду отсутствия такой целесообразности.

На основании изложенного, суд полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, во встречном иске следует отказать, так как у истца, как у добросовестного арендатора, имеется право на заключение договора аренды на новый срок. 

При направлении проекта договора аренды на новый срок мэрии города Новосибирска необходимо учесть, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Судебные расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с мэрии города Новосибирска в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску. 

Признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в заключении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны с кадастровым номером 54:35:091940:18, расположенного по адресу: 

<

...>, на новый срок в целях социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных), выраженный в письме от 30.07.2024 г.

Обязать мэрию города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес АНО «Твой Дом» (ИНН 

<

***>) подписанный со своей стороны проект договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны с кадастровым номером 54:35:091940:18, расположенного по адресу: 

<

...>, в целях социального обслуживания (размещение лежачих и паллиативных больных). Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу автономной некоммерческой организации помощи людям, попавшим в трудную жизненную ситуацию «Твой Дом», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000-00 рублей.  

По встречному иску. 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова