АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3892/2022

26 августа 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой                   

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Старт»: ФИО1,       представитель по доверенности от 01.03.2020                  

от управления муниципальной собственности города Владивостока:          ФИО2, представитель по доверенности от 17.12.2021    

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 01.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022

по делу №  А51-9390/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Старт»                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690003, 

<

...>)

к управлению муниципальной собственности города Владивостока                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>, адрес: 690106, 

<

...>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи   

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Старт» (далее – ООО «Старт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском (с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее АПК РФ) к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС     г. Владивостока, управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между  сторонами, при заключении договора № 341-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке     (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты 3.1, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8 договора в следующей редакции: 

- пункт 3.1 «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость продажи арендуемого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет  3 516 667 (три миллиона пятьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей (без учета НДС).»; 

- пункт 5.3 «За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п. 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности.»; 

- пункт 5.6 «В случае, когда покупатель не производит в установленный договором очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.»; 

пункт 5.7 – исключить; 

- пункт 5.9 «В случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу, полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта.»; 

пункт 5.10 – исключить; 

- пункт 8 «продавец: управление муниципальной собственности г.Владивостока Место нахождения: 690091, 

<

...>. Покупатель общество с ограниченной ответственностью «Старт» Адрес (место нахождения): 

<

...> ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, КПП 254001001»; 

- приложение № 1 к договору (график оплаты в рассрочку арендуемого имущества по адресу: 

<

...> сроком на 60 месяцев, исходя из цены имущества в размере 3 516 667 руб., ставки рефинансирования 2,00 %, платежи вносятся, начиная с марта 2022 года).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2022, оставленным без изменения постановлением  Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив спорные его пункты в редакции истца и исключив из договора его пункты 5.7 и 5.10.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока просит указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводами экспертного заключения  от 13.12.2021 № 4, полагая проведенную оценку стоимости имущества необъективной ввиду неверного применения экспертом аналогов оценки, что привело к явному занижению рыночной стоимости муниципального имущества. Кроме того, ответчик не согласен с выводами судов в части урегулирования разногласий по пунктам договора 5.3, 5,6, 5.7, 5.9, 5.10, 8. 

ООО «Старт» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

МКУ «АПМЗН», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводом кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение площадью 117,8 кв.м (этаж: подвал, цокольный) с кадастровым номером 25:28:010032:652,  расположенное по адресу: 

<

...> пом. I.

Между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Старт» (арендатор) заключен договор аренды от 22.04.2013 № 02-02769-002-Н-АР-6927-00 в отношении указанного помещения на срок с 22.04.2013 по 21.04.2018.

В связи с истечением срока действия данного договора между сторонами 09.04.2018 заключен договор аренды № 02-15412-001-Н-АР-8323-00 согласно на срок с 22.04.2018 по 21.04.2023.

10.06.2020 общество как субъект малого предпринимательства обратилось к управлению с заявлением о приобретении вышепоименованного муниципального имущества в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

23.03.2020 ООО «Старт» получено от уполномоченного органа уведомление от 06.03.2020 № 20/616 с предложением заключить договор купли-продажи с приложением копии решения Думы г.Владивостока от 27.02.2020 № 356 и проектов договора, в том числе о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет.  

Пунктом 3.1 проектов договора предусмотрена цена помещения в размере 6 692 833 рубля 33 копейки (без учета НДС). 

Согласно отчету об оценке от 15.04.2020 №20-01.718, выполненного по заданию истца обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций», величина рыночной стоимости помещения составляет 3 416 667 рублей (без учета НДС). 

21.04.2020 обществом подписан данный договор купли-продажи с протоколом разногласий, который письмом МКУ «АПМЗН» от 13.05.2020   № 20/1032 отклонен по мотиву отсутствия полномочий самостоятельно вносить изменения в цену выкупа муниципальных помещений. 

Неурегулирование сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, в части его положений, приведенных в иске, а также в части, касающейся выкупной цены арендуемого имущества, явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. 

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. 

При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998              № 159-ФЗ. 

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). 

В порядке статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). 

В виду существенных отличий в выкупной цене имущества судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Геолого-геодезический центр». Согласно выводам эксперта в соответствии с представленным заключением от 13.12.2021          № 4, которое признано надлежащим доказательством, рыночная стоимость объекта по состоянию на 10.06.2019 составила 3 516 667 рублей (без учета НДС).

В этой связи суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, признал пункт 3.1 подлежащим принятию в редакции покупателя.

Не согласие заявителя кассационной жалобы с оценкой экспертом стоимости продажи объекта не принимается кассационной коллегией с учетом приведенных норм права и результатов судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

При заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в него условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества: пункт 5.3 договора в редакции ответчика - за нарушение срока внесения платежа покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,3 % с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3 договора, включая дату погашения просроченной задолженности; пени перечисляются покупателем самостоятельно на счет получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору.

По мнению общества, в редакции к протоколу разногласий указанный пункт подлежит включению в договор при установлении пени в размере     0,01 %.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание существо неустойки, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, суд установил разумный размер пени, обычно применяемый в деловом обороте, по ставке 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в редакции истца.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что истец пытается заранее исключить из договора ответственность в случае недобросовестного исполнения договора, подлежит отклонению, поскольку суд установил меньший размер неустойки в редакции покупателя исходя из критерия разумности, тем самым, не освободив его от ответственности в целом, что, по мнению суда кассационной инстанции не нарушает прав сторон и отвечает цели урегулирования сложившихся разногласий в части условия об ответственности в соответствии с требованиями законодательства.

Разногласия между сторонами также возникли относительно пунктов 5.6, 5.9, 8 и исключения из договора пунктов 5.7, 5.10.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

Учитывая, что пункт 5.6 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращении обязательств (пункт 5.7 договора) не достигнуто, суд правомерно принял пункт 5.6 договора в редакции, предложенной истцом, и исключил из договора его пункт 5.7.

Согласно предложенной редакции ответчика пунктов 5.9, 5.10 договора: в случае расторжения договора покупатель возвращает продавцу полученный по договору объект, а продавец возвращает покупателю сумму в размере оплаченной покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом). За расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20 % от цены продажи объекта.

Между тем, поскольку по смыслу статьи 453 ГК РФ, разъяснений пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», одним из общих последствий расторжения договора купли-продажи, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, является возврат полученного имущества передавшей его стороне, тогда как ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена, суд при наличии рассматриваемых разногласий обоснованно определил пункт 5.9 договора в редакции истца и исключил из договора пункт 5.10.

Принимая в редакции истца пункт 8 спорного договора, суд правомерно исходил из принадлежности объекта недвижимости муниципальному образованию город Владивосток, в связи с чем учитывал, что в силу пункта 3.1.1 постановления администрации г. Владивостока от 04.08.2000 № 1439 «Об утверждении Положения об управлении муниципальной собственности г.Владивостока» именно управление в пределах его полномочий осуществляет в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа права собственника (владение, пользование и распоряжение). МКУ «АМПЗН» только заключает от имени и по поручению УМС г. Владивостока за продавца (собственника) договоры купли-продажи муниципального имущества на основании договора поручения от 20.06.2011 №1/11. Более того, согласно преамбуле спорного договора, как в редакции истца, так и в редакции ответчика, договор купли- продажи со стороны продавца заключается от имени УМС г. Владивостока в лице МКУ «АМПЗН» на основании договора поручения. 

Все эти выводы поддержаны апелляционным судом при повторном рассмотрении дела.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и были мотивированно отклонены.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. 

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа            

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2022 по делу № А51-9390/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                               М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.Н. Новикова