ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А55-30295/2019

г. Самара

04 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2021 года

Постановление   в   полном   объеме  изготовлено 04 мая 2021 года  

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Некрасовой Е.Н., судей Корнилова А.Б., Лихоманенко О.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 28.04.2021 в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2021 по делу №А55-30295/2019 (судья Мешкова О.В.), возбужденному по исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление №14» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Москва, к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Тольятти Самарской области, третьи лица: судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО2, г.Москва, Управление ФССП России по Самарской области, г.Самара, Министерство обороны Российской Федерации, г.Москва, общество с ограниченной ответственностью «Пери», г.Москва, об оспаривании отчета,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление №14» (далее - ФГУП «ГВСУ №14») обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ уточнения заявленных требований) о признании недействительным отчета общества с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» (далее - ООО «ППК») от 30.07.2019 №237 об оценке рыночной стоимости недвижимости, об указании стоимости недвижимого имущества - нежилого здания площадью 2778,4 кв.м (г.Самара, Советский р-н, ул.Ветлянская, д.2, кадастровый номер 63:01:0930002:1018) (далее – нежилое здание) для учета в исполнительном производстве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО2, Управление ФССП России по Самарской области, Министерство обороны Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Пери».

Решением от 11.02.2021 по делу №А55-30295/2019 Арбитражный суд Самарской области заявленные требования удовлетворил, признал недействительным отчет ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 об оценке рыночной стоимости недвижимости и определил надлежащую оценку имущества (нежилого здания без учета земельного участка под застройкой здания), подлежащую использованию в исполнительном производстве, в размере 20 400 000 руб.

ООО «ППК» в апелляционной жалобе просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт о прекращении производства по делу.

ФГУП «ГВСУ №14» апелляционную жалобу отклонило по мотивам, изложенным в отзыве на нее; просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

На основании ст.ст.156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, в УФССП России (далее - Управление) на исполнении находилось сводное исполнительное производство №1654958/18/99001-СД в отношении ФГУП «ГВСУ №14».

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 23.06.2017 №396 ФГУП «ГВСУ №14» реорганизовано в форме присоединения к нему ФГУП «Главное военно-строительное управление №1», ФГУП «Главное военно-строительное управление №2», ФГУП «Главное военно-строительное управление №3», ФГУП «Главное военно-строительное управление №11», ФГУП «Главное военно-строительное управление №16». 

Сводное исполнительное производство в отношении ФГУП «ГВСУ №14» Управление приняло 16.05.2018 с присвоением нового номера - 1654958/18/99001-СД (о взыскании с должника - ФГУП «ГВСУ №14» в пользу физических и юридических лиц, бюджетов всех уровней денежных средств в общей сумме более 9,6 млрд.руб.).

В связи с перерегистрацией объектов недвижимости на ФГУП «ГВСУ №14» заместитель начальника отдела - заместитель старшего судебного пристава МОСП по ОИП УФССП России по Самарской области 03.06.2019 произвел арест объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Ветлянская, д.2. 

Судебный пристав-исполнитель Управления в рамках указанного сводного исполнительного производства вынес постановление от 17.05.2019 №19/127245 о наложении ареста на данное имущество предприятия.

В соответствии с ч.1 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон №229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу п.7 ч.2, п.2 ч.4 ст.85 Закона №229-ФЗ в течение одного месяца со дня обнаружения вещи должника стоимость, которой по предварительной оценки составляет более тридцати тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, и назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков.

17.05.2019 судебный пристав-исполнитель ФИО2 направила в УФССП России по Самарской области постановление о поручении совершения отдельных исполнительных действий: произвести арест и оценку нежилого здания площадью 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, Советский район, ул.Ветлянская, д.2, кадастровый номер 63:01:0930002:1018.

Заместитель начальника отдела - заместитель старшего судебного пристава МОСП по ИОИП УФССП России по Самарской области ФИО3 наложил арест на указанное имущество предприятия, о чем 03.06.2019 составил соответствующий акт; предварительная стоимость арестованного имущества составила 68 978 725 руб.

На основании государственного контракта от 29.12.2018 №03/2019, заключенного с УФССП России по Самарской области, оценку арестованного имущества проводит ООО «ППК».

24.07.2019 УФССП России по Самарской области в соответствии с указанным государственным контрактом и дополнительным соглашением от 24.07.2019 №МОС-019 поручило ООО «ППК» определить рыночную стоимость арестованного имущества.

Согласно отчету ООО «ППК» об оценке рыночной стоимости недвижимости от 30.07.2019 №237 итоговая величина рыночной стоимости указанного объекта недвижимости составила 11 956 000 руб.

Результаты оценки арестованного имущества, отраженные в отчете ООО «ППК» от 30.07.2019 №237, приняты постановлением судебного пристава-исполнителя Управления ФИО2 от 10.09.2019 №19/197761. 

Изложенное послужило основанием для обращения ФГУП «ГВСУ №14» с заявлением в арбитражный суд.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определен Законом №229-ФЗ.

Задачами исполнительного производства в силу ст.2 Закона №229-ФЗ являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Согласно ст.85 Закона №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

В случаях, предусмотренных ч.2 ст.85 Закона №229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Постановление о принятии результатов оценки от 10.09.2019 №19/197761 получено предприятием 10.09.2019, что участвующими в деле лицами не оспаривается.

С заявлением по настоящему делу ФГУП «ГВСУ №14» обратилось 23.09.2019, то есть в пределах установленного законом срока.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п.50 Постановления Пленума от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – Постановление №50), стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п.3 и 4 ч.4 ст.85 Закона №229-ФЗ).

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со ст.12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика (п.50 Постановления №50).

Ч.8 ст.85 Закона №229-ФЗ предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном данной статьей, в случае если действие отчета об оценке имущества истекло.

Поскольку заявление подано в пределах срока действия отчета об оценке, требования к судебному приставу-исполнителю не заявлялись, суд первой инстанции его действия не оценивал.

Между тем судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться отчетом об оценке при вынесении постановления о реализации арестованного имущества, что, в отсутствие иных возможных факторов определения рыночной цены, прямо указывает на использование отчета в качестве обоснования стоимости имущества.

Таким образом, заинтересованная сторона вправе оспаривать оценку имущества, подлежащего реализации до вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о реализации арестованного имущества, данный метод является защитой права на будущее время, не противоречит законодательству и направлен на обеспечение равных прав участников исполнительного производства, в соответствии с положениями ст.2, 12, 13 Закона №229-ФЗ.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ООО «ППК» об истечении срока действия составленного им отчета.

Согласно ст.13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии со ст.12 Закона №135-ФЗ и п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При этом, как разъяснено в п.2 Информационного письма №92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.82-87 АПК РФ).

Суд первой инстанции по ходатайству ФГУП «ГВСУ №14» назначил по настоящему делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил частному экспертному учреждению «Городское учреждение судебной экспертизы», в качестве эксперта определил ФИО4. На разрешение эксперта суд поставлены следующие вопросы: 

1) Соответствует примененная в отчете ООО «ППК» об оценке рыночной стоимости недвижимости от 30.07.2019 №237 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Ветлянская, д.2, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? Если не соответствует, привело ли это к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости? 

2) Какова рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно: нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Ветлянская, д.2?

Согласно заключению эксперта №107/87 примененная в отчете ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Ветлянская, д.2, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости; на дату проведения оценки рыночная стоимость указанного недвижимого имущества без учета земельного участка под застройкой здания, округленно составляет 20 400 000 руб.

Ссылку ООО «ППК» на то, что его отчет выполнен с соблюдением требований действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно отклонил, указав, что в рамках настоящего дела оспаривается не столько отчет или действия оценщика по правовым основаниям, сколько достоверность установленной этим отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия, в связи с чем сами по себе действия экспертов (в случае их соответствия требованиям Закона №135-ФЗ) доказательственного значения не имеют.

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299) При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из ст.12 Закона №135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Следовательно, при определении достоверной величины на основании различных заключений необходимо сопоставить представленные в дело отчеты экспертов, проведенные экспертами исследования, их полноту, использованные методы, установить полноту исследование и учтенное количество факторов.

Судом первой инстанции в ходе исследования отчета ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 выявлены методологические ошибки и логические противоречия, в частности:

- в отчете отсутствует указание на его соответствие Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (утв.Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611), что подтверждается п.2.4.1 отчета, где перечислены документы, в соответствии с требованиями которых оценщиком выполнялась оценка имущества; 

- информация, предоставленная заказчиком, не подписана и не заверена в установленном порядке;

- в п.5.4 отчета указано, что оценщик использовал сравнительный подход, тогда как фактически в ходе определения рыночной стоимости объекта оценки ООО «ППК» применен только затратный подход, при этом обоснованный отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отчете не приведен;

- в отчете внешний износ определен в размере 80%, при этом отсутствует надлежащее обоснование и расчет внешнего износа в таком размере.

ООО «ППК» ограничилось лишь указанием на то, что «экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, оно проявляется в уменьшении стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, экономической обстановки и других качественных параметров окружения. Внешний износ обычно считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной или невозможной приобретение окружающих объектов, а так же удаление снижающих стоимость факторов для того, чтобы увеличить стоимость объекта практически все объекты являлись вспомогательными и на сегодняшний день в производстве не участвуют таким образом принимаем внешний износ 80%».

Между тем исходя из п.5 ФСО №3, для определения размера износа должен быть проведен расчет.

Как уже указано, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: 

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из объяснений, изложенных экспертом ФИО4 в рамках проведенной судебной экспертизы, существует несколько методов расчета внешнего износа. Внешний (экономический) износ основных фондов проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменениями в законодательстве и др.

В учебной и методической литературе обычно выделяют две группы методов для определения внешнего износа:

• методы, основанные на сравнении продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

• методы, основанные на анализе потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий (например, метод капитализации потерь дохода).

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях: до изменения внешних условий и после изменения внешних условий.

Исследование внешний условий оценщиком ООО «ППК» проведено не было, следовательно, внешний износ в размере 80% был начислен необоснованно, что, как верно указал суд первой инстанции, однозначно привело к неправильному определению ООО «ППК» рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, примененная в отчете ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилого здания) не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что определенная в отчете ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 рыночная стоимость объекта является недостоверной, в связи с чем не подлежит применению для целей исполнительного производства, поскольку это существенно нарушит права и законные интересы должника (ФГУП «ГВСУ №14»).

Экспертное заключение, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, не содержит каких-либо противоречий; эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; является квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями; представленные материалы счел достаточными для ответа на поставленные вопросы. 

Как верно указал суд первой инстанции, оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. Таким образом, данное экспертное заключение является допустимым и относимым доказательством по настоящему делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

При этом судом первой инстанции установлено, что при проведении оценки и составлении отчета ООО «ППК» от 30.07.2019 №237 осмотр объекта оценки не проводился, тогда как в рамках судебной экспертизы эксперт проводил непосредственный осмотр, обследование объекта оценки, с проведением фотофиксации объекта, что позволило учесть при проведении оценки, определении степени износа здания и определении рыночной стоимости недвижимого имущества более точно все фактические технические характеристики и фактическое состояние объекта оценки.

Экспертом по результатам обследования объекта оценки, исследования технической документации, выявленных технических характеристик здания произведен расчет физического износа недвижимого имущества и установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, что совпадает с данными технического паспорта.

По данным технического паспорта здание построено в 1990 году, в 2008 году была проведена реконструкция; физический износ по состоянию на 2013 год был равен 12%.

В соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) (утв.Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 №446) оцениваемое здание относится ко второй группе зданий, срок службы которых составляет 150 лет, или 0,67% в год. Следовательно, согласно данным эксперта, по нормативам физический износ здания на дату проведения исследования (2019 год) составил 16%. В отчете ООО «ППК» степень износа была существенно завышена.

При проведении исследования в рамках проведенной судебной экспертизы экспертом применялся сравнительный подход. При этом судебным экспертом приведено мотивированное обоснование отсутствия возможности применения доходного подхода в данном экспертном исследовании, а также затратного методов исследования.

В силу п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1).

Исходя из п.12 и 13 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.18, 19 ФСО №1).

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

3. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

4. расчет выявленных видов износа;

5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Однако экспертом учтено, что отсутствует информация о стоимости строительства оцениваемых объектов и о стоимости приобретения земельного участка, отсутствует достаточное число объектов-аналогов для оценки земельного участка, как условно-свободного, рынок не развит, при этом также отсутствует информация о размере прибыли при строительстве производственно-складских объектов в г.Самара.

Кроме того, согласно доводам эксперта необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов доходной недвижимости.

С учетом изложенного, эксперт пришел к выводу об отсутствии в данном случае возможности применения затратного подхода.

При проведении судебной экспертизы экспертом установлено, что существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, имеется развитой сегмент рынка купли-продажи, выявлено 9 объектов, сходных с объектом исследования; существует возможность обоснованного выбора определенных единиц сравнения и проведения сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по обоснованно выбранным элементам сравнения, наличие информации по количественным и качественным характеристикам объекта и аналогов, объявления о продаже объектов-аналогов достаточно подробны, существует возможность согласования результатов корректирования значений единиц сравнения и скорректированных цен аналогов, наличие условий сопоставимости результатов различных корректировок (минимизация разброса данных), наличие квалиметрических условий ранжирования результатов (применения МАИ).

При таких обстоятельствах эксперт при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках судебной экспертизы применил сравнительный подход.

Для анализа земельных участков экспертом-оценщиком были отобраны несколько предложений о продаже промышленных и производственно-складских комплексов в г.Самара, размещенных частными лицами и агентствами недвижимости на сайтах сети Интернет.

Для реализации метода анализа иерархий были рассмотрены 6 объектов сравнения, относящихся к производственно-складской недвижимости и расположенных в г.Самаре.

Источником информации являлись предложения, размещенные на интернет-порталах. При выборе объектов сравнения соблюдался критерий их сопоставимости с объектом оценки по местоположению и основным физическим характеристикам. 

Как следует из экспертного заключения, по результатам судебной экспертизы полученные данные уточнялись путем проведения телефонных переговоров с представителями, с целью уточнения и дополнения характеристик объектов-аналогов. Сохраненные копии интернет-страниц объектов-аналогов приведены в приложении к экспертному заключению.

Принимая во внимание специфику дела и суть спора, следует учитывать, что ст.85 Закона №229-ФЗ предусмотрена оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам.

При этом, в силу ст.3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что экспертное заключение №107/87, составленное по результатам судебной экспертизы, наиболее достоверно отражает реальную рыночную стоимость недвижимого имущества ФГУП «ГВСУ №14», подлежащего реализации в рамках исполнительного производства, поскольку основано на сравнении аналогов, в ходе исследования проводился осмотр объекта оценки, подробно установлены его технические характеристики, степень износа, использована техническая документация.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал стоимость имущества, определенную в отчете ООО «ППК» от 30.07.2019 №237, недостоверной. Примененная в отчете ООО «ППК» методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал отчет ООО «ППК» недействительным.

В соответствии с п.50 Постановления №50 суд первой инстанции правильно указал в резолютивной части обжалуемого судебного акта надлежащую оценку недвижимого имущества (нежилого здания) должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве (20 400 000 руб. без учета земельного участка под застройкой здания).

Судебные расходы по настоящему делу судом первой инстанции распределены верно.

Оснований для прекращения производства по делу, о чем просит ООО «ППК» в апелляционной жалобе, в данном случае не имеется.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ООО «ППК».

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2021 года по делу №А55-30295/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий    

Е.Н. Некрасова

Судьи  

А.Б. Корнилов

О.А. Лихоманенко