﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-12813/2018

26 сентября 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2019.

Полный текст постановления изготовлен 26.09.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, 

кадастра и картографии по Республике Коми

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019,

принятое судьей Бебякиной Е.А.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019,

принятое судьями Минаевой Е.В., Кононовым П.И., Щелокаевой Т.А.,

по делу № А29-12813/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» 

(ИНН: 1102041939, ОГРН: 1031100600167) 

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы 

государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми

в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Хайруллоев Парвиз Абдусатторович и публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие»,

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление) в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 и перехода права собственности и об обязании зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 и переход права собственности. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Хайруллоев Парвиз Абдусатторович и публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк). 

Арбитражный суд Республики Коми решением от 24.02.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019, удовлетворил заявленные требования, признав незаконным отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 1486,85 квадратного метра, с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16а, строение 40, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, заключенного между Обществом и Хайруллоевым П.А., и обязав ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанный объект недвижимости.

Не согласившись с названными судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на то, что факт уничтожения объекта недвижимости без внесения соответствующей записи в ЕГРН не ведет прекращение права на это имущество; документов, содержащих информацию о реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, не представлено.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Общества сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросили отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд  удовлетворил ходатайства Общества и Управления о проведении судебного заседания без участия их представителей.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ОАО Банк «Петрокоммерц» (залогодержатель) и Общество (залогодатель) заключили договор об ипотеке от 29.04.2014 № 4/2014-2 в целях обеспечения требований залогодержателя по кредитным договорам, по условиям которого в счет обеспечения обязательств по возврату кредитов было передано в залог следующее имущество: 

- нежилое здание – склад № 53 общей площадью 934,7 квадратного метра, с кадастровым номером 11:20:0101610:0040:664А28, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16а, строение 40; 

- земельный участок площадью 1486,85 квадратного метра, с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Ухта,                             ул. Железнодорожная, д. 16а, строение 40. 

По данным ЕГРЮЛ, ОАО Банк «Петрокоммерц» прекратило деятельность вследствие присоединения к Банку. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2016 по делу                              № А29-5569/2015 Общество признано несостоятельным (банкротом) на основании заявления первого кредитора Волкова И.Е. В отношении должника введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Андронович С.К. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 19.08.2015 по делу                № А29-5569/2015 заявление Банка о признании несостоятельным (банкротом) Общества принято к производству в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве). 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.03.2016 по делу                     № А29-5569/2015 требования Банка в сумме 244 315 423 рубля 26 копеек были признаны в качестве обеспеченных залогом имущества должника, в том числе спорного имущества. 

Залоговым кредитором – Банком 31.03.2017 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ликвидируемого должника – Общества (новая редакция), предметом торгов по лоту № 2 является указанный земельный участок. 

Конкурсным управляющим Общества 14.04.2017 опубликовано на сайте ЕФРСБ объявление о проведении торгов посредством публичного предложения имущества Общества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 11:20:0606001:0018. 

Здание склада № 53 на торги не выставлялось, поскольку было уничтожено в результате пожара. Данный факт подтверждается письмом Отдела надзорной деятельности города Ухты УНД ГУ МЧС России по Республике Коми. 

По результатам торгов в форме публичного предложения заложенный земельный участок продан Хайруллоеву П.А., предложившему за приобретение имущества                        603 000 рублей, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017. 

Земельный участок передан конкурсным управляющим Общества покупателю по акту приема-передачи от 15.09.2017. 

На основании пункта 2 статьи 138 Закона № 127-ФЗ конкурсный управляющий должника перечислил Банку платежным поручением от 06.04.2018 80 процентов денежных средств, полученных за реализацию земельного участка. 

С целью государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю Хайруллоеву П.А. заявителем были представлены в Управление документы, подтверждающие проведение мероприятий по продаже имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества, в том числе Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденное залоговым кредитором; публикации о проведении торгов, протоколы о результатах торгов. 

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 Управление сообщило о следующих препятствиях для регистрации перехода права собственности: 

- не представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание склада, расположенное на земельном участке (нарушение принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения); 

- не представлено согласие залогодержателя на отчуждение земельного участка; 

- договор купли-продажи не содержит сведений о категории земельного участка. 

Согласно описи от 19.02.2018 заявитель дополнительно представил в Управление среди прочих документов акт обследования, составленный кадастровым инженером 23.01.2018, и компакт-диск, подтверждающие гибель в результате пожара здания, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16а, строение 40. 

Управление 09.07.2018 вынесло решение об отказе в осуществлении государственной регистрации № 11/001/014/2017-30105, по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении регистрационных действий. 

Посчитав, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, с 01.01.2017 регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона о регистрации). 

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является, в том числе непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (часть 1 статьи 26 Закона о регистрации). 

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона о регистрации). 

Суды установили, что Общество обратилось с заявлением в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на земельный участок и представило необходимый пакет документов. 

Управление приостановило регистрационные действия, а впоследствии отказало в их осуществлении, сославшись на непредставление для государственной регистрации перехода права собственности документов на здание склада, расположенное на земельном участке, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения. 

Вместе с тем, из материалов регистрационного дела следует, что заявитель представил в Управление акт обследования, составленный кадастровым инженером 23.01.2018, и компакт-диск, подтверждающие гибель в результате пожара здания склада, расположенного на спорном земельном участке. 

Факт гибели подтверждается письмом Отдела надзорной деятельности города Ухты УНД ГУ МЧС России по Республике Коми. 

Управлением и залогодержателем (Банком) данные обстоятельства не оспариваются. 

Здание склада не выставлялось на торги именно по этой причине. 

Указание регистрирующего органа на необходимость получения согласия залогодержателя для снятия здания с кадастрового учета правомерно отклонены судебными инстанциями, поскольку Закон о регистрации и Закон об ипотеке не содержат норм, предписывающих получение согласия залогодержателя на снятие с кадастрового учета (прекращение права собственности) уничтоженного объекта. Действия Общества в указанном случае были направлены на исключение из ЕГРН сведений об уничтоженном здании, а не на прекращение права залога в отношении существующего объекта. В любом случае  залог прекращается в случае гибели заложенной вещи (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Ссылка подателя жалобы на сохранение права собственности на погибший объект недвижимости без внесения соответствующей записи не принимается во внимание, так как конкурсный управляющий Общества 02.03.2018 обращался в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на склад в связи с прекращением существования данного объекта недвижимости. 

Таким образом, отказ в государственной регистрации по основанию непредставления документов на перехода права собственности на указанное здание являются необоснованными. 

Оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине непредставления заявителем согласия залогодержателя на отчуждение земельного участка также не имелось, поскольку земельный участок с кадастровым номером 11:20:0606001:0018 реализован в рамках процедур банкротства на торгах конкурсным управляющим Общества. 

 В Управление были представлены утвержденные залогодержателем Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ликвидируемого должника – Общества – от 22.11.2016 и 31.03.2017, то есть фактически свидетельствующие о согласии залогодержателя на реализацию земельного участка. 

Часть суммы (80 процентов) от реализации участка направлено конкурсным управляющим на погашение требований залогового кредитора - Банка (залогодержателя). 

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемый отказ Управления несоответствующим действующему законодательству, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования, обязав регистрирующий орган совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и не опровергают выводы судов, основанных на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права, и не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 по делу № А29-12813/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

О.Н. Голубева

М.Н. Каманова