АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7675/2021

13 февраля 2023 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инженер-Электрик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 160 000 рублей, об обязании освободить самовольно занятое помещение общего пользования в течение трех дней с момента вынесения решения суда,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность от 03.10.2022, паспорт, после перерыва), представителя ответчика ФИО3 (генеральный директор, паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (далее – ООО «Городская управляющая организация», управляющая организация) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Инженер-Электрик» (далее – ООО «Инженер-Электрик») о взыскании 245 280 рублей – упущенной выгоды, об обязании освободить самовольно занятое помещение общего пользования в течение трех дней с момента вынесения решения суда.

Определением суда от 17 февраля 2022 года исковое заявление принято к производству арбитражного суда по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке упрощенного производства.

Определением от 18 апреля 2022 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

До начала судебного заседания от истца поступили: письменные пояснения, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца по причине нахождения последнего в служебной командировке.

Представитель ответчика исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление, дополнениям к отзыву.

Как следует из отзыва ответчика и дополнения к нему, ответчик полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик пользуется спорным нежилым помещением на основании договора безвозмездного пользования нежилым помещением от 08.02.2020, подписанного с собственниками помещений многоквартирного дома.

Также ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения по причине отсутствия представителя истца на пяти судебных заседаниях.

В судебном заседании 02 февраля 2023 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 12 часов 10 минут 06 февраля 2023 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось в том же составе суда. После объявления перерыва в судебное заседание обеспечили явку представитель истца ФИО2 (доверенность от 03.10.2022, паспорт), представитель ответчика ФИО3 (генеральный директор, паспорт).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, в качестве материально-правового обоснования иска сослался на положения статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец указал на неосновательное обогащение ответчика, возникшее вследствие фактического использования подвального помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, подвал № 1 за период с 01.12.2020 по январь 2022 года в отсутствие на то предусмотренных законом или договором оснований.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил дополнения к отзыву на исковое заявление.

В приобщении ранее представленных истцом письменных пояснений судом отказано ввиду отсутствия подписи на указанном документе.

Представленное ответчиком дополнение к отзыву приобщено к материалам дела.

Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления ООО «Городская управляющая организация» без рассмотрения подлежит отклонению в силу отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении искового заявления, судом установлено, что истец в случае невозможности обеспечения явки в судебное заседание представлял ходатайства об отложении судебного заседания, истец настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований, в связи с чем, суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что истец утратил интерес к предмету спора, само по себе не обеспечение явки в судебное заседание не может являться основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

Согласно обстоятельствам, установленным Арбитражным судом Республики Бурятия в рамках дела № А10-1854/2020, и, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, спорное подвальное помещение, как часть общего имущества многоквартирного дома № 40 по ул. Комсомольская, передано ответчику в пользование на основании договора аренды от 01.12.2018, заключенного с управляющей компанией данного дома – ООО «Эталон-С». На основании протокола № 6 от 27.09.201 внеочередного общего собрания собственников помещений ООО «Городская управляющая организация» выбрано в качестве управляющей организации и к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.12.2018. При отсутствии волеизъявления арендодателя от пролонгации договора аренды от 01.12.2018 на прежних условиях, последний прекратил свое действие 30.11.2019, следовательно, с 01.12.2019 у ООО «Инженер-Электрик» законных оснований для владения и пользования спорным имуществом не имеется.

Решением от 25 ноября 2020 года по делу № А10-1854/2020 Арбитражный суд Республики Бурятия взыскал с ООО «Инженер-Электрик» 19 241 рубль 79 копеек за фактическое пользование помещением период с 01.11.2019 по 11.02.2020.

Как следует из материалов дела и письменных пояснений сторон арендодатель ограничил доступ в подвальное помещение с 27.02.2020 для осуществления арендатором его деятельности, однако помещение от имущества, принадлежащего ответчику, было освобождено только 09.03.2022 силами ООО «Городская управляющая организация».

Письмом от 17.05.2021 ООО «Городская управляющая организация» уведомило  ООО «Инженер-Электрик» о необходимости освобождения помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, подвал № 1.

ООО «Городская управляющая организация» в адрес ООО «Инженер-Электрик» направлена претензия с требованием в 10-дневный срок принять меры по оплате задолженности за пользование имуществом в размере 160 000 рублей.

Поскольку требования указанной претензии в добровольном порядке ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, обсуждался ли сторонами вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Поскольку права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.12.2018 перешли к ООО «Городская управляющая организация», а у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании закона.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Невозвращение объекта аренды за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 Информационного письма № 66 от 11.01.2002).

Судом, в рамках настоящего дела установлено, что в спорный период – с 01.12.2020 по январь 2022 года ответчик обязанность по возврату объекта аренды не исполнил: спорное подвальное  помещение не освободил от находящегося там имущества, истцу его не передал, следовательно, в силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан производить оплату аренды в соответствии условиями договора аренды.

Доказательств обратного ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

В обоснование законности пользования подвальным помещением ответчик представил в материалы дела договор безвозмездного пользование нежилым помещением от 08.02.2020, а также решение собственников помещений жилого дома № 40 по ул. Комсомольская, г. Улан-Удэ по вопросу предоставления ООО «Инженер-Электрик» помещения в безвозмездное пользование (л. д. 96-99).

Возражая относительного данного довода, истец указывает, что в нарушение статей 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение принято в отсутствие необходимого кворума, без предоставления документов, подтверждающих право участвовать в голосовании.

В силу пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии со статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктом 3 и пунктом 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № 40 по ул. Комсомольская, г. Улан-Удэ принято решение о передаче спорного подвального помещения, являющегося общим имуществом, в безвозмездное пользование ответчику, полномочия по заключению договора безвозмездного пользования делегированы ФИО4.

В соответствии с реестром собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (л. д. 101-104) общая площадь помещений в указанном доме составляет 2 519 кв. м.

Из решения собственников жилья дома, следует, что за принятие указанного решения проголосовало 25 собственников помещений, обладающих 38,19% голосов (962 кв. м из общей площади 2 519 кв. м), то есть в отсутствие кворума, который в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно 66,6%.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, о передаче в безвозмездное пользование ООО «Инженер-Электрик» подвального помещения путем заключения соответствующего договора от 08.02.2020, является ничтожным независимо от признания его таковым судом и в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительно с момента его принятия.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор безвозмездного пользования нежилым помещением от 08.02.2020, заключенный на основании данного решения общего собрания, так же является ничтожным.

Как следует из искового заявления, размер предъявленной суммы по расчету истца за период с 01.12.2020 по январь 2022 года составил 245 280 рублей.

Указанная сумма рассчитана истцом на основании решения собрания жителей многоквартирного дома, оформленным протоколом от 30.09.2019, в соответствии с которым стоимость субаренды нежилых помещений общего пользования по адресу ул. Комсомольская, 40 утверждена в размере 400 рублей за 1 кв. м.

14 месяцев х 400 рублей х 43,8 кв. м = 245 280 рублей

Представленный расчет судом проверен, не может быть признан верным на основании следующего.

Как указано выше, при изложенных обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, не исполнивший обязанность по освобождению арендованного имущества, обязан производить оплату аренды в соответствии условиями договора аренды

Согласно пункту 3.1 договора аренды помещения общедомового имущества от 01.12.2018 размер ежемесячной арендной платы составляет 2 121 рубль 82 копейки.

Следовательно, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению  в размере 29 705 рублей 48 копеек (2 121 рубль 82 копейки х 14 мес.).

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить самовольно занятое помещение общего пользования, расположенное по адресу: 

<

...>, подвал 1 в течение трех дней с момента вынесения решения суда.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом и подтверждается представителем истца, 09.03.2022 спорное помещение освобождено путем вывоза имущества, принадлежащего ответчику и передачи указанного имущества на ответственное хранение.

В связи с чем, суд предложил истцу определить правовую судьбу требования об обязании освободить спорное помещение. В ответ истец указал на отсутствие намерения отказаться от иска в данной части требований.

Принимая во внимание, освобождение спорного помещения от имущества ответчика, что истцом не оспорено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части обязания ответчика освободить самовольно занятое помещение общего пользования.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 13 906 рублей.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 11 800 рублей по платежным поручениям: № 600 от 19 октября 2021 года, № 617 от 23 сентября 2022 года.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 949 рублей.

С учетом признания обоснованными исковых требований в части, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 109 рублей следует отнести на истца и взыскать в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инженер-Электрик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 29 705 рублей 48 копеек – основного долга, 949 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая организация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 106 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                А.О. Коровкина