ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-49537/2023

город Ростов-на-Дону

24 сентября 2025 года

15АП-9979/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А., при участии:  

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 16.11.2023 (онлайн-участие);  

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 по делу № А32-49537/2023 

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Концессии водоснабжения-Геленджик» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), акционерного общества «Электросети Кубани» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о сносе самовольной постройки, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) об обязании в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести земельный участок с кадастровым  

номером 23:40:0905002:163 по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, в соответствие с видом разрешенного использования путем сноса самовольного капитального объекта, эксплуатируемого в качестве магазина «Продукты»; о запрещении ИП ФИО2 и иным лицам размещение объектов, эксплуатируемых в качестве объектов торговли, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0905002:163 с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство»; в случае неисполнения судебного акта в установленный судом срок взыскать судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки со дня, следующего за днем истечения установленного судом срока исполнения, до дня фактического исполнения решения суда.  

 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения отказано; в удовлетворении исковых требований отказано.  

 Дополнительным решением от 17.07.2025 с ИП ФИО2 в пользу ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» взыскано 140 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что в результате проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0905003:192 эксплуатируется в качестве магазина «Продукты», со стороны проезда частично расположен на землях общего пользования, то есть не полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0905002:163, площадь заступа составляет 2 кв.м. По своим техническим параметрам частично соответствует характеристикам объекта литер Г14 (хоз.блок по техническому паспорту от 07.03.2006). Объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик в части вида разрешенного использования земельного участка и в части местоположения объекта исследования. Суд принял во внимание постановление от 23.10.2024 № 2211 об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка. Ответчик должным образом не переоформил перераспределённый земельный участок.  

 В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

 Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

 Истец и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.  

 В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 16.09.2025 до 11 час. 20 мин., после чего судебное заседание было продолжено в тоже составе суда при участии того же представителя ответчика, поддержавшего свою ранее изложенную позицию по делу.  

 Истец и третьи лица после перерыва не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Согласно выписке из ЕГРН, ИП ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163, общей площадью 1200 кв.м с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», категория земель - земли населенных пунктов расположенного по адресу: г. Геленджик, 

<

...>.  

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Геленджик выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0905002:163 по адресу: г. Геленджик, 

<

...>, расположен капитальный объект, экспортируемый в качестве магазина «Продукты», возведенный без получения необходимых разрешений.  

В соответствии с выкопировкой из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, указанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, границах 2-ой санитарной охраны курорта, прибрежной защитной полосы, зоне подтопления, зоне затопления, водоохраной зоне.  

Согласно выписке из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27.07.2010 № 466, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0905002:163 расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1.1), границах 2-ой санитарной охраны курорта, прибрежной защитной полосы, зоне подтопления, зоне затопления, водоохраной зоне.  

Согласно сведениям из управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, разрешительная документация в отношении объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0905002:163 в архиве отсутствует.  

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен ответчиком самовольно без разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.  

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.  

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.  

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При этом каждый из перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков является самостоятельным основанием для сноса постройки осуществившим ее лицом.  

В соответствии с пунктом 10 Постановления N 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.  

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (пункт 12 Постановления N 44).  

В качестве основания для сноса объекта капитального строительства администрацией указано на отсутствие разрешительной документации.  

По правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.  

Существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта самовольного строительства подлежит установлению судами, рассматривающими иск как о признании права собственности на самовольную постройку, так и иск о сносе такого объекта, поскольку это имеет значение для правильного рассмотрения данного спора. Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что также нашло отражение в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.  

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.  

Необходимость сноса самовольной постройки/приведение в первоначальное состояние связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство/реконструкцию, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки.  

Иными словами, основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное  

состояние может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).  

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Удовлетворение подобного рода иска только на том основании, что ответчиком не получены соответствующие разрешения не учитывает правовой позиции, выраженной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.  

Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0905002:163 расположен объект капитального строительства - 1-этажный жилой дом с кадастровым номером 23:40:0905003:192, общей площадью 52,1 кв.м, принадлежащий на праве собственности ответчику. Из акта выездного обследования № 153 от 05.05.2023 усматривается, что на территории земельного участка зарегистрирован объект недвижимости - жилой дом с пристройками; в результате визуального осмотра установлено нахождение здания, в котором размещен магазин «Продукты», здание не зарегистрировано, имеются признаки самовольного строительства (отсутствует разрешительная документация).  

В свою очередь, ИП ФИО2 указало, что предыдущему собственнику (ФИО3) выдано разрешение на проектирование и строительство магазина с шашлычной площадью 50 кв.м на земельном участке площадью 1200 кв.м, предоставленном для индивидуального жилищного строительства в 

<

...>. Указанное разрешение реализовано, на земельном участке возведен магазин без шашлычной.  

Право собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м приобретено ФИО3 (предыдущий собственник) на основании постановления главы администрации Архипо-Осиповкой № 12 от 22.01.1996, о чем имеется свидетельство № 333248 (том 2 л.д. 26-28).  

В материалы дела представлено заявление от 09.04.1996 с резолюцией Архипо- Осиповской администрации о согласии на строительство (том 2 л.д. 21), которым ФИО3 (предыдущий собственник) просил разрешить строительство магазина на земельном участке по адресу: 

<

...>. Из акта выбора земельного участка от 27.04.1996 (том 2 л.д.31-33) следует, что проектируемый магазин и шашлычная подлежали размещению в юго-западном углу участка, торцом к ул. Ленина и входом со стороны проезда, выдано заключение № 21 от 30.04.1996 по отводу земельного участка под строительство (том 2 л.д.35-36).  

Постановлением № 63 от 12.05.1996 (том 2 л.д. 22) администрация Архипо- Осиповской выдала разрешение на строительство магазина с шашлычной площадью 50  

кв.м на земельном участке площадью 1200 кв.м. Далее, получены согласие ЧТКООСиПР на строительство (том 2 л.д. 34), технические условия (том 2 л.д. 37, 41-44), архитектурно-планировочное задание от 06.05.1996 (том 2 л.д. 38-40). В материалы дела представлены технические паспорта от 15.05.1997 (том 2 л.д. 19-20), № 9335 от 07.03.2006 (том 2 л.д. 45- 61).  

Учитывая изложенное, предыдущим собственником получено разрешение на строительство магазина с шашлычной. Из отзыва на исковое заявление следует, что спорный объект - магазин «Продукты» был возведен в 2005 году в соответствии со строительным паспортом 1996 года и значится в техническом паспорте домовладения от 2006 года как литера Г14. В последующем земельный участок и жилой дом приобретены ИП ФИО2 по договору купли-продажи от 16.03.2007 (том 1 л.д. 139-140) у ФИО3 В соответствии с договором купли-продажи на земельном участке имелись хозяйственные постройки: летняя кухня литер «Г», пристройка литер «Г1», сараи литеры «Г2», «Г3», «Г4», «Г6», пристройка литер «Г5», иные хозяйственные постройки согласно техническому паспорту жилого дома от 07.03.2006.  

Для разрешения возникших в ходе рассмотрения дела противоречий и вопросов относительно того, возведен ли спорный объект с нарушениями градостроительных, строительных, пожарных и санитарных норм и правил, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Территориальный отдел Краевого БТИ по городу-курорту Геленджик. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:  

1. Установить, расположен ли спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 по адресу: г. Геленджик, 

<

...>. Пристроен ли спорный объект к жилому дому с кадастровым номером 23:40:0905003:192?  

2. Установить технические характеристики спорного объекта - магазина: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.  

3. Соответствуют ли технические параметры (характеристики) спорного объекта характеристикам объекта литер Г14 по техническому паспорту 2006 г., строительному паспорту 1996 г., представленным в материалы дела. Если соответствуют, составить сравнительную таблицу соответствия технических показателей по указанным документам и фактически существующих у спорных объектов. Если не соответствуют, то установить данные несоответствия и возможность их приведения в соответствие с указанными параметрами, или установить какому из иных объектов технического паспорта 2006 года соответствует спорный объект.  

4. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Геленджик? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, возможность приведения в соответствие и каким образом.  

5. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 и на смежных земельных участках. Составить схему размещения на земельном участке с указанием соответствующих расстояний.  

6. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым используется спорный объект, целевое использование?  

7. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан? 

В Арбитражный суд Краснодарского края от экспертной организации поступило заключение от 11.04.2024.  

При ответе на первый вопрос эксперты указали, что в ходе исследования эксперты выполнили натурные замеры объекта исследования, результаты которых представлены на схеме фактического расположения объекта исследования на земельном участке и схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. В результате проведенных исследований экспертами сделан вывод, что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», со стороны проезда частично расположен на землях общего пользования, т.е. расположен не полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, 

<

...>; площадь заступа составила 2 кв.м.  

Пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 со спорным объектом, эксплуатируемым в качестве магазина «Продукты» возможно исправить согласно статьи 39.28 Земельного кодекса РФ (путем перераспределения земель). Согласно выписке № 621 от 12.05.2023 из правил землепользования и застрой территории муниципального образования город-курорт Геленджик, по земельному участку с кадастровым номером 23:40:0905002:163, расположенному по адрес Краснодарский край, г.Геленджик, 

<

...>, земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в сельской местности (Ж1.1). В данной зоне для земельных участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства максимальный предельный размер земельного участка не должен превышать 1500 кв.м. Соответственно, при исправлении вышеуказанной накладки в части пересечения спорного объекта с границами земельного участка, находящимся в собственности ФИО2, путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, градостроительные нормы не нарушаются.  

В ходе визуального обследования и натурным замерам объекта исследования экспертами сделан вывод, что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», это отдельно стоящее здание, соответственно, не является пристройкой к жилому дому с кадастровым номером 23:40:0905003:192. В результате проведенного визуального осмотра, геодезических измерений экспертами установлено, что жилой дом с кадастровым номером 23:40:0905003:192 отсутствует (снесен) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163.  

При ответе на второй вопрос эксперты указали, что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, 

<

...>, по результатам исследования имеет следующие технические характеристики: - здание в плане прямоугольной формы с габаритными размерами 5.40 х 9,66м.; - высота здания 3,50 м.; - год завершения строительства - 2005, год завершения реконструкции - не определен; - площадь застройки объекта составляет 52,2 кв.м.; - объект обследования имеет два входа, высота внутри здания составляет 3,00м.; - площадь здания для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации права определяется в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) № П/0393 от 23.10.2020 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и  

методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» и составляет: 45,0 кв.м.  

Основные конструктивные элементы обследуемого объекта недвижимости: 1) фундамент здания - бетонный ленточный глубиной заложения до 1 м.; 2) наружные ненесущие стены - керамзитобетонные блоки толщиной 250 мм.; 3) перекрытие - монолитное железобетонное толщиной 0,20 м.; 4) наружная отделка - облицовано кирпичом, обшито сайдингом; 5) кровля - металлочерепица по деревянным стропилам и деревянной обрешетке; 6) двери - металлопластиковые, металлическая, окна - металлопластиковые; 7) внутренняя отделка -декоративная штукатурка, окрашены; 8) полы - бетонные, с покрытием керамической плиткой; 7) потолок - окрашен; 8) крыльцо, ступени - бетонные. Здание подключено к центральным сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения; отопление в здание от сплит-системы; вентиляция в помещении естественная.  

При ответе на третий вопрос эксперты установили, что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», по своим техническим параметрам (характеристикам) частично соответствует техническим характеристикам объекта литер Г14 - хоз.блок по техническому паспорту от 07.03.2006, изменения связаны с реконструкцией существующего литера Г14, выраженной в увеличении длины объекта согласно строительному паспорту от 15.05.1997 и соответствует характеристикам объекта - магазин с шашлычной по строительному паспорту от 15.05.1997.  

При ответе на четвертый вопрос эксперты указали, что исследованный спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик. 

<

...>, в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений соответствуют требованиям СП 118.13330.2022, предъявляемым к проектированию и строительству аналогичных объектов капитального строительства. В части принятых конструктивных решений объект исследования соответствует требованиям ГОСТ 31937-2011 и сводам правил СП 14.13330.2018, СП 22.13330.2016, СП 63.13330.2018 предъявляемым к объектам капитального строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. Объект исследования соответствует санитарно-гигиеническим требованиям СП 52.13330.20 Гб, СП 2.1.3678-20 и СП 2.3.6.3668-20, а также в части принятых архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также в части примененных строительных материалов, принятых противопожарных разрывов, наличия требуемого количества подъездов для пожарных автомобилей, ширины таких подъездов соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ 4V «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Этажность, площадь застройки и высота объекта обследования соответствует правилам землепользования и застройки г-к Геленджик.  

Спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, в части вида разрешенного использования земельным участком, и в части местоположения объекта исследования не соответствует градостроительным требованиям и правилам землепользования и застройки муниципального образования г-к Геленджик. Объект исследования расположен не полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163, со стороны проезда пересекает границу земельного участка, частично расположен на землях общего пользования. Площадь заступа составила 2 кв.м.  

Пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 со спорным объектом, эксплуатируемым в качестве магазина «Продукты», возможно исправить согласно статье 39.28 Земельного кодекса РФ, путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. При приведении в соответствие вышеуказанной накладки в части пересечения спорного объекта с границами земельного участка, находящимся в собственности ФИО2, путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, градостроительные нормы в части максимального предельного размера земельного участка - 1500 кв.м., не нарушаются.  

После приведения в соответствие вышеуказанной накладки в части пересечения спорного объекта с границами земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163, необходимо привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка под спорным объектом, эксплуатируемым в качестве магазина «Продукты». Данное несоответствие, возможно устранить путем раздела земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, и образования земельного участка под спорным объектом с видом разрешенного использования - «Магазины», который для зоны застройки индивидуальными жилыми домами в сельской местности (Ж 1.1) является условно разрешенным видом использования.  

Эксперты отметили, что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, возведен в 2005 году, до введения Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик 27.07.2010.  

При ответе на пятый вопрос эксперты указали, что в процессе проведения экспертного осмотра была выполнена геодезическая съемка земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 и расположенных в его границах объектов капитального строительства. Геодезические измерения произведены в системе координат, принятой для ведения Единого государственного реестра недвижимости на территории Краснодарского края - МСК-23 (зона 1). Полученные при инструментальной съемке сведения обработаны в программном комплексе ТехноКад, а также в векторном редакторе BricsCAD и по результатам подготовлены схема фактического расположения объекта исследования на земельном участке и схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, схема фактического размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:400905002:163, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, с указанием расстояний.  

При ответе на шестой вопрос эксперты установили, что спорный объект, расположенный по адресу: Краснодарский край. г. Геленджик, 

<

...>. 4, по своим параметрам и архитектурно-планировочному решению является нежилым зданием - зданием для коммерческой деятельности, относящимся к группе общественных помещений с возможностью переустройства и переоборудования под предприятия и организации различного назначения, без изменения площади и несущих конструкций здания. На момент обследования объект по функциональному назначению является магазином «Продукты».  

При ответе на седьмой вопрос эксперты указали, что спорный объект по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>, не создает угрозы для жизни, безопасности и здоровья граждан.  

В целях установления возможности приведения спорного объекта в соответствие со строительным паспортом 1996 года судом первой инстанции назначена экспертиза,  

проведение которой поручено экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Территориальный отдел Краевого БТИ по городу-курорту Геленджик. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:  

1. Установить возможность приведения спорного объекта в соответствие с параметрами технического паспорта 2006 года и строительного паспорта от 15.05.2006 г., и каким образом?  

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение экспертов от 18.07.2024, в котором указано, что привести спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», в соответствие с параметрами технического паспорта 2006 года возможно путем сноса (демонтажа) возведенной после инвентаризации объекта в 2006 году части строения габаритными размерами 3,36 м х 5,40 м, и возведением блочной стены на месте проема, объединяющего помещения литера Г14, и строения (пристройки), возведенного после инвентаризации объекта в 2006 году. Учитывая фактические габаритные размеры и внутреннюю планировку спорного строения, эксплуатируемого в качестве магазина «Продукты», установлено, что строение «шашлычной» построено после инвентаризации домовладения в 2006 году, внутри строение объединено с помещением магазина (демонтирована часть стены) и фактически эксплуатируется в качестве общего торгового зала магазина «Продукты». Площадь застройки «магазина с шашлычной» согласно строительному паспорту составляет 50 кв.м, а фактическая площадь застройки спорного объекта эксплуатируемого в качестве магазина «Продукты» составляет 52,2 кв.м, различие площади в процентном соотношении составляет 1%. Имеющееся отклонение от разрешительной документации является незначительным и не влияет на конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта исследования. Характеристики спорного объекта, эксплуатируемого в качестве магазина «Продукты», соответствуют характеристикам «магазина с шашлычной по ул. Ленина, 4 в с. Тешебс», указанным в строительном паспорте от 15.05.1997, следовательно, отсутствует необходимость приведения спорного объекта в соответствие с параметрами строительного паспорта от 15.05.1997.  

В заключениях указан ошибочный год – 1997 год, поскольку в соответствии с выданным строительным паспортом, представленным в материалы дела (том 2 л.д.19), корректный год выдачи строительного паспорта – 1996 год, данная опечатка не влияет на выводы судебных экспертиз.  

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.  

Суд первой инстанции верно отметил, что распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р о внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р, (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923) дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923), разделом VIII следующего содержания:  

"VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством" Судебная строительно-техническая экспертиза".  

Согласно статье 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы. Приказом Министерства юстиции РФ от 30.08.2021 N 151 определены территориальные сферы экспертного обслуживания судебно-экспертных учреждений. Согласно пункту 22 приложения N 1 к указанному приказу, Краснодарский край, где находится спорный объект недвижимости, отнесен к зоне обслуживания ФБУ Краснодарская ЛЭС Минюста России.  

Согласно ответу ФБУ КЛСЭ Минюста России № 2484 от 10.10.2024, экспертиза может быть проведена только при условии внесения денежных средств на депозит суда.  

Ответчик против назначения по делу повторной экспертизы возражал (том 4 л.д. 1-2).  

Определениями суда от 15.10.2024, от 28.01.2025, от 03.03.2025, от 14.04.2025 и от 20.05.2025 администрации было предложено рассмотреть вопрос о проведении повторной судебной эксперты в учреждениях ФБУ КЛСЭ Минюста России и перечислении на депозитный счет суда денежных средств в счет стоимости повторной экспертизы. Однако, истец денежные средства на депозит не внес, в связи с чем назначение повторной судебной экспертизы в ФБУ КЛСЭ Минюста России было невозможным.  

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, одним из дополнительных видов деятельности ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» является: "ОКВЭД - 71.20.2 судебно-экспертная деятельность", учредителем учреждения является субъект РФ - Краснодарский край, а органом государственной власти, который выступает от имени участника/учредителя значится Департамент имущественных отношений Краснодарского края.  

Принимая внимание, что ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» является экспертным учреждением, созданным при органе государственной власти, руководствуясь принципами процессуальной и материальной экономии, суд первой инстанции принял заключения от 11.04.2025 и от 18.07.2024 в качестве допустимых доказательств (статья 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательств, опровергающих либо ставящих под сомнение выводы экспертов, участвующими в деле лицами в материалы дела не представлено (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2025 по делу N А32-6691/2022, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2025 по делу N А32-13329/2023, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2025 по делу N А32-27883/2021).  

Принимая во внимание заключения экспертов и пояснения ответчика (том 4 л.д.5-7), что спорный объект, эксплуатируемый в качестве магазина «Продукты», не является пристройкой, а является отдельно стоящим зданием, по своим параметрам в части этажности, материала стен, местоположению, подключенного инженерного оборудования соответствует техническим характеристикам объекта по строительному паспорту 1996 года - «Магазин с шашлычной», а в части габаритных размеров и площади застройки имеются незначительные несоответствия (в строительном паспорте 1996 года указаны приблизительные габаритные размеры, площадь по паспорту - 50 кв.м, фактическая площадь - 52,2 кв.м (1%)), с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение (1%) в части увеличения  

фактической площади самого объекта (нарушение максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, признается судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Как ранее было отмечено, решение о сносе самовольного строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан.  

Указание на то, что объект исследования расположен не полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163, со стороны проезда пересекает границу земель общего пользования, площадь заступа составила 2 кв.м, правомерно не принято судом первой инстанции, поскольку заступ исключен; спорный объект находится полностью на территории новообразованного перераспределённого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:928, принадлежащего ответчику, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2025 (том 4 л.д. 59-60).  

Апелляционный суд обращает внимание, что администрация и ИП ФИО2 самостоятельно достигли соглашения о необходимости перераспределения земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:163 (том 4 л.д. 47), тем самым исключив нахождение спорного объекта на землях общего пользования. Так, постановлением администрации от 23.10.2024 № 2211 (том 4 л.д. 9-10) утверждена схема расположения образуемого земельного участка; представлено заключение кадастрового инженера от 14.05.2025 (том 4 л.д. 48), в соответствии с которым здание, эксплуатируемое в качестве магазина «Продукты», полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0905002:928, общей площадью 1213 кв.м.  

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их совокупности, установив, что спорная постройка является объектом капитального строительства, соответствует строительным нормам, действовавшим на момент строительства, противопожарным нормам, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям, требованиям пожарной безопасности, а также не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает охраняемые права и интересы граждан и иных лиц, принимая во внимание, что предыдущим собственником (ФИО3) получено разрешение на строительство объекта - «магазин с шашлычной», фактически объект соответствует техническим характеристикам, указанным в строительном паспорте 1996 года и разрешении на строительство № 63 от 12.05.1996, учитывая, что спорный объект возведен в границах принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка, а увеличение площади объекта на 2 кв.м от площади, указанной в разрешении, не носит существенный характер и не препятствует сохранению объекта, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе спорного объекта.  

В апелляционной жалобе администрация указала, что спорный объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик в части вида разрешенного использования земельного участка; ответчик должным образом не переоформил перераспределённый земельный участок.  

Оценивая указанные доводы, судебная коллегия исходит из следующего. 

В силу пункта 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрен (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.01.2023 N Ф08-14066/2022 по делу N А32-17515/2021).  

Также суд отмечает, что Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик утверждены 27.07.2010. Спорный объект с учетом изменения габаритных размеров и площади застройки возведен в 2006 году, то есть до утверждения градостроительных регламентов.  

В пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, указано, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.  

На основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.  

Согласно части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.  

В рассматриваемом случае наличие указанных обстоятельств в отношении спорного объекта не выявлено.  

Таким образом, отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из того, что само по себе использование объекта не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка не может являться основанием для признания объекта самовольной постройкой.  

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности собранных по делу доказательств и установленных фактических обстоятельств, суд пришел к выводу, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки, предусмотренными пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса, в связи с чем сносу не подлежит (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2024 N Ф08-11356/2024 по делу N А63-15058/2023).  

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не  

свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.  

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 по делу № А32-49537/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

 Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Р.А. Абраменко  

Судьи Н.В. Нарышкина  

Т.Р. Фахретдинов