АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-5824/2019

г. Белгород

27 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Романова Михаила Борисовича (ИНН 490905422938, ОГРН 315312300004705)

к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области.

о взыскании расходов на капитальный ремонт, арендной платы арендованного имущества, 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, паспорт; ФИО3, доверенность от 24.01.2019;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 19.11.2019 г.

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 22.05.2019;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода  о взыскании расходов на капитальный ремонт и уплаченной арендной платы имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> б, кадастровый номер 31:16:0109020:1838 в размере 889 270 руб. 80 коп., из которых 621 543 руб. 30 коп. затраты на ремонт, 117 727 руб. 50 коп. - арендная плата, 150 000 руб. – убытки, понесенные ИП ФИО2 из-за сокрытия информации о реальном техническом состоянии нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.08.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что истец был осведомлен о состоянии арендуемого здания.

Представитель третьего лица пояснил, что спорное здание имеет признаки культурного наследия, было включено 08.06.2018 года в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что городскому округу «Город Белгород» на праве собственности принадлежит  объект недвижимости – нежилое здание, площадью 142,7 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0109020;1838, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 08.06.2015 года 31-31/001-31/001/075/2015-970/1.

10.05.2017 года на основании протокола № 2/1 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды (размер арендной платы в месяц) нежилого помещения от 26.04.2017 года истец ИП ФИО2 (арендатор) и Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения (здания) № 410н, по условиям которого истцу в аренду передано нежилое помещение (часть помещения, здание) муниципального фонда г. Белгорода, с кадастровым номером 31:16:0109020;1838, общей площадью 142,7 кв.м., с целевым назначением – для осуществления деятельности в области физкультуры и спорта, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.1 договора состояние передаваемого в аренду имущества определено в акте приема-передачи в аренду имущества.

По акту приема-передачи в аренду помещения от 10.05.2017 года истец принял в аренду вышеуказанное нежилое помещение. Согласно акту техническое состояние помещения (части помещения, здания) на момент передачи удовлетворительное и соответствует требованиям по его эксплуатации.

В силу п. 2.2.16 договора арендатор обязан в течение 10 дней после прекращения действия договора возвратить имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

В соответствии с п. 4.6 договора арендодатель может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в арбитражный суд, а также возмещения убытков арендатору  (направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору), а арендатор обязан освободить занимаемое имущество в сроки, указанные в уведомлении в том числе в случае необходимости использования имущества для муниципальных нужд. 

Арендодатель не  несет ответственности за убытки арендатора, возникающие в результате хозяйственной деятельности последнего, в том числе от использования арендуемого имущества (п. 4.1 договора).

В силу п. 5.1 договора расторжение договора может быть произведено по инициативе обеих сторон в случаях, указанных в законодательстве РФ и договоре, которое должно быть оформлено дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

02.06.2017 года истец в адрес ответчика направил письмо, в котором указал  на непригодность арендованного здания для эксплуатации, необходимость реконструкции,  и необходимость согласования проведения капитального ремонта здания.

Ответчик письмом от 08.06.2017 года № 09/3485 согласовал проведение  реконструкции указанного нежилого здания за счет средств предпринимателя.

13.07.2017 года Управление государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области направило истцу письмо, в котором уведомило о том, что переданное предпринимателю в аренду здание является объектом, обладающим признаками объекта культурного наследия, в связи с изложенным управление просит ИП ФИО2 при  проведении работ обеспечить сохранность первоначального облика здания, а также проинформировать о дальнейшем его использовании.

15.05.2018 года ответчик направил истцу уведомление о досрочном расторжении договора аренды, в котором уведомил истца о досрочном расторжении договора в связи с необходимостью использования имущества для муниципальных нужд на основании п. 4.6 договора аренды.

30.05.2018 года истец и ответчик подписали соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.05.2017 года № 410н, а также составили акт приема-передачи здания, по которому истец передал ответчику указанное здание, техническое состояние которого  на момент передачи удовлетворительное и соответствует требованиям по его эксплуатации.

Истец, ссылаясь на факт выполнения им ремонтных работ арендованного здания и указав на необходимость возмещения денежных средств, потраченных на ремонт здания в размере 621 543 руб. 30 коп., средств, потраченных на оплату арендных платежей в размере 117 727 руб. 50 коп., а также на наличие упущенной выгоды в размере 150 000 руб., из-за сокрытия ответчиком информации о реальном техническом состоянии нежилого помещения (здания), направил ответчику претензию 11.10.2018 года, которая оставлена последним без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 N 305-ЭС14-6511 по делу N А40-134251/2012, правовая природа обязательств возникновения убытков из договора и из деликта различна. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, для взыскания убытков, связанных с ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, лицо, требующее их возмещения, должно доказать: возникновение убытков с обоснованием их размера; факт нарушения установленного договором обязательства (совершения противоправных действий или бездействия); наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда.

Для удовлетворения требований необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

Истец, заявляя о наличии у него убытков, указал, что он понес расходы на ремонт здания в размере 621 543 руб. 30 коп., на оплату арендных платежей в размере 117 727 руб. 50 коп., а также заявил о наличии упущенной выгоды в размере 150 000 руб., из-за сокрытия ответчиком информации о реальном техническом состоянии нежилого помещения (здания), переданного предпринимателю ответчиком по договору аренды от 10.05.2017 года № 410н, поскольку здание к эксплуатации не пригодно в связи с крайне неудовлетворительным техническим состоянием и требует проведения капитального ремонта и реконструкции.

Отношения истца и ответчика, связанные с передачей истцу вышеуказанного имущества урегулированы договором аренды нежилого помещения (здания) от 10.05.2017 года № 410н.

Указанный договор заключен сторонами на основании протокола № 2/1 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды (размер арендной платы в месяц) нежилого помещения от 26.04.2017 года.

Для участия в торгах истцом, совместно с заявкой на участие в торгах, представлено заявление об ознакомлении с объектом, выставленным на аукцион. Из текста заявления следует, что истец подтверждает факт осмотра передаваемого в аренду нежилого помещения общей площадью 142,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и ознакомился с состоянием объекта, и не будет предъявлять в дальнейшем претензий к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода.

Также истцом представлено предложение об условиях проведения ремонта здания от 12.04.2017 года, в котором истец указывает, что для полноценного использования помещения по целевому назначению, в т.ч. под спортивно-оздоровительный центр требуется капитальный ремонт здания, которое находится в крайне неудовлетворительном состоянии. Отсутствует  отопление по причине заморозки и разрыва отопительной магистрали, фундамент и стены имеют многочисленные трещины и частичное разрушение. Двери и окна  требуют замены по причине невозможности их использования. Требуется замена электропроводки. Крыша здания также требует капитального ремонта (частичной замены опорных балок и замены облицовки-шифера). Обязуется  за свой счет с привлечением строительных подрядчиков отремонтировать отопительную систему здания, систему канализации, произвести  ремонт фундамента, стен, электропроводки, систему канализации, замену оконных блоков на пластиковые стеклопакеты, ремонт интерьера и отделку фасада. Произвести ремонт крыши и привести в порядок близлежащую территорию с дальнейшим озеленением.

В период действия вышеуказанного договора аренды истец обращался к ответчику 02.06.2017 года с письмом, в котором указал  непригодность арендованного здания для эксплуатации, необходимость реконструкции,  и необходимость согласования проведения капитального ремонта здания.

Вышеизложенное обстоятельство свидетельствует о намерении истца продолжить арендные отношения с ответчиком.

Ответчик в письме от 08.06.2017 года № 09/3485 согласовал проведение  реконструкции указанного нежилого здания за счет средств предпринимателя.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 10.05.2017 года № 410н и в период действия договора истец был осведомлен о техническом состоянии арендуемого здания, принял его по акту приема-передачи без замечаний и возражений, поэтому он не вправе ссылаться на него, предъявляя требование к ответчику о взыскании убытков.

Довод ответчика о наличии у спорного объекта недвижимости статуса объекта культурного наследия Белгородской области, препятствующего его использованию, отклоняется судом по следующим основаниям.

В период действия договора аренды спорный объект недвижимости приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области от 08.06.2018 года № 96-03/01 включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Белгородской области как объект, обладающий признаками объекта культурного наследия.

На дату заключения договора аренды указанные обстоятельства отсутствовали, в связи с чем ответчик не мог уведомить о них истца.

Кроме того, наличие у спорного недвижимого имущества статуса объекта культурного наследия Белгородской области не препятствует его использованию и  капитальному ремонту, а  устанавливает определенные ограничения, что следует из отзыва  Управления государственной охраны объектов культурного наследия Белгородской области, а также подтверждается п.1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в котором определены обязанности собственника объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия при их содержании и использовании в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта. В частности, на собственника объекта возлагается обязанность не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия, а также работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют о добровольном расторжении истцом и ответчиком  договора аренды от  10.05.2017 года, а также отсутствии права арендатора требовать возмещения убытков, возникающих в результате его хозяйственной деятельности, в том числе от использования арендуемого имущества (п. 4.1 договора), а также отсутствии  обязанности арендодателя возмещать  арендатору все понесенные расходы, связанные с использованием и ремонтом спорного имущества (п. 2.2.16 договора).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом противоправности поведения ответчика, его вины и причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом.

В отсутствие в совокупности условий, необходимых для применения в отношении ответчика ответственности в виде взыскания убытков исковые требования ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.И. Назина