Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-25767/2017

26 июня 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  26 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 196600, Санкт-Петербург, ФИО3, ул. Средняя д. 13, кв.7; Россия 196620, Санкт-Петербург, Павловск, Лебединая ул. д.16а, лит.А, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, 

<

...> ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 1 904 185, 89 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты в размере 245 767, 89 руб., штрафа в размере 300 000 руб.; об обращении взыскания на здание и участок, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А

при участии

- от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2017;

- от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 05.06.2017;

- от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 11.01.2017

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности в размере 1 904 185, 89 руб., неустойки за нарушение сроков оплаты в размере 245 767, 89 руб., штрафа в размере 300 000 руб.; об обращении взыскания на здание и участок, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Определением суда от 19.04.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 22.06.2017; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований; просил суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 367 233, 51 руб.; в остальной части исковые требования поддержал в полном объеме.

Суд принимает уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что стоимость земельного участка установленная договором завышена; ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, с целью установления кадастровой и рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем здания, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А; ходатайствовал об отложении судебного заседания для подачи встречного искового заявления.

Согласно ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Как следует из материалов дела, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества. При этом, Договором купли-продажи № 3866-ПП от 02.03.2015 согласована цена объекта в сумме 3 000 000 руб. Договор подписан сторонами без замечаний, в установленном законом порядке не оспорен, а стоимость объекта, установленная договором не является предметом рассмотрения настоящего спора, в связи с чем, арбитражный суд отклоняет ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления кадастровой и рыночной стоимости спорного объекта.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ

В силу п. 5 стать 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда. Необоснованное отложение судебного разбирательства привлечет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу, что является недопустимым учитывая, что исковое заявление принято к производству 19.04.2017 года.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (с 01.06.2015 - АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», далее - Фонд имущества, Продавец), на основании договора поручения от 20.04.2010 № Фао-238/2010, доверенности от 27.05.2013 № 12377-42 и Индивидуальным предпринимателем (далее -Покупатель, Ответчик) 02.03.2015 заключен Договор № 3866-ПП купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге: 

- нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:42:0016224:9, площадью 68, 4 кв.м., этажность – 1;

- земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:42:0016224:154, площадью 167 кв.м.

В настоящее время Комитет по управлению городским имуществом реорганизован в форме присоединения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), который действует на основании Положения о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98. Соответствующие изменения учредительных документов зарегистрированы Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт - Петербургу 20.04.2015.

Согласно п.2.1 Договора цена продажи Объекта составляет 3 000 000 руб.

В соответствии с п. 2.2 Договора оплата цены продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 года (12 кварталов) с момента заключения Договора в соответствии с Приложением 1 к Договору, являющимся неотъемлемой частью Договора (далее — График платежей), равными долями, уплачиваемыми каждые 3 месяца с момента заключения Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в Договоре.

Исполнение покупателем обязательства по оплате цены продажи Объекта обеспечивается ипотекой Объекта в силу ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), в соответствии со ст. ст. 488, 489 ГК РФ и согласно п.6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008г. и п.5 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также п. 4.1.1 Договора.

Ипотека Объекта была зарегистрирована в установленном порядке.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждается, представленными в материалы дела документами, что покупателем обязательства по оплате 6-го-9-го платежей не исполнены срок оплаты 6-го платежа согласно Графику платежей к Договору истек 02.06.2016г., 7-го платежа согласно Графику платежей к Договору истек 02.09.2016г., 8-го платежа согласно Графику платежей к Договору истек 02.12.2016г., 9-го платежа согласно Графику платежей к Договору истек 02.03.2017г.

Таким образом, в нарушение требований ст. 309, 454 ГК РФ, условий договора ответчик не исполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности по Договору от 02.03.2015 № 3866-ПП составила 1 904 185, 89 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Разделом 7 Договора предусмотрена ответственность сторон за невыполнение либо ненадлежащее выполнений условий договора, в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 7.3. предусматривает, что за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного п.2.2. договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде за каждый день просрочки, что составило 367 233, 51 руб. за нарушение сроков оплаты 6-го-10-го платежей.

Пунктами 7.6, 7.6.1, 7.6.2 предусмотрено, что в случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного п.2.2. Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода рассрочки, Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем, подлежит уплате штраф в размере 10 % от цены продажи Объекта. При этом, на Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Законом об ипотеке.

Согласно расчету истца сумма штрафа по п. 7.6 Договора за просрочку внесения 2-хи более платежей в течении 12 месяцев и неустойки за нарушение сроков оплаты составляет 300 000 руб. Расчет проверен и принят судом.

Названными пунктами предусмотрена ответственность за разные нарушения: в виде пеней - за просрочку платежей в случае нарушения графика платежей, а в виде штрафа – за отказ покупателя от исполнения договора. 

Между тем, как следует из искового заявления Комитета, причиной обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением послужило неисполнение основного обязательства в части несвоевременного платежей по договору.

При этом на момент рассмотрения дела Комитетом в материалы дела не представлено доказательств осуществления действий, направленных на прекращение договора в связи с отказом покупателя от его исполнения.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований считать, что Предприниматель отказался от исполнения договора и наступили предусмотренные пунктом 7.6.1 договора условия для применения ответственности в виде штрафа в размере 10 процентов от продажной цены объекта, в связи с чем требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку доказательств полного возмещения задолженности ответчик суду не представил, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга и неустойки за нарушение сроков оплаты в соответствии с п. 7.3 Договора.

Согласно п. 3 ст. 489 ГК РФ, к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 5 ст. 488 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 6.2 Договора, в связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

Согласно п. 2.3 Договора, обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

Покупатель зарегистрировал право собственности на Объект и залог в пользу Продавца — Санкт-Петербурга.

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее-ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Суд, оценив доводы истца, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об обращении взыскания.

Статьей 237 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обратиться как судебный пристав - исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства, в связи с чем, требования истца заявлены правомерно.

Согласно статье 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залога недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога необходимо учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Право собственности должника на нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, являющееся предметом залога подтверждается, представленными в материалы дела документами и не оспаривается ответчиком. 

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.12.2003 N 456-О защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников.

Поскольку доказательств полного возмещения задолженности ответчик суду не представил, требования истца об обращении взыскания являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая сумму неисполненных требований, суд приходит к выводу о том, что при реализации такого способа защиты нарушенного права истца, как обращение взыскания на указанное имущество, будет соблюден принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, в связи с чем указанный способ защиты права является соразмерным и пропорциональным, в результате которого будет соблюден интерес всех участников гражданского оборота.

Таким образом, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, учитывая, что иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов истца иначе, как путем обращения взыскания на вышеуказанное помещение не усматривается, требования истца являются обоснованными.

На основании статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно положениям части 3 статьи 87 федерального закона "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Следовательно, обращение взыскания на недвижимое имущество должно осуществляться путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Закона Об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из договора купли-продажи, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (с 01.06.2015 - АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», далее - Фонд имущества, Продавец), на основании договора поручения от 20.04.2010 № Фао-238/2010, доверенности от 27.05.2013 № 12377-42 и Индивидуальным предпринимателем (далее -Покупатель, Ответчик) от 02.03.2015г. № 3866-ПП начальная стоимость имущества согласована сторонами в размере 3 000 000 руб.

В связи с тем, что спор о начальной продажной цене заложенного имущества между сторонами, отсутствует, она подлежит определению на основании соглашения сторон.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность в размере 1 904 185, 89 руб., неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 367 233, 51 руб.

Обратить взыскания на здание и участок, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, указав способ реализации объекта с публичных торгов, установив начальную продажную цену объекта при его реализации в размере 3 000 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 40 357 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.