ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.10.2024

Дело № А40-129346/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2024

Полный текст постановления изготовлен 28.10.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Беловой А.Р., 

при участии в заседании:

от ООО «ПОЛЛИ-М»: ФИО1 по дов. от 05.04.2024,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по дов. от 11.12.2023 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 по делу № А40-129346/2023

по иску ООО «ПОЛЛИ-М»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ПОЛЛИ-М" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333, общей площадью 80,3 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

Представитель ответчика, участвуя в судебном заседании онлайн, доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как установлено судами, 19.05.2004 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества № 00-00520/04, согласно которому истцу в аренду предоставлено нежилое помещение общей площадью 80,3 кв. м по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333.

17.02.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>/П.

04.04.2023 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.

05.05.2023 истец вручил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора.

Ответчик протокол разногласий отклонил (письмо от 12.05.2023 № 33-5-18111/23-(0)-8).

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 80,3 кв. м по адресу: 

<

...>/П, с кадастровым номером 77:01:0001049:3333, по состоянию на 17.02.2023 составляет 9 367 075 руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 « 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 149-ФЗ) право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта) и пунктом 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 111 512 руб. 80 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Также суд, при вынесении решения исключил и изменил следующие пункты договора.

Пункт 3.7 суд первой инстанции исключил и указал, что положения спорного пункта (в редакции Департамента) являются прямым нарушением статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Переплата по договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату. Внесение в договор противоречащих закону положений недопустимо.

При исключении пункта 5.3 суд исходил из того, что для соблюдения баланса интересов сторон договора, необходимо установить обоюдную ответственность за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 № 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства", принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора запрещено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.5 суд изложил в редакции истца, и указал, что в силу статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации штрафная неустойка (возмещение убытков сверх неустойки) может быть установлена только по соглашению сторон, при этом истец не согласен на установление указанного условия договора.

При исключении пункта 5.9 суд разъяснил, что истец не дает своего согласия на оплату за него договора любым даже неизвестным истцу третьим лицом без его согласия, тем более по обязательствам, срок которых даже не наступил. Данное положение противоречит Закону № 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, только по просроченным платежам (пункты 1 и 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исключении пункта 5.10 суд разъяснил, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, установленные санкции в пункте 5.10 договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для покупателя, как стороны по договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

При исключении пункта 7.4, суд разъяснил, что спорный пункт договора в редакции ответчика противоречит положениям пункта 1 статьи 174.1, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исключил пункты 7.5 и 7.6, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Более того, нормами Закона № 159-ФЗ, которые являются специальным по отношению к нормам главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на односторонний отказ продавца от договора (расторжение во внесудебном порядке) не предусмотрено.

Пункт 5.11 изложен в редакции ответчика.

Пункт 7.9 изложен в редакции ответчика, при этом суд исключил только слова "Прекращения его в связи с односторонним отказом", поскольку нормами Закона № 159-ФЗ право на односторонний отказ продавца от договора не предусмотрено.

На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 по делу № А40-129346/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                              С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

А.Р. Белова