ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-10764/2024

30 июня 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     11 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.

при участии:

от заявителей: ФИО1 (по доверенностям),

от заинтересованного лица путем использования системы веб-конференции: ФИО2 (доверенность от 31.10.2024),

рассмотрев апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.02.2025 по делу № А21-10764/2024 (судья Брызгалова А.В.), принятое

по заявлению 1) ИП ФИО3, 2) ИП ФИО4, 3) ИП ФИО5, 4) ИП ФИО6, 5) ИП ФИО7, 6) ИП ФИО8, 7) ИП ФИО9, 8) ИП ФИО10, 9) ИП ФИО11, 10) ИП ФИО12, 11) ИП ФИО13

к администрации городского округа «Город Калининград»

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 обратились в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, в котором просили  признать незаконным отказ администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) в предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:14 по ул. Профессора Баранова в городе Калининграде под принадлежащими заявителям объектами недвижимости с оформлением договора со множественностью лиц, изложенного в письмах от 20.05.2024 № и-КМИ-07/18504 и от 17.05.2024 № 028-85/утр-1750, № 028-85/утр-1753, № 028-85/утр-1754, № 028-85/утр-1755, № 028-85/утр-1758, № 028-85/утр-1759, № 028-85/утр-1762, № 028-85/утр-1764, № 028-85/утр-1767, № 028-85/утр-1769; в качестве способа восстановления нарушенного права обязать Администрацию заключить с заявителями договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:14 сроком на 49 лет под существующими объектами недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением суда от 26.02.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель заявителей возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в состав нежилого здания (литера А) с кадастровым номером 39:15:131609:72 входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 39:15:131609:639, 39:15:131609:636, 39:15:131609:637, 39:15:131609:640, принадлежащие на праве собственности ФИО10, ФИО7, ФИО5 и ФИО8 соответственно.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами 39:15:131702:30, 39:15:131702:26, принадлежащие на праве собственности ФИО3 и ФИО12 соответственно, входят в состав здания (литера В) с кадастровым номером 39:15:131702:19.

ФИО11 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 19,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:131609:705, ФИО6 – нежилое помещение площадью 15,2 кв.м с кадастровым номером 39:15:131609:654. Названные помещения входят в состав нежилого здания (литера Д) с кадастровым номером 39:15:131609:75.

ФИО13 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 10,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:131609:631, ФИО9 - нежилое помещение площадью 13,8 кв. м с кадастровым номером 39:15:131609:629, ФИО11 - нежилое помещение площадью 29,3 кв. м с кадастровым номером 39:15:131609:628. Перечисленные нежилые помещения входят в состав нежилого здания (литера Е) с кадастровым номером 39:15:131609:70.

ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 212 кв.м с кадастровым номером 39:15:131609:633, которое входит в состав нежилого здания (литера Ж) с кадастровым номером 39:15:131609:71.

Нежилые здания с кадастровыми номерами 39:15:131609:70, 39:15:131609:71, 39:15:131609:75, 39:15:131609:74, 39:15:131702:19, 39:15:131609:72 расположены на земельном участке площадью 2530 кв.м с кадастровым номером 39:15:131702:14 по адресу: 

<

...> предоставленном в аренду заявителям под существующие торговые павильоны на основании договора № 010235 от 25.06.2010 со множественностью лиц на стороне арендатора (далее – Договор аренды).

В связи с истечением срока Договора аренды заявители в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратились в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:14 в аренду на 49 лет под существующие объекты недвижимости на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Администрация отказала в заключении Договора аренды на новый срок, ссылаясь на то, что торговые павильоны - это временное строение с ограниченным сроком эксплуатации, не обладающее признаками объекта недвижимости и являющееся нестационарным торговым объектом, следовательно, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют. Отказы оформлены письмом № и-КМИ-07/18504 от 20 мая 2024 года и письмами от 17 мая 2024 года № 028-85/угр-1750, 028-85/угр-1753, 028- 85/угр-1754, 028-85/угр-1755, 028-85/угр-1758, 028-85/угр-1759, 028-85/утр-1762, 028-85/yгp-1764, 028-85/утр-1767, 028-85/угр-1769.

Полагая, что отказы Администрации противоречат закону и нарушают права и интересы арендаторов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявители обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Особенностью данного случая предоставления земли является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Возражая против удовлетворения заявления, Администрация указала, что основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют, так как торговые павильоны представляют собой временные строения с ограниченным сроком эксплуатации, не обладающие признаками объектов недвижимости и являющиеся нестационарными торговыми объектами.

Суд первой инстанции признал несостоятельными доводы Администрации, изложенные в оспариваемых решениях и поддержанные ею в ходе судебного разбирательства.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что принадлежащие заявителям нежилые помещения в установленном порядке прошли процедуру постановки на государственный кадастровый учет как объекты недвижимого имущества, произведена государственная регистрация прав на них.

Доказательств признания спорных объектов самовольными постройками на основании статьи 222 ГК РФ Администрацией не представлено. Право собственности заявителей, зарегистрированное на спорные объекты как на недвижимое имущество, тогда как они, по мнению Администрации, являются движимым имуществом, Администрацией в судебном порядке не оспорено.

В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы Администрация не заявляла.

При рассмотрении спора судом верно учтено, что торговые павильоны площадью 77,2 кв.м (литера Е) с кадастровым номером 39:15:131609:70, состоящее из 5 нежилых помещений, площадью 44,2 кв.м (литера Ж) с кадастровым номером 39:15:131609:71, состоящее из 2 нежилых помещений, площадью 228,7 кв. м (литера А) с кадастровым номером 39:15:131609:72, состоящее из 11 нежилых помещений, площадью 109 кв.м (литера Д) с кадастровым номером 39:15:131609:75, состоящее из 8 нежилых помещений, площадью 109,7 кв.м (литера В) с кадастровым номером 39:15:131702:19, состоящее из 5 нежилых помещений, входят в состав единого торгового комплекса, построенного по ул. Партизанской - ул. Проф. Баранова на основании постановлений мэра города Калининграда oт 09.10.1997 № 2665 «О предоставлении ООО «Черная роза ГмБХ» земельного участка по ул. Партизанская - ул. Профессора Баранова в Ленинградском районе» и от 01.12.1999 № 4295 «Об изменении назначения участка, выделенного под строительство торгового комплекса по ул. Партизанской-Баранова» в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Из пояснений заявителей следует, что застройщиком торгового комплекса выступало ООО «Черная роза ГмБХ».

Завершение строительства оформлено актом Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию оконченного строительством торгового комплекса по ул. Партизанской - ул. Проф. Баранова, включающего торговые павильоны литер «А» общей площадью 216,2 кв.м, литер «В» общей площадью 104 кв.м, литер «Г» общей площадью 82,8 кв.м, литер «Д» общей площадью 103,6 кв.м, литер «Е» общей площадью 74,4 кв.м, литер «З» общей площадью 9,8 кв.м, литер «Ж» площадью 42,3 кв. м и бытовое здание литер «Б» общей площадью 25 кв.м.

Все построенные объекты обеспечены водоснабжением, канализацией, электричеством. Инженерные сети надлежащим образом приняты в эксплуатацию.

Акт Государственной комиссии утвержден постановлением мэра города Калининграда № 1420 от 12.05.2001. Во исполнение указанного постановления ООО «Черная роза ГмБХ» заключило договоры на оказание коммунальных услуг, действующие по настоящее время.

Торговый комплекс строился с привлечением денежных средств индивидуальных предпринимателей и граждан на основании договоров долевого участия в строительстве, в связи с чем право собственности было зарегистрировано за участниками долевого строительства.

Строительство торгового комплекса осуществлялось на земельном участке площадью 2051 кв.м.

16.01.1998 между Мэрией города Калининграда и ООО «Черная роза ГмБХ» был заключен договор № 001546 на передачу в аренду городских земель (земельный участок площадью 0,2051 га по ул. Партизанской - ул. Проф. Баранова) сроком до 09.10.2000. Дополнительным соглашением от 21.03.2001 срок аренды продлен до 09.10.2010. Соглашением от 15.04.2002 права и обязанности арендатора по договору № 001456 переданы ООО «ЗапАлМет», земельному участку площадью 2051 кв.м присвоен кадастровый номер 39:15:131702:0003. Соглашением от 07.04.2010 договор аренды № 0011546 земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:0003 расторгнут в связи с заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Земельный участок площадью 2051 кв.м с кадастровым номером 39:15:131702:0003 снят с кадастрового учета в связи с образованием из него и земель неразграниченной государственной собственности нового земельного участка площадью 2530 кв.м с кадастровым номером 39:15:131702:14 (основание - распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» № 2103 от 27.11.2009). Во исполнение этого же распоряжения на основании статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 2009 год), согласно которой земельные участки предоставлялись в аренду на исключительном праве лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, указанный земельный участок был предоставлен в аренду лицам, владеющим объектами недвижимости - торговыми павильонами. Ссылка на статью 36 ЗК РФ имеется и в заключенном на основании распоряжения № 2103 от 27.11.2009 Договоре аренды.

Статус объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, собственниками которых являются заявители, не изменился. 

Таким образом, доводы Администрации о том, что спорные объекты не являются объектами недвижимости, поскольку земельный участок предоставлялся под строительство временных объектов, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. 

Как указывалось выше, собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Поскольку судом первой инстанции установлено и Администрацией не опровергнуто, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131702:14 объекты имеют признаки недвижимого имущества, право собственности на которые в установленном порядке зарегистрировано за предпринимателями в ЕГРН, судом сделан правомерный вывод о наличии у заявителей исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ, на приобретение указанного земельного участка в аренду. С учетом изложенного оснований для отказа в удовлетворении требований предпринимателей о признании незаконными решений Администрации об отказе в предоставлении в аренду упомянутого земельного участка у суда не имелось.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В данном случае, рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права заявителей, суд первой инстанции, исходя из обстоятельств настоящего дела и предмета материального требования, в качестве надлежащего способа восстановления нарушенного права предпринимателей правомерно возложил на Администрацию обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:131702:14 сроком на 49 лет под существующими объектами недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, в целом аналогичные доводам, приводившимся Администрацией в суде первой инстанции, апелляционная коллегия отмечает, что они не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с изложенным апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 26.02.2025 по делу №  А21-10764/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

 С.В. Изотова