Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8529/2018

04 февраля 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 28.01.2019.

Полный текст решения изготовлен 04.02.2019.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи  Белых Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрел в открытом судебном заседании   дело по иску

Комитета по управлению имуществом Курской области 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету по управлению имуществом Курской области 

о признании пунктов 2.3 и 3.3 договора №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 24.01.2018, ничтожными.

В судебное заседание явились:

от Комитета по управлению имуществом Курской области – ФИО3 по доверенности от 01.03.2018; ФИО4 по доверенности от 19.03.2018,

от ИП ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 10.11.2018.

Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 24.01.2018 в размере 1 007 390 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 13.03.2018 по 18.12.2018 в размере 56 958 руб. 96 коп., продолжив их начисление с 18.12.2018 по день фактической оплаты задолженности (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 17.12.2018).

15.11.2018 через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ИП ФИО2 ссылался на необходимость перерасчета взыскиваемой арендной платы за период с 01.02.2015 по 31.12.2017 исходя из кадастровой стоимости, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Курской области. Отзыв был приобщен к материалам дела.

10.01.2019 через канцелярию суда от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по настоящему делу, проведение которой просил поручить индивидуальному предпринимателю ФИО6, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 14 261 кв.м., с кадастровым номером 46:29:1063007:1896, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2011, а также по состоянию на 01.01.2016?». Ходатайство о назначении судебной экспертизы было принято судом к рассмотрению. 

Одновременно ИП ФИО2 было подано встречное исковое заявление ИП ФИО2 о признании пунктов 2.3 и 3.3 договора №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 24.01.2018, ничтожными, которое определением суда от 10.01.2019 было принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании представители Комитета по управлению имуществом Курской области уточненные исковые требования поддержали, против удовлетворения встречных исковых требований и ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу возражали. До начала судебного заседания через канцелярию суда представили отзыв на встречное исковое заявление и на ходатайство о назначении судебной экспертизы, в котором полагали встречный иск не подлежащим удовлетворению, а назначение экспертизы не соответствующим сути данного спора. Отзыв приобщен судом к материалам дела.

Представитель ИП ФИО2 против удовлетворения первоначальных исковых требований (с учетом уточнения) возражал, заявленное встречное исковое заявление и ходатайство о назначении судебной экспертизы поддержал. До начала судебного заседания через канцелярию суда представил письменное мнение по заявленному ходатайству о назначении судебной экспертизы, которое было приобщено к материалам дела.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по настоящему делу судебной экспертизы судом было отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области зарегистрирован в качестве юридического лица 29.10.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305002, г. Курск, Красная площадь, Дом Советов.

ИП Глава КФХ ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 20.10.2015, ОГРНИП 315463200015525, ИНН 

<

***>, место жительства: 305035, г. Курск.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 25.06.2013 серии 46 АП №№ 013019, 013021, 013022, 013023  ФИО2 принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами 46:29:103007:125, 46:29:103007:132, 46:29:103007:134, 46:29:103007:141, расположенные по адресу: 

<

...>.

17.10.2017 ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 14 261 кв.м., для производственно-хозяйственной деятельности,  в аренду на основании части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Одновременно ФИО2 было предоставлено сообщение об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке и принадлежащих ФИО2 на праве собственности.

Решением от 09.11.2017 №01-19/2488 Комитет по управлению имуществом Курской области предварительно согласовал предоставление земельного участка, площадью. 14 261 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г, Курск, ул. Еремина, 3-5, ФИО2, и утвердил схему расположения указанного земельного участка в границах территориальной зоны П-2, согласно приложению.

На основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 09.11.2017 №01-19/2488 кадастровым инженером ФИО7 по заказу ФИО2 был подготовлен межевой план земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, по результатам кадастровым работ в связи с его образованием.

Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 11.12.2017 с присвоением кадастрового номер 46:29:103007:1896.

24.01.2018 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103007:1896, находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 14 261 кв.м. На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 11.12.2017 по 10.12.2066. При этом договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (пункт 2.2 договора). 

Одновременно в пункте 2.3 договора стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, с 01.02.2015.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 19211132 руб. 03 коп. Арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1, путем перечисления по реквизитам Комитет по управлению имуществом Курской области в УФК по Курской области (пункт 3.2 договора). При этом в пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.02.2015. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Так, согласно Расчету арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к договору) в срок до 10.03.2018 подлежит внесению платеж в размере 1 256 572 руб. 15 коп., в срок до 10.06.2018 – в размере 92 183 руб. 46 коп.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования    земельного   участка,   внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

При этом в пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Арендуемый земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 24.01.2018 (Приложение №2 к договору).

Со стороны арендатора договор аренды, в том числе расчет арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к договору) и акт приема-передачи от 24.01.2018 (Приложение №2 к договору), были подписаны ФИО5 на основании доверенности от 12.09.2016 серии 46АА 0906197, удостоверенной врио нотариуса Курского районного нотариального округа ФИО8 (зарегистрирована в реестре за №5-4508). 

Договор 01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 24.01.2018 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 31.01.2018.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 №П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области от 01.08.2018 №287 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103007:1896 по заявлению ФИО2 была определена в размере его рыночной стоимости, равной 8 217 000 руб., установленной в отчете №47/03-18-1. 

Письмом от б/д ФИО2 представил в Комитет по управлению имуществом Курской области копию решения от 01.08.2018 №287, в соответствии с которым просил произвести перерасчет арендной платы.

Письмом от 14.09.2018 №11.2-01-20/11053 Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ФИО2 перерасчет арендной платы.

Согласно Перерасчету арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к письму от 14.09.2018 №11.2-01-20/11053) в срок до 10.03.2018 подлежит внесению платеж в размере 1 195 202 руб. 44 коп., в срок до 10.06.2018 – в размере 30 813 руб. 75 коп.

Платежными поручениями от 28.06.2018 №2163 на суму 92 183 руб. 46 коп., от 03.07.2018 №2213 на сумму 50 000 руб.,  29.10.2018 №3691 на сумму 5 570 руб. 58 коп. ООО НИПП «КРПЗ» была внесена арендная плата по спорному договору за ФИО2  

Вместе с тем, как следует из искового заявления, арендатор свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность по арендным платежам сроком внесения до 10.03.2018 и 10.06.2018.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Комитет по управлению имуществом Курской области направил ФИО2 претензию от 23.07.2018 №11.2-01-20/9035, в которой предлагал в пятидневный срок после получения претензии перечислить задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку указанная претензия была оставлена без ответа и исполнения, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 24.01.2018 в размере 1 007 390 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 13.03.2018 по 18.12.2018 в размере 56 958 руб. 96 коп., продолжив их начисление с 18.12.2018 по день фактической оплаты задолженности (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 17.12.2018).

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает первоначальные исковые требования (с учетом уточнения) подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи  307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор от 24.01.2018 №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103007:1896, находящегося по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Производственная деятельность», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 14 261 кв.м.

В соответствии с пунктами 2.1 спорного договора срок аренды участка устанавливается с 11.12.2017 по 10.12.2066, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. При этом в пункте 2.3 договора стороны предусмотрели, что условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, с 01.02.2015.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемый земельный участок  арендатору по акту приема-передачи от 24.01.2018 (Приложение №2 к спорному договору). Арендатор претензий к качеству и характеристикам принимаемого участка не имел. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 19211132 руб. 03 коп. При этом в пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.02.2015. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

Согласно Расчету арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к договору) в срок до 10.03.2018 подлежал внесению платеж в размере 1 256 572 руб. 15 коп., в срок до 10.06.2018 – в размере 92 183 руб. 46 коп.

В соответствии с частью 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3.4 спорного договора предусматривалось, что размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования    земельного   участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 №П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области от 01.08.2018 №287 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103007:1896 по заявлению ФИО2 была определена в размере его рыночной стоимости, равной 8 217 000 руб., установленной в отчете №47/03-18-1. 

Согласно части 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Письмом от 14.09.2018 №11.2-01-20/11053 Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ФИО2 перерасчет арендной платы.

Согласно Перерасчету арендной платы и сроков ее внесения (Приложение №1 к письму от 14.09.2018 №11.2-01-20/11053) в срок до 10.03.2018 подлежит внесению платеж в размере 1 195 202 руб. 44 коп., в срок до 10.06.2018 – в размере 30 813 руб. 75 коп. 

В письменном мнении по делу от 11.12.2018 истец пояснил, что в соответствии со ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением комиссии, при перерасчете арендной платы была применена с 01.01.2018.

Между тем, ответчик в отзыве по делу от 15.11.2018 полагал, что перерасчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости, определенной согласно решения комиссии от 01.08.2018 №287, должен быть произведен также за период с 01.02.2015 по 31.12.2017.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление ФИО2 о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером46:29:103007:1896) поступило в комиссию 23.07.2018, суд отклоняет доводы ответчика о необходимости перерасчета арендной платы за период с 01.02.2015 по 31.12.2017 ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований.

Как следует из искового заявления и уточнения к нему, арендатор свои обязательства по внесению арендных платежей, с учетом произведенного перерасчета, в размере 1 195 202 руб. 44 коп (срок внесения до 10.03.2018) и в размере 30 813 руб. 75 коп. (срок внесения 10.06.2018) надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность, на момент рассмотрения дела составившая 1 007 390 руб. 52 коп. (с учетом частичной оплаты аренды на сумму 218 625 руб. 67 коп., внесенной по платежным поручениям от 28.06.2018 №2163, от 03.07.2018 №2213, от 29.10.2018 №3691, от 15.11.2018 №3893). 

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на ненадлежащий расчет истцом размера арендной платы за период с 01.02.2015 по 31.12.2017, полагал, что ввиду постановки спорного земельного участка на кадастровый учет только 11.12.2017, размер арендной платы за предшествующий учету период подлежит определению на основании подпункта «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства от 16.07.2009 №582. 

В соответствии с частью 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу разграничения компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, следовательно, утвержденные постановлением №582 указанные правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 №303-ЭС15-3782).

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем ссылка ответчика на необходимость применения подпункта «г» пункта 3 названных Правил является необоснованной.

Также ответчик полагал, что  исходя из принципа экономической обоснованности, отнесенного к Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства от 16.07.2009 №582, расчет арендной платы должен быть произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка вместо примененной истцом кадастровой стоимости, определенной исходя из стоимости единицы 1 кв.м., поскольку впоследствии  определенная рыночная стоимость земельного участка на 66,6% ниже кадастровой. В связи с чем ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи (часть 2 статьи 66 ЗК РФ).

При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка в спорный период не является препятствием для установления его кадастровой стоимости на основании нормативных актов, определяющих удельный показатель кадастровой стоимости, путем умножения данного показателя на используемую площадь. В данном случае было возможно определить кадастровую стоимость спорного земельного участка исходя из действующих нормативных актов субъекта. Аналогичный подход применен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2015 по дел №А35-9377/2014.

Из представленного истцом подробного расчета арендной платы (приложение к ходатайству об уточнении исковых требований от 18.12.2018) следует, что размер арендной платы за спорный период был определен Комитетом по управлению имуществом Курской области на основании Закона Курской области от 28.12.2007 №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена» путем перемножения площади земельного участка и ставки арендной платы, которая в свою очередь определялась исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли, соответствующего кадастровой стоимости единицы площади 1 кв.м. земель земельного квартала.

Таким образом, поскольку размер арендной платы до постановки участка на кадастровый учет рассчитан согласно нормативным актам субъекта исходя из средней кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, суд не усматривает оснований для иного расчета арендной платы, в том числе исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, поскольку в силу части 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. 

Поскольку суд не усмотрел оснований для перерасчета взыскиваемой арендной платы за период с 01.02.2015 по 31.12.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка (основания изложены в мотивировочной части решения), в удовлетворении ходатайства ИП ФИО2 о назначении по настоящему делу судебной экспертизы было отказано в виду отсутствия процессуальной необходимости.

Возражая против удовлетворения требований о взыскании арендной платы в заявленном истцом размере, ответчик ссылался на то обстоятельство, что в спорный период с 01.02.2015 по 31.12.2017 ИП ФИО2 земельный участок использовался в меньшем размере, чем впоследствии было определено по результатам кадастровых работ и передано по договору аренды (14261 кв.м.), в подтверждение чего сослался на градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением Администрации г. Курска от 11.10.2018 №2352, в соответствии с которым площадь объектов капитального строительства в совокупности составляет 2 806,57 кв.м. (19,68 % от площади земельного участка).

Между тем, с учетом необходимости обеспечения подходов и подъездов к зданию, его обслуживанию, площадь земельного участка, необходимая для использования объекта капитального строительства, не может совпадать с площадью участка, непосредственно занятого таким объектом (площадью застройки). Тогда как иной размер земельных участков, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не обосновал и документально не подтвердил, доказательств того обстоятельства, что до кадастрового учёта спорного земельного участка им фактически использовался участок меньшей площадью, не представил.

При этом суд принимает во внимание, что земельный участок площадью 14261 кв.м. был сформирован на основании заявления ФИО2, испрашивавшего земельный участок указанной площади. Каких-либо возражений со стороны ИП ФИО2 в адрес кадастрового инженера, уполномоченного органа, утвердившего схему расположения земельного участка, или в адрес арендодателя, в любой предусмотренной законом форме против размера сформированного и переданного ему в аренду земельного участка, суду не представлено.

На основании изложенного, суд полагает, что ответчиком не доказано наличие предусмотренных законом либо договором оснований для расчета арендной платы в ином порядке либо исходя из иных показателей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик также заявил встречные требования о признании ничтожными пунктов 2.2 и 3.2  договора от 24.01.2018 №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, как заключенных с нарушением требований статьи 6 ЗК РФ, статьи 607 ГК РФ, статей 422 и 432 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 3 статьи 6 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости и подлежат внесению в кадастр недвижимости (часть 1,2 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В обоснование заявленных встречных исковых требований, ИП ФИО2 ссылается на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103007:1896, являющийся предметом спорного договора аренды, был поставлен на кадастровый учет только 11.12.2017, в связи с чем, по мнению ИП ФИО2, Комитет по управлению имуществом Курской области не владел предметом аренды с 01.02.2015 по 11.12.2017, в связи с чем арендодатель не мог осуществить его предоставление в аренду. По мнению истца, поскольку спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи только 24.01.2018, то и встречное обязательство арендатора в силу статьи 328 ГК РФ подлежит исполнению с указанного момента, в связи с чем распространение условий договора на период до постановки земельного участка на кадастровый учет противоречит требованиям действующего законодательства. 

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

При этом в силу части 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как разъяснено в пункте 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В связи с чем отсутствие передачи спорного земельного участка по акту приема-передачи в предшествующий подписанию договора аренды период, не свидетельствует об отсутствии со стороны ответчика обязанности исполнения принятых на себя обязательств по оплате периода фактического пользования земельным участком, предшествующего подписанию договора. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 46 АП №№ 013019, 013021, 013022, 013023, право собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 46:29:103007:125, 46:29:103007:132, 46:29:103007:134, 46:29:103007:141, расположенные по адресу: 

<

...>, было зарегистрировано за ФИО2 25.06.2013.

Следовательно, с момента перехода к ответчику права собственности на расположенном на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества (25.06.2013) к нему перешло право пользования частью земельного участка, расположенной под этими объектами и необходимой для их использования, и, соответственно, обязанность по оплате такого пользования. При этом обязанность по внесению платежей за землю не связана ни с фактом оформления земельно-правовых отношений, ни с постановкой на кадастровый учет соответствующего земельного участка, поскольку зависит от волеизъявления самого землепользователя.

При заключении оспариваемого договора №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 24.01.2018 стороны распространили условия договора на период использования арендатором участка с 01.03.2015 (пункт 2.3), предусмотрев начисление арендной платы также с 01.02.2015 (пункт 3.3). При этом ответчик, как арендатор, подписал данный договор без возражений и протоколов разногласий.

Таким образом, достигнув соглашения о применении к отношениям по фактическому использованию земли, сложившимся до заключения договора, условий, предусмотренных договором аренды, стороны урегулировали взаимные права и обязанности, обусловленные таким пользованием, в связи с чем оснований для признания пунктов 2.3 и 3.2 договора недействительным не имеется.

На основании изложенного, суд считает встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы и порядок ее расчета был согласован сторонами в заключенном ими договоре от 24.01.2018 №01-27/03-5782-18ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, суд полагает законным и обоснованным заявленное истцом по первоначальному иску требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 007 390 руб. 52 коп.

С учетом установленного и изложенного судом выше, иные доводы сторон не принимаются во внимание, поскольку не имеют существенного правового значения для разрешения данного спора. 

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом в соответствии со статьей 395 ГК РФ и пунктом 5.2 договора № от 24.01.2018 №01-27/03-5782-18ф истцом был произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за периоды просрочки с 13.03.2018 по 18.12.2018 и с 12.06.2018 по 18.12.2018 в размере 56 958 руб. 96 коп. (приложение к ходатайству об уточнении исковых требований от 18.12.2018).

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Частью 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом, признан обоснованным и арифметически верным. Ответчик расчет процентов не оспорил, контррасчет не представил.

Таким образом, поскольку обязательства по арендной плате не исполнены, ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки ответчик не заявил, суд признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки, рассчитанной по правилам статьи 395 ГК РФ, также подлежащим удовлетворению в полном объеме. 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (часть 3 статьи 395 ГК РФ).

Суд учитывает, что в данном случае расчет неустойки по статье 395 ГК РФ является лишь способом расчета договорной неустойки, определенным сторонами. Условиями договора предусмотрена ответственность в виде неустойки, рассчитанной за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом того, что на момент вынесения решения ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, суд счел требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по день уплаты долга, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца  законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования – не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по основному и встречному искам возлагается судом на ответчика. 

Руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28, 65, 70, 102, 110, 167-171, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в сумме 1 007 390 руб. 52 коп.,  проценты за  пользование чужими денежными средствами в сумме 56 958 руб. 96 коп., продолжив их начисление с 19.12.2018  по день фактической уплаты задолженности в размере 1 007 390 руб. 52  коп. в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  23 643 руб. 00 коп. 

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в   г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                    Н.Н. Белых