Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-844/2024

22 марта 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года.Полный текст  постановления изготовлен 22 марта 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей  Вертопраховой Е.В., Мангер Т.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 А.

при участии  в заседании:

от АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска»: представителя ФИО2, по доверенности от 15.12.2023;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: не явились;

от третьих  лиц: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Акционерного общества  «Центр инновационных технологий города Хабаровска»

на решение от  10.01.2024 по делу № А73-14713/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению Акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 

о признании незаконными решений 

третьи лица: ФИО3, ФИО4, действующий в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО5 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ,  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю, регистрирующий орган), о признании  недействительными  решений  от 19.12.2023 №№ КУВД-001/2023-38353489/9, КУВД-001/2023-38353089/10, КУВД001/2023-38352854/11 об отказе государственной регистрации прав; в  порядке восстановления нарушенного права просило  обязать регистрирующий орган исключить из ЕГРН регистрационные записи о праве по договорам участия в долевом строительстве, зарегистрированным в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010130:350: - договор участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, заключенный между ООО «Востокстройсервис» и ФИО4 (номер регистрационной записи 27:23:0010130:350-27/001/2017-2 от 02.02.2017), - договор участия в долевом строительстве от 11.11.2016 № 38, заключенный между ООО «Востокстройсервис» и ФИО6 (номер государственной регистрации 27:23:0010130:350-27/001/2017-1 от 02.02.2017), - договор участия в долевом строительстве от 23.03.2015 № 2, заключенный между ООО «Востокстройсервис» и ФИО3 (номер регистрационной записи 27- 27/001-27/074/201/2015-865/1 от 12.05.2017), поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Востокстройсервис» (далее – ООО «Востокстройсервис»); ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4, действующий в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО5 (далее – ФИО4),  ФИО6 (далее – ФИО6). 

Определением суда от 30.11.2023 ООО «Востокстройсервис» исключено из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в связи с прекращением деятельности в качестве юридического лица.

Решением суда от 10.01.2024 в удовлетворении  требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» заявило апелляционную жалобу, в которой просило его отменить ввиду неправильного применения судом норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Управление в отзыве на жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, настаивало на законности судебного решения.

Позиция апеллянта поддержана его представителем в судебном заседании апелляционного суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Из материалов дела видно, что 29.08.2023 общество обратилось в управление с заявлениями о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010130:350, расположенного примерно в 10 м по направлению на север от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>,  в части погашения в ЕГРН записей по следующим зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве: от 31.10.2016 № 27, заключенному между ООО «Востокстройсервис» и ФИО4, действующим за себя и своего несовершеннолетнего ребенка ФИО5 (номер государственной регистрации 27:23:0010130:350-27/001/2017-2 от 07.03.2017); от 11.11.2016 № 38, заключенному между ООО «Востокстройсервис» и ФИО6 (номер государственной регистрации 27:23:0010130:350-27/001/2017-1 от 02.02.2017); от 23.03.2015 № 2, заключенному между ООО «Востокстройсервис» и ООО Гранит» (первоначальный правообладатель); договор уступки прав требования от 04.08.2016 № 6/2016, заключенный между ООО «Гранит» и Кредитным потребительским кооперативом «Восточный фонд сбережений» (далее – КПК «Восточный фонд сбережений»); договор уступки прав требования от 19.01.2021 № 1/3, заключенный между КПК «Восточный фонд сбережений» и ФИО3 (номера государственных регистраций 27-27/001-27/074/201/2015- 865/1 от 12.05.2015, 27:23:0010130:350-27/020/2021-12 от 18.02.2021).

Решениями от 04.09.2023 №№ КУВД-001/2023-38352854/1, КУВД-001/2023-38353089/1, КУВД-001/2023-38353489/1  государственная регистрация  приостановлена на основании  пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ  по мотиву того, что при проведении правовой экспертизы установлено, что определение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.09.2020 по делу № А73-5968/2018 не содержит сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, от 23.03.2015 № 2, от 11.11.2016 № 38; для осуществления государственной регистрации прекращения договоров участия в долевом строительстве необходимо представить документ, подтверждающий направление уведомления об отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке либо копию вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора.

Государственная регистрация приостанавливалась до 04.12.2023, впоследствии срок приостановления был продлен.

Далее, поскольку в установленный в уведомлениях срок приостановления, АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» не были представлены документы, устраняющие препятствия для государственной регистрации, решениями управления от 19.12.2023 №№ КУВД001/2023-38353489/9, КУВД-001/2023-38353089/10, КУВД-001/2023-38352854/11 отказано  в проведении регистрационных действий в отношении объектов недвижимости (договоры участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, от 23.03.2015 № 2, от 11.11.2016 № 38), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010130:350.

Не согласившись с решениями регистрирующего органа, общество   обратилось  в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В качестве оснований для этого процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу об отсутствии совокупности таких условий.

Возражения заявителя апелляционной жалобы направлены на несогласие с данным выводом.

Государственная регистрация прав, в том числе погашение в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, осуществляется в порядке, установленном Закон № 218-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 1 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1).

В силу положений, предусмотренных частями 8, 9 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется при внесении органом регистрации прав по заявлению одной из сторон указанного договора в ЕГРН сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения такого договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение

Согласно части 11.1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При этом, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона).

В силу требований части 1 статьи 27 Закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона).

Из материалов дела видно, что для осуществления государственной регистрации прав   к заявлениям от 29.08.2023 о прекращении договоров участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, от 11.11.2016 № 38, от 23.03.2015 № 2 обществом приложено определение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.09.2020 по делу № А73-5968/2018; документы, подтверждающие направления уведомления об отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке либо копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, представлены не были.

Впоследствии,  в течение срока приостановления государственной регистрации прав заявителем  представлены дополнительные документы, а именно определение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.10.2023 по делу № А73-5968/2018.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 18.09.2020 по делу № А73-5968/2018 удовлетворено ходатайство исполняющего обязанности конкурсного управляющего ООО «Востокстройсервис» ФИО7 о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю, АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» переданы имущество и обязательства застройщика, в том числе, объекты незавершенного строительства (Жилой дом № 1, общей площадью 6 897,22 кв.м с общим количеством квартир 72; Жилой дом № 2, общей площадью 4 848,2 кв.м с общим количеством квартир 48, расположенные по адресу: 

<

...>), право аренды на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0010130:350, обязательства перед участниками строительства в соответствии с реестром требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Востокстройсервис»: кредитор - ФИО8, основание возникновения требования - договор участия в долевом строительстве от 30.05.2017 № 46

По вступлению указанного определения суда в законную силу, 02.10.2020 между ООО «Востокстройсервис» и обществом заключен договор передачи спорного земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в конкурсном производстве. 

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.10.2023 (резолютивная часть от 02.09.2023) по делу № А73-5968/2018 конкурсное производство в отношении ООО «Востокстройсервис» завершено. 

По мнению АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска», указанные судебные акты, являются основаниями для погашения в ЕГРН записей по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, от 11.11.2016 № 38, от 23.03.2015 № 2.

В силу части  6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно пунктам 3 и 5 статьи 1 этого Закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ (часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что  зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 53 Постановления №10/22).

В данном случае, обществом в порядке главы 24 АПК РФ оспариваются решения Управления Росреестра по Хабаровскому краю об отказе государственной регистрации права.  При этом заявитель ссылается на отсутствие у ФИО4, ФИО6 и ФИО3 прав на объекты недвижимости (квартиры), расположенные в жилом доме по адресу: 

<

...>, то есть  в рассматриваемом случае имеется спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 56 постановления Пленума №10/22 в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Учитывая выше установленное, судебная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда, что  определение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.09.2020 по делу № А73-5968/2018, на основании которого обществу переданы обязательства только перед одним участником строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Востокстройсервис» - ФИО8, не является тем судебным актом, которым право собственности на жилые помещения по договорам участия в долевом строительстве от 31.10.2016 № 27, от 11.11.2016 № 38, от 23.03.2015 № 2 признано отсутствующим либо указанные сделки признаны недействительными и применены последствия недействительности сделки.

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Действуя добросовестно,  и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика - банкрота (пункт 3 статьи 307 ГК РФ), ООО «Востокстройсервис» и АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и, исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

Вынесенные арбитражным судом в рамках дела № А73-5968/2018 о банкротстве застройщика судебное определение от 18.09.2020 о передаче обществу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ, имущества и обязательств должника, а также определение от 09.10.2023 о завершении конкурсного производства, не влечет за собой одновременное прекращение записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от  10.01.2024 по делу № А73-14713/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Акционерному  обществу  «Центр инновационных технологий города Хабаровска» излишне уплаченную по платежному поручению от 08.02.2024 №396 государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 1500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

Е.В. Вертопрахова

Т.Е. Мангер