Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-134357/20-176-1030

5 июля 2021 года

г.Москва

 

Полный текст решения изготовлен 5 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 2 июня 2021 года

 

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ВИВ ЛТД»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 07.05.2021;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 09.12.2020; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВИВ ЛТД» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001069:5030, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 10.259.118 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4 от 05.03.2021 № 1Э/2021. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется»; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 170.985 рублей 30 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»; путем исключения из договора п.п.2.1.7., 2.1.8.5, 2.8., абзаца 2 п.3.3., 3.8., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.10., 7.4., 7.5., 7.6., 7.8., 7.10., 7.11.; путем исключения из п.п.2.1.1., 2.1.3., 2.2.  договора слов «…о выдаче электронной закладной на объект…»; об исключении из договора приложения «…Закладная № ___...».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) исследования.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4 от 05.03.2021, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 27.02.2008 №1-218/08, заключенного с ответчиком, арендует нежилой объект площадью 106,3 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001069:5030, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, а также со ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Истец 30.01.2020 обратился в Департамент городского имущества г. Москвы вх. № 33-5-10075/20-(0)-0 с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 21.109.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом ООО «Оценка и Консалтинг»  и экспертным заключением, подготовленным СРО «Межрегиональный союз оценщиков» от 11.02.2020 №М405-9.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО КГ «Праймаудит» от 17.07.2020 №48/2020-О рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 7.286.000 рублей 00 копеек.

Истец 08.07.2020 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 7.286.000 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, установленная OOO «MCB Koнcaлтинг», не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет от 16.09.2019 № 110919-О является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4

Согласно заключению эксперта ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4 от 05.03.2021 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 30.01.2020 составляет 10.259.118 рублей 00 копеек без НДС.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО5 от 18.01.2021 №175.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14) исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4 от 05.03.2021.

Кроме того, суд приходит к выводу, что требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пунктов 2.1.7, 2.8, 5.4, 5.5 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2.1.7. Договора «составить электронную закладную на Объект, удостоверяющую права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представив ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с п. 2.8 Договора «Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной (п.2.1.7 Договора) вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 488 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Кроме этого, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Суд соглашается с доводом ООО «ВИВ ЛТД» о том, что, руководствуясь ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел № 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ООО «ВИВ ЛТД» к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

П. 5.5 договора в редакции ответчика предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности, п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре, однако истец не согласен с тем, что ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

П. 1 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

3) иных случаях, предусмотренных законом или договором.

П. 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ;

3) нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 ГК РФ);

4) иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечисленные в п. 2 ст. 351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами. Поскольку со стороны истца эти случаи не согласованы, суд соглашается с исключением п. 5.5 из договора.

Положения пунктов 5.4 Договора об обязании оплатить штраф в размере 1 % от цены Объекта в случае Покупателя уклонения от государственной регистрации Договора подлежит исключению в связи со следующим.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру (Определение ВС РФ от 29 ноября 2016 г. № 303-ЭС16-12299).

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не предусмотрены (применение штрафных санкций, в рассматриваемом договоре в размере 1% от цены объекта).

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 2.1.8.5 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2.1.8.5 Договора «неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.8.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п.5.5 Договора».

Отказ в выплате страхового возмещения может быть произведен страховой компанией неправомерно и покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление объекта может быть объективно невозможно в течение года, т.к. объект построено в XIX веке, находится в зоне исторической застройки г.Москвы.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении абз. 2 пункта 3.3 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно абз. 2 пункта 3.3 Договора «По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении)».

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает возможность начисления по истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, процентов равных ставке рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки), в связи с чем включение данного условия в текст договора (абз. 2 пункта 3.3) незаконно, является злоупотреблением прав Департаментом городского имущества г.Москвы.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пунктов 3.8, 5.10 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Пункт 3.8 Договора предусматривает, что при утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продажи Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке).

Согласно п. 5.10 Договора «5.10. В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта».

Законодательством РФ не предусмотрено применение мер ответственности в случае потери статуса субъекта малого или среднего предпринимательства после заключения договора купли-продажи.

В соответствии с абз. 8 п. 1. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе oт 22.07.2008 № 159 исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Истец соответствует всем условиям для реализации преимущественного права, предусмотренным ст. 3 ФЗ № 159 от 22.07.2008.

В этой связи п. 3.8 и 5.10, как устанавливающие договорные меры ответственности вопреки волеизъявлению стороны, подлежат исключению из договора.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 5.3 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 5.3 Договора «в случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной по ставке арендной платы на дату заключения Договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п.2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных п.2.1.2 Договора, с нарушением сроков, указанных в данном пункте Договора, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п.7.6 Договора».

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, с покупателя не может быть взыскан штраф при отсутствии убытков у продавца. Покупатель не может нести ответственность за неисполнение регистрирующим органом своих обязанностей.

Как указывалось, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Покупатель не согласен с установлением пунктом 5.3 Договора дополнительного штрафа, в связи с чем данный пункт подлежит исключению из Договора судом.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 5.6 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 5.6 Договора «Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек».

Согласно ст. 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Аналогичные положения закреплены в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Исходя из толкования вышеуказанных норм, установление штрафной неустойки, о которой просит Департамент городского имущества г.Москвы, является не обязанностью сторон, а их правом. По общему правилу если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Договором купли-продажи установлена ответственность в виде неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты стоимости выкупаемого имущества (п. 5.1 Договора), предусмотрен штраф за уклонение Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной (п. 5.3 Договора), штраф за невыполнение обязанностей, предусмотренных пп. 2.1.3, 2.1.7 Договора (п. 5.4 Договора), ответственность в виде штрафа за уклонение от заключения договора страхования (п. 5.10 Договора) и проч.

С учетом вышесказанного, применение условия о штрафной неустойке является возложением чрезмерной ответственности на Покупателя.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 7.4 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.4 Договора «Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным».

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом действующим законодательством не предусмотрена обязанность стороны сделки заключить соглашение о расторжении договора во внесудебном порядке при выявлении тех или иных обстоятельств, что само по себе является понуждением к сделке. Вместе с тем п. 7.4 договора обязывает Покупателя заключить соглашение о расторжении в случае выявления обстоятельств, предусмотренных п. 7.3 Договора. В данном случае Покупатель будет лишен своего права на возмещение ущерба, возникшего в связи с расторжением договора не по его вине.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пунктов 7.5, 7.6 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.5 Договора «В случае непоступления в течение 30 (тридцати) дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей,  полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор  считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с даты направления уведомления.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

7.6. В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу».

Как указано выше, пунктом 7.5 Договора установлено, что «в случае не поступления в течение 30 дней … на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора…».

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Руководствуясь п. п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» моментом исполнения обязательства Покупателя является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора.

В связи с указанным, не поступление на расчетный счет Продавца средств по оплате выкупаемого объекта не может служить основанием расторжения Договора.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 5.1 Договора за нарушение сроков оплаты Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, договором предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату цены выкупаемого Объекта, в связи с чем, предусмотренное п. 7.5 Договора право Продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае не поступления денежных средств в счет оплаты стоимости выкупаемого Объекта, нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон договора.

В п. 7.6 Договора указано, что в случае, предусмотренном п. 7.5 Договора (расторжение договора), Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

Пункт 7.6 Договора не может быть принят в редакции ответчика, поскольку последствия расторжения сделок предусмотрены ст. 453 ГК РФ, данная статья не содержит обязанности стороны совершать действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности ко второй стороне сделки, а положение об отказе от договора в одностороннем порядке не принято судом.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 7.8 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.8 Договора «Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.7 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого».

В соответствии со ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Таким образом, поскольку взамен изъятого Покупателю возмещается рыночная стоимость Объекта недвижимости, т.е. равноценная компенсация, Продавец не может ссылаться на то, что его интересы могут быть защищены не в полной мере, по сравнению с нормальным хозяйственным оборотом.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 7.10 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 7.10 Договора «Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, а равно неисполнение Покупателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.5 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств».

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019, с изм. от 07.04.2020) «Об обществах с ограниченной ответственностью» кредитор общества, если его права требования возникли до опубликования уведомления об уменьшении уставного капитала общества, не позднее чем в течение тридцати дней с даты последнего опубликования такого уведомления вправе потребовать от общества досрочного исполнения соответствующего обязательства, а при невозможности досрочного исполнения такого обязательства его прекращения и возмещения связанных с этим убытков.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019, с изм. от 07.04.2020) «Об обществах с ограниченной ответственностью» реорганизуемое общество после внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц, сообщение о его реорганизации. В случае, если в реорганизации участвуют два и более общества, сообщение о реорганизации опубликовывается от имени всех участвующих в реорганизации обществ обществом, последним принявшим решение о реорганизации либо определенным договором о слиянии или договором о присоединении. При этом кредиторы общества не позднее чем в течение тридцати дней с даты последнего опубликования сообщения о реорганизации общества вправе потребовать в письменной форме досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения такого обязательства - его прекращения и возмещения связанных с этим убытков.

При этом ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» не содержит права кредитора на получение досрочного исполнения обязательств в случае ликвидации общества, следовательно, закрепление данного положения в п. 7.10 Договора незаконно.

Требование ООО «ВИВ ЛТД» об исключении пункта 7.11 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.11 Договора «в случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

В соответствии со ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье - жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога.

Согласно Выписке из Технического паспорта на здание Центрального ТБТИ по состоянию на 09.04.2007 помещение, расположенное по адресу: 

<

...> является нежилым, следовательно, на него не распространяются положения Постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП и Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 (т.4 л.д.8).

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) и ООО «ВИВ ЛТД» (ОГРН 

<

***>), при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001069:5030, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 10.259.118 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО4 от 05.03.2021 № 1Э/2021. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется»; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 170.985 рублей 30 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»; путем исключения из договора п.п.2.1.7., 2.1.8.5, 2.8., абзаца 2 п.3.3., 3.8., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.10., 7.4., 7.5., 7.6., 7.8., 7.10., 7.11.; путем исключения из п.п.2.1.1., 2.1.3., 2.2.  договора слов «…о выдаче электронной закладной на объект…»; об исключении из договора приложения «…Закладная № ___...».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «ВИВ ЛТД» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

Д.С. Рыбин