ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело №А14-22183/2023

г. Воронеж

10» сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «30» августа 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «10» сентября 2024 года 

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

         Поротикова А.И.,

судей

                          Бумагина А.Н.,

 

                          ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой М.А.,

 

при участии:  

от Прокуратуры Воронежской области: ФИО2, представлено служебное удостоверение ТО №352070 от 19.03.2024,

от  общества с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет»: ФИО3, представителя по доверенности №1/01 от 15.01.2024, паспорт гражданина РФ, ФИО4, представителя по доверенности от 26.08.2024,

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО5, представителя по доверенности №99 от 18.10.2023, удостоверение №817 от 10.11.2023,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Воронежской области, действующего в интересах субъекта Российской Федерации - Воронежской области, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06 июня 2024 года по делу №А14-22183/2023 (судья Баркова Е.Н.) 

по исковому заявлению заместителя прокурора Воронежской области, действующего в интересах субъекта Российской Федерации - Воронежской области, к обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Воронежской области, действующий в интересах субъекта Российской Федерации Воронежской области, обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» и Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области в котором просил:

-       признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» на объекты недвижимости: замощение с кадастровым номером 36:34:0602012:193, площадью 2243,9 кв.м, и замощение с кадастровым номером 36:34:0602012:191, площадью 2654,1 кв.м.;

-       признать недействительным договор купли-продажи от 16.08.2016 №186/16-з, заключенный между Министерства имущества Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:06020126190, площадью 34323 кв.м. по ул. Дарвина, 1л, г.Воронеж с разрешенным использованием: для проектирования и строительства водно-спортивной базы;

-       применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Министерства имущества Воронежской области земельного участка с кадастровым номером 36:34:06020126190, площадью 34323 кв.м. по ул. Дарвина, 1л, г.Воронеж.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

В суд апелляционной инстанции представитель третьего лица не явился. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного разбирательства, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Прокуратуры Воронежской области поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Представители общества с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав мнения участников процесса, проанализировав доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения принятого судебного акта.

Из материалов дела следует, что приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 21 июля 2014 года №1127-з обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» предварительно согласовано место размещения водно-спортивной базы и утвержден акт выбора земельного участка площадью 34 323 кв.м по ул.Дарвина, 1л г. Воронежа.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером 36:34:0602012:190 площадью 34 323 кв.м. по ул. Дарвина, 1л г. Воронежа внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.08.2014 на основании заявления заинтересованного лица от 25.07.2014 о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости и необходимых для учета документов, в том числе межевого плана.

Как следует из сообщения ППК «Роскадастр» от 05.12.2023 № 13-17465/23, на основании заявления заинтересованного лица от 28.08.2014 и представленных документов 05.09.2014 осуществлен государственный кадастровый учет изменений в части вида разрешенного использования земельного участка с «для организации места отдыха у воды» на «для проектирования и строительства водноспортивной базы».

Судом установлено, что по договору купли-продажи №186/6-з   находящегося в государственной собственности земельного участка от 16 августа 2016 г. Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области передал в собственность общество с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 36:34:0602012:190, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 34 323 кв.м. 

Земельный участок был передан по передаточному акту от 08 сентября 2016 г., а государственная регистрация перехода права собственности к покупателю состоялась 28 сентября 2016 г. 

Ранее земельный участок арендовался покупателем по договору аренды земельного участка № 3534-15/гз от 29 июля 2015 г. для проектирования и строительства водно-спортивной базы.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о праве собственности общество с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» на здание площадью 360,7 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0602012:194, сооружение (бассейн)  площадью 200 кв.м с кадастровым номером 36:34:0602012:192 и два замощения: площадью 2 243,9 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0602012:193 и площадью 2 654,1 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0602012:191, внесенные 25 и 26 февраля 2015 г.

Из преамбулы оспариваемого договора купли-продажи, заключенного без проведения торгов, следует, что его основанием послужили положения пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации о продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

Обращаясь в арбитражный суд, прокурор указывает, что зарегистрированные на праве собственности за ответчиком в качестве объектов недвижимого имущества замощения общей площадью 4 898 кв.м., в действительности не обладают признаками недвижимости. В подтверждение своих доводов представил сообщения Инспекции государственного строительного надзора Воронежской области от 25.12.2023 № 68-11/1517, ФГБОУ ВО «ВГТУ» от 25.12.2023, согласно которым на земельном участке по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 36:34:0602012:190) присутствует лишь два объекта недвижимости: нежилое здание и бассейн. Мощение территории площадью 2243,9 кв.м. и 2654,1 кв.м. из асфальтобетона и бетонных вибропрессованных изделий, которому присвоены кадастровые номера 36:34:0602012:193 и 36:34:0602012:191, не имеют самостоятельного функционального назначения и используются для подъезда (прохода) к нежилому зданию и сооружению (бассейну).

Прокурор полагает, что предоставление в собственность земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для использования и обслуживания здания и бассейна, совершено в обход установленной законом конкурентной процедуры, а потому является недействительной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Возражая на иск, ответчики заявили о пропуске срока исковой давности, указали, что спорный земельный участок на момент его предоставления относился к зоне Р5 (прибрежные зоны отдыха, набережные, лугопарки) и предназначался для размещения водноспортивной базы, а потому в соответствии с требованиями градостроительных норм не мог быть застроен более, чем на 30 %, включая элементы благоустройства земельного участка. Площадь земельного участка, переданного по оспариваемой сделке определялась из назначения этого объекта, целей его использования, а также градостроительных регламентов, формирующих пределы его использования, и не превысила установленные действующим нормативным регулированием размеры. 

Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). 

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определении от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории данного населенного пункта.

Из обстоятельств дела следует, что на момент совершения оспариваемой сделки и позднее спорный земельный участок и смежный с ним земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602012:174 использовался для размещения водно-развлекательного комплекса «THE VODA», в который входят ресторан, веранда, концертная сцена, бассейн и акватория.

Для обеспечения транспортной доступности комплекса для посетителей организована парковка на 100 автомобилей, площадь которой (2 243,9 кв.м.) соответствует нормативной площади от 20 до 23 кв.м. на один автомобиль.

Наличие автомобильной парковки до 100 автомобилей налагает санитарно-гигиенические ограничения в виде не менее 100 метровой зоны до границы участка, который может быть использован для организации отдыха граждан у воды, что составляет порядка 17 000 кв.м. С точки зрения нормативной площади для посещения гражданами мест отдыха у воды в отношении рассматриваемого земельного участка действует правило о минимальной площади на одного посетителя равной 8 кв.м., что при сезонной посещаемости составляет до 12 000 кв.м.

Вышеуказанные расчеты произведены с учетом СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест» и ГОСТ 17.1.5.02-80 «Охрана природы,' Гидросфера. Гигиенические требования к зонам рекреации водных объектов», ГОСТ Р 58737-2019. «Национальный стандарт Российской Федерации. Места отдыха на водных объектах. Общие положения».

Следует отметить, что проект водно-спортивной базы предусматривает наличие пляжа, площадью 29 000 кв.м. В разделе 17С-12-14-ПЗУ планировочная организация земельного участка на листах 4 и 6 также графически приведено расположение строящихся объектов, включая парковку и зону пляжа.

Приведенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что площадь спорного земельного участка соответствуют функциональному использованию объектов недвижимости обществом и необходима для их использования. На спорном участке ведется деятельность, имеются различные объекты, с единым целевым использованием, объединенные единым функциональным назначением, раздел земельного участка нарушит сложившуюся предпринимательскую деятельность.

Доводы прокурора о том, что на спорном земельном участке отсутствует водно-спортивная база противоречит сведениям, изложенным в градостроительном плане земельного участка и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 117-128 т.1), свидетельству о государственной регистрации права от 26.02.2015 на объект с кадастровым номером: 36:34:0602012:192 (л.д. 85 т.1), 

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь, представляет собой единый недвижимый комплекс.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2024, представленной ответчиком в суде апелляционной инстанции подтверждается, что общество с ограниченной ответственностью «ТрейдМаркет» является собственником объекта с кадастровым номером: 36:34:0602012:557 (водно-спортивная база). 

Таким образом, истцу не удалось доказать наличие у оспариваемого договора признаков недействительной сделки, содержащихся в пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Судом учитывается также, что иск заявлен за пределами установленного законом срока исковой давности, течение которого по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (статья 125, пункт 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Стороной оспариваемой продажи земельного участка выступил его собственник - публично-правовое образование в лице департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, полномочия  которого как органа государственной власти распоряжаться находящимися в черте города Воронежа земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, следовали из положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, Закона Воронежской области № 217-03 от 30.12.2014 «О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа г. Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области». 

Исполнение договора обеими сторонами подтверждается передаточным актом от 08 сентября 2016 г. Государственная регистрация перехода права собственности по договору состоялась 28 сентября 2016 г. 

Таким образом, течение исковой давности для публично-правового образования как участника оспариваемого договора, чьи интересы в настоящем деле представляет прокурор, не могло начаться позднее сентября 2016 года, тогда как исковое заявление было подано лишь в 2023 году – с пропуском трехлетнего срока исковой давности, установленной пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доводы заявителя жалобы о том, что исковую давность в рассматриваемом случае следует связывать не с началом исполнения оспариваемой сделки, а с моментом, когда о ее совершении стало известно прокурору при проведении прокурорской проверки в 2023 году, основаны на неверном толковании закона. 

При рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»). 

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности, о применении которой заявило общество, является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Апелляционный суд вслед за судом области не находит оснований и для удовлетворения иска о признании отсутствующим право собственности общества «ТрейдМаркет» на замощение, расположенное на земельном участке ответчика. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и возможен лишь при фактическом владении истцом спорным имуществом. 

В настоящем деле такой иск, не поименованный частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в числе заявлений и исков, с которыми прокурор может обратиться в арбитражный суд, подан в отношении имущества, находящегося во владении ответчика. Удовлетворение такого требования без возврата исполненного по недействительной сделке не приведет к восстановлению права публичной собственности на спорный земельный участок и не устранит препятствий в его распоряжении.

Иных аргументов, изложенных в апелляционной жалобе и позволяющих сделать вывод о неправильности выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте, судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения арбитражного суда области, в настоящем деле судом апелляционной инстанции не выявлено.

Ввиду изложенного, решение Арбитражного суда Воронежской области от 06 июня 2024 года по делу №А14-22183/2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Учитывая освобождение заявителя жалобы от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, сумма государственной пошлины не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 06 июня 2024 года по делу №А14-22183/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Воронежской области, действующего в интересах субъекта Российской Федерации - Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

Судьи

 

А.Н. Бумагин

 

ФИО1