АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-31698/2018

г. Краснодар

12 декабря 2018 года

Резолютивная часть объявлена 06.12.2018

Полный текст решения изготовлен 12.12.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Железновой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект», г. Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к государственному регистратору ФИО1, г. Краснодар

третьи лица:

(1) общество с ограниченной ответственностью «Альфа Строительная компания», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

(2) ФИО2, с. Красногвардейское

(3) ФИО3, х. Крупской

о признании незаконным действий (бездействий) по отказу в регистрации и обязании

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  ФИО4– доверенность от 04.05.2018 №23АА8240063, 

от заинтересованного лица: ФИО5 – доверенность от 20.07.2018 №186,

от третьих лиц: (1) не явился, извещен, (2), (3) ФИО4 – доверенность от 17.04.2018 №23АА8254255

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект», г. Москва  (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании незаконным отказа от 05.10.2018  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – административный орган)  в регистрации договора уступки прав (цессии) от 21.06.2018 заключенного между обществом с  ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект» и ФИО2 и ФИО3 и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) от 21.06.2018 заключенного между обществом с  ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект» и ФИО2 и ФИО3. 

Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в заявлении. Так, указал, что действующее законодательство не содержит запрета на уступку дольщиком иному лицу права (требования) по выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в рамках договора долевого участия и регистрации указанного договора ввиду отсутствия цены и сроков и порядке ее оплаты.

Представитель административного органа в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Так указывает, что, что государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, возможна при наличии в условиях договора уступки (цессии) цены договора на основании пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Представитель третьих лиц ФИО2 и ФИО3 требования общества поддержал.

Суд, выслушав в судебном разбирательстве доводы представителей сторон, на которых основаны заявленные требования и возражения, исследовав представленные в материалы дела доказательства,  установил следующее.

Заявитель является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Строительная компания» (Застройщик) и гражданами ФИО2 и ФИО3 (Участник) был заключен договор от 10.02.2016 №14/Ак/Л1/408/2016/юг участия в долевом строительстве предметом которого являлась однокомнатная квартира №408 на 12-м этаже,  в многоквартирном доме, расположенный по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 75. Литер 1

Согласно пункта 5.1. договора застройщик обязан передать Объект в 1-ом полугодии 2017года.

Пунктом 5.2 договора установлено, что передача объекта Застройщиком и принятие его Участником осуществляется по передаточном у акту, подписываемому обеими Сторонами.

Обществом с ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект» и ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования (цессии) от 21.06.2018 № 189-АСК/2018-Н.

Согласно условиям договора Цеденты уступают, а Цессионарий принимает право денежного требования (в том числе судебного)

- Законной неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотренной п.2 статьи 6 Федеральный закон № 214-ФЗ), в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за период с 01.01.2017 года по день фактического исполнения обязательства по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в размере 1 135рублей (одна тысяча сто тридцать пять) рублей 20 копеек за каждый день просрочки.

- Штрафной санкции, в размере 50% от суммы законной неустойки за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований Цедента, взыскание которого предусмотрено п.9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», п.6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно пункта 3.1 договора уступки права требования в счет уступаемых прав и обязанностей, Цессионарий уплачивает Цеденту пятьдесят процентов от суммы, полученной от должника в добровольном порядке либо взысканной по решению суда, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента, в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет Цессионария.

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Уведомлением от 05.07.2018 №23/001/892/2018-9361года регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора уступки права требования по основаниям не указания цены договора, сроки и  порядок ее уплаты, уведомлением об отказе в государственной регистрации  от 05.10.2018 №23/001/001/892/2018-9361 отказал в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) 21.06.2018 №189-АСК/2018-Н. Отказ мотивирован тем, что в договоре уступки прав (цессии) не была уточнена сумма неустойки штрафа, а также не уточнен период начисления неустойки.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора уступки прав не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разрешая данное дело, суд установил наличие обоих условий судебной защиты.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федерального закона № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 17  Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьи 11 и 17 Федерального закона № 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федерального законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, следует, что целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.

При этом Закон № 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный обществом, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ с 28.08.2016 до даты фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - постановление Пленума № 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В пункте 9 информационного письма от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил: соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу пункта 2 названной статьи уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 05.10.2018 №23/001/001/892/2018-9361 отказал в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) 21.06.2018 №189-АСК/2018-Н., заключенного между обществом и ФИО2 и ФИО3, что подтверждается судебной практикой Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.09.2018 по делу А32-53313/2017.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) 21.06.2018 №189-АСК/2018-Н., заключенного между обществом и ФИО2 и ФИО3 .

Таким образом, оснований для отклонения заявленных требований у суда не имеется.

Судом было удовлетворено ходатайство заявителя о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины. В силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина не взыскивается со стороны.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар от 05.10.2018 в государственной регистрации договора уступки права (цессии) от 21.06.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект» и ФИО2 и ФИО3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки права (цессии) от 21.06.2018, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «ТехМашКомплект» и ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяД.М. Шкира