ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12481/2023

город Ростов-на-Дону

08 сентября 2024 года

15АП-9495/2024

                                                                                                                15АП-9503/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Мельситовой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гатиловой М.М.,

при участии:

ФИО1 посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»: лично, по паспорту;

от ИП ФИО2: представитель адвокат Шкабурина Н.П. по доверенности от 14.03.2024, удостоверение № 6029;

от ООО «Пилигрим-Аква» посредством системы веб-конференции ИС «Картотека арбитражных дел»: представитель ФИО1 по доверенности от 30.01.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ФИО3,

ФИО1

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 по делу № А32-12481/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Пилигрим-Аква»

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО3,

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква" об обязании заключить договор купли-продажи в порядке статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании ранее заключенного предварительного договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО3.

Решением суда от 24.04.2024 по делу № А32-12481/2023 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Пилигрим-Аква" заключить с ИП ФИО2 на следующих условиях с переходом права аренды земельного участка:

"ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА С ПЕРЕХОДОМ ПРАВ АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК 

г. Горячий Ключ                                                               "__" ___________ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью ООО "Пилигрим-Аква" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 720301001, адрес: 625051, Тюменская область, г.о. город Тюмень, 

<

...>) в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", и индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, паспорт (номер указан) выдан 26.09.2006 ОВД Обручевского района города Москвы, код подразделения 772-096, зарегистрированный по адресу: 

<

...>) именуемый в дальнейшем "Покупатель", далее вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор (по тесту - Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Продавец продал, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество:

нежилое здание в двух уровнях с пристройкой - помещения для производства нефтегазопромыслового оборудования и цех розлива минеральной воды, назначение - нежилое, общей площадью 1655,3 кв.м. Инвентарный номер: 3025. Этажность: 2, в том числе подземных 0. Кадастровый номер 23:41:1012001:291 (далее по тексту - Здание), находящееся по адресу: 

<

...> "а", расположенное на земельном участке площадью 3011 кв.м с кадастровым номером 23:41:1012001:136 по адресу: 

<

...> (далее по тексту – земельный участок), принадлежащем Продавцу на праве аренды.

1.2. Отчуждаемый объект недвижимости принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества, с переходом прав аренды на земельный участок от 19.11.2012 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N 23-23-10/069/2012-184 от 30.11.2012.

1.3. Право аренды на земельный участок принадлежит Продавцу на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 16.08.2005 г. N 4100002539, заключенного Администрацией города Горячий Ключ и ООО "Завод нефтегазопромыслового оборудования" (ИНН 

<

***>), договора купли-продажи недвижимого имущества, с переходом прав аренды на земельный участок от 19.11.2012 г., заключенного ООО "Завод нефтегазопромыслового оборудования" (ИНН 

<

***>) с Продавцом, сроком до 21.07.2054 года, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N 23-23-10/031/2005-255 от 18.10.2005.

1.4. По настоящему договору к Покупателю переходит право аренды на земельный участок, занятый объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, принадлежащем ранее Продавцу, с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости к Покупателю и заключения настоящего договора.

1.5. Продавец подтверждает, что на момент заключения настоящего договора, отчуждаемый объект недвижимости не является предметом долга, залога, на него не обращено взыскание, в споре и под арестом не состоит. Продавец также подтверждает, что отчуждаемое право аренды не является обеспечением по кредитным договорам, не является предметом залога (ипотеки).

2. Плата по договору

2.1. Цена отчуждаемого по настоящему договору недвижимого имущества составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей, НДС не предусмотрен.

Указанная в настоящем пункте стоимость также включает в себя стоимость отчуждаемого права аренды земельного участка.

2.2. Настоящим Стороны подтверждают, что в счет оплаты стоимости, указанной в п. 2.1 настоящего договора, Покупателем перечислены следующие суммы денежных средств:

- задаток 500 000 (пятьсот тысяч) рублей перечислен Покупателем 25.05.2021 г. на расчетный счет Продавца в качестве обеспечения исполнения своих обязательств во исполнение ранее заключенного предварительного договора от 24.05.2021 г.;

- 500 000 (пятьсот тысяч) рублей перечислены Покупателем 16.06.2021 г. на расчетный счет Продавца;

- 200 000 (двести тысяч) рублей перечислены Покупателем 12.07.2021 г. на расчетный счет Продавца;

- 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей перечислены Покупателем 28.07.2021 г. на расчетный счет Продавца.

2.3. Оставшиеся денежные средства в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок и получения Покупателем в подтверждение данных обстоятельств соответствующих выписок из ЕГРН.

Покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате полной стоимости отчуждаемого по настоящему договору имущества с момента поступления указанной в настоящем пункте договора оставшейся суммы денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Передать Покупателю предмет договора, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, по передаточному акту в течение одного календарного дня с момента заключения настоящего договора, свободным от какого-либо движимого имущества, принадлежащего Продавцу.

3.1.2. Предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (при наличии);

3.1.3. Обеспечить выполнение требований федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации в части предоставления в случае необходимости в данное учреждение необходимых документов Продавца: свидетельства о государственной регистрации юридического лица, устава, необходимых заявлений и прочее.

3.1.4. Письменно в течение 10 дней уведомить арендодателя земельного участка о переходе прав аренды к Покупателю с указанием наименования и реквизитов Покупателя, даты их перехода и правовых оснований передачи с приложением подтверждающих документов в течение месяца со дня заключения настоящего договора и государственной регистрации (согласно п. 4.1.21 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 16.08.2005 г. N 4100002539, заключенного Администрацией города Горячий Ключ и ООО "Завод нефтегазопромыслового оборудования" (ИНН 

<

***>)).

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить стоимость отчуждаемого имущества в порядке и сроки, указанные в Разделе 2 настоящего договора.

3.2.2. Принять предмет договора, указанный в п. 1.1. настоящего договора по передаточному акту в течение одного календарного дня с момента заключения настоящего договора.

3.2.3. Оплатить расходы по регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации, и обеспечить такую регистрацию.

3.2.4. Обеспечить выполнение требований федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации в части предоставления в случае необходимости в данное учреждение необходимых документов Покупателя: свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, необходимых заявлений и прочее.

3.3. Обязательства Сторон, указанные в п. 3.1.3 и п. 3.2.4 настоящего договора будут считаться надлежаще исполненными после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок. При этом в случе получения письменного запроса от одной Стороны, другая Сторона обязана в течение трех дней направить запрашивающей Стороне по ее адресу, указанному в тексте договора, документы, определенные в п. 3.1.3 и п. 3.2.4 настоящего договора, доверенности и иные документы, требующиеся для осуществления процедуры государственной регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок. Данные документы должны быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

3.4. С техническим состоянием приобретаемого имущества Покупатель ознакомлен. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого имущества, установленного путем внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

3.5. Покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель.

4. Изменение и расторжение договора

4.1. Договор может быть изменен и расторгнут по соглашению Сторон.

4.2. Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если:

- Продавец не передаст Покупателю отчуждаемое по настоящему договору имущество по передаточному акту в течение одного календарного дня с момента заключения настоящего договора;

- Продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок;

- регистрирующий орган откажет в государственной регистрации перехода права собственности на Здание и перехода прав аренды на земельный участок по причине, за которую не отвечает Покупатель и/или которую не может устранить.

4.3. Иные основания для расторжения или изменения договора предусмотрены действующим законодательством.

5. Разрешение споров

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнения условий Договора, составления дополнений и изменений к Договору.

5.2. При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в Арбитражный суд Краснодарского края.

6. Заключительные положения

6.1. Решение о заключении данного договора с Покупателем принято и одобрено участниками Общества-Продавца посредством принятия решения на общем собрании участников Общества.

6.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств.

6.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

6.4. Все уведомления и сообщения должны направляться сторон друг другу в письменной форме.

6.5. Во всем, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.

6.7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах для каждой из Сторон.

7. Реквизиты и подписи Сторон

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Общество с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква"

ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 720301001 625051, Тюменская область, г.о. город Тюмень, 

<

...>

Директор

ФИО6

Индивидуальный предприниматель

ФИО2

ОГРНИП: 

<

***>

ИНН: 

<

***> паспорт (номер указан), выдан 26.09.2006 ОВД Обручевского района города Москвы, КП 772-096, зарегистрированный по адресу:

<

...>

Эл. почта: 79182671133@yandex.ru

Тел. 

<

***>

Индивидуальный предприниматель

ФИО2"

Судебный акт мотивирован тем, что поскольку предварительный договор купли-продажи был заключен правомерно, истец вправе требовать заключения основного договора на основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции отверг доводы ответчика и третьих лиц о том, что подпись директора общества ФИО4 на предварительном договоре сфальсифицирована. Оценивая доводы возражений третьих лиц относительно недействительности указанного предварительного договора как корпоративной сделки, нуждающейся в одобрении общего собрания,  суд первой инстанции установил, что участники общества были информированы о заключении предварительного договора об отчуждении спорного имущества, а действия участников и директора ФИО4 по оспариванию указанного предварительного договора являются злупотреблением правом. Также суд указал, что при совершении сделки не доказано, что предприниматель был информирован о том, что для общества сделка является крупной и нуждается в корпоративном одобрении. Суд также указал на норму пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (принцип эстоппеля) в отношении поведения ФИО4, ФИО1 и аффилированного с ним лица ФИО5

Не согласившись с указанным судебным актом, ФИО3 и ФИО1 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Третье лицо ФИО3 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке апелляционного производства и просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд принял незаконное решение, неправильно применив нормы материального и процессуального права, неправильно применив нормы закона, подлежащего применению и неправильно истолковав закон. 

Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что предварительный договор мог оспариваться в процедуре наблюдения временным управляющим, поскольку управляющему не было известно о совершении сделки. Доводы третьего лица о том, что цена сделки существенно занижена при том, что кадастровая стоимость здания составляет 35 миллионов рублей, судом оставлены без мотивированной оценки и без учета положений норм Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно ст. 64 которого органы управления не вправе совершать без согласия временного управляющего сделки с ценой отчуждения более 5 процентов балансовой стоимости активов должника. Согласия временного управляющего в деле не имеется.

Также заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд не дал оценки недобросовестному поведения истца, который признал, что не видел директора общества ФИО4 при ведении переговоров пред заключением договора, при подписании договора и дополнительных соглашений к нему. Суд не учел, что истец не требовал устава общества и иные документы, имеющие отношение к сделке. Истец не проверил заблаговременно все необходимые документы, не потребовал созыва внеочередного общего собрания для одобрения сделки. Истец, зная о состоянии банкротства общества, воспользовался этим для заключения договора на невыгодных для ответчика условиях.

На указанную апелляционную жалобу истец предоставил отзыв, в котором указывает на законность и обоснованность решения суда. Истец указывает, что ему представителем общества ФИО1 30.06.2021 была представлена выписка из решения общего собрания об одобрении сделки. При этом истец обращает внимание, что ФИО1 являлся представителем ФИО5, обладающей большинством голосов в обществе, ее супруга и лица, фактически контролирующего общество, о чем было известно ФИО3 При этом представитель умышленно предоставил только первый лист протокола, чтобы скрыть факт одобрения сделки в пользу иного лица. Однако сам по себе факт одобрения свидетельствует о том, что участники общества согласились принципиально на отчуждение имущества независимо от личности покупателя.

Также истец указывает, что ответчик принял от него платежи во исполнение предварительного договора купли-продажи, расходовал полученные денежные средства на свои нужды. Относительно довода об оспаривании сделки в период процедуры наблюдения истец указывает, что правом на оспаривание по указанному основанию наделен временный управляющий, который такое требование не заявлял. Относительно довода о совершении сделки по заниженной цене истец указывает на участники спора не согласились на предложение арбитражного суда на проведение судебной экспертизы. Также не согласен истец с доводом о злоупотреблении им правом. Истец указывает на то, что вел переговоры с ФИО1, являющимся представителем общества и супругом ФИО5, имеющей долю в обществе в размере 67 процентов. Соответствующие документы, подтверждающие право общества на объекты недвижимости, были предоставлены ФИО1, что подтверждается перепиской по электронной почте.

На решение суда первой инстанции также подана апелляционная жалоба третьим лицом ФИО1, в которой он просит приостановить производство по делу до рассмотрения в Арбитражном суде Тюменской области дела № А70-6942/2023, в а случае отказа в удовлетворении ходатайства – решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение суда принято с нарушением процессуального закона, норм материального права, неправильном установлении фактических обстоятельств. Суд первой инстанции принял 23.04.2024 уточненные исковые требования от истца, не потребовав направления копии уточнения третьим лицам. Апеллянт полагает, что действия истца по исключению из предмета исковых требований дополнительных 19 объектов недвижимости является не уточнением исковых требований, а частичным отказом от иска, в связи с чем грубо нарушены права на защиту и принцип состязательности сторон. Условия предварительного договора купли-продажи и предложения ФИО2 заключить основной договор существенно отличаются по количеству объектов. Предложений о заключении основного договора на условиях предварительного договора от ФИО2 не поступало. Истец пропустил срок для направления предложения о заключении основного договора, установленный частью 6 статьи 429 ГК РФ, в связи с чем соответствующие обязательства прекращаются. 

Также апеллянт указывает, что дополнительные соглашения о продлении срока заключения договора купли-продажи не были подписаны директором ФИО4 (его подпись недостоверна), а изменение срока заключения основного договора является изменением условий крупной сделки, что требует одобрения общего собрания участников общества, которое не было получено. Суд, не обладая специальными познаниями, установил, что при заслушивании аудиосообщений в Whatsapp голосовые сообщения принадлежат ФИО1, хотя третье лицо ни разу не участвовало в процессе и голос ФИО1 не слышало. Заключение судебной почерковедческой экспертизы и судебной технической экспертизы эксперта ФИО7 являются недостоверным доказательством. Судом не были отобраны экспериментальные  образцы подписей ФИО4, а направленные судом свободные образы оказались поддельными. Эксперт не должным образом исследовал образцы подписей и печатей, в связи с чем его выводы недостоверны.

Суд не учел разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, данные в пункте 4 постановления № 27 относительно порядка одобрения крупной сделки, а также не учел, что участник общества ФИО5 в настоящее время оспаривает действительность сделки. Однако суд вышел за пределы заявленных требований и создал конкуренцию судебных актов.

В отзывах на апелляционные жалобы ИП ФИО2 просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ФИО5 в отзыве на апелляционные жалобы просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ИП ФИО2, ООО «Пилигрим-Аква» и ФИО1 поддержали свои правовые позиции по спору.

От ООО «Пилигрим-Аква» поступили ходатайства об истребовании доказательств у Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю, о приобщении дополнительных документов (заключение почерковедческой экспертизы, баланс и квитанция к балансу). В судебном заседании представителем ООО «Пилигрим-Аква» непосредственно заявлено о фальсификации доказательств, представленных в дело Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю.

Законность и обоснованность решения от 24.04.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует изменить по следующим основаниям.

Арбитражный суд Краснодарского края правильно установил фактические обстоятельства дела, однако не применил норму материального закона, подлежащего применению, касающуюся способа защиты нарушенного материального права.

ООО "Пилигрим-Аква" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, с переходом прав аренды на земельный участок от 19.11.2012 является собственником нежилого здания в двух уровнях с пристройкой - помещения для производства нефтегазопромыслового оборудования и цех розлива минеральной воды, назначение - нежилое, общей площадью 1655,3 кв. м. Инвентарный номер: 3025. Этажность: 2, в том числе подземных 0. Кадастровый номер 23:41:1012001:291, адрес: 

<

...> "а", что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N 23-23-10/069/2012-184 от 30.11.2012.

Указанный объект расположен на земельном участке площадью 3011 кв.м с кадастровым номером 23:41:1012001:136, принадлежащем ответчику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 16.08.2005 г. N 4100002539, заключенного Администрацией города Горячий Ключ и ООО "Завод нефтегазопромыслового оборудования" (ИНН 

<

***>), договора купли-продажи недвижимого имущества, с переходом прав аренды на земельный участок от 19.11.2012, заключенного ООО "Завод нефтегазопромыслового оборудования" (ИНН 

<

***>) с ответчиком, сроком до 21.07.2054, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости N 23-23-10/031/2005-255 от 18.10.2005.

Соглашением от 12.12.2012 Администрация муниципального образования город Горячий Ключ передала права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 16.08.2005 N 4100002539 Департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Как указывает истец, 24.05.2021 между ООО "Пилигрим-Аква" (продавец, ответчик, общество) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель, истец, предприниматель) был заключен предварительный договор купли-продажи здания.

На момент заключения данного предварительного договора ответчик располагался по адресу: 353290, 

<

...>, к. А.

В соответствии с п. 1.1 указанного предварительного договора стороны обязуются в течение 50 дней с даты заключения договора заключить основной договор купли-продажи здания, при этом стоимость здания, уплачиваемая покупателем продавцу составит 6 000 000 руб., НДС нет рублей (продаваемое здание: двухэтажное кирпичное общая площадь 1655,3 кв.м по адресу: 

<

...>, одновременно с продажей здания продавец переуступает покупателю право аренды земельного участка, на котором расположено здание).

Согласно дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору купли-продажи здания от 24.05.2021 стороны изложили предмет договора в новой редакции: "Стороны обязуются в течение 650 дней с даты заключения предварительного договора от 24.05.2021 заключить основной договор купли-продажи здания, при этом стоимость здания, уплачиваемая покупателем продавцу составит 6 000 000 рублей, НДС нет. Продаваемое здание: двухэтажное кирпичное, общая площадь 1655,3 кв. м по адресу: 

<

...>, одновременно с продажей здания продавец переуступает покупателю право аренды земельного участка, на котором расположено здание".

Согласно п. 2.1.4 договора оплата стоимости здания будет произведена покупателем следующим образом: в течение трех календарных дней с момента подписания предварительного договора купли-продажи здания покупатель в качестве обеспечения исполнения своих обязательств вносит на расчетный счет задаток в сумме 1 125 000 руб., оставшиеся денежные средства в сумме 4 875 000 руб. Покупатель вносит на расчетный счет продавца частями, 2 875 000 руб. до 30.07.2021, оставшиеся денежные средства в сумме 2 000 000 руб. покупатель вносит на расчетный счет продавца в день получения свидетельства о переходе права собственности на приобретаемое здание.

Истец указывает, что 25.05.2021 им исполнены обязательства по перечислению в адрес ООО "Пилигрим-Аква" денежных средств в размере 500 000 руб., что подтверждается чеком-ордером ПАО "Сбербанк", 16.06.2021 истцом внесены денежные средства в размере 500 000 руб., что также подтверждается чеком-ордером ПАО "Сбербанк". Кроме того, истцом перечислены денежные средства в размере 200 000 руб. (платежное поручение N 099 от 12.07.2021) и в размере 2 800 000 руб. (платежное поручение N 105 от 28.07.2021). Общая сумма перечисленных денежных средств составила 4 000 000 руб.

Истец отмечает, что указание такого срока заключения основного договора в предварительном договоре, с учетом дополнительного соглашения N 1 к предварительному договору (650 дней), было обусловлено тем, что в отношении здания, являющего его предметом, имелись ограничения (аресты), в связи с чем продавцу требовалось время для их снятия.

По этой причине в п. 1.3 предварительного договора сторонами было предусмотрено условие о том, что продавец подтверждает, что на момент заключения основного договора купли-продажи здание не будет являться предметом долга или залога, на него не будет обращено взыскание, в споре и под арестом (запрещением) состоять не будет.

В ноябре 2022 года истцу из открытых сведений ЕГРН стало известно, что какие-либо ограничения прав в отношении здания по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:41:1012001:291 в ЕГРН уже отсутствуют.

29.11.2022 истцом в адрес ООО "Пилигрим-Аква" было направлено письмо с запросом о предоставлении сведений в отношении отчуждаемого объекта и предложением рассмотреть проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества с переходом прав аренды на земельный участок.

19.01.2023 истцом в адрес ООО "Пилигрим-Аква" было повторно направлено письмо, в котором истец просил предоставить сведения о выполнении ООО "Пилигрим-Аква" п. 1.3 предварительного договора от 24.05.2021, в том числе о наличии (отсутствии) обременений, арестов в отношении Здания; сведения об обременении права аренды земельного участка, является ли отчуждаемое право аренды обеспечением по кредитным договорам, предметом залога (ипотеки); протокол собрания учредителей ООО "Пилигрим-Аква" о продаже данного актива. Одновременно с этим истец направил в адрес ООО "Пилигрим-Аква" основной договор купли-продажи недвижимого имущества с переходом прав аренды на земельный участок от 13.01.2023, подписанный со своей стороны.

Также истцу стало известно, что ООО "Пилигрим-Аква" изменило свое место нахождения и юридический адрес, с "353290, 

<

...> на "625051, Тюменская область, г.о. город Тюмень, 

<

...>) (запись о регистрации N 2237200027535 от 20.01.2023).

В связи с чем 01.02.2023 истцом также по указанному адресу был направлен основной договор купли-продажи недвижимого имущества с переходом прав аренды на земельный участок, подписанный со своей стороны, а также предложение о заключении основного договора. Истец просил подписать указанный договор в целях исполнения сторонами предварительного договора купли-продажи здания от 24.05.2021 и ранее достигнутых договоренностей, а также принять необходимые со стороны ООО "Пилигрим-Аква" меры по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности на здание и прав аренды на земельный участок. В противном случае (в случае незаключения основного договора) истец указывал, что будет вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Истец поясняет, что ООО "Пилигрим-Аква" не отвечает на его официальные письма и предложения, не рассматривает проект основного договора и вовсе уклоняется от его заключения.

Кроме того, истец указывает, что объект, являющийся предметом предварительного договора, за который им уже внесено 4 000 000 руб., выставлялся на продажу. Факт размещения объявлений о продаже спорного объекта подтверждается нотариальными протоколами осмотра доказательств N 23АВ3693572 от 22.02.2023 и N 23АВ3693573 от 22.02.2023, а также скриншотами объявлений.

Таким образом, истец указывает, что ООО "Пилигрим-Аква" не только пассивно не исполняет свою обязанность по заключению основного договора, а, напротив, действует заведомо недобросовестно по отношению к истцу, активно предпринимая меры по отчуждению спорного объекта в обход принятых на себя обязательств, в обход закона.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском об обязании (понуждении) ответчика к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества с переходом прав аренды на земельный участок.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ООО "Пилигрим-Аква" указывает, что ООО "Пилигрим-Аква" в лице директора ФИО4 никогда не заключало с ИП ФИО2 никаких договоров, представленные истцом документы являются подложными, что заключение предварительного договора купли-продажи здания должно быть одобрено 2/3 голосов общего собрания участников ООО "Пилигрим-Аква", т.к. является сделкой, которая предполагает прямо или косвенно отчуждение ООО "Пилигрим-Аква" имущества, стоимость которого составляет более 25% от общего бухгалтерского баланса ООО "Пилигрим-Аква", что суд не правомерен понудить ООО "Пилигрим-Аква" к заключению основного договора купли-продажи здания с ИП ФИО2 при отсутствии согласия участников ООО "Пилигрим-Аква" к заключению данной сделки, так как решение суда не может собой подменять решение учредителей ООО "Пилигрим-Аква" об одобрении крупной сделки.

Судом первой инстанции установлено, что 24.05.2021 между ООО "Пилигрим-Аква" (продавец, ответчик, общество) и ИП ФИО2 (покупатель, истец, предприниматель) был заключен предварительный договор купли-продажи здания.

В соответствии с п. 1.1 указанного предварительного договора стороны обязуются в течение 50 дней с даты заключения договора заключить основной договор купли-продажи здания, при этом стоимость здания, уплачиваемая покупателем продавцу составит 6 000 000 руб., НДС нет (продаваемое здание: двухэтажное кирпичное общая площадь 1655,3 кв. м по адресу: 

<

...>, одновременно с продажей здания Продавец переуступает Покупателю право аренды земельного участка, на котором расположено здание).

Согласно дополнительному соглашению N 1 к предварительному договору купли-продажи здания от 24.05.2021 стороны изложили предмет договора в новой редакции: "Стороны обязуются в течение 650 дней с даты заключения предварительного договора от 24.05.2021 года заключить основной договор купли-продажи здания, при этом стоимость здания, уплачиваемая покупателем продавцу составит 6 000 000 руб., НДС нет. Продаваемое здание: двухэтажное кирпичное, общая площадь 1655,3 кв. м по адресу: 

<

...>, одновременно с продажей здания продавец переуступает покупателю право аренды земельного участка, на котором расположено здание".

Судом первой инстанции установлено, что ИП ФИО2 25.05.2021 исполнены обязательства по перечислению в адрес ООО "Пилигрим-Аква" денежных средств в размере 500 000 руб., что подтверждается чеком-ордером ПАО "Сбербанк", также внесены 16.06.2021 г. денежные средства в размере 500 000 руб., что также подтверждается чеком-ордером ПАО "Сбербанк" и перечислены денежные средства в размере 200 000 руб. (платежное поручение N 099 от 12.07.2021) и в размере 2 800 000 руб. (платежное поручение N 105 от 28.07.2021). Общая сумма перечисленных денежных средств составила 4 000 000 руб. При этом согласно тексту предварительного договора и пояснениям истца, оставшиеся денежные средства в сумме 2 000 000 руб. покупатель вносит на расчетный счет продавца в день получения документа о переходе права собственности на приобретаемое здание.

В свою очередь, по запросу суда в материалы дела ПАО "Совкомбанк" предоставлена выписка по счету N 40702810412550023168 ООО "Пилигрим-Аква" за период с 01.05.2021 г. по 01.08.2021.

Судом установлено, что представленная выписка отражает поступившие от ИП ФИО2 указанные выше платежи с назначением платежа: "Оплата по предварительному договору N б/н от 24 мая 2021".

При рассмотрении настоящего спора лица, участвующие в деле, данный факт не оспорили, при этом судом неоднократно предлагалось ответчику представить пояснения относительно доводов истца о перечислении ООО "Пилигрим-Аква" денежных средств на общую сумму 4 000 000 руб. с назначением платежа "оплата по предварительному договору N б/н от 24.05.2021" (определения суда от 18.12.2023, от 23.01.2024, от 14.02.2024, от 19.03.2024).

Одновременно с этим, анализ движения денежных средств по счету ООО "Пилигрим-Аква" позволил установить цепочку движения денежных средств, с учетом поступивших от ИП ФИО2 денежных средств по спорному предварительному договору, согласно которой судом было установлено, что фактически за счет поступивших от ИП ФИО2 денежных средств погашались налоговые платежи ООО "Пилигрим-Аква" и задолженность ответчика перед кредитором ФИО8 – заявителем по делу о банкротстве Общества.

Так, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2021 по делу N А32-37034/2020-35/149-Б в отношении ООО "Пилигрим-Аква" была введена процедура наблюдения, требования заявителя по делу о банкротстве ФИО8 в размере 400 821,39 руб. включены во вторую очередь реестра требований кредиторов ООО "Пилигрим-Аква".

Таким образом, судом установлено, что спорный предварительный договор заключен сторонами 24.05.2021 в условиях наличия процедуры банкротства в отношении ООО "Пилигрим-Аква" (наблюдения).

Апелляционный суд отмечает, что ни ответчик, ни третьи лица фактические обстоятельства, связанные с получением обществом денежных средств от ИП ФИО2 не оспорили, доказательств того, что указанные денежные средства были получены обществом не на основании предварительного договора, а по иному законному или договорному основанию не представили.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит установленным факт перечисления денежных средств предпринимателем ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква" в размере 4 миллионов рублей на основании предварительного договора купли-продажи от 21.05.2021.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что согласно условиям предварительного договора от 21.05.2021 (пункт 2.1.4) оплата стоимости здания будет произведена покупателем следующим образом: в течение трех календарных дней покупатель вносит на счет продавца задаток в размере 1 250 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 4 877 500 руб. покупатель вносит на расчетный счет продавца частями: 2 987 500 руб. до 30.07.2021, оставшиеся денежные средства в сумме 2 000 000 руб. покупатель вносит на расчетный счет продавца в день получения свидетельства о переходе права собственности на приобретаемой здание.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск на основании пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что ответчик, заключив предварительный договор, уклоняется от заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел разъяснений, данных высшими судебными органами России относительно предварительного договора.

Согласно разъяснению, данному в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": "Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются".

Согласно разъяснению, данному в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем": "Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления".

Согласно части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации": "Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации".

Поскольку иного толкования материального закона Пленум Верховного Суда Российской Федерации не дал, апелляционный суд обязан учитывать указанные разъяснения при проверке законности и обоснованности судебного акта в силу пункта 8 абзаца 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

При установленных судом первой инстанции фактических обстоятельствах апелляционный суд находит, что между сторонами был заключен и частично исполнен (в части оплаты 4 миллионов рублей) договор купли-продажи, ошибочно поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи.

Из обстоятельств дела следует, что продавец (общество) уклоняется от исполнения обязанности по передаче предмета договора купли-продажи, оспаривания действительность заключенного договора купли-продажи.

Апелляционный суд обсудил вопрос относительно возможности в порядке изменения правовой квалификации вопроса о возможности удовлетворения заявленного иска и пришел к следующему выводу.

В абзаце третьем пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/2012 и от 24.07.2012 N 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции разъяснено: "Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. Изменение правовой квалификации требования (например, со взыскания убытков на взыскание неосновательного обогащения) или правового обоснования требования (например, взыскания на основании норм о поставке на взыскание на основании норм об обязательствах вследствие причинения вреда) не является изменением предмета или основания иска, за исключением случаев, когда истец при изменении правовой квалификации изменяет также требование (предмет иска) и ссылается на иные фактические обстоятельства (основание иска)".

При очевидности материально-правового интереса преследуемого истцом и в силу прямого указания Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ о необходимости рассмотрения заявленного спора как спора из договора купли-продажи, апелляционный суд находит, что исковые требования истца подлежат удовлетворению с уточнением правовой квалификации правоотношения как заявленного из заключенного договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Из искового заявления (в том числе, в уточненной редакции) следует воля истца, направленная на передачу ему оплаченного товара.

У апелляционного суда не имеется оснований полагать несогласованной волю сторон относительно объекта, подлежащего передаче. Объект согласован сторонами в пункте 1.1 договора ( двухэтажное кирпичное здание общей площадью 1655, 3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>).

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы относительно несогласования вопроса о передаче иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1012001:136.

Как следует из копии технического паспорта на нежилое здание (л.д. 97-112, т. 1), помимо основного здания (нежилого литер А в двух уровнях с пристройкой литер а, на указанном участке находятся  литеры: Г1 - котельная, Г3 - навес, Г4 - навес, Г5 - навес, Г6 - навес, Г7 - навес, Г8- уборная, Г9 - навес, Г10 - навес, Г11 - навес, Г12- навес, Г13- навес). Также на земельном участке расположены забор литер I, ворота литер II, ворота литер III, мощение литер V, мощение литер VIII, калитка литер IX, калитка литер X.

Указанные литеры носят вспомогательный характер по отношению к основному зданию и являются принадлежностью главной вещи (двухуровневого нежилого здания с пристройкой).

Согласно 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах, поскольку в договоре от 21.05.2021 иная судьба принадлежностей главной вещи не оговорена, они следует судьбе главной вещи.

Поскольку покупатель не получил спорное имущество в свое фактическое владение, в соответствии с разъяснением, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, требование истца надлежит квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Оценивая доводы заявителей апелляционных жалоб и лиц, участвующих в деле, о подложности подписи директора общества ФИО4 и об отсутствии должного корпоративного одобрения, апелляционный суд отмечает следующее.

Довод апелляционной жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи заключен без одобрения временного управляющего, не может быть основанием для квалификации заключенного договора как ничтожного.

Действительно согласно пункту 2 статьи 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок: связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения; связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Вместе с тем согласно разъяснению, данному в пункте "д" абзаца 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 № 129 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами положений абзаца второго пункта 1 статьи 66 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 64 Закона, которые были совершены органами управления должника без согласия временного управляющего, являются оспоримыми.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Поскольку временный управляющий или самое общество иск о признании недействительной сделки по названному основанию не заявляли и вступившего в законную силу решения о признании оспоримой сделки не имеется, арбитражный суд не вправе оценивать указанную сделку как недействительную и не порождающую правовых последствий (абзац 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Оценивая доводы апеллянтов о злоупотреблении истцом правом как основание для квалификации сделки недействительной по основаниям, установленным ст.ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для вывода о наличии в действиях истца ФИО2 злоупотребления правом.

Сам по себе факт совершения ФИО2 договора в условиях его информированности о наличии у ООО "Пилигрим-Аква" признаков несостоятельности не свидетельствует о злоупотреблении правом. 

Напротив, заключение указанного предварительного договора и его фактическое исполнение в значительной части путем перечисления денежной суммы в размере 4 миллиона рублей позволило обществу исполнить свои обязательства перед кредиторами и прекратить процедуру банкротства, сохранив самое юридическое лицо. Продолжение же процедуры банкротства при отсутствии денежных средств привело бы к обращению взыскания на конкурсную массу и прекращению деятельности юридического лица.

Для квалификации сделок, заключенных между обществом и компанией, как ничтожных на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ по мотиву недобросовестности действий руководства общества необходимо установить наличие либо сговора между руководством общества и компанией, либо осведомленности компании о подобных действиях руководства общества. Нарушение органами управления общества обязанности действовать в интересах общества разумно и добросовестно, выразившееся в совершении сделок на предположительно невыгодных для общества условиях, не является основанием для признания недействительными упомянутых сделок. Занижение цены контрактов и впоследствии выявившаяся убыточность заключенных сделок не свидетельствуют ни о злоупотреблении правом со стороны компании, ни о наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 1795/11 по делу N А56-6656/2010). Занижение стоимости имущества при продаже само по себе не является основанием для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 24.03.2009 N 8207/08 по делу N А40-48536/07-53-426).

Аналогичную позицию занял Верховный Суд РФ, указывая, в частности, что занижение цены инвестиционного договора по сравнению с рыночной стоимостью недвижимости само по себе не свидетельствует о злоупотреблении гражданина-покупателя своим правом (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014).

Между тем явный выход за пределы разумности и добросовестности при формировании цены в заключаемом договоре составляет деликт и порождает у руководителя соответствующее обязательство по возмещению убытков. Подробные разъяснения по возникающим в судебной практике вопросам возложения на руководителей юридического лица обязанности возмещения убытков даны в постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2012 г. N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица", в связи с чем общество не лишено права, доказав соответствующие обстоятельства, предъявить иск о взыскании убытков к директору общества, заключившему соответствующий договор.

Доказательств наличия сговора или явной осведомленности истца о существенном занижении цены сделки ответчик и третьи лица не представили, в связи с чем оснований для квалификации заключенного договора как недействительного по основаниям, указанным в  ст.ст.10,168 ГК РФ, не имеется.

Для признания действий каких-либо лиц злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел таких лиц был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной их целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. По мнению суда, исходя из пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное, таким образом, презумпция добросовестности должна быть опровергнута (постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 № 15822/13).

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о совершении сделки на кабальных условиях, поскольку сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, законом отнесена к категории оспоримых сделок (пункт 3 статьи 179 ГК РФ). Как было указано ранее, суд не вправе оценивать оспоримую сделку самостоятельно, без прямого иска лица, указанного в законе, оспаривающего сделку по указанному основанию. Общество по указанному основанию иск о признании сделки недействительной не заявило. 

Кроме того, как следует из пояснений истца ФИО2, о продаже объекта он узнал из объявления, размещенного на сайте АВИТО с ценой предложения 6 500 000 руб., после чего и вступил в переговоры с представителем общества ФИО9 (л.д. 40, т. 1). Кроме того, согласно отчету № 23-239/21 от 30.07.2021 об оценке недвижимого имущества, составленному ООО "Краснодарское агентство оценки" рыночная стоимость спорного объекта в период взаимоотношений истца и ответчика составляла 6 997 000 руб. с НДС либо 5 830 833 руб. без НДС. Рыночная стоимость аренды земельного участка составляет 2 789 000 руб. (л.д. 21-55, т. 4).

Оценивая доводы ответчика и третьих лиц относительно недействительности и (или) незаключенности договора купли-продажи, апелляционный суд считает необходимым оценить поведение ответчика, его бывшего руководителя ФИО4, мажоритарного участника общества ФИО5, представителя общества ФИО1 относительно обстоятельств заключения, исполнения и оспаривания договора купли-продажи применительно к критерию разумности и добросовестности поведения.

Судебная коллегия отмечает непоследовательность правовой позиции ответчика и третьих лиц, отрицающих подписание договора купли-продажи директором ФИО4 (что с правовой позиции влечет незаключенность для общества договора), однако при этом оспаривающим договор по мотиву отсутствия корпоративного одобрения. 

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. Признание договора незаключенным влечет отсутствие обязательственных отношений между сторонами по этому договору. Следовательно, правовых оснований для признания такого договора недействительным не имеется (соответствующие правовые позиции сформулированы в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.07.2015 по делу N 78-КГ15-7 и от 10.04.2018 N 81-КГ17-31, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.03.2016 N 305-ЭС15-16158, пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Вместе с тем при рассмотрении дела в суде первой инстанции ввиду позиции общества о неподписании директором ФИО4 текста договора купли-продажи была назначена судебная экспертиза, выполненная экспертом ФИО7

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Кем, ФИО4 или иным лицом выполнена подпись от имени ООО "Пилигрим-Аква" в графе "Продавец" на предварительном договоре купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, а также на каждом листе указанного договора?

2. Кем, ФИО4 или иным лицом выполнена подпись от имени ООО "Пилигрим-Аква" в графе "Продавец" на дополнительном соглашении N 1 от 24.05.2021 к договору купли-продажи здания от 24.05.2021 г., заключенному между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2?

3. Соответствует ли оттиск печати ООО "Пилигрим-Аква" на предварительном договоре купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, а также на дополнительном соглашении N 1 от 24.05.2021 к договору купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенному между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, оригиналу печати ООО "Пилигрим-Аква"?

В заключении эксперта N 118/2023 от 30.11.2023 экспертом сделаны следующие выводы:

1. Подпись от имени ООО "Пилигрим-Аква" в графе "Продавец" на предварительном договоре купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, а также на каждом листе указанного договора выполнены ФИО4.

2. Подпись от имени ООО "Пилигрим-Аква" в графе "Продавец" на дополнительном соглашении N 1 от 24.05.2021 к договору купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, выполнена ФИО4.

3. Оттиск печати ООО "Пилигрим-Аква" на предварительном договоре купли-продажи здания от 24.05.2021 г., заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, а также оттиск печати на дополнительном соглашении N 1 от 24.05.2021 к договору купли-продажи здания от 24.05.2021, заключенном между ООО "Пилигрим-Аква" и ИП ФИО2, соответствуют оригиналам печати ООО "Пилигрим-Аква".

У апелляционного суда нет оснований сомневаться в правильности и достоверности указанного заключения.

Довод заявителя жалобы ФИО1 о том, что судом не были отобраны и направлены на исследование свободный образцы подписей ФИО4, подлежат отклонению, поскольку ФИО4 проигнорировал определение суда первой инстанции, которым ему было предложено явиться в арбитражный суд для дачи образцов подписей, чем принял на себя риск соответствующего процессуального поведения.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Таким образом, даже, если бы директор ФИО4 не поставил собственноручную подпись под текстом предварительного договора купли-продажи, указанный договор все равно считался бы заключенным в письменной форме посредством акцепта оферты (исполнения по договору).

В платежных поручениях предпринимателем ФИО2 прямо указано основание перечисления денежных средств обществу "Пилигрим-Аква". Общество с ограниченной ответственностью, а равно третьи лица не предоставили никаких разумных объяснений ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции относительно указанных денежных средств, которые не были незамедлительно возвращены предпринимателю как неосновательное обогащения, а были использованы на нужды общества (в том числе, на погашение долгов, явившихся основанием для возбуждения дела о несостоятельности общества).

Более того, из письма Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю от 09.04.2024 (л.д. 14, т.8) следует, что общество "Пилигрим-Аква" предоставило бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 2021 год вместе с документом – основанием (предварительный договор купли-продажи здания от 24.05.2021 и дополнительное соглашение к нему).

Судом первой инстанции также установлено, что спорный предварительный договор купли-продажи здания от 24.05.2021 был предметом налогового контроля при проведении в отношении ООО "Пилигрим-Аква" Межрайонной ИФНС России N 9 по Краснодарскому краю камеральной налоговой проверки налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, за 2021 г.

Оценивая ходатайства ООО «Пилигрим-Аква» об истребовании доказательств у Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю, о приобщении дополнительных документов (заключение почерковедческой экспертизы), а также заявление о фальсификации доказательств, представленных в дело Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица, участвующего в деле, обратиться в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом.

Вместе с тем по смыслу статьи 161 Кодекса в указанном порядке проверяются только доказательства, представленные лицами, участвующими в деле. Межрайонная ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю лицом участвующим в деле не является, в связи с чем процедура проверки заявления о фальсификации в отношении представленных налоговым органом документов произведена быть не может. 

Кроме того, в силу абзаца 4 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отсутствуют основания для рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

О фальсификации данных доказательств в суде первой инстанции ответчик не заявлял, невозможность заявления подобного ходатайства в суде первой инстанции не обосновал. 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции оценивает подобное заявление ответчика как указание на недостоверность документов представленных Межрайонная ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю. 

Из материалов дела следует, что документы, в частности, договор купли-продажи здания от 24.05.2021 и дополнительное соглашение к договору от 23.05.2022 представлены налоговым органом во исполнение определения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2024 в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно Межрайонной ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю направлены имеющиеся документы бухгалтерского налогового учета ООО "Пилигрим-Аква" за 2021 год, а также документы по взаимоотношениям с ИП ФИО2

При этом Межрайонная ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю является правопреемником Межрайонной ИФНС России N 9 по Краснодарскому краю (п. 78-81 выписки из ЕГРЮЛ).

Учитывая, что вся документация общества представлена в налоговый орган посредством телекоммуникационных каналов связи (ТКС), оснований для вывода о том, что в налоговую инспекцию истцом ФИО2 либо иным лицом, не имеющим отношения к обществу, были представлены недостоверные бухгалтерские документы общества, суд апелляционной инстанции не усматривает. Каких-либо доказательств подобного ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что процесс передачи сведений по ТКС работает в обе стороны. Так, передавать документы может как налогоплательщик в ФНС, так и налоговая служба – субъекту предпринимательства. При использовании телекоммуникационных каналов связи создается личный кабинет для каждого пользователя. Для доступа к нему налогоплательщик использует индивидуальный логин и пароль. Документы, пересылаемые в системе ЭДО, визируются с помощью электронной подписи – ЭП, то есть налогоплательщик непосредственно использует свой электронный ключ для обмена необходимыми данными с налоговым органом.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что электронный ключ руководителя ООО "Пилигрим-Аква" выбыл из владения общества помимо его воли, апелляционный суд считает заведомо необоснованным довод ответчика о недостоверности представленных налоговым органом документов, в связи с чем отклоняет ходатайство об истребовании дополнительных доказательств в Межрайонной ИФНС России № 6 по Краснодарскому краю, как направленное на затягивание рассмотрения апелляционной жалобы. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные документы были исследованы налоговым органом в ходе камеральной проверки деятельности ООО "Пилигрим-Аква", указанные документы поступили в суд первой инстанции в апреле 2024 года, и не были оспорены ответчиком и третьими лицами по мотиву недопустимости доказательств. В силу части 3.1 статьи 70, части 5 статьи 70, части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо оспаривание в суде апелляционной инстанции обстоятельств, которые не были оспорены в суде первой инстанции. Исходя из положений статьи 88 Налогового кодекса Российской Федерации, суд презюмирует, что документы в налоговый орган предоставляются самим налогоплательщиком.

В связи с изложенным судебная коллегия также отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела представленного ответчиком бухгалтерского баланса общества на 31.12.2020, отчета о финансовых результатах за 2020 год и извещений о получении электронного документа от 17.02.2021 и 18.02.2021, а также заключения почерковедческой экспертизы по делу № А70-6942/2023, поскольку данный документ является новым доказательством в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которое противоречит установленным обстоятельствам по делу, а также позиции суда первой инстанции относительно того, что бывший директор ФИО4 не предоставил суду образцы своей подписи для проведения судебной экспертизы по делу.

Из обстоятельств дела также следует, что и директор общества ФИО4 и представитель общества ФИО1 знали о заключенном договоре как основании получения денежных средств.

Представителем ООО "Пилигрим-Аква" в рамках дела о банкротстве общества выступал ФИО1, который, согласно пояснениям истца, и участвовал в переговорах с истцом ФИО2 по вопросу продажи здания, осуществлял его показ, направлял правоустанавливающие документы на здание и земельный участок на основании доверенности от 12.09.2020. Объективно указанное обстоятельство подтверждается копиями переписки в мессенджере Whatsapp и голосовыми сообщениями с ФИО1, что подтверждается справками операторов мобильной связи о принадлежности телефонных номеров соответственно истцу и ФИО1, в том числе, подтверждающими получение перечисленных денежных средств (л.д. 35, т.3).

Судом первой инстанции установлено, что контактными данными директора ООО "Пилигрим-Аква" ФИО4 с момента вступления его в должность директора ООО "Пилигрим-Аква", согласно представленным налоговым органом сведениям, также являлись личные данные ФИО1

Также установлено, что за период с 19.05.2021 по 29.03.2023 зафиксировано 520 соединений между абонентским номером, принадлежащим ФИО1, и абонентским номером, принадлежащим истцу ИП ФИО2, что подтверждается детализацией соединений (письмо ПАО "МТС" от 04.10.2023 N 24182-Ю-2023). Из сведений о точных местоположениях (биллинг) абонентского номера, принадлежащего ФИО1, следует, что переговоры ИП ФИО2 также велись при нахождении ФИО1 по адресу спорного здания (

<

...>), при условии, что, насколько известно суду, ФИО1 зарегистрирован и проживает в ином регионе, что подтверждает доводы ИП ФИО2 о том, что ФИО1 прибывал в г. Горячий Ключ и действительно встречался там с ИП ФИО2, осуществлял показ данного здания, предоставлял документы по сделке от имени ООО "Пилигрим-Аква".

Одновременно с этим суд определением от 02.10.2023 по ходатайству ответчика истребовал из ПАО "МЕГАФОН" сведения о точных местоположениях (биллинг) абонентского номера 

<

***> *** ** **, принадлежащего ФИО4 за период с 01.05.2021 по 30.06.2021. Предоставленные ПАО "МЕГАФОН" сведения не подтвердили факт нахождения в спорный период ФИО4 в г. Горячий Ключ Краснодарского края. Одновременно с этим, из материалов дела следует, что ФИО4 при подаче процессуальных документов по делу указывает в том числе иной номер телефона в качестве принадлежащего ему, следовательно, предоставленные ПАО "МЕГАФОН" сведения по одному абонентскому номеру ФИО4 бесспорно не подтверждают присутствие/отсутствие ФИО4 по тем или иным адресам.

Вместе с тем, неоднократные факты нахождения в г. Горячий Ключ представителя ООО "Пилигрим-Аква" ФИО1 в спорный период, который, по утверждению истца, передавал истцу подписанные ООО "Пилигрим-Аква" документы, материалами дела подтверждены и не были оспорены в установленном процессуальном порядке.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции самостоятельно установил факт принадлежности голосового сообщения, подлежит отклонению. Указанное обстоятельство не оспаривалось ни ответчиком, ни третьими лицами в суде первой инстанции, в связи с чем в силу части 3.1 статьи 70, части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит опровержению в суде апелляционной инстанции. 

Кроме того, учитывая данные биллинга, предоставленные компаниями-операторами сотовой связи, у суда апелляционной инстанции не имеется сомнений относительно обстоятельств общения истца и представителя общества относительно спорного договора. Ни ответчик, ни третьи лица не предоставили каких-либо разумных объяснений относительно иных объектов, могущих быть объектом переговоров.

Также суд первой инстанции, учитывая доводы возражений ответчика и третьих лиц, правомерно оценил взаимоотношения лиц, участвующих в деле.

Истцом в материалы дела представлена копия справки Управления ЗАГС Тюменской области от 05.07.2022 N 1959 в отношении ФИО1, запрошенной определением суда в рамках дела N А70-2186/21 от 22.06.2022 и содержащей информацию о том, что ФИО5 являлась супругой ФИО1 и у них имеются общие несовершеннолетние дети. Несмотря на формальное расторжение брака, фактические отношения между ФИО5 и ФИО1 сохранились (данный факт подтверждался и самим ФИО1, в материалах дела имеется копия объяснения ФИО1 в УМВД по г. Тюмени от 05.01.2021, в котором ФИО1 указал, что ФИО5 является его сожительницей, а также фактом рождения двух детей 08.10.2008 и  03.10.2024 после формального расторжения брака - справка Управления ЗАГС - л.д.15, т.5).

Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО1 является представителем ФИО5 по доверенности в судебных делах (например, в деле N А70-6942/2023), а также на собраниях общества, что подтверждают имеющиеся в материалах дела протоколы общих собраний ООО "Пилигрим-Аква".

Кроме того, ФИО5 принадлежит доля в уставном капитале ООО "Пилиграм-Аква" в размере 67 процентов, а второму участнику ФИО3 принадлежит доля в размере 33 процента.

Как следует из решения Арбитражного суда Тюменской области от 16.10.2023 по делу А70-6775/2023 по иску ФИО3 к ООО "Пилигрим-Аква" и ФИО5 о признании недействительным решения общего собрания, голосов ФИО5 (67 процентов) достаточно для решения вопроса как об изменении юридического адреса общества, так и для внесения изменений в Устав общества. Результаты голосования участника ФИО3 не могли повлиять на результаты решения общего собрания.

С учетом изложенного, ФИО5 является контролирующим общество лицом (пункт 61.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, что ФИО1 и мажоритарный участник общества ФИО5 фактически являются аффилированными лицами. С учетом указанной аффилированности и ее характера, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об осведомленности третьего лица ФИО5 о совершенной сделке, о том, что она не могла не знать о заключении и исполнении указанной сделки не позднее июня 2021 года. Контролирующее общество лицо не может не знать об обстоятельствах, связанных с погашением задолженности (основании получения денежных средств) и прекращения дела о несостоятельности общества. Суд отмечает, что представитель ФИО1 в деле о несостоятельности заявлял ходатайство о приобщении платежных поручений № 163 от 08.07.2021 и № 178 от 21.08.2021, которыми было произведено погашение требований кредиторов, из денежных сумм, полученных обществом от предпринимателя ФИО2

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции дал оценку фактическим обстоятельствам осведомленности ФИО5 относительно совершенной сделки, хотя указанные обстоятельства должны были оцениваться в деле № А70-6942/2023, апелляционный суд отклоняет. Ответчик и третьи лица указанные фактические обстоятельства сами вынесли на обсуждение суда в качестве оснований своих возражений против иска, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции обязан был дать оценку указанным доводам. То обстоятельство, что арбитражным судом первой инстанции одновременно установлен факт осведомленности третьего лица ФИО5 о совершении сделки купли-продажи не позднее июня 2021 года, является преюдициально значимым обстоятельством для иных споров в порядке части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и побочным следствием реализации лицами, участвующими в деле, своих процессуальных прав по заявлению возражений против иска.

Также апелляционный суд отмечает необоснованность довода апеллянта о том, что третье лицо не могло предъявить в данном деле иск об оспаривании сделки как крупной.

Согласно пункту 1 статьи 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" предъявить иск об оспаривании сделки как крупной вправе само общество, член совета директоров, участник общества, обладающий не менее чем одним процентом доли в уставном капитале.

Согласно разъяснению, данному в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ)".

Соответственно, как само общество, так и ФИО5 как представитель общества вправе были предъявить соответствующий иск об оспаривании сделки как крупной в качестве встречного в арбитражный суд по месту рассмотрения данного спора (часть 10 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что в настоящем деле не могут оцениваться доводы истца о наличии эстоппеля, предусмотренного пунктом 5 статьи 166 и пунктом 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанный правовой вопрос относится к предмету иска, рассматриваемого в Арбитражном суде Тюменской области (дело № А70-6942/2023).

С учетом изложенного, ввиду неправильного применения нормы материального права в части способа защиты нарушенного права, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В отношении требования о регистрации перехода права аренды (замены стороны арендатора в договоре аренды) апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное правило установлено в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2014 № 18182/2013, право нового собственника недвижимого имущества на пользование земельным участком не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом участке, оно возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Согласно разъяснению, данному в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13): "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)".

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости предприниматель в силу закона станет стороной договора аренды земельного участка. В пункте 1 договора от 24.05.2021 стороны прямо согласовали передачу права арендатора в отношении земельного участка покупателю, то есть, установили замену стороны договора арендатора. Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласия арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору не требуется.

Принимая во внимание изложенное, поскольку суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 по делу № А32-12481/2023 подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква" об истребовании доказательств, о приобщении доказательств и о фальсификации доказательств – отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 по делу № А32-12481/2023 изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в срок, не превышающий пятнадцати календарный дней со дня вступления в законную силу данного судебного акта, передать на основании статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО2 во исполнение обязательств по договору купли-продажи от 24.05.2021 нежилое здание в двух уровнях с пристройкой, назначение нежилое, общей площадью 1655,3 кв.м., инвентарный номер 3025, этажность 2, кадастровый номер 23:41:1012001:291, с принадлежностями главной вещи: литеры: Г1 - котельная, Г3 - навес, Г4 - навес, Г5 - навес, Г6 - навес, Г7 - навес, Г8- уборная, Г9 - навес, Г10 - навес, Г11 - навес, Г12- навес, Г13- навес), забор литер I, ворота литер II, ворота литер III, мощение литер V, мощение литер VIII, калитка литер IX, калитка литер X, находящиеся по адресу: 

<

...>, на земельном участке площадью 3011 кв.м. с кадастровым номером 23:41:1012001:136.

На основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим-Аква" к покупателю - индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилое здание в двух уровнях с пристройкой, назначение нежилое, общей площадью 1655,3 кв.м., инвентарный номер 3025, этажность 2, кадастровый номер 23:41:1012001:291, расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке площадью 3011 кв.м. с кадастровым номером 23:41:1012001:136".

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2024 по делу № А32-12481/2023 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                                              Д.В. Емельянов

 

Судьи                                                                                                               И.Н. Мельситова

 

                                                                                                                           Р.Р. Илюшин