/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-3601/2016

г. Краснодар

13 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании истца –  администрации городского округа «город Махачкала» (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Махачкалинское взморье» (ИНН 0561051201, ОГРН 1040502524292) и третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан, Рабаданова Рабадана Магомедовича, комитета по управлению имуществом город Махачкалы, министерства природных ресурсов и экологии Республики Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Махачкалинское взморье» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2018 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 (судьи Макарова Н.В., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу № А15-3601/2016, установил следующее.

Администрация городского округа «город Махачкала» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО «Махачкалинское взморье» (далее – общество) с иском о признании отсутствующим права собственности общества на земельный участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423, расположенный по адресу: г. Махачкала, район озера Ак-Гель (требования уточнены по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Данное требование выделено из дела № А15-2504/2016 в отдельное производство определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.07.2016.

Иск основан на положениях статей 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), а также разъяснениях, содержащихся в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22). Требования администрации мотивированы незаконностью государственной регистрации за обществом права собственности на спорный земельный участок, нарушающей права и законные интересы муниципального образования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление), Рабаданов Рабадан Магомедович, комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее – комитет) и министерство природных ресурсов и экологии Республики Дагестан (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018, иск удовлетворен. Признано отсутствующим право собственности общества на земельный участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423.

Суды установили, что постановлением главы г. Махачкалы от 12.11.2007 № 2721 Рабаданову Рабадану Магомедовичу предоставлен земельный участок площадью 4500 кв. м под строительство многоэтажных домов со встроенными на первых этажах магазинами и банкетным залом, расположенный по адресу: город Махачкала, в районе кислородной станции озера Ак-Гель. Постановлением главы администрации г. Махачкалы от 08.12.2009 № 4470 в постановление от 12.11.2007 № 2721 внесены изменения: вместо слов «4500 кв. м» следует читать «810 кв. м». За Рабадановым Р.М. 29.09.2011 зарегистрировано право собственности на участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под строительство многоэтажных домов со встроенными на первых этажах магазинами и банкетным залом. В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации права от 29.09.2011 за № 05-05-01/072/2011-148. Документами – основаниями регистрации в свидетельстве серии 05-АА № 410437 от 29.06.2011 указаны постановления администрации г. Махачкалы от 12.11.2007 № 2721 и от 08.12.2009 № 4470. Рабаданов Рабадан Магомедович (продавец) и общество (покупатель) 15.11.2011 заключили договор № 15 купли-продажи земельного участка площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423, который передан покупателю по акту от 15.11.2011 № 11. За обществом в ЕГРН 25.11.2011 зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (запись № 05-05-01/171/2011-311), ответчику выдано свидетельство о регистрации права от 25.11.2011 серии 05-АА № 459307. Полагая, что запись в ЕГРН о праве собственности общества на данный земельный участок незаконна, администрация обратилась с иском в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие предоставление Рабаданову Р.М. земельного участка в порядке, установленном нормами земельного законодательства. Постановления от 12.11.2007 № 2721 и от 08.12.2009 № 4470, на основании которых произведена регистрации права собственности Рабаданова Р.М., не совпадают по содержанию с постановлениями, зарегистрированными в журнале регистрации. Из ответа управления по архивным делам администрации следует, что постановление от 12.11.2007 № 2721 вынесено о представлении Джамалова М.К. к присвоению почетного звания «Заслуженный строитель Республики Дагестан», а постановление от 08.12.2009 № 4470 – о представлении Ахмедова А.Т. к присвоению почетного звания «Заслуженный артист Республики Дагестан». Следовательно, названные постановления являются поддельными документами, на основании которых не могло возникнуть и регистрироваться право собственности на спорный участок. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о предоставлении Рабаданову Р.М. земельного участка для строительства в установленном законом порядке. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, должно было осуществляться органом местного самоуправления по правилам статей 30 – 32 и 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) с соблюдением публичных процедур исключительно на торгах (открытом аукционе). Однако указанные требования земельного законодательства в рассматриваемом случае органом местного самоуправления не соблюдены. Постановления от 12.11.2007 № 2721 и от 08.12.2009 № 4470 как противоречащие нормам земельного законодательства не подлежат применению (абзац тринадцатый статьи 12 Гражданского кодекса). Следовательно, регистрирующим органом регистрация права собственности на спорный участок за Рабадановым Р.М. произведена неправомерно. Последующее заключение Рабадановым Р.М. и обществом договора купли-продажи не породило у ответчика прав на земельный участок, так как данный договор является ничтожной сделкой (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса). Из акта совместного осмотра от 25.09.2016 и представленных в дело фотоматериалов следует, что спорный участок находится в районе озера Ак-Гель, представляет собой открытую местность, заросшую густой растительностью и заваленную строительным и бытовым мусором. Каких-либо объектов недвижимости или сборно-разборных строений на данном участке не имеется. Поскольку материалы дела не содержат достоверных и допустимых доказательств того, что земельным участком фактически владеет общество (участок не огорожен и не используется для целей строительства многоэтажных жилых домов), администрация, не утратившая владение данным участком, правомерно предъявила иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на него. Учитывая, что истцом не утрачено владение спорным имуществом, заявленное им требование о признании права собственности общества отсутствующим является надлежащим способом защиты нарушенного права. Доводы ответчика о выбытии спорного участка из владения истца по воле последнего, правомерности регистрации за обществом права собственности на земельный участок, а также о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям, отклонены судами как не соответствующие закону и обстоятельствам спора. В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется. В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление от 29.09.2015 № 43) также разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Требование о признании права (обременения) отсутствующим, заявленное в случае, когда нарушение прав истца не соединено с лишением владения, является негаторным, что исключает применение к такому требованию срока исковой давности.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований администрации, ссылаясь на нарушение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Представленные в дело копии листов журнала регистрации постановлений, на которые сослались суды при разрешении спора, не заверены надлежащим образом. Для установления обстоятельств, связанных с регистрацией постановлений в журнале, суду следовало истребовать у администрации оригинал журнала учета постановлений и сверить записи в нем. До 01.01.2009 практически все муниципальные правовые акты, за исключением уставов муниципальных образований, оставались вне рамок правового поля. Судам первой и апелляционной инстанций необходимо было оценить в совокупности сведения, содержащиеся в постановлениях администрации г. Махачкалы, принятых в 2007 и 2009 годах, чтобы прийти к выводу о том, что они в действительности издавалось истцом. Признавая право собственности общества на спорный участок отсутствующим, суды не учли, что материалами дела не подтверждено владение органом местного самоуправления земельным участком с кадастровым номером 05:40:000061:1423. Право собственности на указанный земельный участок за муниципальным образованием в установленном порядке не зарегистрировано (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»). Владение спорным участком ответчиком подтверждается представленным в материалы дела постановлением администрации от 08.12.2009 № 4470. Непринятие обществом мер к застройке приобретенного земельного участка само по себе не свидетельствует об отсутствии фактического владения. Отчуждение спорного участка произведено с согласия (по воле) администрации, не владеющей им, что влечет применение к отношениям сторон норм об исковой давности (статьи 196, 199 Гражданского кодекса).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы г. Махачкалы от 12.11.2007 № 2721 Рабаданову Р.М. в собственность предоставлен участок площадью 4500 кв. м, из земель населенных пунктов, под строительство многоэтажных домов со встроенными на первых этажах магазинами и банкетным залом, расположенный по адресу: г. Махачкала, в районе кислородной станции озера Ак-Гель.

Постановлением главы администрации г. Махачкалы от 08.12.2009 № 4470 в постановление от 12.11.2007 № 2721 внесены изменения: вместо слов «4500 кв. м» следует читать «810 кв. м».

29 сентября 2011 года за Рабадановым Р.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423, расположенный по адресу: г. Махачкала, в районе кислородной станции озера Ак-Гель, о чем в ЕГРН внесена запись от 29.09.2011 за № 05-05-01/072/2011-148. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – под строительство многоэтажных домов со встроенными на первых этажах магазинами и банкетным залом. Документами – основаниями в свидетельстве о регистрации права серии 05-АА № 410437 от 29.06.2011 указаны постановления администрации г. Махачкалы от 12.11.2007 № 2721 и от 08.12.2009 № 4470.

15 ноября 2011 года Рабаданов Р.М. (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи № 15 земельного участка площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423, который передан покупателю по акту от 15.11.2011 № 11.

25 ноября 2011 года за обществом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 05:40:000061:1423, о чем в ЕГРН внесена запись за № 05-05-01/171/2011-311, ответчику выдано свидетельство о регистрации права от 25.11.2011 серии 05-АА № 459307.

Ссылаясь на незаконность регистрации за обществом на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 05:40:000061:1423, предоставленного ранее Рабаданову Р.М. с нарушением норм Земельного кодекса, а впоследствии неправомерно отчужденного обществу, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовал в спорный период) указано следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация может быть оспорена только в судебном порядке.

В пунктах 52 и 53 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено следующее. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 является исключительным способом защиты. Такой способ защиты подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (пункты 1, 2 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится недвижимое имущество. При этом на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса). К числу таких требований относится, в частности, требование собственника (иного владельца) о признании права (обременения) отсутствующим (пункт 7 постановления от 29.09.2015 № 43).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в период принятия администрацией постановления о предоставлении земельного участка в собственность Рабаданова Р.М.) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса).

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, – в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса).

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, – в  безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1 статьи 30.1 Земельного кодекса).

По общему правилу, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что спорный земельный участок предоставлен Рабаданову Р.М. в собственность для целей жилищного строительства незаконно (с явным нарушением требований земельного законодательства). Отсутствие у Рабаданова Р.М. законных прав на данный земельный участок влечет недействительность (ничтожность) заключенного им с обществом договор купли-продажи от 15.11.2011 № 15 (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса). Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 005:40:000061:1423 не находится в фактическом владении общества. Спорный участок находится в районе озера Ак-Гель, представляет собой открытую местность, заросшей густой растительностью и заваленной строительным и бытовым мусором, каких-либо объектов недвижимости или сборно-разборных строений на участке не имеется. Запись о праве собственности общества, внесенная в ЕГРН без правовых оснований, нарушает законные интересы органа местного самоуправления в отношении спорного участка, поскольку лишает его возможности осуществлять возложенные на него законом полномочия по распоряжению находящимися в границах муниципального образования земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности. Установив, что муниципальное образование не утратило фактическое владение земельным участком, а запись в ЕГРН о праве собственности общества нарушает права истца, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии (доказанности администрацией) оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы общества о законности предоставления главой г. Махачкалы в собственность Рабаданова Р.М. земельного участка для целей жилищного строительства, которым после заключения договора купли-продажи от 15.11.2011 № 15 фактически владеет общество, окружным судом отклоняются как не основанные на положениях земельного законодательства и не соответствующие материалам дела.

Довод жалобы об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты в связи с тем, что право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 005:40:000061:1423 не зарегистрировано, не принимается с учетом норм Закона № 137-ФЗ. Избранный администрацией способ защиты соответствует  характеру и последствиям нарушения прав муниципального образования, а удовлетворение требований истца приведет к восстановлению его законных интересов.

Довод жалобы общества об истечении срока исковой давности по заявленному администрацией требованию правомерно отклонен судебными инстанциями со ссылкой на положения статьи 208 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления от 29.09.2015 № 43.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе общества, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения исковых требований администрации.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.06.2018 № 75).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 по делу № А15-3601/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

 

Я.Е. Волков