АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

17.09.2025 Дело № А41-11834/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Московского округа в составе:  

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой, судей: С.Ю. Дацука, Е.В. Кочергиной, при участии в заседании: 

от истца Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО1 по доверенности от 10.06.2025,  

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Прайм» – ФИО2 по доверенности от 20.07.2025,  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

Министерства имущественных отношений Московской области  

на решение Арбитражного суда Московской области от 15.08.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2025 по делу № А41-11834/2024  

по иску Министерства имущественных отношений Московской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Прайм»  

о взыскании денежных средств 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее также – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ» (далее также – ООО «ПРАЙМ») с требованиями о взыскании 1 649 909,25 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 21172-Z от 02.06.2020, а также 12 374,32 рублей неустойки за период с 16.09.2023 по 30.09.2023, начисленной на основании пункта 5.3 договора аренды по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки, начисление неустойки по дату погашения долга.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2025 года, в иске отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.  

Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела. Отзыв на кассационную жалобу представлен в материалы дела.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел».  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал.  

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.  

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.  

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. Между Минмособлимуществом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области от 02.06.2020 № 21172-Z.  

Предметом договора является предоставление обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041719:68, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельский округ Аксиньинский, 

<

...>. Арендованный земельный участок относится к категории особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования — историко-культурная деятельность, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.02.2024 № КУВИ-001/2024-53944182.  

Суды ошибочно полагают, что относимость арендуемого земельного участка к землям особо охраняемых территорий и объектов влечет его принадлежность к числу ограниченных в обороте, что предполагает исчисление  

арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».  

Ограниченными в обороте являются не все находящиеся в государственной (муниципальной) собственности земельные участки и относящиеся к землям особо охраняемых территорий (историко-культурного значения), а только те из них, которые прямо указаны в пункте 27 Земельного кодекса Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2015 года № 305-ЭС15-7931).  

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, являются земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включёнными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.  

Особо ценные объекты культурного наследия народов Российской Федерации составляют Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации (далее – Государственный свод). Государственный свод, утверждённый Указом Президента Российской Федерации от 30.11.1992 № 1487 «Об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации», ведется Министерством культуры Российской Федерации.  

Объекты культурного наследия, представляющие выдающуюся универсальную, историческую, археологическую, архитектурную, художественную, научную ценность, согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ могут быть отнесены к объектам всемирного культурного (природного) наследия в порядке, установленном Конвенцией об охране всемирного культурного и природного наследия, ратифицированной  

Указом Президиума ВС СССР от 09.03.1988 № 8595-XI «О ратификации Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия».  

Список всемирного наследия культурного (природного) наследия Российской Федерации содержит 31 объект.  

Музеи-заповедники, объекты археологического наследия включены в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утверждённый Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 года № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.  

Объекты культурного наследия, согласно статье 4 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, подразделяются на объекты культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения.  

Усадьба «Иславское»: главный дом, парк, хозяйственная постройка, относящиеся к XVIII — XIX вв., находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041719:68, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельский округ Аксиньинский, 

<

...>, Постановлением Правительства Московской области от 12.01.2007 № 8/51 «Об отнесении выявленных объектов культурного наследия к объектам культурного наследия (памятникам истории и культурны) регионального значения» отнесены к объектам культурного наследия регионального значения.  

Усадьба «Иславское»: главный дом, парк, хозяйственная постройка, относящиеся к XVIII — XIX вв., не поименованы в Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия, списке объектов всемирного культурного и природного наследия Российской Федерации, перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.  

Как следует из пункта 1 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 72-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в частной собственности.  

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр культурного наследия народов Российской Федерации, согласно пункту 5 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 года № 72-ФЗ, в том числе их отчуждение (передача) прав владения и (или) пользования такими объектами осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Распоряжение Главного управления культурного наследия Московской области от 11.06.2020 № 35РВ-212 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включённого в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации — Усадьба «Иславское»: главный дом, сер. XIX», предусматривает возможность нахождения объекта культурного наследия в частной собственности, что подтверждает доводы министерства.  

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041719:68, занятый усадьбой «Иславское»: главный дом, парк, хозяйственная постройка, относящиеся к XVIII — XIX вв., не является ограниченным в обороте. До принятия Федерального закона от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041719:68 был ограничен в обороте, поскольку был расположен во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.  

Исключение земельного участка из числа ограниченных в обороте послужило основанием для изменения порядка исчисления арендной платы.  

Как разъяснено в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) принцип № 7 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 применяется исключительно в случае аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 если стороны в  

договоре аренды государственного (муниципального) имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении правил, которыми публично-правовое образование руководствуется при определении платы, то такое изменение происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.  

Об изменениях, внесенных Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменений в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», размере увеличившейся арендной платы обществу сообщилось письмами министерства от 16.12.2022 № 15исх-35540, от 21.02.2023 № 15исх-3890.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

Доводы истца были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2020 № 21172-Z.  

Согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 74070 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0041719:68, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Аксинский, 

<

...>.  

Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1 договора на 30 лет. Размер арендной платы определяется в соответствии с приложением № 1 к договору.  

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится ежеквартально в полном объёме в размере, установленном в приложении № 1 к  

договору, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала путем внесения денежных средств безналичным порядком, с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа. За нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.  

Согласно позиции истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период 01.07.2023 по 30.09.2023, в размере 1 649 909, 25 рублей.  

Также ответчику начислены 12 374,32 рублей неустойки за период с 16.09.2023 по 30.09.2023, начисленной на 2 основании пункта 5.3 договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки, начисление неустойки по дату погашения долга.  

Претензией 03.11.2023 № 15исх-3263.истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.  

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 606, 614, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 22, 27, 35, 65, 94, Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе статьями 33, 39.7, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 №  

710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582», приняв во внимание, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте), исходили, в частности, из того, что:  

правовым основанием применения принципа № 7 является наличие двух условий: 1) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); 2) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание, сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка;  

в соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями заповедниками;  

в статье 5 Федерального закона от 25.06.2020 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее также – Закон о памятниках истории) определено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых  

регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом;  

ответчик является собственником следующих объектов недвижимого имущества: - главный дом усадьбы «Иславское» (памятник истории и культуры), 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 658, 3 кв.м., адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д. 117, свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2011; - хозяйственная постройка - оранжерея (памятник истории и культуры), 1 - этажный, общая площадь 282, 5 кв.м., адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, с. Иславское, Усадебный комплекс Иславское, д.117;  

указанные строения расположены на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041719:68, категории земель: «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования: «для обслуживания памятника истории и культуры усадьбы Иславское»;  

территория объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Спаса Нерукотворного образа» и объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба «Иславское»», расположенных в с. Иславское, утверждена постановлением Главы администрации Московской области от 05.11.1991 № 2;  

руководствуясь положениями подпункта 4 пункта 2 статьи 94, подпункта 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок под объектом культурного наследия регионального значения относится к землям историко-культурного назначения, имеющим статус особо охраняемых территорий, что истцом не оспаривается;  

земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041719:68 по договору аренды от 02.06.2020 № 21172-Z относится к ограниченным в обороте, в связи с чем, арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях;  

пункт 2 Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области № 7/10 от 05.11.2019 «О земельном налоге на территории  

Одинцовского городского округа Московской области» устанавливает налоговую ставку по земельному налогу в отношении прочих земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости;  

ответчик не имеет задолженности перед истцом по арендной платы, не имеется также оснований для взыскания неустойки.  

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.  

Судами надлежащим образом не установлено содержание спорного договора аренды, в том числе пункта 1.4, согласно которому спорный земельный участок входит во 2-й пояс зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.  

В связи с чем земельный участок имел ограничения в использовании. 

Однако из подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации второй пояс исключен Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации».  

Таким образом, отпало основание считать спорный земельный участок ограниченным в обороте на основании подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.  

В подпункте 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации указаны ограниченные в обороте следующие земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.  

Заявитель указывает на то, что Усадьба «Иславское»: главный дом, парк, хозяйственная постройка, относящиеся к XVIII — XIX вв., не поименованы в Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия, списке объектов всемирного культурного и природного наследия Российской  

Федерации, перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.  

Согласно статье 24 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Правительство Российской Федерации может принять решение о признании объекта культурного наследия федерального значения, включенного в реестр, особо ценным объектом культурного наследия народов Российской Федерации. Объект культурного наследия, включенный в реестр и Список всемирного наследия, признается особо ценным объектом культурного наследия народов Российской Федерации в первоочередном порядке.  

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 по делу № А41-8460/2012, ограниченными в обороте являются не все находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки и относящиеся к землям особо охраняемых территорий и историко-культурного назначения, а только те из них, которые прямо указаны в части 5 статьи 27 Земельного кодекса. Абзац второй части 2 статьи 27 Земельного кодекса только устанавливает правило о недопустимости предоставления в частную собственность земель, ограниченных в обороте, но не содержит указания на сами основания, в силу которых вводятся эти ограничения. Эти основания перечислены в части 5 статьи 27 Земельного кодекса, в соответствии с которой ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, земельные участки. Статья 99 Земельного кодекса определяет состав земель историко-культурного назначения, включающих земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), но она не регулирует оборотоспособность таких земельных участков. Земли историко-культурного назначения в соответствии с частью 1 статьи 94 Земельного кодекса отнесены к землям особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Однако положения статей 94 и 99  

Земельного кодекса не устанавливают запрета на отчуждение земель историко-культурного назначения и земель особо охраняемых территорий.  

Указанным обстоятельствам судами надлежащей оценки не дано. 

Судами надлежащим образом не установлено, что спорный земельный участок относится в какой-либо категории земельных участков, указанных в подпункте 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Таким образом, вывод судов о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте и имеются основания для применения принципа № 7 для исчисления арендной платы, является преждевременным.  

Доводы ответчика со ссылками на судебную практику, в том числе на дело № А41-51229/2023, отклоняются, поскольку судебные акты были приняты с учетом иных фактических обстоятельств.  

С учетом изложенного, выводы судов сделаны при неполном исследовании обстоятельств.  

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом судебной оценки, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.  

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с  

передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2025 года по делу № А41-11834/24 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.  

Председательствующий судья Ю.В. Архипова  

Судьи С.Ю. Дацук 

 Е.В. Кочергина