Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-103403/18

24 июня 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Гриневой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 12.04.1996, адрес: 143005, 

<

...>)

к ЗАО "ОЗЛК" (143002 Московская область район Одинцовский 

<

...> ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.06.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды №3363  от 28.05.2010,

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в суд с иском к ЗАО "ОЗЛК" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №3363 от 28.05.2010г. в размере 2226426,49 руб. за период с 01.07.2018г. по 02.10.2018г., а также пени в размере 666969,56 руб. за период с 01.07.2018г. по 02.10.2018г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №3363 от 28.05.2010г. (с учетом договора уступки). Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030214:111 общей площадью 6588 кв.м, для строительства общественных зданий административного назначения и помещений для пребывания работающих по вахтовому методу.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон от 29.06.2018 с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорного земельного участка.

На основании заявления ЗАО "ОЗЛК" Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области вынесено Постановление N 2551 от 05.06.2018 о предоставлении ЗАО "ОЗЛК" в собственность за плату без проведения торгов вышеуказанного земельного участка.

Между Комитетом, действующим от имени Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, и Обществом заключен договор N 2502/2018 купли-продажи земельного участка от 29.06.2018.

Вместе с тем, в период действия договора аренды обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 16.11.2018г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности. 

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что администрация использовала неверные Кд и Пкд.

Однако данным доводам дана оценка судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела № А41-72171/2018 о взыскании задолженности по спорному договору за предшествующие периоды.

Так, в деле дела № А41-72171/2018 апелляционный суд, сославшись на положения части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения пункта 3 части 1, абзаца 1 части 3 статьи 14 Закона о регулировании земельных отношений в Московской области, исходил из того, что при расчете арендной платы за земельный участок, комитет принимал значение коэффициента Кд равного 4,2 в силу прямого указания названного Закона, поскольку земельный участок имеет вид разрешенного использования "для размещения склада готовой продукции", в связи с чем удовлетворил первоначальный иск о взыскании задолженности в пределах срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, с начисленной на указанную сумму неустойкой; в остальной части во взыскании задолженности и неустойки судом отказано. 

Данные вывод поддержаны судом кассационной инстанции в постановлении от 22 мая 2019 г. по делу N А41-72171/2018.

При таких обстоятельствах, администрация представила верный расчет задолженности, который признан судом верным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2226426,49 руб. с 01.07.2018г. по 02.10.2018г., является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет на сумму 666969,56 руб. с 01.07.2018г. по 02.10.2018г.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства и не может применяться, если такое нарушение отсутствует.

Пунктом 4.2.4 Договора на Арендодателя возложена обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора в случаях, указанных в п. 3.2 и 3.5 настоящего Договора.

В соответствии с п. 3.5 Договора, размер арендной платы изменяется, в частности, в случае изменения разрешенного использования земельного участка. В этом случае размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате без согласования с Арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору по адресу, указанному в Договоре.

В уведомлении от 04.04.2014г. (т. 1, л.д. 24) ответчику было указано вносить арендную плату исходя из Кд=3, при том же вид разрешенного использования был изменен.

При этом сама администрация предложила заключить дополнительное соглашение об изменении Кд=4,2 (т. 1, л.д. 27) датированное 29.06.2018г. (то есть спустя 4 года после изменения вида разрешенного использования).

Таким образом, из поведения ответчика не усматривается намеренного нарушения условий договора в части своевременности и полноты оплаты аренды по корректным коэффициентам.

В то же время, суд отмечает, что при таких обстоятельствах ответчик не освобождается от оплаты неустойки, поскольку факт неоплаты арендной платы в полном объеме установлен судом. Соответственно, начисление неустойки правомерно.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимости в целях достижения баланса интересов сторон снизить размер неустойки в три раза до суммы 167946,42 руб. 

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО "ОЗЛК" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области задолженность по договору аренды земельного участка №3363 от 28.05.2010г. в размере 2226426,49 руб. за период с 01.07.2018г. по 02.10.2018г., а также пени в размере 167946,42 руб. за период с 01.07.2018г. по 02.10.2018г. Всего взыскать 2394372,91 руб.

В остальной части отказать.

Взыскать с ЗАО "ОЗЛК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 34 972 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 Судья                                                                                        А.В. Гринева