Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-154136/24-23-1006

16 января 2025 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 января 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «МСК «АйАйСи»

к ООО «ЭЛЕФАНТ»

о взыскании задолженности в сумме 1 563 057 руб. 20 коп., уменьшении арендной платы по договору № 0112-ЭФТ/23А от 25.09.2023 на 351 795 руб. 20 коп. за период с 25.10.2023 по 29.02.2024,

третье лицо – АО «Управление недвижимостью»,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 10.04.2024г.);

от ответчика – ФИО2 (генеральный директор, согласно выписке из ЕГРЮЛ), ФИО3 (доверенность от 02.09.2024г.);

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МСК «АйАйСи» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ЭЛЕФАНТ» (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, о взыскании задолженности в сумме 1 563 057 руб. 20 коп., уменьшении арендной платы по договору № 0112-ЭФТ/23А от 25.09.2023 на 351 795 руб. 20 коп. за период с 25.10.2023 по 29.02.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Управление недвижимостью».

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнения.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды № 0112-ЭФТ/23А от 25.09.2023, по условиям которого во временное владение и пользование истца (в субаренду) передано помещение площадью 226,4 кв.м. по адресу: 

<

...> для осуществления хозяйственной деятельности определяемой уставом.

Объект аренды передан по акту приема-передачи от 25.09.2023, подписанному представителями обеих сторон, копия которого представлена в материалы дела.

Согласно п. 8.1 договора, срок действия договора установлен с даты его подписания по 31.08.2024.

Пунктом 4.1 договора установлена базовая арендная плата в размере 258 333,33 руб. в месяц, и кроме того НДС 20 % (общая сумма 310 000 руб.).

Дополнительным соглашением от 21.12.2023 площадь помещения определена 303,2 кв.м. и базовая арендная плата в размере 462 000 руб. в месяц, включая НДС 20 %.

Дополнительные площади переданы по акту от 21.12.2023, подписанному представителями обеих сторон.

Дополнительным соглашением от 21.03.2024 площадь помещения определена 310,4 кв.м. и базовая арендная плата в размере 472 971 руб. в месяц, включая НДС 20 %.

Дополнительные площади переданы по акту от 21.03.2024, подписанному представителями обеих сторон.

Платежными поручениями № 1528 от 11.12.2023, № 1366 от 10.11.2023, № 1286 от 25.10.2023, № 146 от 02.02.2024, № 25 от 10.01.2024 истцом внесена арендная плата в соответствии с назначениями платежей за период с октября 2023 года по февраль 2024 года, включительно.

Платежными поручениями № 1158 от 26.09.2023, № 408 от 25.03.2024, № 1585 от 22.12.2023 истцом внесен обеспечительный платеж в соответствии с п. 4.6 договора.

Объект аренды возвращен по акту приема-передачи от 29.05.2024.

Письмом, исх. № 49-02/2024 от 06.02.2024, истцом указано, что после переезда в офис в декабре 2023 года комнаты 24, 25а невозможно использовать для осуществления деятельности в соответствии с условиями договора субаренды, поскольку температура воздуха ниже 18 градусов Цельсия, в связи с чем, помещения не соответствуют требованиям таблицы 5.28 раздела V СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Претензия получена ответчиком 07.02.2024, что подтверждается подписью на претензии.

В подтверждение несоответствия помещений истцом представлены договор № 4031 от 14.12.2023 с ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве», протокол испытаний микроклимата № 40.23.06.01/мк-320/2 от 28.12.2023, экспертное заключение № 77.04.06.Л.001266.01.24 от 19.01.2024, протокол испытаний микроклимата № 40.24.15/мк-19/2 от 24.01.2024, экспертное заключение № 77.04.15.Л.002514.01.24 от 31.01.2024.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Требование истца об уменьшении размера арендной платы, изложенное в письме исх. № 49-02/2024 от 06.02.2024, ответчиком не удовлетворено.

Согласно выполненному истцом расчету, исходя из размера арендной платы, общей площади объекта аренды и площади комнат 24 – 42 кв.м. и 25а – 16,4 кв.м., размер переплаты за период невозможности использования комнат по назначению составил 351 795,2 руб. за период с 25.10.2023 по 29.02.2024.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 4.6 договора, возврат обеспечительного платежа осуществляется при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещения ущерба и т.д.) со стороны субарендатора в течение 30 дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

Как указывает истец, ответчиком не возвращена сумма обеспечительного платежа в установленный договором срок, в результате чего образовалась задолженность в сумме 945 942 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом представлены акт возврата и уведомление от 11.06.2024 о прекращении действия договора аренды 29.05.2024 за подписью генерального директора ответчика, удостоверенные печатью организации.

Здание, в котором находится помещение, передано по акту приема-передачи от 30.05.2024 судебным приставом-исполнителем третьему лицу.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, у арендатора, в силу положений ст. 328 ГК РФ, не возникает обязанности внесения арендной платы до надлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта аренды в состоянии, позволяющем использование объекта аренды по назначению.

Аналогичная позиция возникновения у арендодателя права требования внесения арендных платежей только после надлежащего исполнения обязанности по передаче объекта аренды изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Учитывая установленные обстоятельства, принятие обеспечительных мер по делу № 2-7418/2024 в виде ограничения права владения  и пользования ООО «Аккорд» зданием и передачи на безвозмездное ответственное хранение третьему лицу с правом владения и пользования, в том числе, на заключение, изменение и расторжение договоров с арендаторами, у ответчика отсутствовала возможность предоставления помещений с июня 2024 года, в связи с чем, доводы отзыва о продолжении арендных отношений с истцом подлежат отклонению судом.

Поскольку факт невозможности использования части помещения по назначению, определенному договором, подтвержден за период с декабря 2023 года по февраль 2024 года, включительно, требование об уменьшении размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ подлежит удовлетворению за 3 месяца на 239 848,8 руб. (22 451,6 в месяц за комн. 25а и 57 498 руб. в месяц за комн. 24).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные правила, по которым возвращается имущество в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, а также установлена обязанность возврата имущества в случае расторжения договора при отсутствии нарушений.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку судом установлено отсутствие законных оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме обеспечительного платежа в размере 945 942 руб. и переплаты по арендной плате в размере, на который судом признано обоснованным уменьшение, 239 848,8 руб. денежные средства в таком размере 945 942 + 239 848,8 = 1 185 790,8 руб. являются неосновательным обогащением на стороне ответчика, и, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, подлежат возврату истцу.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В претензии от 06.02.2024 истцом указано на наличие недостатков помещения во всех комнатах в части окон в виде нарушения геометрии и провисания створок, отсутствие необходимого прижима створок к раме, отсутствие герметизации стыков и примыканий в районе петель.

В целях устранения недостатков помещений истцом заключен договор № 567 от 09.04.2024 с ИП ФИО4 на установку поворотно-откидного комплекта алюминиевой фурнитуры, замене уплотнителя на окне.

Письмом от 10.04.2024 ИП ФИО4 просил предоставить пропуск на территорию автомобиля Лада Ларгус.

Платежным поручением № 638 от 07.05.2024 истцом оплачены разовые въезды в размере 18 400 руб., в том числе автомобиля Лада Ларгус согласно приложению к универсальному передаточному документу № 1399 от 30.04.2024, подписанному между истцом и ответчиком.

Факт выполнения работ подтверждается актом № 22 от 22.04.2024; стоимость работ составила 253 800 руб., оплаченная платежными поручениями № 548 от 15.04.2024, № 582 от 26.04.2024.

Доводы отзыва, что объем выполненных работ не соответствует количеству окон в комнатах 24 и 25а, а также о проведении работ по ремонту окон в апреле 2024 года при плюсовой температуре не могут быть приняты судом, поскольку ремонт выполнен в отношении окон во всех помещениях и после того, как ответчиком не было принято мер по ремонту с учетом приложения к претензии коммерческого приложения № 567 от ИП ФИО5

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Ответчиком не представлено доказательств устранения недостатков самостоятельно либо возмещения истцу понесенных затрат.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что истцом подтвержден размер убытков, понесенных в результате устранения недостатков переданных ответчиком по договору помещений, в связи с чем, заявленные требования о взыскании убытков в размере 265 320 руб., в соответствии со ст.ст. 15, 309, 393, 606, 611, 612 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в остальной части относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 15, 309, 310, 381.1, 393, 606, 611, 612, 614, 615, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уменьшить арендую плату за период с 01.12.2023 по 29.02.2024 на 239 848 руб. 80 коп.

Взыскать с ООО «ЭЛЕФАНТ» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «МСК «АйАйСи» (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 1 451 110 руб. 80 коп., из которой: сумма основного долга в размере 1 185 790 руб. 80 коп., убытки в размере 265 320 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26 451 руб. 04 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин