Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-7361/2022

25 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  25 апреля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Коросташова А.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Соловьевой Е.Н., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "РЕНЕССАНС" (адрес:  Россия 193230, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛИЦА. ДЫБЕНКО, ДОМ 8, КОРПУС 3 СТР1, ПОМ. 57-Н ОФИС 1, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании,

при участии:

от истца (заявителя) ФИО2, доверенность от 23.07.2021;

от ответчика ФИО3, доверенность от 01.04.2022;

от иных лиц: эксперт ФИО4, паспорт; 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" (далее - Общество) о  взыскании 2 043 705 руб. 00 коп. убытков в виде разницы между уплаченной дольщиком ценой по договору участия в долевом строительстве и рыночной ценой объекта долевого строительства на дату заключения договора участия в долевом строительстве согласно отчету от 11.11. 

<

...>/21. 

Определением от 24.08.2022 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту  Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» ФИО4; перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве и техническим обязательным требованиям и нормам строительства смонтированные транзитные стояки (сети) канализации, расположенные в центре нежилого помещения и по потолку с учетом расположения их, использованных материалов, отсутствие их шумо- и звукоизоляции и иных их особенностей в нежилом помещении на 1-ом этаже строящегося многоквартирного дома, в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, расположенному по адресу: 

<

...>? 

- Является ли размещение транзитных канализационных стояков в помещении № 55Н. расположенном по адресу: 

<

...>, стр.1, нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в Договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-0119-РНСЗ от 28.01.2019, технических регламентах, проектной документации и градостроительных регламентах, а также иных обязательных требованиях? 

- В случае признания размещения транзитных канализационных стояков в помещении № 55Н нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в Договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-0119-РНСЗ от 28.01.2019, технических регламентах, проектной документации и градостроительных регламентах, а также иных обязательных требованиях, то каков размер уменьшения стоимости помещения в связи с данным нарушением? 

В материалы дела поступило заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» № 3118/2022-А56-7361/2022.

На основании положений ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена состава суда и рассмотрение дела с самого начато сначала. 

До принятия решения Предприниматель на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявили об увеличении исковых требований и просил в числе заявленных убытков в размере 2 043 70 руб. 00 коп. также взыскать 171 953 руб. 00 коп. убытков в виде соразмерного уменьшения стоимости помещения в связи с уменьшением его площади, не соответствующей договору участия в долевом строительстве по площади.

Увеличение исковых требований принято судом к рассмотрению.  

Арбитражный суд с учётом ходатайства ответчика признал необходимым вызвать в судебное заседание эксперта ФИО4 для дачи пояснений по проведенному исследованию. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, эксперта, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Предприниматель (Дольщик) являлся участником долевого строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, 2, 3 этапы строительства по строительному адресу: 

<

...> (далее - Объект), на основании Договора участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 (Договор), заключенного с застройщиком - ООО «Ренессанс». 

Согласно п.1.1. Договора Объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже Объекта, в 3 этапе строительства, в секции В в строительных осях l.b.-4.b./B.b.-E.b., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2  (далее Помещение).

Как указал предприниматель, недостатки, обнаруженные в Помещении при осмотре Помещения 29 апреля 2021 года (зафиксированные в Акте выявленных замечаний - приложении к акту осмотра помещения № 108 от 29.04.2021 г.), такие как царапины на трех стеклопакетах, царапины на профилях окон, повреждения нащельников, царапины на ручках, не смонтированные выключатели, системы АППЗ, и иные - до настоящего времени не устранены (по истечение полугода с момента их фиксации совместно с представителями Застройщика); при осмотре Помещения 29 апреля 2021 года обнаружено и зафиксировано в качестве замечаний, что в помещении № 1 имеются не предусмотренные Договором транзитные канализацационные стояки вдоль стен и по потолку, занимающие значительную часть площади Помещения, стояки не обстроены (не выполнена их трассировка застройщиком).

Как указал истец, договором участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 установка таких канализационных общедомовых стояков через Помещение, подлежащее передаче Дольщику по Договору, не предусмотрена; наличие указанных стояков - это отклонение от Договора и от технических характеристик Помещения, описанных в Приложении № 1 к Договору.

Как указывает истец, сама по себе стационарная установка таких шумных занимающих полезную площадь транзитных канализационных стояков в Помещении с определенным коммерческим назначением, ухудшает характеристики Помещения, уменьшает его коммерческую привлекательность, снижает рыночную цену объекта долевого строительства, что не было согласовано с Дольщиком, участником строительства, а выполнено Застройщиком в одностороннем порядке в нарушение договора участия в долевом строительстве.

Не предусмотренные Договором канализационные стояки, установленные в Помещении, следующим образом ухудшают качество и рыночную привлекательность объекта долевого строительства:

В помещении придется обеспечить постоянный доступ для обслуживания системы канализации жилого дома.

В помещении постоянно будет шум из-за неверного монтажа транзитных стояков.

Стык на объединенном стояке из разного типа труб и накладной резиновой манжете является угрозой аварийной ситуации в ближайшее время при наращивании использования жилого дома для постоянного проживания.

В помещении постоянно будет запах канализации из-за отсутствия трапа с гидрозатвором.

Данные выводы сделаны экспертом ФИО5 и указаны в заключении специалиста эксперта внесудебной строительно-технической экспертизы от 16.08.2021. 

В соответствии с Отчетом № 195011/21 от 11.11.2021, изготовленным ООО «ГЛЭСК» рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой жилое помещение, расположенное на 1-ом этаже, в 3 этапе строительства, в секции В в строительных осях l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, общей площадью 101,3 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дыбенко дом 8, по состоянию на 28.01.2019 (дату заключения Договора) значительна снизилась из-за непредусмотренных договором отклонений в виде транзитных канализацационных стояков, построенных Застройщиком вдоль стен и по потолку, занимающих значительную часть площади помещения и составляет 12 472 000 рубля. Оценка выполнена на ретроспективную дату -дату заключения Договора между Дольщиком и Застройщиком.

Полагая, что Дольщик понес убытки в виде разницы между уплаченной Дольщиком ценой по Договору участия в долевом строительстве и рыночной ценой объекта долевого строительства на дату заключения Договора участия в долевом строительстве, согласно Отчета № 195011/21 от 11.11.2021 в размере 2 043 705 рублей (14 515 705 - 12 472 000 = 2 043 705), истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы ответчика в совокупности с представленными доказательствами, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По правилам части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно заключению эксперта от 29.09.2022 № 3118/2022-А56-7361/2022, составленному во исполнение определения от  24.08.2022 по настоящему делу, смонтированные транзитные стояки (сети) канализации, расположенные в центре нежилого помещения и по потолку с учётом расположения их, использованных материалов, отсутствие их шумо- и звукоизоляции в нежилом помещении на 1-ом этаже строящегося многоквартирного дома, в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь., имеющее условный № 108, 108.1, 108.2, расположенному по адресу: 

<

...>, не соответствует договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве и техническим обязательным требованиям и нормам строительства (ответ на вопрос № 1); размещение канализационных стояков в помещении № 55-Н, расположенном по адресу: 

<

...>, стр. 1, является нарушением требований к качеству данного помещения, указанных в договоре участия в долевом строительстве № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019, техническом регламенте, проектной документации, и не является нарушением градостроительного регламента (ответ на вопрос № 2); размер уменьшения стоимости помещения в связи невозможностью использования части помещения  составит 171 953 руб. 00 коп. (ответ на вопрос № 3).

Из содержания заключению эксперта от 29.09.2022 № 3118/2022-А56-7361/2022 следует, что в приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве от 28.01.2019  № 013Н-7-К-0119-РНСЗ указано на выполнение системы канализации «без разводки к местам установки сантехнических приборов». Такая формулировка, по мнению эксперта, подразумевает, что в помещении 55-Н могут прокладываться транзитные участки канализации. 

В приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве от 28.01.2019   № 013Н-7-К-0119-РНСЗ  не указаны какие-либо трубопроводы (канализации, водоснабжения, отопления) и кабели. 

В представленной проектной документации (лист 3,5 раздела ВК) указаны:

- трубопровды канализации из труб ПВХ,

- нижняя часть трубопровода выполнена из чугунной трубы,

- место перехода трубы ПВХ в трубу из чугуна.

Экспертом установлено, что фактическая трасса прокладки трубопровода, материал трубопровода соответствует указанным в проектной документации в материалах дела на лист 3,5 раздела ВК.

Необходимость устройства мероприятий по шумоизоляции трубопровода канализации в представленной проектной документации не указана. 

Также эксперт с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатации пришел к выводу о выполнении строительства объекта по нормам, действующим на дату выдачи разрешения на строительство (09.10.2018).

Экспертом в ходе исследования выявлены следующие нарушения: 

- отсутствует короб закрывающий участок канализационного трубопровода с обшивкой из негорючих материалов, что не соответствует требованиям п. 8.3.10 СП 30.13330.2016 «Внутренний водпровод и канализация заданий. Актулизированная редакция СНиП 2.04.0185*»;

- в проектной документации лист 3 шифр АА 07/19-1066-ИОС2.1.ПЗ указано, что нежилое помещение в 3 этапе строительства, секции В между строительных осей  l.b.-4.Ь./Б.Ь.-Е.Ь, являтеся офисным помещением. Так как в данном помещении проложен канализационный трубопровод (схема прокладки, рис. 1)  под потолком, то такая прокладка не соответствует требования п. 8.3.11 СП 30.13330.2016 «Внутрениий водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*» для офисных комнта административных зданий.

Отсутствие шумоизоляции при устройстве канализационного трубопровода в помещении не является нарушением норм обязательных к применению.  

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Эксперт, делая выводы о несоответствии объекта долевого строительства договору № 013Н-7-К-0119-РНСЗ от 28.01.2019 участия в долевом строительстве, техническим обязательным требованиям и нормам строительства, а также проектной документации, исходит из того, что спорное помещение является офисным по проектной документации, следовательно, к нему подлежат применению требования пункта 8.3.11 СП 30.13330.2016.

Между тем требования пункта 8.3.11 СП 30.13330.2016 о недопущении открытой или скрытой прокладки внутренних канализационных сетей относятся к рабочим и офисным комнатам зданий административных и общественного назначения, тогда как в настоящем случае объект долевого строительства находится в многоквартирном жилом доме. 

Предпринимателем не доказано (ст. 65 АПК РФ), а экспертом не установлено, что  смонтированные транзитные стояки (сети) канализации выполнены с нарушением  положений проектной документации, а также конкретных условий договора  участия в долевом строительстве.

Размещение данных стояков в помещении истца предусмотрено проектной документацией на Объект строительства (лист АА 07/19-1066-ИОС 2.1.), разработанной и получившей положительное заключение экспертизы (Положительное заключение экспертизы № 78-2-1-3-0116-16 от 18.11.2016) до заключения между Сторонами Договора участия в долевом строительстве.

Учитывая статус объекта (многоквартирный жилой дом) истец до заключения договора участия в долевом строительстве мог запросить информацию у застройщика о наличии и расположении в помещении соответствующих линий коммуникаций.

Таким образом, заявленное расположение сетей коммуникации не является недостатком объекта долевого строительства. 

То обстоятельство, что отсутствует короб закрывающий участок канализационного трубопровода с обшивкой из негорючих материалов, не свидетельствует об обосновании иска исходя из его предмета и основания (с учетом увеличения размера исковых требований). 

При этом материалами дела не подтверждена стоимость устранения такого недостатка. 

Кроме того, более рациональным способом устранения данного недостатка является требование о безвозмездном устранении недостатка застройщиком, поскольку именно последний имеет исчерпывающие сведения о надлежащем составе сетей и несет ответственность за сети в целом. 

При таких обстоятельствах в иске следует отказать с отнесением, в том числе судебных расходов по экспертизе на Предпринимателя. 

В связи с проведением экспертизы и получением заключения эксперта, суд перечисляет денежные средства с депозитного счета арбитражного суда на расчетный счет Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки»  в сумме 125 000 руб. 00 коп. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНЕССАНС" 125 000 руб. 00 коп. судебных расходов за проведение экспертизы.

Перечислить Автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежные средства в размере 125 000 руб.  00 коп. за проведение экспертизы по настоящему делу. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Коросташов А.А.