АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 мая 2024 года

Дело №

А56-115637/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Боголюбовой Е.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1  представителей ФИО2 (доверенность от 07.11.2023) и ФИО3 (доверенность от 31.05.2023), от Комитета имущественных отношений                       Санкт-Петербурга представителя ФИО4 (доверенность от 09.01.2024                      № 05-22-53/24-0-0),

рассмотрев 16.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную             жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 по делу № А56-115637/2022,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, адрес:                Санкт-Петербург, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320, об обязании Комитета принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А., этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908 (далее – помещение), по акту приема-передачи, о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, о взыскании с Комитета 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Определением арбитражного суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-115637/2022.

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании по договору аренды от 24.05.2021 № 03-А045320 задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 3 048 893 руб. 95 коп., о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением арбитражного суда от 06.12.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-121870/2022.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 14.02.2023 дела № А56-115637/2022 и А56-121870/2022 объединены в одно производство под номером А56-115637/2022.

Решением от 28.07.2023 в удовлетворении требований предпринимателя отказано, исковые требования Комитета удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 решение от 28.07.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель указывает, что опубликованная конкурсная документация не предоставляет полной информации об объекте и не позволяет определить наличие недостатков, препятствующих использованию его под хостел, а именно необходимость организации дополнительного входа и невозможность согласования такого входа с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

Предприниматель полагает, что вправе требовать на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) досрочного расторжения договора в связи с недостатками, препятствующими использованию помещения в качестве хостела, и, как следствие, арендная плата не подлежит взысканию с него, поскольку в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

Предприниматель также полагает, что стоимость произведенных в результате ремонта помещения неотделимых улучшений подлежит возмещению Комитетом на основании статей 209, 987 и 1102 ГК РФ. 

В отзыве на кассационную жалобу Комитет, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 28.07.2023 и постановление от 07.12.2023 оставить без изменения. 

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали кассационную жалобу, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, помещение находится в собственности Санкт-Петербурга. В соответствии с решением Комитета от 07.12.2020                                 № УРОНФ-3178/20 проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды помещения с целевым назначением – «под хостел». Цель использования помещения установлена распоряжением Комитета от 28.03.2017 № 55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».

Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 24.05.2021 № 03-А045320 (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом Страхового общества «Россия» с садом и оградами», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв. с кадастровым номером 78:31:0001189:2908, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 14.04.2021; цель использования – для организации хостела; цель использования не подлежит изменению. Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи.

Предприниматель приступил к производству отделочных работ и закупке оборудования, необходимого для эксплуатации помещения в качестве хостела. 

Предприниматель перечислял арендную плату в соответствии с условиями договора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021 удовлетворен иск товарищества собственников жилья «Феникс» о запрете предпринимателю осуществлять деятельность хостела по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, пом. 30-Н.

Предприниматель считает, что с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А56-55531/2021, арендодатель предоставил в аренду объект недвижимости, который невозможно использовать в соответствии с предусмотренной договором целью использования – под хостел. Фактически арендодатель предоставил объект, который заведомо был непригоден для эксплуатации в качестве хостела, извлекал из этого выгоду в качестве арендных платежей, а также приобрел объект в качественно лучшем состоянии, чем до сдачи его в аренду.

ФИО1 также отмечает, что направил Комитету письмо с требованием об изменении вида разрешенного использования, Комитет отказал в изменении вида разрешенного использования. В связи с невозможностью согласовать альтернативные виды использования объекта предприниматель направил Комитету письмо о расторжении договора с требованием о возмещении понесенных им расходов.

Предприниматель указывает, что размер произведенных им арендных платежей с момента заключения договора аренды составил 8 781 458 руб. 35 коп., утверждает, что выполнил ремонт спорного объекта недвижимости, общая стоимость которого составила 7 983 434 руб. 81 коп. По мнению арендатора, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

С учетом изложенного предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора, об обязании Комитета принять нежилое помещение и о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, а также 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Комитет также обратился в суд с иском к предпринимателю о расторжении договора и взыскании 3 048 893 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022. В обоснование иска Комитет ссылался на следующее.

Поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.2022, предпринимателю было запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении, Комитет в адрес предпринимателя направил проект соглашения о расторжении договора. Однако договор не был расторгнут, объект предпринимателем не возвращен.

В соответствии с пунктом 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его досрочного расторжения.

Комитет направил в адрес предпринимателя претензию от 18.07.2022                        № ПР-25434/22-0-0 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Суды удовлетворили требования Комитета и отказали в иске предпринимателю.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также – согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

В ходе рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций предприниматель возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором, вследствие обстоятельств, которые от него не зависят, что освобождает его от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Комитет обязался передать предпринимателю помещение, цель использования – для организации хостела, цель использования не подлежит изменению. 

Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под хостел, поскольку не имеет отдельного, изолированного от жилой части здания входа. В то же время оборудовать такой вход невозможно, поскольку помещение расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения. Кроме того, в нарушение норм пожарной безопасности, установленным для хостелов, помещение не отделено от жилой части здания противопожарными преградами без проемов. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Указанным решением предпринимателю запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованным помещением.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением под хостел, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.

В связи с этим судам следовало оценить, имеются ли при таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, а также для отказа предпринимателю во взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей, внесенных предпринимателем по договору.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В случае, если арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Судами первой и апелляционной инстанций удовлетворено требование Комитета о расторжении договора в связи с просрочкой в оплате более двух платежей и отказано в удовлетворении требования предпринимателя о расторжении договора на основании статьи 620 ГК РФ.

Вместе с тем в случае если основания для уплаты предпринимателем арендных платежей отсутствовали, выводы судов об основании расторжения договора в связи с просрочкой в оплате арендных платежей не могут быть признаны правомерными.

Судами первой и апелляционной инстанций также отказано предпринимателю во взыскании неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Суд апелляционной инстанции указал, что предпринимателем работы по производству неотделимых улучшений не согласовывались.

Вместе с тем согласно абзацу первому пункта 2.2.4 договора арендатор обязуется за свой счет производить текущий ремонт объекта. Судами не исследован вопрос о том, капитальный или текущий ремонт произведен арендатором.

В исковом заявлении предприниматель ссылался на то, что произведены следующие работы: ремонт плинтусов и покрытий полов, устройство тепло- и звукоизоляции, устройство оснований полов, расчистка мела, шпатлевка поверхностей, снятие штукатурки с потолков, ремонт лепных розеток и погонных лепных изделий, покрытие поверхностей грунтовкой, окраска, оштукатуривание поверхностей и т.д.

Кроме того, суду надлежит проверить, понесены ли предпринимателем расходы на ремонт помещения.

Данные обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны с нарушением норм материального права, поэтому решение от 28.07.2023 и постановление от 07.12.2023 подлежат отмене на основании статьи 288 АПК РФ, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. 

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, в соответствии с нормами права исследовать и оценить представленные сторонами доказательства и принять законное и обоснованное решение. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 по делу № А56-115637/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города                       Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином судебном составе.

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

Е.В. Боголюбова

Е.В. Чуватина