И М Е Н Е М   Р О С С И Й С К О Й   Ф Е Д Е Р А Ц И И

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А40-104159/22-151-771

г. Москва

23 сентября 2022 года.

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23.09.2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе

Судьи Вольской К.В. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Э.Л. Валиевым

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению ООО «МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР» (ОГРН 1025001869210) 

к ответчику ООО «ОТЦР» (ОГРН 1167746908735)

о взыскании 1 326 449,01 руб.

при участии

от истца: Холдобаев И.В. по доверенности от 15.01.2021

от ответчика: Грешневикова О.А. по доверенности от 08.06.2022

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о взыскании задолженности по договорам:

- №61-11-0041/13 от 28.11.2012;

- №61-5-0041/13 от 20.11.2012;

- №1818 от 01.06.2017;

- №5505/7121 от 01.12.2008;

- №60524005 от 15.12.2006

в сумме 1 326 449, 01 руб. 

В настоящем судебном заседании дело подлежало рассмотрению по существу. 

Представитель истца требования поддержал в полном объеме, ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве. 

Рассмотрев материалы дела и представленные доказательства, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

ООО «Маркет Трейд Центр» является Управляющей компанией, которая оказывает услуги по управлению и эксплуатации ТРЦ «ВЭЙПАРК», а также услуги по обеспечению Центра электроэнергией, тепломснабжением, услугами по водоснабжению и пользованию канализацией (далее - Услуги), необходимыми для его надлежащей эксплуатации.

ООО «Маркет Трейд Центр» заключены следующие договоры с ресурсоснабжающими организациями:

-договор поставки газа № 61-11-0041/13 от 28 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»;

-договор поставки газа № 61-5-0041/13 от 20 ноября 2012 г. с ООО «Газпром межрегионгаз Москва»;

-договор № 1818 холодного водоснабжения и водоотведения от 01 июня 2017 г.  с ОАО «Водоканал»;

-договор № 5505/7121 от 01 декабря 2008 г. с ГУП «Мосводосток» на прием,  транспортировку и очистку сточных вод;

-договор энергоснабжения № 60524005 от 15 декабря 2006 г. с ОАО «Мосэнергосбыт».

ООО «Объединенные Торговые Центры регионов» (далее ООО «ОТЦР»), является собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - «Помещение»), расположенного     в     ТРЦ    «ВЭЙПАРК»    по    адресу:     Московская    область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, о чем в Едином государственномреестренедвижимостиимеетсязапись №50:11:0000000:165491-50/011/2017-8 от 21.07.2017г.

С собственниками помещений в Торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК» у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в т.ч. помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации. Аналогичный договор действовал с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее -«Помещение»), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал». Попытки заключить аналогичный договор с ООО «ОТЦР» не нашли понимания со стороны данной организации.

С момента приобретения Помещения в собственность, ООО «ОТЦР» не оплачивает коммунальные и эксплуатационные расходы, тем самым уклоняясь от своих обязанностей по содержанию собственного имущества.

Доля ООО «ОТЦР» в содержании общего имущества ТРЦ «ВЭЙПАРК», составляет 28,78%, что подтверждается Актом распределения площадей по окончании инвестиционной деятельности от 06.09.2004г.

В период с 01 по 31 января 2022 года, ООО «ОТЦР» фактически были оказаны услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, 71 км. МКАД, д. 16а, которые не были компенсированы управляющей компании. Стоимость оказанных услуг составила 1 32 6 449, 01 руб. (Один миллион триста двадцать шесть тысяч четыреста сорок девять)  рублей 01 копеек.

В адрес ООО «ОТЦР» была направлена досудебная претензия (исх. №4 8 от 08.04.2022г.) с требованием оплатить задолженность за фактически потребленные услуги,  однако она была оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в суд. 

Удовлетворяя требования в полном объеме, суд принимает во внимание положения ст. 8, 10, 12, 249, 289, 290, 309, 310, 421, 431, 779, 781 Гражданского кодекса,  а также отмечает следующее. 

Доводы отзыва ответчика судом изучены, признаны не состоятельными и подлежащими отклонению, ввиду следующего. 

С собственниками помещений у ООО «Маркет Трейд Центр» заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра, в рамках которых ООО «Маркет Трейд Центр» обязалось оказывать услуги по управлению, эксплуатации, охране, уборке технических площадей и площадей общего пользования в Торговом центре и прилегающей к нему территории, а также парковки автомобилей, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, д. Путилково, 71 км. МКАД, стр. 16а. Собственники помещений, в соответствии с данными договорами, обязуются уплачивать абонентскую плату ООО «Маркет Трейд Центр»,  которая складывается из:

Постоянной абонентской платы, которая определяется исходя из удельной стоимости обслуживания одного квадратного метра площади в год умноженной на площадь, занимаемую принадлежащими собственнику помещениями в торгово-развлекательном центре.

Переменной абонентской платы, которая покрывает причитающуюся Собственнику долю фактических затрат, понесенных Управляющей компанией на мойку наружных стен здания, вывоз снега с территории, прилегающей к торговому центру, экологические платежи, аренду земельных участков, используемых для обеспечения работы Центра.

Аналогичные договоры были заключены с предыдущим собственником помещения площадью 15 784,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0000000:165491 (далее - «Помещение»), расположенного в ТРЦ «ВЭЙПАРК» по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, деревня Путилково, 71 км МКАД, стр. 16А, пом. 1, ООО «Мкапитал». ООО «Маркет Трейд Центр» направило в адрес ООО «ОТЦР» проект договора на управление и эксплуатацию Торгового центра. Данная оферта была сделана на условиях, аналогичных ранее заключенному договору с предыдущим собственником Помещения -ООО «Мкапитал», однако была проигнорирована ООО «ОТЦР». Попытки заключить аналогичные договоры с ООО «ОТЦР» не нашли понимания со стороны данной организации.

Таким   образом,    собственники   помещений   в   торгово-развлекательном центре  «ВЭЙПАРК»  единогласно  выразили  свою  волю   (п. 3,   ст.   438   ГК  РФ) на   то,  чтобы    ООО  «Маркет     Трейд    Центр»   выступала  управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК».

В соответствии с пунктом 37 Совместного постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ № 6/8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд, разрешая требование о порядке использования имущества находящегося в совместной собственности учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Следовательно, приобретая Помещение, ООО «ОТЦР» не могло не знать того обстоятельства, что управление и эксплуатация мест общего пользования в ТРЦ «ВЭЙПАРК», в котором расположены приобретаемые у ООО «Мкапитал» помещения, осуществляется при посредстве ООО «Маркет Трейд Центр».

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников помещений от обязанности по несению расходов на ремонт и содержание общего имущества (Постановление Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 2 декабря 2014 г. по делу N А79-2681/2012. Самостоятельных договоров, направленных на обеспечение имущества находящегося в совместной собственности собственников помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» ООО «ОТЦР» не заключало, в связи с чем, в силу ст. 210 ГК РФ обязано данные расходы нести в рамках фактически сложившегося порядка пользования данным имуществом.

С учетом того обстоятельства, что в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, ссылка ООО «ОТЦР» является по сути злоупотреблением правом, направленным на то, чтобы извлечь выгоду из своего незаконного и недобросовестного поведения, что в силу п. 4 ст.   1 ГК РФ недопустимо.

Кроме того, при рассмотрении дела №А40-4508/18-93-41 по иску ООО «Маркет Трейд Центр» к ООО «ОТЦР» в решении Арбитражного суда г. Москвы от 20 апреля 2018 г. установлено, что «собственники помещений в торгово- развлекательном центре «ВЭЙПАРК» единогласно выразили свою волю (п.З ст. 438 ГК РФ) на то, чтобы ООО «Маркет Трейд Центр» выступала управляющей организацией ТРЦ «ВЭЙПАРК». Данное решение было оставлено без изменения Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суд от 12 июля 2018. с подтверждением выводов изложенных в нем.

Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определен сложением к каждому договору на управление и эксплуатацию Торгового Центра и является унифицированным.

Со всеми собственниками помещений в ТРЦ «ВЭЙПАРК» заключены агентские договоры, в соответствии с условиями которых, Истец обязуется от своего имени, но за счет собственников помещений, обеспечить здание торгового центра, в том числе, помещения, принадлежащие собственникам, услугами, необходимыми для его надлежащей эксплуатации, в том числе, организация комплексной уборки технических площадей общего пользования в центре и прилегающей к нему территории, а также мест парковки автомобилей и благоустройства территории центра (п. 2.1.1 договора и п. 4.1.2 Приложения к договору - автостоянка и прилегающая территория); маркетинговые исследования, праздничные и рекламные акции и кампании в Центре, что отражено в п. 2.1.1 договора с собственниками.

Управляющая компания по сути берет на себя обязанность обеспечения здания торгово-развлекательного центра всем необходимым для нормального функционирования, освобождая собственников помещений от необходимости самостоятельного ведения дел, связанных с функционированием здания (заключение договоров с энергоснабжающими организациями, содержание мест общего пользования и т.п.). Компенсация исключительно прямых расходов связанных с содержанием мест общего пользования означало бы, что управляющая компания должна за свой счет содержать персонал, единственное предназначение которого - нормально функционирование торгово-развлекательного центра. По сути это будет означать, что собственники помещений будут сберегать имущество за счет управляющей компании в виде стоимости услуг управляющей компании связанных как с юридическим обеспечением деятельности торгово-развлекательного центра (поиск и ведение переговоров с поставщикам, заключение договоров), так и с услугами фактического характера, оказываемыми управляющей компанией (полный перечень услуг, оказываемых управляющей компанией указан в приложении 1 к договорам на выполнение работ,  оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового центра).

Без наличия помещения, доступа к системам связи, канцелярских принадлежностей управляющая компания не может нормально эффективно осуществлять свою деятельность - это стандартные издержки. Следовательно, данные расходы хоть и являются косвенными по отношению к содержанию мест общего пользования, тем не менее, являются необходимым условием содержания мест общего пользования, а следовательно, составляют неосновательное обогащение ООО «ОТЦР» в виде сбережения имущества за счет ООО «Маркет Трейд Центр».

Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2018 г. по делу № А40-12634/18-93-92, оставленном в силе Постановлением Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 27 июля 2018 г. и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07 ноября 2018 г. по этому же делу. Так в постановлении от 27 июля 2 018 г. указано: «в части расходов на аренду офисов, телефонную связь и интернет, систему подсчета посетителей, уход за растениями, обучение персонала, заработную плату, замену ковриков, приходит к выводу о том, что они были понесены истцом исключительно в связи обслуживанием торгового центра».

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, действуя в строгом соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, оценив также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, находит требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 12, 249, 289, 290, 309, 310, 421, 431, 779, 781 ГК РФ, ст. 64-68, 71, 110, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ОТЦР» (ОГРН 1167746908735) в пользу ООО «МАРКЕТ ТРЕЙД ЦЕНТР» (ОГРН 1025001869210) задолженность в размере 1 326 449 руб. 01 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 26 264 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья             К.В. Вольская