АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

                                                                                                              Дело №А27-20894/2023

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

18 марта 2024 г.                                                                                      г. Кемерово                                                                                    

Резолютивная часть оглашена 11 марта 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2024 г.

 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., 

при   ведении протокола Примой Н.В.,

рассмотрев исковое заявление комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ригель» (ИНН 

<

***>) 

о взыскании 2 883 850,82 руб. неосновательного обогащения,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – истец, Комитет, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ригель»  (далее – ответчик, общество) о взыскании 2 883 850,82 руб. неосновательного обогащения за период с 22.11.2021 по 26.06.2023 за пользование земельным участком.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником объекта недвижимого имущества, до заключения договора аренды не вносил плату за пользование соответствующим земельным участком.

Истец заложил в расчет суммы иска характеристики земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:65, полагая, что именно его часть использовалась до постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:575, ныне арендуемого ответчиком.  

Ответчик представил ряд возражений, которые в окончательном виде сформулированы в дополнительных пояснениях от 22.01.2024:

1) расчет неосновательного обогащения следует производить исходя из характеристик тех земельных участков (их частей), на которых располагалось здание ответчика и которые последовательно состояли на кадастровом учете в течение спорного периода, а именно:

- с 22.11.2021 по 15.06.2022 – земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301008:364;

- с 16.06.2022 по 10.01.2023 – земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301008:65, 

- с 11.01.2023 по настоящее время – земельный участок с кадастровым номером 42:24:0301008:575;

2) УПКСЗ следует применять по фактическому использованию:

- до 1.01.2023 – 2 382,7 руб./м.кв. (для строительной промышленности), а не 4 166,06 (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), применяемый истцом;

- с 1.01.2023 – 1 147,95 руб./м.кв. (для производства), а не 2 675,15 (для предпринимательства), применяемый истцом;

3) коэффициент Кв также следует применять по фактическому использованию земельного участка 2,25 (для строительной промышленности), а не 4,02 (для объектов по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств), как в расчете истца.

Ответчиком представлен соответствующий справочный расчет.

Истец не оспорил факт осуществления ответчиком строительной деятельности и соответствующее использование земельного участка, но с применением соответствующих значений УПКСЗ и Кв не согласился. Представитель истца пояснила, что Кв взят по виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:65 (предприятия автосервиса), т.е. по предшествующему использованию, нормативное обоснование представить затруднилась. Справочный расчет арифметически истцом не оспорен.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается  как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела, следует, что 22.11.2021 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером 42:24:0301008:343, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Кировский район, пер. Инициативный, 3 (далее – здание).

На этот момент на кадастровом учете состояло два земельных участка, в границах которых располагалось данное здание:

42:24:0301008:65 – поставлен на кадастровый учет 25.11.2005, вид разрешенного использования – предприятия автосервиса, площадь 27 325 м.кв., кадастровая стоимость 113 837 589,5 руб., а с 1.01.2023 – 42 000 164,50 руб., на участке помимо здания ответчика находится еще три объекта недвижимого имущества (используется истцом в расчете неосновательного обогащения);

42:24:0301008:364 – поставлен на кадастровый учет 2.09.2014, вид разрешенного использования – предприятия автосервиса, площадь 10 431 м.кв., кадастровая стоимость 4 504 000 руб., на участке находится только одно здание – здание ответчика; снят с кадастрового учета  16.06.2022 (используется ответчиком в расчете неосновательного обогащения до снятия с кадастрового учета).

Фактически оба участка существовали одновременно и имели наложение, что подтверждается материалами истребованных судом реестровых дел, однако не является предметом спора. Снятие земельного участка 42:24:0301008:364 с кадастрового учета произведено Росреестром несмотря на нахождение на нем зарегистрированного объекта недвижимого имущества, однако также не оспаривалось и не может не учитываться судом.

С момента приобретения здания ответчик осуществлял хозяйственную деятельность не в соответствии с ранее закрепленным видом разрешенного использования (предприятия автосервиса), а в соответствии со своим основным видом деятельности – производство прочих строительно-монтажных работ, что следует из выписки из ЕГРЮЛ, представленных ответчиком договоров, справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и не оспаривается истцом.

Ответчиком предприняты меры по оформлению права пользования землей под приобретенным зданием, в частности  26.05.2022 подано заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка для его приведения в соответствие с действующим видом деятельности ответчика – 16.06.2022 получен отказ Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, мотивированный тем, что ответчик не является правообладателем земельного участка. Далее ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:364, на что 18.07.2022 получен отказ, мотивированный снятием земельного участка кадастрового учета с 16.06.2022. 

11.01.2023 по заявлению ответчика под зданием путем раздела земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:65 был сформирован и поставлен на кадастровый учет участок с кадастровым номером 42:24:0301008:575, общей площадью 10 753 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

Участок первоначально имел вид разрешенного использования «предприятия автосервиса» (как у исходного) и кадастровую стоимость 16 845 327,21 руб.

С 20.04.2023 вид разрешенного использования изменен на «строительная промышленность», соответственно и кадастровая стоимость снизилась до 5 446 824,62 руб.

26.06.2023г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка 42:24:0301008:575 с протоколами разногласий и согласования разногласий. Действие договора не распространено на период предшествующего пользования. В договоре закреплены актуальные на момент его заключения характеристики земельного участка, соответственно в расчете применен Кв 2,25 для строительной промышленности, УПКСЗ – 1 147,95 руб./м.кв. (для производства).

Истец направил ответчику претензию от 14.06.2023 об уплате стоимости неосновательного обогащения, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Используемый ответчиком земельный участок находится на территории г. Кемерово и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочиями по распоряжению им в силу статьи 2 Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ, Закона Кемеровской области от 22.12.2014 №128-ОЗ наделен Комитет. 

Ответчик не является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, поскольку не владеет им на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (статья 388 Налогового кодекса РФ). Т.е. надлежащей формой платы за использование земельного участка для ответчика является арендная плата (статья 65 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок №62).

Размер арендной платы определяется по формуле, установленной с Порядком №62 по формуле:

А = УПКС x Кв x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

 

где, УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2.10 Порядка №62 (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае если арендатор использует земельный участок с несколькими видами разрешенного использования и осуществляет при этом все виды деятельности в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, при определении размера арендной платы применяется наибольший коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, а при расчете коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) используется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования по этому виду разрешенного использования.

В случае если арендатор использует земельный участок с несколькими видами разрешенного использования и не осуществляет при этом все виды деятельности в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, при определении размера арендной платы применяется коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, который соответствует осуществляемому виду деятельности, а при расчете коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) используется среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования по этому виду разрешенного использования.

В части того, какие земельные участки следует принимать за основу для расчета суммы неосновательного обогащения, суд признает обоснованными доводы ответчика. Учитывая более позднее формирование земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:364, нахождение на нем только здания ответчика, суд считает более корректным применять характеристики данного участка; после снятия его с кадастрового учета – участка с кадастровым номером 42:24:0301008:65 в части площади 10 753 м.кв.; далее земельного участка 42:24:0301008:575 – с момента постановки его на кадастровый учет до даты регистрации договора аренда.

В части размера УПКСЗ и Кв суд также признает верной позицию ответчика – данные величины определяются по фактически осуществляемому ответчиком виду использования земельного участка, не противоречащему территориальному зонированию. Данный подход соответствует пункту 2.10 Порядка №62 и принципам, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582. 

Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Кемеровской области, для кадастровых кварталов Кемеровской области (приложение № 3). Данные показатели представлены следующим образом – среднее значение по кварталу и в разрезе видов разрешенного использования (по некоторым видам).

На момент принятия указанного решения перечень видов разрешенного использования земельных участков был предусмотрен «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39. Данный перечень включал 17 позиций, в т.ч.: 

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В приложении №3 к приказу от 25.11.2015 № 4-2/3904 среднее значение составляет 1 558,25 руб./м.кв., по 5 виду – 4 321,21 руб./м.кв. (применил Комитет), по 9 виду – 2 382,70 руб./м.кв. (верно).

С 1.01.2023 применяются «Обобщенные показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков для населенных пунктов муниципальных образований», утвержденные приказом КУГИ Кузбасса от 03.11.2022 № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области – Кузбасса»: среднее значение по всем видам – 1 066,66 руб./кв.м., для предпринимательства 2 675,15 руб./м.кв. (применил Комитет), для производства 1 147,95 руб./м.кв. (верно).

Приложением к Порядку №62 утверждены значения Кв:

- пунктом 5.9 – 4.02 «Станции технического обслуживания, автомобильные мойки и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств» (применил Комитет);

- пунктом 7.3 - 2,25 «Предприятия легкой и пищевой промышленности, строительного, лесоперерабатывающего комплекса, издательской и картонажно-полиграфической деятельности, машино- и приборостроения и иные, не указанные в пункте 7 настоящего приложения, объекты производственного назначения» (верно).

С учетом изложенного, суд признает справочный расчет ответчика верным.

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ригель» (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН 

<

***>) 829 581,31 руб. неосновательного обогащения, а также 10 764,12 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В оставшейся части в удовлетворении требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                      Е.В. Исаенко