АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17514/2024

г. Краснодар

14 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 13.01.2025), в отсутствие представителей ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 по делу № А32-17514/2024, установил следующее.

Акционерное общество «СИ ГЭЛАКСИ» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее –администрация) о взыскании 356 917 рублей 44 копеек и 309 149 рублей 16 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы с 07.12.2023 по 31.12.2023 и с 01.01.2024 по 30.06.2024 по договору от 21.04.2015 № 4900009851 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 площадью 12 0016 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения гостиницы (далее – договор аренды, земельный участок). Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Общество является собственником расположенного на земельном участке нежилого здания (корпуса № 4) с кадастровым номером 23:49:0302010:1040 площадью 12 905,2 кв. м (далее – нежилое здание). Арендная плата по договору аренды является регулируемой. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его нахождением во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Арендная плата за такой земельный участок не может превышать сумму земельного налога. Расчет переплаты проверен судами и признан арифметически и методологически верным. 

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привела следующие основания проверки законности судебных актов. Методика определения размера арендной платы согласована сторонами в договоре аренды. Данная методика нормативно установлена. Земельный участок исключен из числа земель особо охраняемых природных территорий и, соответственно, не ограничен в обороте. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене с принятием в этой части нового судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 21.04.2015 заключили договор аренды земельного участка до 01.04.2018 (пункт 2.1). Годовая арендная плата установлена в размере 1 722 914 рублей на основании отчета об оценке от 10.04.2015 № 001/31-2015 (пункт 3.2). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документам за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 24.04.2015 (запись с номером регистрации 23-23/050-23/050/103/2015-482/2).

Обществу на праве собственности принадлежит расположенное на земельном участке нежилое здание. Государственная регистрация права собственности (его перехода) осуществлена 04.07.2006 (запись с номером регистрации 23-23-19/030/2006-028).

Письмом от 31.01.2024 № 1268/02.01-44 департамент имущественных отношений администрации уведомил общество об изменении размера арендной платы с 07.12.2023 по 31.12.2024 на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации от 04.12.2023 № 3655 (далее – Порядок). Годовой размер арендной платы с 07.12.2023 составил 9 561 042 рубля 34 копейки, с 01.01.2024 по 31.12.2024 – 9 991 289 рублей 25 копеек. Обществу произведен расчет поквартальных платежей и определены сроки их внесения. Общество с 07.12.2023 по 30.06.2024 вносило арендную плату в размере, определенном в уведомлении департамента имущественных отношений администрации от 31.01.2024 № 1268/02.01-44. При этом общество полагает, что земельный участок, находящийся в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, ограничен в обороте, не может быть предоставлен в частную собственность, в связи с чем размер арендной платы не может превышать размер земельного налога. Фактически внесенные обществом за исковой период арендные платежи превысили размер земельного налога за соответствующий период на 356 917 рублей 44 копеек с 07.12.2023 по 31.12.2023 и 309 149 рублей 16 копеек с 01.01.2024 по 30.06.2024.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в числе основных принципов земельного законодательства назван принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а соответствующая арендная плата должна определяться в нормативно установленном порядке.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 перечень принципов дополнен принципом, согласно которому при наличии предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Принимая обжалуемые судебные акты, взыскав неосновательное обогащение с 07.12.2023 по 31.12.2023 и с 01.01.2024 по 30.06.2024, суды не учли, что 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ), согласно которым курорты, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также их округа санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

То есть арендуемый обществом земельный участок перестал быть ограниченным в обороте, что не позволяло применять в отношении него с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В исковой период арендная плата за пользование земельным участком должна рассчитываться в Порядке, утвержденном постановлением администрации от 04.12.2023 № 3655. Общество с 07.12.2023 по 30.06.2024 вносило арендную плату в размере, определенном в уведомлении департамента имущественных отношений администрации от 31.01.2024 № 1268/02.01-44, в соответствии с названным Порядком. Основания для вывода о том, что представляемое администрацией публично-правовое образование неосновательно обогатилось за счет общества, отсутствуют.

Ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций как следствие неправильного применения названных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции повлекли принятие неправильных судебных актов. С учетом того, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить обжалуемые решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 по делу № А32-17514/2024 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.А. Авдякова

Судья

М.Н. Малыхина